ת"א 1107/95 אלקיים ואח' נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ

ת"א 1107/95

בבית המשפט המחוזי בחיפה

בפני כב' השופט מנחם נאמן

בעניין: 

אלקיים ואח' 

התובע

נגד

שיכון ופיתוח לישראל בע"מ

הנתבעת

נגד

International Generios

צד ג'

פסק דין

1. בפני תביעה בגין ליקוי בניה של 10 תובעים שרכשו מהנתבעת (להלן: "שר"פ") 11 בתי מגורים.

צד ג' הוא שהקים את הבתים. הבתים הם בתי עץ שהוקמו על רצפה מבטון מזוין בשיטת בניה מתקדמת (קלה) כהגדרתה בתקנות התכנון והבניה (בניה קלה – הוראות שעה התשנ"א 1991 ק.ת. 358 מיום 26.5.91) החלות על בנייתם.

2. תביעת התובעים נתמכה בחוות דעתו של המהנדס ד"ר א. בן עזרא, אשר העריך את עלות תיקון הליקויים לכל התובעים יחדיו בסכום כולל של 361,334 ₪ (נכון לשנים 94-95 בהם הוגשה התביעה). לפי חוות דעת נוספת משך ביצוע התיקונים הוא 2-3 חודשים.

התביעה באה בשערי ביהמ"ש זה מפני שהיא צורפה לתביעתם של 140 תובעים אחרים אשר רכשו דירות משר"פ באתר אחר, דירות שנבנו בשיטות קונבנציונליות. בתביעתם של אלו הגיעו הצדדים להסדר פשרה ולכן נותר לפסוק רק בתביעת רוכשי בתי עץ.

3. בהסכמת הצדדים מניתי את המהנדס ק. וגמן, כמומחה מטעם ביהמ"ש. המומחה קבע עלות לתיקון הליקויים לגבי כל אחד מהבתים והשאיר לשיקול דעת ביהמ"ש את ההצדקה לפסיקת פיצוי עבור ליקויים מסויימים.

4. ב"ה התובעים בסיכומיו מבקשני להחיל אל התביעה שבפני את העולה מהדין (לרבות הפסיקה) לגבי  דירות רגילות וממנו לגזור את הפיצוי המגיע לתובעים שבפני.

אינני סבור שמוצדק לעשות כן כפי שאסביר להלן.

5. על רקע גל העלייה ההמונית בראשית שנות ה- 90 והצורך הדחוף להכין דירות בפרקי זמן קצרים ובמחירים נמוכים, התקשר משרד הבינוי והשיכון (להלן: "משה"ש) עם צד ג' שייבא את "הבתים" (להוציא משטחי הבטון) מנורווגיה והרכיבם בארץ.

היה ברור כי בתים אלו לא עומדים בדרישות חוק התכנון והבניה והתקנות שהותקנו על פיו ולכן, לשם הכשרת יבוא הבניה הקלה ושיווקה בארץ, הותקנו תקנות מיוחדות והן:

1) תקנות התכנון והבניה (בניה קלה – הוראות שעה) התשנ"א – 1991.

2) צו הפיקוח על מצרכים ושרותים (בתים מבניה קלה התשנ"ב – 1991).

3) צו התקנים (בתים מבניה קלה, פטור ממילוי אחר דרישות התקנים הגשמיים (התשנ"ב – 1991).

4) מפמ"כ 422 של מכון התקנים, פורסם בפברואר 1991, תוקן באפריל 1992, (ראה נספחים 1,2 לתצהירו של מר יפים רויטברג).

6. אעיר כאן כי אין מקום לטענת ב"כ התובעים שהמפרט שהוגש לי אינו שלם. ב"כ התובעים לא הגיש כל מסמך לסותרו, כן אין מקום לטענת ב"כ התובעים כי הוראות מפרט זה באות במצטבר להוראות התקנים הישראליים או תקנות התכנון והבניה.

ברור לגמרי כי בשל האילוצים שהזכרתי, הסכימו המחוקק ומחוקק המשנה ל"התפשר" על הרצוי ולכן הותקנו התקנות שהוזכרו לעיל כהוראות והוצא המפרט שקבע דרישות מינימליות מספקות.

7. יש לזכור כי מחיר הבית (3 חדרים + שטח חצר צמוד) היה בסך הכל 91,932 ₪ (נכון לאוקטובר 1992) שהיו אז 31,000 דולר, כאשר התובעים שילמו על חשבון 5% והיתרה מומנה בהלוואות וגם מענקים בתנאים מיוחדים. (ראה סעיף 9 מתצהיר מר רוטנברג ונספח 8 לתצהיר שהוא דוגמת הסכם).

כשאלו הם הנתונים אי אפשר לגזור גזירה שווה מהאמור בפסיקה לגבי תביעות רגילות בגין ליקויי בניה.

8. עוד נפלה מחלוקת בין ב"כ הצדדים לפי איזה נוסח של המפרט עלי לפסוק במקרה זה; הנתבעת טוענת שעלי לפסוק לאור הנוסח של פברואר 1991 (המקל יותר בדרישותיו) והתובעים טוענים שעלי לפסוק לפי הנוסח מאפריל 1992 (המחיר יותר). דעתי כדעת ב"כ הנתבעת בכל הנוגע ליחסים בין הנתבעת לצד ג' מפני שאין מחלוקת כי עבודת הקמת הבתים הסתיימה בנובמבר 1991 (ראה תצהירו של מר נוסככר מטעם צד ג' שלא נסתר).

9. לא כך הוא לדעתי ביחסים בין התובעים לנתבעת, לגבי יחסים אלו חל הנוסח מאפריל 1992, שכן מכירת הבתים לתובעים בוצעה לאחר מועד זה, והנתבעת היתה צריכה לספק בתים העומדים בתקן שהיה קיים בעת המכירה. בטענה שהבתים היו גמורים אז ולכן התובעים יכלו לבודקם, איני רואה כל ממש, שכן בעניין זה אכן חל העקרון שבחוק המכר (דירות) והרוכשים זכאים היו לקבל בתים המתאימים לתקן המעודכן.

נכון הוא שס' 101 מהפרסום המעודכן קובע:

"למרות המצוין להלן על הבתים שהוזמנו ע"י משרד הבינוי והשיכון במסגרת המכרזים 315/91 ו 321/91 חל מפמ"כ 422 מפברואר 1991..."

אך גם לדברים אלו יש נפקות רק ביחסים בין המזמין לקבלן המבצע ולא ביחסים בין מוכר הדירה לרוכש אותה.

לכן אינני מסכים עם עמדת ב"כ הנתבעת שהסתמכותו של מר וגמן על המפמ"כ מ- 1992 בטעות יסודה.

10. בסיכומו מזמין אותי ב"כ התובעים להיות מונחה בפסיקתי בחוות הדעת של ד"ר בן עזרא, תוך שהוא מפנה אותי לפסיקה לפיה אינני קשור כאמור בחוות הדעת המומחה שמונה על ידי, אינני מתכוון להענות להזמנה זו וזאת בעיקר מהנימוקים הבאים:

א. חוות הדעת של ד"ר בן עזרא לא הוגשה כראיה משהוסכם על מינוי מומחה מטעם ביהמ"ש. אני רואה בחוות דעתו של ד"ר בן עזרא טיעון של התובעים, אך לא ראיה לטיעונים.

ב. במקרה שלפני גם עצם מינוי מומחה מטעם ביהמ"ש וגם מינויו של מר וגמן היו בהסכמת הצדדים והסכמה זו היא שמחייבת את הצדדים (פרט למקרים יוצאי דופן).

11. כמובן שמקום שהמומחה חרג מתחום מומחיותו וגלש לפרשנות משפטית שאינה מקובלת על ביהמ"ש, אין הצדדים ואף לא ביהמ"ש קשורים בפרשנות זו, אך עצם "גלישה" זו אינה פוסלת את חוות הדעת בתחום המומחיות של המומחה.

12. עוד מזמין אותי ב"כ התובעים להניח שליקויים שהתגלו בדירה אחת עלולים להתגלות מאוחר יותר בדירות אחרות ועוד הוא מזמין אותי לפסוק פיצוי לאותם תובעים שתיקנו ליקויים בטרם נבדקה דירתם ע"י מר וגמן.

13. גם טענות אלו אינן מקובלות עלי, אין לגזור גזירה שווה מדירה לדירה למרות שכולן נבנו לפי אותו "שטנץ". עובדה היא שגם לפי חוות דעתו של ד"ר בן עזרא (שאמנם אינה בגדר ראייה אך היא כאמור בגדר טיעון של התובעים משצורפה לכתב התביעה) יש דירה שעלות התיקון בה הוא 55,916 ₪ ויש דירה שעלות התיקון בה הוא רק 27,108 ₪.

לפי האמור בחוות דעתו אין שתי דירות שעלות התיקון בהן זהה.

14. אשר לטענה בדבר ליקויים שכבר תוקנו, על התובעים היה להציג קבלות כראייה והם לא עשו כן.

15. אעבור עתה לקביעת סכומי הפיצויים המגיעים לכל אחד מהתובעים לאור כל הקביעות שקבעתי לעיל.

16. לאחר שעיינתי בחומר הראיות ושמעתי את המומחה בחקירה על חוות דעתו אני סבור שיש לפצות את התובעים גם בגין הליקויים שהושארו לשיקול דעת ביהמ"ש.

עלות התיקונים כפי שנקבעו ע"י מר וגמן לגבי כל אחד מעשרת התובעים נכון ליום מתן חוות הדעת היא זו:

1. אלקיים – 23,348 ₪.

2. אודופיזוב – 12,196 ₪.

3. סמישקוביץ – 40,651 ₪.

4. מושקוביץ – 7,214 ₪.

5. בנדרלי – 4,050 ₪

6. אסתרזון – 12,156 ₪.

7. חודובקי – 6,144 ₪.

8. יבקובסקי – 7,323 ₪.

9. בובני – 7,839 ₪.

10. גל חן  – 6,633 ₪.

המחירים כוללים הוצאות פיקוח.

סכומים עלו כוללים את עלות הרחבת דלת שהצדקת החיוב בה הושארה ע"י המומחה לשיקול דעתי וכן הרחבת בית השימוש.

17. בנוסף לסכומים אלו יש לחייב את הנתבעים לשלם לתובעים, נוכח קביעתו כי ביחסים בין התובעים לנתבעת חל נוסח המפמ"כ כפי שתוקן באפריל 1992, בסכומים שיפורטו להלן.

18.

א. סך 1,650 ₪ לכל דירה לצורך ניקוז הגננות ע"י המזחלות והגשמות.

ב. סך 300 ₪ לכל דירה בגין העדר משטח חוץ בדלת המשנית.

ג. סך 400 ₪ לכל דירה לצורך התקנת גגון בכניסה אחורית מעל לדלת המשנית. (נוכח דברי המומחה בס' 14 לחוות דעתו מ/1 ותשובתו כי הגגון הקיים מספיק, איני קובע   פיצוי בגין גגון בכניסה הראשית לדירה)

ד. לדירת אסתרזון יש להוסיף חיוב בסך 100 ₪ בשל חסר בנקודת ביקורת בחיבור הדלוחים אל הביוב (מ/2 ס' 9).

19. מקובלת עלי טענת ב"כ התובעים וזאת אני אומר על יסוד הודאת מר וגמן עצמו בתשובה לשאלות שנשאל, כי יש להוסיף למחירים שנקבעו ע"י מר וגמן 15% - 20%, שכן נוכח היקף העבודות לא ימצאו בעלי מלאכה ראויים אשר יבצעו התיקונים במחירים שנקבעו על ידו.

זאת ועוד, מר וגמן אישר כי לפי מחירון דקל יש להוסיף 7% עבור עבודות בניה באזור צפת.

אני פוסק לכן תוספת כוללת של 20%.

20. לעומת זאת, אינני מקבל את טענת התובעים שמגיע להם פיצוי בשל כך שהחלונות נפתחו כלפי חוץ. המומחה קבע שאין בכך ליקוי וגם במפרט שצורך להסכמים (נספח 8 לתצהיר מר רויטברג) נאמר שפתיחת החלונות תעשה כלפי חוץ.

תקנות התכנון והבניה דורשות פתיחה כלפי פנים אינן חלות על הבתים נשוא תביעה זו כפי שכבר כתבתי.

21. גם הטענה לפיצוי בגין העדר דיפון תחתית האמבט, אינה מקובלת עלי נוכח האופן בו הותקנה האמבטיה עומדת בתקני ארץ המוצא של הבתים.

22. אין מקום לחיוב בגין הגבהת הכיור. המומחה אמנם אישר שהעלות היא 300 ₪ אך הוא גם אמר שלדעתו אין צורך בכך (סוף ע' 13 תחילת ע' 14 לפרוטוקול).

23. גם את התביעה לפיצוי בגין צינור ביוב חשוף, איני מוצא לנכון לקבל. לולי היה מדובר בבתים בסטנדרט שמדובר בו, הייתי מוצא לנכון לפסוק פיצוי גם בגין פגם אסטטי, אך לא כך המקרה שלפנינו. והוא הדין לגבי התביעה לפיצוי בשל כך שמשטח העבודה במטבח הוא מפורמיקה. זהו הסטנדרט שנקנה והתשלום היה בהתאם. מי שרוצה להעלות את הסטנדרט יכול לעשות זאת על חשבונו הוא.

24. התובעים מבקשים אי אקבע פיצוי בגין גימור קירות החוץ. נכון הוא שהמומחה אשר בדק את הבתים כשש שנים לאחר מסירתם לתובעים, קבע את הצורך בעבודות תחזוקה להגנת העץ, אך מכאן אין להסיק כי העלות מוטלת על הנתבעת המומחה כתב בעין זה (מ/2 ס' 1.11) כי:

"חזיתות הבתים בנויות מלוחות עץ אופקיים, לא נמצאו ליקויים במבנה הקירות".

כל מי שהתקין בביתו פרגולה מעץ יודע כי יש לתחזק אותה ע"י צביעה מחדש מידי שנה – שנתיים להגנה על העץ. האם עלות התחזוקה חלה על הספק?!

ב"כ התובעים כותב בעניין זה כי הדירות היו פגומות מלכתחילה וריבוי התביעות מוכיח זאת. התשובה לכך היא בשתיים:

א. כל פרוייקט בתי העץ הכיל 149 בתים, מתוכם רק בגין 11 הוגשה תביעה.

ב. העובדה שהתובעים עלו על עגלת התביעה לא יכולה לבוא במקום הוכחה לטענה הנטענת.

25. גם התביעה בשל בידוד הגג אינה מקובלת עלי נוכח עמדת המומחה שאין ליקוי בסעיף זה.

26. והוא הדין לגבי הטענה בדבר העדר תיבות דואר, התקנה 13.01 לתקנון התכנון והבניה המחייבת זאת הותקנה רק בשנת תש"ס.

במפרט הטכני שהוסכם בין הצדדים, נאמר מפורשות שאין תיבת דואר לכל בית אלא קיים ריכוז חלוקת דואר ובו תא לכל דייר. זו היא תופעה מוכרת במגורים בהם לא מתקיימת חלוקת דואר.

27. אשר לביתו של מר אלקיים, אין ספק כי מצבו של בית זה מעת שנבדק ע"י המומחה היה גרוע בהרבה מכל הבתים האחרים.

עם זאת, טענות בא כוחו בסיכום לעניין הסכום שיש לפסוק לו אינן מקובלות עלי.

בהקשר לכך יש לציין כי בחוות דעתו של ד"ר בן עזרא (ס' 3) עלות היקף הליקויים והחריגים בביתו של מר אלקיים היה 6,720 ₪ בלבד, כבר אמרתי לעיל שאינני רואה בחוות דעת זו חומר ראיות, אך אני רואה בו את הטעון של אלקיים בתביעתו טעון אליו הוא קשור.

מר וגמן בדק את ביתו של מר אלקיים כ- 5 שנים לאחר מסירתו והוא קבע כי מר אלקיים בנה שבילים ומשטחי בטון מסביב לבית וגרם ע"י כך לאגירת מים שתרמה רבות לתופעת הרטיבות. עוד קבע מר וגמן שאלקיים הסיר את מכסה פתח האיוורור במטבח ולכן חודרים מי גשם.

הרוכשים של דירות העץ הוזהרו לא לבצע שינויים כאלו.

נוכח כל זאת, היינו היקף חריג של הליקויים לעומת הבתים האחרים בפרוייקט מחד ותרומתו של אלקיים לכך, אגדיל ולא אפחית לו את הפיצוי.

מה שכן אפסוק לו פיצוי בשל הצורך להתפנות מהבית לשבוע ימים לצורך ביצוע התיקונים כפי שקבע המומחה (רק לגביו קבע המומחה צורך כזה), אני מעמיד את סכום הפיצוי בשל כך נכוון ליום מתן פסה"ד על סך 3,500 ₪, בנוסף על הפיצוי בגין נזק לא ממוני שאפסוק לכל אחד מהתובעים להלן.

28. לכל הסכומים שפסקתי לעיל (להוציא סך 3,500 ₪ לאלקיים), יש להוסיף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום חוות הדעת של מר וגמן, שכן הוא קבע את המחירים נכון ליום מתן חוות דעתו, היינו: 18.5.97.

29. עוד אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים פיצוי בשל נזק לא ממוני בגין מה שסבלו, מכך שהיו ליקויים ובגין הסבל הכרוך בתיקונם, סך 10% מהסכומים שפסקתי להם כנזק ממוני.

30. ועוד אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים בגין הוצאות 5% מהסכומים שנפסקו ובגין שכ"ט עו"ד 51% מכל הסכומים שנפסקו להם בצירוף מע"מ.

31. אשר לצד ג', כפי שכבר כתבתי יש לראותו אחראי בגין כל החיובים להוציא החיובים הנובעים מהנוסח המתוקן של המפמ"כ, היינו הסכומים שבס' 18 לפסק הדין.

אני מחייב איפוא את צד ג' להחזיר לנתבעת את כל הסכומים האמורים לרבות ההשתתפות בהוצאות ושכ"ו עו"ד שפסקתי לתובעים, להוציא החלק היחסי המתחייב מהסכומים שבס' 18.

ניתן היום ה' באדר תשס"ב, 17 בפברואר 2002 בהעדר הצדדים. המזכירות תמציא העתק לב"כ הצדדים.