ערר 403/16/41 שטודינר נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשל"צ

מדינת ישראל

משרד האוצר - מנהל התכנון

ועדת ערר מחוזית

סדר פתיחת הדיון מס' 403/16/41

ישיבה מס' 00917 מיום 15.03.2017 של ועדת הערר - מחוז המרכז, לפי חוק התכנון והבנייה התשכ"ה - 1965.

הרכב ועדת הערר:

יו"ר: עו"ד שרון מונטיפיורי-גלן

אדריכל רשום ע"פ סעיף 12 א (3): אדר' מר שמואל חכים

נציג ציבור: מר עמירם גלילי

נציג ציבור: מר דודו כהן

העורר/ים:

שטודינר שי וטליה - נוכחים

על ידי עו"ד ואראס עידו, עו"ד שניאור אריאל, צח בוזגלו מתמחה

נגד

המשיב/ים:

הועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשל"צ

על ידי עו"ד הדר מנצורי, מהנדסת אינג'י ברקוביץ

עזרא דוד - נוכח

על ידי עו"ד רם אורן, מהנדס יואל בן עזרא

נוכחים:

לירן נקש בעלים חלקה 10, רחמני אילן בעלים של חלקה 12

החלטה

ענייננו בהחלטת הועדה המקומית מיום 6/10/16 ביחס לבקשה לבניית בית חדש בן 2 קומות מרתף בריכת שחיה דרך זיקת הנאה למעבר + הריסת קיר בין חלקות ופיתוח שטח והתארגנות באתר, במגרש 11 בחלקה 10, בגוש 3628.

בהחלטה נקבע בין היתר כי גדר המצויה בגבולה הצפוני של חלקה 10, תסומן להריסה.

מצפון לחלקה 10 מצויות שתי חלקות. חלקה 306 היא חלקת העוררים היא חלקה חזיתית הגובלת ברחוב הברושים, וחלקה 305 שהיא חלקה עורפית שכוללת גם דרך גישה מרחוב הברושים המהווה חלק מן החלקה וחוצצת בין חלקה 10 לחלקת העוררים.

הגדר שהיא לב ליבו של הערר, הינה גדר בטון בנויה, הגובלת בין חלקה 10 ובין דרך גישה הנ"ל שהינה כאמור חלקה מחלקה 305. כך שבפועל חלקת העוררים אינה גובלת  בחלקה 10 בו מצוי מגרש המשיב 2. הגדר נבנתה על ידי העוררים.

תמצית טענות העוררים

1. הגדר כלולה בהיתר שניתן לעוררים לבניית ביתם ביום 31/03/2015 והיא נבנתה בהתאם להיתר.

2. לאחר סיום הבניה החליטה הועדה המקומית לדון מחדש בבקשת העוררים להיתר ובסיומו התנתה הועדה המקומית את מתן טופס 4 בהפקדת ערבות ואין בכוונתה להוציא תעודת גמר למבנה. בכוונת העוררים לפנות בעתירה מנהלית לבית המשפט על מנת שתוציא תעודת גמר וזאת לאחר שהם הסתמכו על ההיתר שניתן.

3. משמעות ההחלטה נשוא ערר זה היא ביטול ההיתר שניתן להם.

4. על פי התכניות החלות שביל הגישה החלקה 305 אמור לשרת את חלקות 306 ו- 305 בלבד ואין כל מניעה להקים גדר בגבולה הדרומי של דרך הגישה.

5. לדרישת הועדה במעד הוצאת ההיתר לביתם נדרשו לבצע פרסום הואיל והבניה היתה גם בחלקה 10 וכך עשו. לא הוגשה כל התנגדות לבקשה.

6. המשיב רכש את הנכס לאחר מתן ההיתר לעוררים.

7. לחלקה 10 זכות מעבר של 3 מ' בתכנית נפרדת.

תמצית טענות הועדה המקומית

8. הוראות התכניות מדברות על זיקת הנאה הדדית גם ביחס לחלקה 10. יש לקרוא את שתי התכניות החלות במאוחד באופן שמדובר בזיקת הנאה ברוחב כולל של 8 מ' (5 מ' בחלקה 305 ו- 3 מ' בחלקה 10) המשרתת הן את החלקות  מצפון לה והן את החלקות מדרום לה. לא ניתן להתיר את המעבר בחלקה 10 ברוחב 3 מ' בלבד.

9. קיים קושי תנועתי בהותרת המעבר ברוחב 3 מ' בלבד.

10. בבקשה להיתר של העוררים, סומנה הגדר בצורה מטעה ולא ניתן להבין כי היא חלה גם על חלקה 10. הדרישה לפרסום ביחס לחלקה 10 הבעה מסימון של מחסן להריסה שהיה ממוקם בחלקו על דרך הגישה ובחלקו על חלקה 10.

11. הגדר פולשת לשטח המשיב 2 ולכן יש לסמנה להריסה.

12. ביצוע ההריסה לא ידרש כתנאי למתן תעודת גמר וזה מאזן בין הצדדים.

תמצית טענות נוספות המשיב 2

13. בצד הדרומי של חלקה 10 נהרסה הגדר.

14. לא ניתן להכנס לחניית המשיב 2 בזוית של 90 מעלות מדרך גישה ברוחב 3 מ'.

15. בפרסום שנעשה על ידי העוררים בהיתר שלהם לא די. היה צורך בקבלת הסכמת השכן.

דיון והכרעה

16. אנו סבורים כי החלטת הועדה המקומית נשוא ערר זה ניתנה כדין ואין מקום להתערב בה.

17. סימון הגדר להריסה נכון בעינינו משני טעמים.

18. הטעם הראשון הוא טעם קנייני - גם אם התכניות החלות היו מאפשרות את הקמת הגדר רשאי בעל המגרש המשיב 2, לבקש במסגרת בקשתו להיתר בניה בחלקתו את הריסת חלק הגדר המצוי במגרשו. מדובר בחלק מזכות הקניין של המשיב 2 לבקש להרוס מבנה המצוי במקרקעין שהוא בעל זכות בהם, גם כאשר מדובר במבנה שנבנה בהיתר כדין. לפיכך רשאי המשיב 2 לבקש להרוס את חלק הגדר המצוי בחלקתו.

19. הטעם השני נעוץ בתכניות החלות.

20. תכנית רצ/מק28/50/01 (להלן: "תכנית 28") שאושרה בשנת 2003, היא התכנית החלה על מגרש העורר ועל חלקות אחרות. מדובר בתכנית חלוקה בהסכמה. חלקה 10 המצויה במרכז התכנית, הוצאה מתחום התכנית, כך שתכנית 28 חלה על החלקות מצפון לחלקה 10 ומדרום לה אך לא על חלקה 10 עצמה.

21. בגבול בין כל שתי חלקות מקור בייעוד מגורים קבעה התכנית אזור "זכות מעבר" הדדית ברוחב של 4 מ' מכל חלקה ובסה"כ 8 מ'.

22. בהוראות התכנית נקבע:

"8. זיקת הנאה הדדית:

א. באזורים המוגדרים בתכנית כזיקת הנאה הדדית תנתן זכות מעבר למגרשים הגובלים באזור זה, או שהכניסה אליהם מחייבת מעבר באזור זה, לרכב ולהולכי רגל.

ב. לא תותר כל בניה באזור זיקת ההנאה ההדדית".

23. הואיל וחלקה 10 לא נכללה בתחום התכנית אזי בחלקה הגובלת בה מצפון, נכללה בתשריט התכנית זכות מעבר ברוחב של 5 מ' בלבד. יצויין כי בחלקה הגובלת בחלקה 10 מדרום, הכלולה אף היא בתחום תכנית 28 נקבעה זכות מעבר ברוחב של 6 מ'.

24. עובדה זו מעידה על כך שתכנית 28 העומדת בפני עצמה הסדירה את זכות המעבר בסמוך לחלקה 10 ברוחב רחב יותר הואיל וחלקה 10 לא נכללה בה ולא ניתן היה להפריש ממנה רצועה לטובת זכות המעבר ההדדית כמו בשאר החלקות בתכנית.

25. גם החצים המסומנים בזכות המעבר בסמוך לחלקה 10 הם לכיוון החלקות שמצפון לחלקה 10 ולא חצים לכיוון צפון ודרום כמו בזכות המעבר בין החלקות האחרות.

26. לאחר 10 שנים בשנת 2013 אושרה תכנית רצ/מק/1/28/50/1 (להלן: "תכנית 1/28"). תכנית זו חלה על חלקה 10 בלבד. התכנית הגדירה רצועה כ"זיקת הנאה" בגבולה הצפוני של החלקה ברוחב של 3 מ' וכן בגבולה הדרומי של החלקה ברוחב של 4 מ' וכן רצועה נוספת במזרח החלקה לטובת מעבר תשתיות.

27. בסעיף 6.2 להוראות התכנית תחת הכותרת "זיקת הנאה" נקבע:

"זיקת הנאה הדדית:

א. באזורים המוגדרים בתכנית כזיקת הנאה הדדית תנתן זכות מעבר למגרשים הגובלים באזור זה, או שהכניסה אליהם מחייבת מעבר באזור זה, לרכב, להולכי רגל ולתשתיות.

ב. לא תותר כל בניה באזור זיקת ההנאה ההדדית".

28. לטענת הועדה המקומית כאמור יש לקרוא את שתי התכניות כמקשה אחת כך שזיקת ההנאה בין חלקות 10 ו- 305 היא זיקת הנאה אחת הדדית ברוחב 8 מ' המיועדת לשרת את החלקות מצפון ומדרום לה.

29. בעיקרון איננו מקבלים את עמדת הועדה המקומית לעניין זה. תכנית 28 ותכנית 1/28 הן שתי תכניות נפרדות, שכל אחת מהן עומדת בפני עצמה. תכנית 1/28 המאוחרת כוללת רק את חלקה 10 בתחומה ואף לא כוללת כל הוראה ביחס ליחס בינה ובין תכנית 28. לפיכך הוראותיה של כל אחת מהתכניות חלות כל המקרקעין שתחומה בלבד ואינן יכולות לחול על מקרקעין שאינם בתחומה.

30. יחד עם זאת בכל אחת מהתכניות אסורה בניה בשטח זכות המעבר. המשמעות היא שעל הגדרות המוקמות בגבול זכות המעבר להיות מוקמות בתוך המגרשים עצמם ולא על שטח זכות המעבר. הואיל ושטח זכות המעבר בחלקה 305 גובל בשטח זכות המעבר בחלקה 10 לא ניתן להקים בגבולו גדר.

31. הצבת גדר הממוקמת בחלקה בשטח זכות המעבר שבתכנית 28 ובחלקה בשטח זכות המעבר שבתכנית 1/28 מנוגדת לכל אחת מן ההוראות שבתכניות אלה האוסרות בניה בשטח זכות המעבר.

32. פועל יוצא של שתי הוראות אלה שכל אחת מהן נקראת ומיושמת בנפרד, היא שלא ניתן להקים את הגדר בגבול שתי רצועות זכות המעבר.

33. לפיכך סימון הגדר להריסה תואמת את התכניות החלות.

34. לפיכך, הן מהטעם התכנוני והן מהטעם הקנייני, ניתן לסמן את חלק הגדר המצוי בחלקה 10 להריסה.

35. הואיל והגדר נבנתה על ידי העוררים וחלקה מצוי בחלקה 305, הדבר מהווה קושי עבור המשיב 2 להרוס בפועל את הגדר ולכן החלטת הועדה המקומית לפיה הריסת הגדר לא תדרש כתנאי לתעודת גמר, מהווה החלטה ראויה וסבירה הנותנת מקום לזכות הקניין של המשיב 2 מחד ומאפשרת הסדרת הנושא הקנייני הנוגע להקמת הגדר מבלי לעכב את הבניה והאכלוס. לפיכך לא מצאנו מקום להתערב בהחלטת הועדה המקומית.

36. טענות העוררים של הסתמכות ושיהוי וטענות מנהליות נוספות, עקב כך שהגדר נכללה בהיתר של ביתם שלהם ומכוחה נבנתה, תתבררנה במסגרת ההליכים בין העוררים לועדה המקומית לעניין הוצאת תעודת הגמר או בהליכים אחרים בהתאם לדין החל.

לאור האמור לעיל הערר נדחה ללא צו להוצאות.

ההחלטה התקבלה פה אחד על ידי כל חברי הועדה.

ניתנה בתאריך 03/05/2017

ליאת בן אברהם מזכירת ועדת הערר

שרון מונטיפיורי-גילן, עו"ד יו"ר ועדת הערר