חלון נועד למעבר אוויר ואור, ולא למסגור תמונת נוף

זכוכית במסגרת אינה מעבירה אוויר לדירה ולכן אינה יכולה להיחשב כחלק משטח החלון. חלון זז דו אגפי, המכונה "כנף על כנף" הבנוי בצורה שתמיד חציו סגור ואטום לחדירה אוויר לדירה, לא יימדד לפי שטח תיאורטי אלא לפי שטח מעבר אוויר מרבי לדירה - כאשר שני האגפים באותו צד, אחד סגור ואחד פתוח לרווחה ומקביל לאגף הקודם.

יש מומחים שטרם הפנימו מהו ייעודו של חלון במבנה, וזאת אף על פי שבתי המשפט שולחים אליהם רמזים פעם אחר פעם עם הסברים. מומחים אלה נתפשים להגדרת אופן מדידת שטח החלון בתקנות התכנון והבנייה [בקשה להיתר, תנאיו ואגרות] תש"ל – 1970, התוספת השנייה, בהן מוגדר כי יש למדוד את החלון לפי המידות המינימליות בבניה, ומפרשים הוראה זו בצורה שגויה כאילו יש למדוד את שטח החלון לפי הפתח שהיה בבניין בעת בנייתו טרם עבודות הטיח וטרם הרכבת מסגרות אלומיניום – כאילו הטיח והאלומיניום אינם חומרי בניה.

כפועל יוצא מכך, מידות החלון הנדרש מצטמצמות משמעותית ולעתים מגיעות לאבסורד ללא שום זיקה להוראת התקנות כי מידת חלון בחדר מגורים תהיה 8% משטח החדר – מעל חצי משטח החלון הוא בעצם זכוכית שלא מעבירה אוויר ואור, ועוד 10% משטח החלון הוא טיח ואלומיניום שלא מעבירים אוויר ואור, ומה שנותר לא מספיק לאוורור החדר.

על פי ההגדרה שבתקנות לעיל, ייעודו של החלון בדירה הוא לאפשר מעבר אוויר ואור. אומנם יפה וטוב הדבר שמהחלון ניבטות מראות נוף, אך אין זה הייעוד של החלון כפי שהגדירו במפורש מחוקק המשנה.

זכוכית במסגרת אינה מעבירה אוויר לדירה ולכן אינה יכולה להיחשב כחלק משטח החלון. חלון זז דו אגפי, המכונה "כנף על כנף" הבנוי בצורה שתמיד חציו סגור ואטום לחדירה אוויר לדירה, לא יימדד לפי שטח תיאורטי אלא לפי שטח מעבר אוויר מרבי לדירה - כאשר שני האגפים באותו צד, אחד סגור ואחד פתוח לרווחה ומקביל לאגף הקודם.

ראה בעניין זה את דבריו של השופט ד"ר מנחם רניאל בע"א 13935-06-15 רקפות בגבעה בע"מ נ' סבג, בית המשפט המחוזי בחיפה:

9. המשיבים טענו בערעור שכנגד, ששגה בית המשפט בכך שלא זיכה אותם בסך 5,000 ₪ בתוספת מע"מ בשל ליקוי בגודל הממ"ד. לטענתם, שגה מומחה בית השפט במדידתו, ולא הבחין בין "מידות בניה מינימליות", שלפיהן יש למדוד, לבין מידות בנייה. לפי תקנה 2.21, שטח החלון לצורכי מעבר אויר ואור הוא 8% משטח החדר, דהינו 0.75 מ"ר, ושטח החלון בפועל קטן ב- 3.7% מהשטח הדרוש. 

בית המשפט קמא קבע שפסק הדין בת"א 922/95 סולומון נ' שכון ופיתוח (מחוזי תל אביב- השופטת צ. ברון) הקבוע שהמדידה היא לפי שטח האור והאיוורור לא רלבנטי כי הוא עוסק בחדר שירות בעוד אנו עוסקים בחדר ממ"ד, אך להבחנה זו אין תוקף. אמנם, לגבי חדר שירות נאמר "למעט חדר ארונות – שאין צורך באיוורורו" ומכאן ניתן היה להסיק שההגדרה של חלון בחדר שירות היא היחידה הקשורה לאיוורור, אבל אין הדבר כך. כל החלונות מוגדרים באותה צורה – "חלון" – פתח המשמש אמצעי תאורה ואיוור טבעיים והפונה לשמים, לרחוב, למרפסת הסגורה בתריס בלבד, או לחצר, לרבות אשנב, דלת מזוגגת או פתח אחר כיוצא באלה; מכאן, שהחלון, כל חלון, בין בממ"ד ובין בחדר שירות, מוגדר לפי האור והאיוורור, וכפי שנקבע באותו פסק דין, לצורך מדידת שטח החלון יש למדוד את הפתח לאיוורור ואור, ולא את מידות הבניה.

המומחה טעה איפוא בפרשנותו, ובעקבותיו בית המשפט. יש להוסיף לפיצוי למערערים שכנגד תוספת, כדברי המומחה בחקירתו, בסך 5,000 ₪ בתוספת מע"מ.

כן ראה ת"א 922/95 סולומון ואח' נ' שיכון ופיתוח בע"מ, בית המשפט המחוזי בתל אביב (פורסם בפדאור), פסק דינה של השופטת צפורה ברון:

אחד מהליקויים הנטענים ע"י התובעים הוא גודל בלתי מספיק של החלונות בחדרי השירות בדירותיהם בבניין.

בסע'2.21 לתוספת השנייה לתקנות התכנון והבנייה ("בקשה להיתר תנאיו ואגרות") התש"ל-1970, (להלן: "התקנות") נקבע כי:

"לא יפחת שטחם הכולל של החלונות  בחדר שירות למעט חדר ארונות - שאין חובה  באיורורו מ - 10% (עשרה אחוזים), משטח רצפת החדר או  0.3 מ"ר, הכל לפי הגדול".

המהנדס פורת מדד את החלונות  בחדרי השירות בדירות התובעים בבניין, ומצא כי שטחם קטן מהנדרש בתקנות.

המהנדס פריידלין, אינו חולק על נכונות המדידות של המהנדס פורת, אך סבור כי יש למדוד את הפתחים  בין חלקי שלד הבניין ללא המסגרות (המשקופים)"

לפי נוסח ההוראות שבתקנות עולה כי מחוקק המשנה התכוון להבטיח שגודל הפתח יאפשר איוורור טבעי של חדרי שירותים, בדירות מגורים.

בגוף התקנון מופיעות המילים "חובה באיורורו".

התקנה פותחת במילים "לא יפחת שטחם" מכיוון שהמסגרות שמרכיבים בפתחי החלונות מקטינות את השטח שניתן לפתוח לצרכי איוורור, חובה על פי התקנה להביא את המסגרות בחישוב שטח החלון.

מהאמור מתחייבות שתי  מסקנות -

א. יש למדוד את שטח הפתחים - בין המסגרות, כגירסתו של המהנדס פורת, כדי לקבוע אם הפתח לאיוורור מתאים לדרישת התקנה;

ב. מידת הפתח כפי שנקבעה בתקנה הנדונה, הינה בבחינת דרישה מחייבת ולא המלצה.

אין על פי התקנות איסור לבנות פתח העולה על המינימום הקבוע בתקנה, אולם אסור לבנות פתחים בחדרי שירות ששטחם קטן מהקבוע.

כן ראה ת"א 37684-01-11 קוטר ואח' נ' דקל אחר בינוי והשקעות בע"מ, בית משפט השלום חיפה, שופטת: נסרין עדוי, פסק דין מיום 21.03.16 בו נקבע כדלקמן:

מדידת חלון בחדר אמבטיה: המדידה שבוצעה על ידי המומחה לא בוצעה לפי פתח אוויר ואור. על כן, על הנתבעת לבצע את התיקון גם בעניין זה, בהתאם לאמור בחוות הדעת של בן-עזרא (איוור על ידי גיבוי בוונט) או לפצות את התובעים בסך של 1639 ש"ח בתוספת פיקוח ומע"מ, ובסה"כ 2098 ש"ח (סכום זה משקף את ההפרש בין הערכת בן עזרא להערכת המומחה מטעם בית המשפט בגין רכיב זה).

כן ראה ת"א 20628-06-13 אבי אוחיון נ' מ. נ. חסקי אלון ייזום בנייה והשקעות בע"מ, [שלום חיפה], שופט: אייל דורון:

19. סעיף 7 ד' - מומחה ביהמ"ש קבע בחוות דעתו כי גודל החלון תקין, אם כי ציין כי ידוע לו שישנן דעות שונות בנוגע לשאלה כיצד צריך למדוד את גודל הפתח.

סבורני כי יש ממש בטענת התובעים בנוגע לאופן מדידת גודל החלון, ולכן החלון הקיים קטן מהנדרש., ויש לפסוק להם עלות התקנת ונטה כולל קו חשמל ועבודות נלוות וזאת לפי הערכת עלות שאישר מומחה ביהמ"ש בתשובה לשאלת הבהרה - סך של 1500 ש"ח.

להשלמת התמונה להלן ההגדרות שבתקנות:

"חלון"  - פתח המשמש אמצעי תאורה ואיוור טבעיים והפונה לשמיים, לרחוב, למרפסת הסגורה בתריס בלבד או לחצר, לרבות אשנב, דלת מזוגגת או פתח אחר כיוצא באלה.

"שטח חלון" – שטח הפתח שבו מותקן החלון, לפי מידות הבניה החיצוניות, המינימליות.

בהתאם להיגיון התכנוני ולפרשנות בתי המשפט דלעיל - לא ייכלל בשטח החלון שום אלק שלא מתאים להגדרת חלון ולייעודו להחדרת אוויר ו/או אור לדירה.