ת"א 16325/04 מוזש עודד ודורית נ' מטאנס מיכאל חברה לבניין ועבודות אבן בע"מ

בית משפט השלום חיפה

ת"א 16325/04

בפני:

כב' השופט מנחם רניאל

התובעים

מוזש עודד ודורית

ע"י ב"כ עו"ד אורי דניאל ואח'

נגד

הנתבעת:

מטאנס מיכאל חברה לבניין ועבודות אבן בע"מ

ע"י ב"כ עו"ד פ. מטאנס ואח'

פסק-דין

1. רקע:

עניינה של תובענה זו הוא ליקויי בנייה בדירת התובעים, ברח' חטיבת עציוני 141 כרמיאל, (גוש 18992 חלקה 5), אותה רכשו ביום 18.8.99 מהנתבעת, שהינה חברה קבלנית (להלן: "הדירה"). התובעים קיבלו את החזקה בדירתם ביום 18.10.01. במעמד קבלת החזקה בדירה נערך פרוטוקול מסירה בו צוינו ליקויים, אשר לטענתם לא כולם תוקנו. עוד טוענים התובעים כי לאחר שהגישו חוות דעת מומחה מטעמם העבירו אותה לנתבעת על שתתקן את הליקויים, אך היא לא עשתה כן. לטענתם, הם פנו לנציגי הנתבעת עם גילוי הליקויים, אך פניותיהם לא זכו לכל מענה מצידם.

לטענת הנתבעת, עמדה בכל התחייבויותיה על פי הסכם המכר. לטענתה הודעתם הראשונה של התובעים על ליקויים ניתנה במכתב מיום 8.4.03, שנה וחצי לאחר מסירת הדירה. בעקבות פנייה זו ביקר נציג הנתבעת אצל התובעים וסוכמה רשימת תיקונים שלאחר אישורה ותיאום מועדים תוקנו כל הליקויים באישור התובעים. מאז לא התקבלה כל הודעה על ליקויים עד הפניה מיום 25.3.04.

על פי החלטתי מיום 5.6.05 מונה המהנדס רונן שטרנברג כמומחה מוסכם, אשר יחווה דעתו בשאלת הליקויים הקיימים, אפשרות תיקונם, האחריות להם, עלות תיקון הליקויים הניתנים לתיקון והפיצוי הראוי בגין ליקויים שאינם ניתנים לתיקון.

לאחר חקירת המומחה, הצדדים הסכימו, כי התביעה תוכרע לפי סיכומים שיוגשו, מבלי להודות בנכונות גרסתם.

2. חוות דעת המומחה מטעם ביהמ"ש:

המומחה הוא מומחה מוסכם בין הצדדים, ואינו מומחה מטעם בית המשפט, אף שמינויו של המומחה נעשה לבקשת הצדדים על ידי בית המשפט. אמנם, הצדדים לא התחייבו במפורש, ואף בית המשפט איננו מחויב, לקבל את קביעות המומחה שמונה על ידו, ככתבן וכלשונן. עם זאת, גישת הפסיקה הינה, כי:

"משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית המשפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת. אכן עד מומחה כמוהו ככל עד- שקילת אמינותו מסורה לבית המשפט ואין בעובדת היותו מומחה כדי להגביל שיקול דעתו של בית המשפט. אך, כאמור, לא ייטה בית המשפט לסטות מחוות דעתו של המומחה בהעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן..." (ר' ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' רבי, דינים עליון, כרך טו', 560; ע"א 558/96 ו- 1240/96 חברת שיכון עובדים בע"מ נ' רוזנטל חנן ו- 32 אח', דינים עליון, כרך נה 46).

התובעים טוענים כי המומחה הנדון לא היה אובייקטיבי וניטרלי. נטען, כי המומחה לא ציין את האחראי לכל ליקוי. אני דוחה טענה זו של התובעים. אני מקבל את תשובתו של המומחה, שכאשר יש כמה צדדים אל מול הדיירים – קבלן, אדריכל, מהנדס, קבלן משנה, יש טעם לציין מי מבין כולם אחראי לליקוי.

כאשר יש צד אחד בלבד מול הדיירים, יש שתי אפשרויות – או הדיירים אחראים לליקוי ובמקרה זה אין מדובר בליקוי, או שהנתבעת אחראית, בין אם מדובר בליקויי תכנון, או ליקויי ביצוע או ליקויי יזמות. על כן, בדין לא ציין המומחה את האחראי לליקוי. האחראי לליקוי הוא הנתבעת, וזה מובן.

עוד נטען, כי המומחה לא ציין מה מקור הבעיה בכל אחד מהליקויים. דוגמא אחת הובאה על ידי ב"כ התובעים. נטען שלגבי העובדה שהממ"ד לא נבנה בהתאם לתוכניות המכר, לא בדק המומחה מה מקור הבעיה. אני דוחה את הטענה

שהיה צריך לבדוק מה מקור הבעיה. מקור הבעיה הוא שהנתבעת בנתה שלא בהתאם לתוכניות המכר. אמנם, היא סיפקה סיבה לכך, ואבחן אותה בהמשך, אך לא היה צורך לציין את מקור הבעיה.

התובעים לא ציינו דוגמא אחרת לאי ציון מקור הבעיה. אני דוחה את הטענה שעל המומחה לציין את מקור הבעיה, במקום שבו אין אבחנה בין מתכנן, מבצע או מתחזק. התובעים ציטטו את פסק דינו של השופט מלץ בע"א 353/88 שכון עובדים נ' סולל בונה. ואולם, פסק דין זה אינו שייך לענינו. באותו פסק דין ציין המומחה במפורש מה מקור הליקוי, באומרו:

מקור הרטיבות בדירה נבע מחדירת מי גשמים לפנים הדירה דרך פגם בשכבת האטום שעל הגג לאורך ובצמוד לרכוז השרוולים של צנרת המים השייכת למערכות הסולריות של דירות אותו אגף. חדירת הרטיבות לדירה נובעת גם בגלל שפתחי השרוולים היו חשופים לחדירתם של מי גשמים שחדרו במרווח שבין הצינור לשרוול.

אלא שבדונו בשאלה מי אחראי, קבע המומחה שהקבלן נהג כשורה ואינו אחראי והדייר נהג כשורה ואינו אחראי. תוצאה זו, שלפיה הגשם אחראי, לא התקבלה על דעתו של השופט מלץ, לא משום שמקור הבעיה לא צויין, אלא משום שהוא לא הסכים עם המקור שצויין ועם משנתו של המומחה. אין בכך קביעה שבכל פעם שמומחה לא ציין את מקור הבעיה, הוא לא עשה עבודתו כראוי.

העובדה שיש לתובעים טענות כאלה ואחרות כנגד בדיקתו ותשובותיו של המומחה אינה אומרת שהוא לא ניטרלי ואובייקטיבי. כדי לזכות בתביעה, וכדי לטעון שהמומחה לא צדק בקביעותיו, אין צורך לטעון שהמומחה לא אובייקטיבי. דומה הדבר לשופט, שניתן לטעון כלפיו שטעה בהבנת הראיות שבפניו או שטעה בקביעה משפטית זו או אחרת, גם בלי לטעון שהוא לא אובייקטיבי. אני דוחה את הטענות שהמומחה לא היה אובייקטיבי.

לפיכך, במקרה דנן, ככלל, אאמץ את חוות דעת המומחה המוסכם, תוך התייחסות לטענות הצדדים שהועלו בהקשר לליקויים ספציפיים.

5. ליקויי הבניה:

התובעים טוענים טענות שונות לגבי ליקויים שונים, ואדון בהן לפרטיהם:

5.1 סף מוגבה ביציאה מחדר הדיון למרפסת בניגוד לתוכניות המכר – אין חולק שהריצוף במרפסת גבוה מהריצוף בדירה בכ- 5.5 ס"מ, והנתבעת בנתה סף מוגבה של כ- 7 ס"מ בין המרפסת לסלון. אין חולק שסף מוגבה כאמור לא מופיע בתוכניות המכר. כך אישר גם המומחה בחקירתו. המומחה העיד בעמ' 5 שאין מנוס מבניית סף מוגבה שכן המרפסת תוכננה עם שיפוע עם בידוד תרמי לפי דרישות משרד הבינוי והשיכון, ואין מנוס מגובה ריצוף גבוה סמוך לדלת וגובה ריצוף נמוך סמוך לנקז. אני דוחה דברים אלה, כאילו אין מנוס.

אכן, יש לבצע שיפוע, אבל לא צריך להתחיל את השיפוע מנקודה הגבוה מריצוף חדר הדיור, אלא אפשר להתחיל את השיפוע מנקודה המתאימה לגובה חדר הדיור. התובעים טוענים כי על פי ת"י 1752, שצוטט גם על ידי המומחה, סף היציאה לגג יתוכנן בהתחשב בהיבטי תכנון כגון אלה: נוחות התנועה, לרבות נגישות לנכים, מישוריות הריצוף, יעילות האיטום נגד מים. לדבריהם, סף מוגבה אינו מאפשר גישה לנכים הגם שהדירה אינה משמשת לנכים. שיקולי מעבר לנכים הם אחד השיקולים, ובודאי במקרה הנדון, כאשר בכל מקרה יש מסילות לתריסים, המעבר לנכים קשה. יש להביא בחשבון את הרצון למישוריות הריצוף, ואת יעילות האיטום.

כאמור, ניתן להשיג את יעילות האיטום גם במצב שבו אין סף מוגבה, על ידי שיפוע שיתחיל מגובה הריצוף בחדר הדיור. לפיכך, אני קובע כי מדובר בליקוי שיש לתקנו. עלות התיקון שנקבעה על ידי המומחה מטעם התובעים היא 10,299 ₪. הגעתי למסקנה שמחיריו של המומחה מטעם התובעים מנופחים לעומת מחירים מקובלים כפי שקבע המומחה מוסכם, ולכן יש לקבוע עלות של 60% לערך מקביעת המומחה מטעם התובעים, דהיינו סך 6,180 ₪.

5.2 מפלס ריצוף במרפסת גבוה ממפלס הריצוף בדירה בניגוד לתוכנית המכר – אין חולק, כאמור, שהמפלס במרפסת גבוה ממפלס הריצוף בדירה בכ- 5.5 ס"מ. המומחה העיד שלא הסתכל על זה משום שזה לא מה שנטען בחוות דעת המומחה מטעם התובעים, אבל הדבר נטען במפורש בחוות דעת המומחה מטעם התובעים. כמו כן, המומחה לא ענה לשאלות הבהרה בענין זה. ברור מאליו שכאשר מפלס המרפסת גבוה ממפלס חדר הדיור, יש סכנה של חדירת מים בעת הגשמים, והתובעים אכן טוענים לכך. בניה כזו שבה המרפסת גבוהה יותר, אינה שגרתית, והיה על הנתבעת לכלול אותה בתוכניות המכר. הדבר לא נכלל בתוכניות המכר. זהו ליקוי, אבל הוא יתוקן ממילא בתיקון הסף המוגבה.

5.3 בליטת עמוד בטון וקורה בחדר השינה הצמוד לחדר הדיור בניגוד לתוכנית המכר – המומחה אישר עובדה זו. המומחה קבע כי הבליטה אינה משנה את השימוש הפונקציונלי בחדר. אין חולק שהבליטה אינה מסומנת בתוכנית המכר. התובעים טוענים שאכן יש הפרעה בשימוש והם מעדיפים חדר שינה בלי עיוותים אסתטיים. בתשריט סומן במקום ארון בגדים אך בשל הבליטה לא ניתן היה להרכיב ארון בגדים.

המומחה ענה מצד אחד שלא בדק את גובה החדר, ומצד שני שגובה ארון הבגדים שהוצע על ידי התובעים הוא 2.45

ומגיע עד הקורה לא הפרעה של הקורה. זה תמוה. ואולם, מן הראיות עולה שמידות החדר עולות על המידות בתוכנית, באופן שאותו ארון שהיה רצון להתקין לפני הכניסה לדירה, ניתן להתקין גם עתה. נכון שהוא לא יכסה את מלוא המרחב, אבל זהו ליקוי מזערי שלא נהוג לתקנו כלל. בתוכנית המכר בכלל הופיע באותו מקום שולחן, שאינו מושפע מקיום בליטה קרוב לתקרה. אני דוחה את הטענות בדבר ליקוי בבניה בבלוקים 10 במקום בלוקים 15 שעלו לראשונה בסיכומים. לפיכך, אני קובע שאין ליקוי בענין זה.

5.4 דוד חימום – המומחה קבע בחוות דעתו כי לפי המפרט הטכני דוד החימום היה צריך להיות מותקן על הגג ולא בחדר הכביסה, בו הותקן. לטענת הנתבעת, הדבר נעשה לפי דרישת הרשות המקומית. התובעים טוענים כי היה על הנתבעת לדעת מראש את דרישת הועדה המקומית ולכלול זאת במפרט. על פי סעיף 4.1 לחוזה, היה על הנתבעת לבנות את יחידת הדיור כמפורט בתוכנית המכר, בכפוף לשינויים שיכפו עליה הרשויות המוסמכות. אין די בהיתר. יש צורך בכפיה. אין ראיה שהדבר נכפה על ידי הרשות. אין גם ראיה שהדבר נדרש בעל פה בפגישות עם מהנדס העיריה, כפי שנטען לראשונה בסיכומים. אם אכן, זהו תנאי בסיסי, היה צריך לדעת עליו לפני עריכת ההסכם ולכלול הוראה בהתאם בהסכם. על כן, מדובר בליקוי שיש לתקנו. המומחה קבע שעלות העברת דוד החימום היא 400 ₪, ואני מאמץ קביעה זו.

5.5 דלתות יציאה לגינה – המומחה קבע שלתובעים הובטחו דלתות פלדה רגילות אבל הותקנו דלתות פח "סטנלי" בתצורת שהרבני. דלתות אלה מתאימות למפרט, שכן גם הן דלתות פלדה. על כן, אין מדובר בליקוי.

5.6 גליות בשכבת הטיח בדופן הפנימית של מעקה מרפסת הדיור – המומחה קבע כי יש סטייה בשיפוע של 1.1% מהאנך. המומחה קבע שהליקוי אינו מורגש ואינו פגם תיפקודי או אסתטי. אף על פי כן דורשים התובעים תיקון הליקוי בעלות שנקבעה, 1,150 ₪ לגירסת מומחה התובעים, או 800 ₪ כקביעת המומחה המוסכם. אני דוחה טענה זו. מדובר בליקוי מזערי שיש צורך במכשירי מדידה מדויקים כדי לגלותו, והוא אינו ליקוי אסתטי או תיפקודי. לפיכך, אני דוחה את התביעה לפיצוי בגין ליקוי זה.

5.7 בליטה קיימת במרפסת השירות – המומחה אישר בחקירתו הנגדית שקיים ליקוי כזה והוא פגם אסתטי. התובעים דורשים תיקונו בעלות של 1,500 ₪ כקביעת המומחה מטעם, או 1,200 ₪ כקביעת מומחה בית המשפט. אני מאמץ את קביעת מומחה בית המשפט ומחייב בפיצוי של 1,200 ₪.

5.8 שטח הממ"ד – יש אי התאמה בין גודל הממ"ד המובטח בתוכנית המכר 9.40 מ"ר, לגודל הממ"ד בפועל, 8.70 מ"ר. לטענת הנתבעת הדירה נמכרה לפני קבלת היתר בניה והשינוי במידות נעשה בהתאם לדרישות הג"א, ולפיהם הממ"ד הוצר כדי שימש בסיס לממ"ד בדירה העליונה. הנתבעת צירפה העתק חלקי של היתר הבניה, אבל אין שום ראיה לכך שנכפה על הנתבעת, עקב דרישות הג"א או דרישות אחרות, לבנות את הממ"ד שבשטח קטן יותר מזה שהובטח. על פי סעיף 4.1 לחוזה, היה על הנתבעת לבנות את יחידת הדיור כמפורט בתוכנית המכר, בכפוף לשינויים שיכפו עליה הרשויות המוסמכות. אין די בהיתר.

יש צורך בכפיה. הנתבעת לא הוכיחה כפיה כלשהיא, ועל כן עליה לעמוד בהתחייבותה. נכון הוא שההפרש של 0.7 מ"ר הוא מזערי, כגודל משטח של 10 ס"מ אורך ו- 7 ס"מ רוחב, אבל זהו הפרש, ויש לפצות בגינו. אני קובע בגין הפרש זה פיצוי של 1,000 ₪, בהעדר ידיעה על מחיר הדירה, שלא הוכח.

5.9 ליקויי רטיבות במטבח בצמוד לחלון ובקיר התומך המפריד בין התובעים לקומה שתחתם בו האבן הירושלמית מתפרקת – ליקויים אלה לא הופיעו בחוות דעת המומחה מטעם התובעים, וגם לא בחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט. התובעים טוענים בכתב תביעתם שליקויים אלה קיימים. הטענה הזו לא הוכחה אפילו לכאורה, ולא קויימה הבטחת התובעים להביא חוות דעת בענין זה. כל שכן, שלא ניתן לה שום מימד כספי. אני דוחה את הטענה לליקויים אלה.

על פי סעיף 4א' לחוק המכר (דירות), תשל"ג- 1973, כדי שקונה יהיה זכאי להסתמך על אי התאמה, עליו להודיע עליה למוכר תוך שנה, במידה שניתן היה לגלותה בעת העמדת הדירה לרשותו, או תוך זמן סביר לאחר גילויה, במידה שלא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשותו. בענין שבפני, נמצאו ליקויים בסיורים שנערכו ביום 27.7.01 וביום 28.9.01, ולטענת הנתבעת, אלה תוקנו לשביעות רצון התובעים. אכן, מהשוואה בין הליקויים האלה לליקויים שנמצאו לבסוף, עולה שמלבד רובה במרפסת, תוקנו כל הליקויים.

הנתבעת אינה טוענת שאין עליה לתקן ליקויים מכיוון שאלו לא הובאו לידיעתה במועד, וטוב שכך, שכן מדובר בליקויים שהיו בידיעתה, ועל פי ע"א 4445/90 "עמיגור" (ניהול נכסים) בע"מ נ' יצחק מאיוסט ו-93 אח' [פדאור (לא פורסם) 94 (2) 98], במקרה זה אין צורך במתן הודעה.

המומחה המוסכם קבע פיצוי בגין תיקון סדק נימי קטן מתחת לחלון חדר שינה – 150 ₪, החלפת המעקות בחדשים – 2,200 ₪, שיפור הרובה במרפסת הדיור – 200 ₪, סימון מעגלים בלוח החשמל – 150 ₪, תיקון סימן רטיבות בסך 50 ₪, תיקון איטום מקומי סמוך לדלת בסך 600 ₪, תיקון איטום הגגון בסך 400 ש"ח.

לסכומים אלה יש להוסיף עלות פיקוח הנדסי בסך 1,000 ₪. סה"כ עלות תיקון הליקויים הוא 12,530 ₪ נכון לאוגוסט 2005 כפי שקבע המומחה ועוד פיצוי בסך 1,000 ₪ נכון להיום.

6. תיקון או פיצוי:

לטענת התובעים, זכותה של הנתבעת לביצוע התיקונים בדירתם מוצתה. לטענתם, הנתבעת לא תיקנה את הליקויים שהובאו לידיעתה במצורף לחוות דעת מטעם התובעים מיום 25.3.04. הנתבעת אינה מכחישה זאת, אך טוענת שלא תיקנה את הליקויים מכיוון שחוות הדעת היתה מוגזמת ומופרזת. אני דוחה טענה זו של הנתבעת. גם לחוות דעת מוגזמת יש להתייחס, וכאשר היא מביאה לידיעת הנתבעת ליקויים, עליה להתייחס אליהם ולתקנם בתמורה לא מוגזמת. לפיכך, מיצתה הנתבעת את זכותה לתיקון וראוי להעדיף את סעד הפיצוי (ר' ע"א 472/95 זלוצין נ' דיור לעולה, נ (2) 858). על כן, אני דוחה את הטענה לפיה לנתבעת זכות לתיקון.

7. עגמת נפש:

התובעים טוענים, כי יש לפסוק לזכותם פיצוי בגין סעיף זה, סכום של 25,000 ₪, אשר כולל את אובדן ימי העבודה בזמן התיקונים, הוצאת חלק מהמטלטלין, יציאת התובעים מביתם, ושכירת מלון בזמן השיפוצים ונקיון הבית לאחר השיפוצים. לטענת הנתבעת, התובעים אינם זכאים לקבל פיצוי כל שהוא בסעיף זה בהיות הטענות כלליות. לטענתה, לא אותרו ליקויים קשים.

על פי נסיוני, אני מעריך את הזמן הדרוש לביצוע העבודות בעשרה ימים, בהם יהיו לתובעים מגבלות שימוש בדירה. בבואו לפסוק פיצויים, מתחשב בית המשפט בשיקולים הבאים: סוגי הליקוי- ככל שהליקוי חמור יותר ומקשה על חיי היום יום, כגון: ליקוי רטיבות, ייפסק סכום פיצוי גבוה יותר; עוגמת הנפש הכרוכה בתיקון הליקוי; התייחסות הקבלן וניסיונותיו לתקן את הליקוי; גובהו הכללי של הפיצוי כמשקף את מצב הדירה בכללותה (א. נ. ורדי בספרו דיני מכר דירות- ליקויי בנייה והבטחת זכויות הרוכשים, עמוד 361).נ

לאור זאת, אני קובע לתובעים פיצוי בסעיף זה בסך של 7,500 ₪.

8. הוצאות:

התובעים תובעים החזר הוצאות בעבור חוות הדעת למומחה מטעמם, החזר שכרו של המומחה מטעם ביהמ"ש, והחזר המחצית הראשונה של האגרה. אשר להחזר הוצאות המומחה מטעם התובעים- בהשוואה בין חוות דעת המומחה מטעם התובעים לבין מה שנפסק לבסוף, עולה שחוות הדעת מטעם התובעים היתה מוגזמת מאד. לכן, התובעים אינם זכאים להחזר הוצאות המומחה מטעמם. זו גם הסיבה לכך שהתובעים אינם זכאים להחזר שכרו של המומחה, למעט שכרו בגין זימונו לחקירה, שהגדילה את הפיצוי בשיעורים ניכרים. על הנתבעת לשלם לתובעים החזר המחצית הראשונה של האגרה לפי הסכומים שנפסקו בפועל. סכומים אלה יובאו בחשבון ההוצאות.

9. סיכום:

על פי כל האמור לעיל, אני מקבל את התביעה ומחייב את הנתבעת לשלם לתובעים סכומים אלה:

א. 12,530 ₪ בתוספת מע"מ בגין הליקויים בדירת התובעים, בצירוף הפרשי הצמדה למדד התשומות בבניה ממדד אוגוסט 2005 ועד למדד הידוע האחרון לפני התשלום בפועל.

ב. 8,500 ₪ כשהם נושאים הפרשי הצמדה וריבית מהיום עד התשלום המלא בפועל.

ג. הוצאות משפט בסך 3,600 ₪ בתוספת מע"מ, כשהם נושאים הפרשי הצמדה וריבית מהיום עד התשלום המלא בפועל.

המזכירות תמציא העתק לב"כ הצדדים

ניתן היום ו' באלול, תשס"ו (30/08/2006) בהעדר הצדדים.