ת"א 206/83 עמוס ידין נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ
ת"א 206/83
ת"א 352/83
בבית המשפט המחוזי בירושלים
בפני כב' השופט צ. טל
התובע
עמוס ידין
נגד
הנתבעים
שיכון ופיתוח לישראל בע"מ (ת"א 206/83).
ונגד
פרץ ובן גיא בע"מ – צד ג' 1
וסלו הרשמן – צד ג' 2
וכן עליזה רז
נגד
שיכון ופיתוח לישראל בע"מ (ת"א 352/83)
ונגד
הצדדים השלישיים הנ"ל
פסק דין
התובע עמוס ידין (להלן - ידין) קנה דירה מאת הנתבעת, חברת שכון ופתוח לישראל בע"מ (להלן הנתבעת או שו"פ) על פי הסכם מיום 31 דצמבר 78 (מוצג ת/7). הדירה ידועה במספר 204/12 ונמצאת בגילה במסגרת פרוייקט שתוכנן על ידי סלו הרשמן (צד ג' 2) ונבנה על ידי חברת פרץ ובן גיא בע"מ (צד ג' 1). ידין הוא התובע בת"א 206/83.
התובעת עליזה רז, (להלן - רז) אחותו של ידין, קנתה גם היא מאת הנתבעת על פי הסכם דומה מאותו תאריך (ת/8). הדירה ידועה במספר 214/4, ונמצאת בגילה במסגרת הפרוייקט הנ"ל. רז היא התובעת בת"א 352/83.
הדיון בשתי התביעות אוחד.
בשתי התביעות נטען כי הדירות הנ"ל נמסרו באיחור כשהן בלתי ראויות למגורים מחמת רטיבות שחדרה לתוך הדירות ושאר ליקויים, ושו"פ נתבעת לפצות את התובעים על נזקיהם השונים.
שו"פ מצדה שלחה הודעות צד ג' לחברה הקבלנית פרץ ובן גיאת שבנתה את הדירות וכן לסלו הרשמן שתיכנן אותן.
בהחלטה מיום 14 במאי 84 בהמרצה 683/84 הוחלט כי הדיון נגד שו"פ ונגד הצדדים השלישיים יתנהל במאוחד.
ואולם לאחר סיום פרשת ראיות התובעים והנתבעת, הודיעו ב"כ הצדדים השלישיים כי בכל הנוגע ליחסים שביניהם ובין הנתבעת אין צורך בהשמעת עדים. לפיכך הוחלט, על פי הצעת באי כוח כל הצדדים, כי יוגשו סיכומים בכתב בכל הנוגע לתביעות התובעים בלבד, ואילו שאלת אחריותם של הצדדים השלישיים, היינו, החברה הקבלנית והמתכנן, תישאר לפי שעה פתוחה.
עלי איפוא להחליט בשלב זה בתביעת התובעים נגד שו"פ בלבד.
לאור טענת שו"פ כי אפילו נניח שאכן נגרמו לתובעים נזקים והפסדים, כטענתם, הרי היא, שו"פ, פטורה מכל וכל.
אדון תחילה בטענה גורפת זו; שאם תתקבל טענה זו לא יהא צורך לדון בנזקים והפסדים אם היו וכמה הם.
2. טענת שו"פ נסמכת על תניית פטור בהסכם הרכישה (סעיף 4(ג) (1) בת/7 ובת/8) וכן על הצהרות פטור מטעם התובעים שנחתמו כאשר התובעים מכרו את דירותיהם. כאן המקום לציין כי מתחילה רכשו התובעים את דירותיהם לשם השקעה. רז מכרה את דירתה ב- 1 ביוני 82 (ת/15) היינו, כשנה לאחר קבלתה וכשנה לפני הגשת תביעתה. ואילו ידין מכר את דירתו בינואר 85, היינו, קרוב לשנתיים לאחר הגשת תביעתו.
אתייחס תחילה לטענה בדבר הצהרות הפטור בעת שהתובעים מכרו את דירותיהם.
מאחר שהדירות טרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין על שם התובעים, היו התובעים זקוקים להסכמת שו"פ להעברת זכויותיהם לאחרים, וזאת על פי סעיף 15 בהסכמי הרכישה ת/7 – ת/8.
15(א). אסור לרוכש... להעביר... את זכויותיו בנכס... בכל דרך וצורה שהיא, מבלי שיקבל תחילה את הסכמת החברה בכתב...
[ה"נכס" הוא הדירה. ו"החברה" היא שו"פ].
סעיף 15(ב) בהסכמי הרכישה מתלה את הסכמת שו"פ להעברת הזכויות, בכך שהמעביר ימציא לשו"פ שורה של אישורים ומסמכים, ובהם גם: "(9) הרוכש והנעבר יחתמו במשרדי החברה על בקשה להעברת הזכויות שנוצרו לפי הסכם זה ובכתב העברת זכויות זה יתחייב הנעבר, בין היתר, לקיים את כל ההתחייבויות שהתחייב בהן הרוכש כלפי החברה בהסכם זה".
[ה"רוכש" הוא מי שמקבל את הזכויות משו"פ ומבקש להעבירן ל"נעבר"].
כאשר רז מכרה את דירתה למשפחת טויטו חתם בשמה עו"ד א. גוט (המייצג אותה גם בתביעה זו) על "בקשה לאישור העברת זכויות בנכס" (מוצג נ/13). בבקשה זו מצוי סעיף 5(ה) שזה לשונו:
ה. בהתאם לאמור בסעיף 3 לעיל, אינכם ולא תהיו אחראים וחייבים בביצוע תיקון ליקוי ו/או פגם כלשהו שהתגלה ו/או יתגלה בנכס מסיבה כלשהי ו/או בתשלום פיצויים או דמי נזק בגינם והינכם משוחררים מכל אחריות בקשר לטיב ואופן בניית הנכס.
סעיף 3 הנזכר בפיסקה זו, הוא סעיף הצהרה כי שו"פ מילאה את כל התחייבותיה על פי ההסכם (פרט לעניין רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין).
בכתב הגנתה המתוקן כנגד תביעתה של רז וכן בתיקון להגנתה נגד תביעת ידין (המרצה 1731/85) מסתמכת שו"פ על הצהרת הויתור הנ"ל.
ב"כ התובעים הגיש כתבי תשובה נגד טענת הויתור הנ"ל. בתשובתו בעניין רז טען בא כוחה כי היא נאלצה לחתום על הצהרת הויתור שאם לא כן לא יכלה לקבל את אישורה של שו"פ למכירת דירתה, ולכן "יש לראות בהצהרה כמו שניתנה מתוך כפייה ו/או עקב ניצול שניצלה הנתבעת את מצוקתה של התובעת בעת מכירת הדירה ו/או כתנאי מגביל כמשמעותו בחוק ו/או תוך כדי ניצול מצוקתה של הנתבעת כצרכן".
כמו כן טען עו"ד גוט ב"כ של רז כי שו"פ "כחברה משכנת משמשת מעין לשכת רישום מקרקעין ועל כן אין היא רשאית ו/או מוסמכת במסגרת תפקידה זה להכניס למסמכים אותם היא מספקת למעבירי הזכויות בדירה תניות ו/או הצהרות שיש בהם כדי להסדיר את יחסיה כמוכרת דירות ו/או כקבלן לבין לקוחותיה הקונים".
גם בתשובתו בעניין ידין כותב עו"ד גוט על תפקידה של שו"פ כחברה משכנת כתחליף ללישכת רישום המקרקעין, ועל כך שהבקשה להעברת זכויות שעליו סומכת שו"פ הוא חוזה אחיד שנוסח על ידי הנתבעת ו"התנאים שבו הם תנאים מקפחים ומגבילים ולכן בטלים". עו"ד גוט מוסיף כי "שימוש הנתבעת בבקשה אותה קיבלה כחברה משכנת, לצרכיה כחברה המוכרת דירות, על מנת להתגבר על מחדליה בבניית הדירות, מהווה שימוש ציני ולרעה במסמך המצוי בידה בתוקף תפקיד ממלכתי ועל מנת לקדם אינטרסים עיסקיים שלה". וכן - "אם לנתבעת זכות כלשהי על פי הבקשה הרי השימוש שנעשה בזכות זו נעשה שלא בתום לב ובניגוד לדרך המקובלת..."
3. מקובלות עלי טענות ב"כ התובעים. בית משפט זה כבר החליט בשעתו (בת"א (י-ם) 674/83 אשכר נגד שיכון ופיתוח לישראל בע"מ פסקים תשמ"ו(ב) 3) כי ה"בקשה לאישור העברת זכויות בנכס" דוגמת מוצג נ/13 מהווה חוזה אחיד במובן חוק החוזים האחידים, תשכ"ד-1964 (החל גם על מקרה דנן), וכי פיסקה ה' בסעיף 5 שבאותה בקשה מהווה תנאי מגביל במובן סעיף 15 לחוק זה, המקפח את הלקוחות של שו"פ ומעניק יתרון בלתי הוגן לשו"פ. בית המשפט ראה את סעיף 5(ה) הנ"ל כתנאי בטל. נכון הדבר, כטענת ב"כ צד ג' 1, שההחלטה בעניין אשכר אינה מהווה תקדים ורק ביטולו של תנאי על ידי המועצה על פי סעיף 11 לחוק מהווה ביטול כלפי כולי עלמא, אבל יש לזכור שלאחר שבית משפט זה מצא שהתנאי הנ"ל בטל על פי סעיף 14 לחוק, שוב לא תיזקק המועצה לבקשת אישור התנאי (ס' 4 סיפא לחוק). יש לזכור גם כי תנאי מגביל שהמועצה סירבה לאשרו - בטל (ס' 11 לחוק). כאן אמנם לא היה סירוב, אך משנמנע מן המועצה להיזקק לאשורו של התנאי, ממילא התוצאה למעשה היא – שהתנאי אינו יכול להיות מאושר, והוא פתוח לתקיפה מחודשת בכל עת.
טוען עו"ד ר. ארטמן, ב"כ שו"פ, כי לא הונחה תשתית עובדתית לקביעה שלפנינו חוזה אחיד וכשהתנאי הוא מגביל.
נכון הדבר שלא הובאו ראיות מפורטות לעניין זה, ואולם יש די בראיות שהובאו וכן בידיעה של בית המשפט, כי שו"פ הינה "מספקת מצרך" - היינו מוכרת דירות לרבים וכן כי הטופס נ/13 הוא טופס שתנאיו נקבעו כולם מראש על ידי שו"פ במספרם או בזהותם" (היינו בין שו"פ ובין לקוחותיה, בכל מקרה שברצון הלקוחות להעביר את זכויותיהם הבלתי רשומות לאחרים). הוא הטופס שהוחתם עליו ידין, הוא הטופס שהוחתמה עליו רז והוא הטופס, בדמותו כצלמו, שהוחתם עליו אשכר. שו"פ מנצלת את העובדה שלקוחותיה אינם יכולים למכור דירותיהם בלי הסכמתה, והיא מתנה את הסכמתה בכך שהלקוחות יצהירו (בס' 3 בטופס) ששו"פ מילאה כלפיהם את כל התחייבותה – גם אם אין הדבר כן, והלקוחות והרוכשים מהם נאלצים למחול לשו"פ על כל תיקון ועל כל תשלום פיצויים או דמי נזק ולשחרר את שו"פ "מכל אחריות בקשר לטיב ואופן בניית הנכס" (ס' 5(ה) בטופס). אין לך תנאי מקפח גרוע מזה. גם אין זה שימוש בזכות הפיקוח על העברת הזכויות בתום לב ובדרך המקובלת. שום מוכר הגון לא ינהג כך.
יצויין כי שו"פ עצמה כנראה הרגישה כי ההצהרה בסעיף 3 בטופס – דבר ריק הוא. שאם לא כן, מה ראתה להוסיף עליו את סעיף 5(ה) הפוטר אותה מכל אחריות?! אם כבר מילאה את כל התחייבותיה - אחריות מנין?!
שלא להאריך במקום שאפשר לקצר, לא אחזור, על יתר הנימוקים שבהחלטה בעניין אשכר, ודיינו שאני מאמץ אותם ונותנם ענין גם לכאן.
אני מוצא את סעיף 3 וסעיף 5(ה) בטופס נ/13 בטלים, הן באשר לידין והן באשר לרז. (יצויין כי בהיסח הדעת לא נשלחה הודעה על טענת החוזה האחיד ליועץ המשפטי לממשלה על פי סעיף 14(א) לחוק החוזים האחדים, תשכ"ד-1964 ואולם בטענה זו גופה ובסעיף זה גופו נשלחה הודעה כזו בתיק אשכר, והיועץ המשפטי לממשלה החליט שלא להתערב בעניין).
כן אין על החברה כל אחריות לנזק שייגרם לרוכש ו/או לנכס ו/או לתכולה שבנכס כתוצאה מקיום הפגם או הקלקול או אי ההתאמה.
גם סעיף זה יש להרהר אחריות. בניה המאפשרת חדירת מים בעד הקירות החיצוניים היא בניגוד לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרותיו), תש"ל-1970 – סעיף 5.32 בתוספת השניה. על פי סעיף 4 לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, "כל דבר שבו היתה הדירה שונה מן האמור... בתקנת בניה... יהיה על אף האמור בחוזה המכר בבחינת אי התאמה כמשמעותה בחוק המכר, תשכ"ח-1968." ואולם טענה זו לא נטענה. אני מסכים גם שלא הובאה תשתית מספקת ולא נטען כל הצורך בשאלת אי תוקפה של תניית הפטור הזו. על פני הדברים אין כאן התנצלות כללית של שו"פ מחובותיה. אדרבא, בפיסקה שלפני כן, פיסקה (ב) לסעיף 4, מתחייבת שו"פ לתקן על חשבונה פגמים, קלקולים ואי-התאמות שיתגלו בתקופת האחריות שמקורם בעבודה גרועה או בחומרי בנין גרועים. שו"פ מתחייבת כמו כן לתקן ליקויים שיתגלו בעת מסירת הדירה לרוכש (ס' 3(ד')).
אין איפוא לומר שתניית הפטור פסולה על פניה. (בת"א י-ם 641/82 לא קיבל כב' הש' ו. זילר טענה כי תניית פטור דומה פסולה מפני תקנת הצבור). ואולם גם אם אין תניית הפטור פסולה על פניה, יש לבחון בכל מקרה ומקרה את היקף תחולתה.
כבר נזדמן לי לדון בתניית פטור דומה במשפט אחר שגם בו היתה שו"פ הנתבעת (ת"א 441/83). נדונה שם, בין היתר, השאלה אם מי שמפר הסכם הפרה יסודית יכול להסתמך על תניית פטור שבהסכם, גם אם הצד התמים לא בחר לבטל את ההסכם.
ארשה לעצמי להביא מפסק הדין ההוא:
והנה במשפט 683
נקבע כי המפר הסכם הפרה יסודית אינו יכול להסתמך על תניית פטור שבהסכם, למרות שהצד התם בוחר לקיים את ההסכם ולא לבטלו...
אמנם, מאוחר יותר ביטל בית הלורדים כלל זה, בפסק הדין.
ביטל – אך השאיר את העניין לפרשנותו של בית המשפט בכל מקרה ומקרה. לאמור, יש לבדוק בכל מקרה ומקרה לפי לשון תניית הפטור ולפי כוונת הצדדים, האם תעמוד לנתבע טענת פטור כאשר הוא אשם בהפרה יסודית והצד השני בוחר לקיים את החוזה. (וראה גם ג. שלו, תניות פטור בחוזים, בהוצאת המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי ע"ש הרי סאקר, הפקולטה למשפטים האוניברסיטה העברית ירושלים, חסירה שנת דפוס – בעמ' 116-113).
אם נבחן את תניית הפטור... על פי גישה זו, נמצא מצד אחד שאין ספק כי ליקויים סתם, ייתפסו בגדר תניית הפטור, מן הקצה האחר, נניח שכתוצאה מחומרים גרועים ועבודה גרועה מתמוטט חלק מדירה וגורם נזקים בגוף – קשה להעלות על הדעת שתניית הפטור תפורש כמשתרעת גם על מקרה כזה. והנה לפנינו לא התמוטטה הדירה, אבל "קירות נזלו גם תקרות נטפו" באופן שהדירה לא היתה ראויה למגורים, אך התובעים, בדלית ברירה, קיימו את הדירה בידם ולא ביטלו את החוזה. נראה לי שהמקרה די קרוב לדוגמא שבקצה האחר ושיש לפרש את תניית הפטור כבלתי מכוונת למצב שכזה.
עכ"ל.
5. ומן הכלל אל המקרים שלפנינו.
אין לי ספק ששתי הדירות כאשר נמסרו לתובעים, היו בלתי ראויות כלל למגורים. אין המדובר בליקויים קלים שצריך לחיות ולגור עמם עד שיתוקנו במסגרת שנות האחריות.
המדובר בליקוי יסודי חמור ביותר שעושה את הדירות לבלתי ראויות למטרתן.
אחיהם של התובעים, אילן ידין, קיבל את הדירות מידי מי שמסרן מטעם הנתבעת, והוא מעיד כי הן היו "במצב גרוע ביותר" (10). עד כדי כך שמיד הוזמן על ידו המהנדס ראובן כץ, מחברת "בם – בקורת מבנים" והוא ראה את הדירות סמוך לאחר מסירתן. הדירות נמסרו ב- 26 במאי 81 והמהנדס כץ ראה אותן שמונה ימים לאחר מכן, ב- 4 ביוני 81. הדו"חות של כץ מתארים את הדירות כך:
לגבי דירת ידין: היקף קירות חדר דיור ספוגים רטיבות עד 30 ס"מ מעל פנלים גורם לקילופי סיד. הריצוף מכוסה שכבת מלח וכן קיימים כתמי רטיבות... החדירה נובעת למעשה ממישור הקירות וההוכחה לכך היא הרטיבות בשני חדרי הילדים מעל לפנלים בקירות חוץ".
גם לאחר תיקונים מומלצים – "הרטיבות תמשיך להתקיים בקיר ותשפיע על הטמפרטורה בדירה".
כתם רטיבות והתקלפויות בקוטר 50 ס"מ בתקרת מרפסת ח. מגורים... חדירות והתקלפויות בפינות חלונות כנף... כתם עובש בתקרת המטבח... שלושה כתמי רטיבות... והתקלפויות בתקרת ב"ש...
קשה עוד יותר תיאור הרטיבות בדירת רז:
כללי. הדירה אינה ראויה למגורים עקב בעיות רטיבות חמורות...
רטיבות. רטיבות כלואה תחת הריצוף בכל הדירה. תפרחת מלח, כתמים, גוון מרצפות משתנה, רטיבות עד 90 ס"מ מעל פנלים קירות ח. (חוץ).
... כתמי רטיבות והתקלפויות בגובה 2.00 מטר בקיר ח. ילדים 2.
(כל אלה מלבד פגמים אחרים בטיח, סיוד, צביעה ונגרות).
המהנדס כץ נחקר ארוכות על חוות דעתו. התרשמתי שלפני בעל מקצוע בעל ניסיון וידע רב. הוא הסביר כי הרטיבות חדרה דרך הקירות החיצוניים, ולאחר מכן נספגה גם בקירות הפנימיים בספיגה נימית (קפילרית) מתוך שכבת החול הרטוב שמתחת לריצוף. ארבע שנים לאחר ביקורו בדירת רז זכר העד את "תמונת הרטיבות הגדולה של רז". יצויין כי גם בביקור בית המשפט בדירת רז ביום 23 במאי 85, ארבע שנים לאחר מסירתה, עדיין בצבצה הרטיבות מבעד לצביעה ולסיוד של אשתקד.
על מצבן הגרוע והרטוב של שתי הדירות (ועל כן גם הקושי במכירתן לאחרים) העידו גם המתווכים שטיפול במכירתן, העדים יובל בנימין והלן דומן מחברת אנגלו סכסון. "היו שלוליות מים על הרצפה ורטיבות בקירות" (29).
לאור האמור אין לי ספק שבמסירתה דירות כאלה שאינן ראויות למגורים הפרה הנתבעת את ההסכם הפרה יסודית.
סעיף 6 בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה). תשל"א-1970, מגדיר הפרה יסודית, כך:
"הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ואת תוצאותיה..."
אין לי ספק שאם היו אומרים לאדם, הרינו מוכרים לך, במחיר מלא, דירה שהמים חודרים אליה בעד הקירות החיצוניים ונספגים בפנימיים ויוצרים תפרחות מלח, עובש, קילופי סיד ושלוליות מים על הרצפה - שום אדם בר-דעת לא היה מתקשר בחוזה לקניית דירה כזו במחירה המלא. יודגש, אין המדובר בליקויים שכמותם מתגלים בכל דירה חדשה, לרבות כתמי רטיבות פה ושם, שאינם מונעים הנאה סבירה מן הדירה ושיש לתקנם במסגרת "שנות האחריות", ושתיקוניהם אינם מצריכים עבודות בניה המחייבות גם פינוי הדיירים. בליקויים כאלה, סביר שתחול תניית-הפטור הפוטרת את הקונה מאחריות פרט לביצוע התיקונים. כאן המדובר בהפרה יסודית, ואין לפרש את התניית-הפטור כחלה גם על מצב שכזה.
6. ועם כל זאת, הפרש יש במסקנותי בין דירת ידין ובין דירת רז. שכן בדירת ידין בוצעו תיקונים שהועילו וריפאו את פגם הרטיבות. ואילו בדירת רז בוצעו מעין תיקונים שלא הועילו כלום. אילן ידין מעיד כי לאחר תיקונים חוזרים ונישנים שוב לא חזרה תופעת הרטיבות בדירת אחיו, עמוס. עובדה היא כמו כן שדירת עמוס ידין הושכרה - אין אנו יודעים מתי הושכרה, כמה זמן היתה מושכרת ומה היו דמי השכירות - ולבסוף נמכרה בינואר 85 תמורת סכום השווה ל- 52,500 דולר. (ראה הסכם המכר בתיק המרצה 1731/85). בהסכם גם צויין לידיעת הקונים "כי בעבר היתה רטיבות אשר תוקנה ומזה כשנתיים שאין כל רטיבות בדירה לפי הצהרת המוכר". (ההדגש אינו במקור).
ידין היה רשאי לבטל את הסכם הרכישה מחמת הפרה יסודית, אבל משבחר שלא לעשות כן, וההפרה תוקנה בהתאם לתנאי ההסכם, נתרפאה ההפרה היסודית וחוזרת תניית-הפטור שבסעיף 4(ג) (1) למקומה.
בתביעתו תובע ידין הן עבור עלות התיקונים בדירתו על פי אומדנו של המהנדס כץ או לחלופין ביצוע התיקונים עצמם והן פיצוי על ירידת ערך הדירה.
ואולם, לאחר תיקונים חוזרים ונשנים תוקנה הדירה מבחינת הרטיבות. באשר לשאר הליקויים (טיח, סדקים, נגרות ואינסטלציה) אלה כלולים בתיקונים השנתיים הסטנדרטיים, ולא הוכח כי אלה לא נעשו.
ואשר לפיצוי עבור ירידת ערך הדירה - (ברור שהכוונה ליום הגשת התביעה. מכירת הדירה בינואר 85 היתה כשנתיים לאחר הגשת כתב התביעה המקורי) - לא הובאו כל ראיות שדירה זו ירדה בערכה. התובע טוען שעקב מצב דירתו נמנע ממנו למוכרה סמוך לקבלתה, כפי שהתכוון, ובין כה וכה ירד שער הדירות בשוק, וגם על כן מן הראוי שהנתבעת תפצה אותו.
אבל מלבד מה שלא הובאו ראיות של ממש לעניין ירידת ערך הדירות בכלל (המכתב ת/18 קשה לראותו כראיה ממשית. מה גם שכותבו לא העיד ולא נחקר), הרי ידין בחר להשכיר את דירתו ולא מיהר למוכרה גם לאחר שנתייבשה, ואינו סבור שהנתבעת אחראית לתהפוכות המחירים בשוק בתקופות שונות. הנזק - אם בכלל - נראה לי רחוק וספקולטיבי מידי. (שמא היה התובע מקטין את נזקו אילו מכר מיד בהתייבש הדירה, ושמא היה מקטין את נזקו דווקא על ידי המשך השכרת הדירה והמתנה לעליית המחירים?).
אני דוחה איפוא את תביעת ידין לפיצוי על עלות התיקונים או על ירידת ערך הדירה.
7. גם את תביעתו של ידין לפיצוי בסך 350 דולר לחודש כדמי שכירות ראויים למיום מסירת הדירה בסוף מאי 81 ועד הגשת התביעה עלי לדחות.
אמנם נכון הדבר שמספר חדשים מיום מסירתה היתה הדירה בלתי ראויה למגורים בגלל רטיבותה. ב- 15 באוקטובר 81 עוד כותב עו"ד בועז רווה בשם התובעים שאי אפשר למכור את דירותיהם בגלל מצבו והוא מתרה בשו"פ על אי ביצוע תיקונים בדירה (ת/13). ואולם בוצעו תיקונים בדירת ידין לאחר מכן. רק עם גשמי ראשית שנת 82 התברר שחל שיפור בדירה, והיא יבישה. נמצא שלפחות כ- 8 חודשים נמנעה מן התובע ההנאה מן הדירה. ברצון הייתי פוסק לו פיצוי על כך. דא עקא, שלא הובאה לא ראיה ולא אבק-ראיה מהם דמי השכירות הראויים.
עמד על דוכן העדים אילן ידין, שטיפל בדירה, והעיד כי היתה מושכרת, ולא פירש בכמה היתה מושכרת, ולא פירש בכמה היתה מושכרת, עמדו על דוכן העדים שני מתווכים שטיפלו במכירת הדירה, ולא נשאלו כלל על ערך דמי שכירותה.
במקום להוכיח את גובה דמי השכירות הראויים, שולח אותי ב"כ התובע בסיכומיו אל מדור הפרסומים של עיתוני יום ו' כאל מקור מוסמך לשאוב ממנו "ידיעה שיפוטית"!
ידיעה שיפוטית היא דבר שהוא מפורסם לכול או שהוא נחלת הכלל וניתן לשאוב אותו מן המקורות המקובלים על הכל, כגון עובדות היסטוריות וכיוצא בזה (הרנון, דיני ראיות, חלק שני עמ' 43 ואילך). אמנם יתכן שיש לשופט ידיעה פרטית בדבר גובה דמי השכירות, אך זוהי ידיעה שאסור לשופט להשתמש בה והדברים עתיקים. די לבית המשפט שהוא מוכרח להכנס לפרצות דחוקות של ניחושים ואומדנים במקום שאין מנוס מזה, או מקום שאין לדרוש מבעל דין שיוכיח כל פרוטה ופרוטה (כגון, הוצאות נסיעה לטיפולים וכיוצא בזה). אינני מוכן לנחש ולאמוד במקום שצריך ואפשר היה על נקלה להוכיח.
בפרשת התביעה טוען ב"כ התובע לדמי שכירות ראויים של 350 דולר לחודש. בסיכומיו מדובר על 300 דולר. זה וזה לא הוכחו. שלא מרצון, ובהרגשה שאני מקפח את התובע, אני נמנע מלפסוק לו סכום כלשהו על אובדן דמי השכירות במשך 8 חודשים, וזאת מחמת שלא הוכח גובה דמי השכירות הראויים.
8. התובע מבקש פיצוי גם על האיחור במסירת הדירה.
על פי ההסכם ת/7 היתה דירתו צריכה להמסר לו באוגוסט 80.
בפועל נמסרה בסוף מאי 81 (ב"כ הנתבעת מסתמך על אמירה של אילן ידין שהמפתחות נמסור לו באפריל 81, אבל לא זו היתה מסירת הדירה. הפרוטוקול של המסירה הוא מיום 26 במאי 81). האיחור הוא איפוא בן 9 חודשים. בסיכומיו תובע ב"כ התובע פיצוי עבור איחור זה, לפי 300 דולר לחודש. אמנם בהסכם ת/7 נקבע פיצוי מוסכם של 1,230 לירות עבור כל חודש של איחור, אבל ב"כ התובע מעדיף שלא לקבל את הפיצוי המוסכם אלא את ערך הממשי של נזקו.
אמת נכון הדבר, שלפי חוקי החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, סעיף 15(ב) זכאי הנפגע שלא לתבוע את סכום הפיצוי המוסכם (המגיע לו גם בלא הוכח נזק) ולתבוע את הנזק הממשי. במה דברים אמורים - כאשר גם תבע וגם הוכיח את הנזק הממשי. אבל כאן הוכיח התובע את עצם מניעת הנאה מן הדירה מחמת האיחור במסירה. אבל את גובה הנזק לא תבע ולא הוכיח כלל.
יתר על כן, בכתב תביעתו בסעיף 12(ב) דרש התובע רק את הפיצוי המוסכם, וגם זאת רק עבור שלושה חודשים בלבד (שכן סעיף 2(ב) בהסכם ת/7 מקנה ארכה של ששה חודשים לנתבעת בנסיבות מסוימות). מאחר שכתב התביעה לא תוקן בנקודה זו ובפרשת הראיות לא נוצר "שינוי חזית" (שכן העדים לא נשאלו כלל על גובה דמי השכירות הראויים) צודק ב"כ הנתבעת שאין התובע יכול לתבוע בסיכומיו מה שלא תבע בכתב תביעתו (המתוקן!). התוצאה היא שאיני יכול לפסוק לתובע - ושוב מתוך הרגשה שהוא מקופח בזה - אלא את הפיצוי המוסכם לשלושה חדשי איחור - פיצוי מגוחך שאינו אלא לעג לרש.
חישבתי ומצאתי שסכום הפיצוי המוסכם לשלושה חודשים (3,690 לירות) לפי ערכו המשוערך ליום כתיבת פסק דין זה מגיע ל- 65 (שישים וחמישה) ₪, והוא הסכום שזכאי לו התובע.
9. התובע דורש בכתב תביעתו עבור אובדן ימי עבודה והוצאות נסיעה - נזק שלא הוכח כלל ועיקר.
ואולם בסיכומיו מבקש ב"כ התובע עבורו גם פיצוי של טירדה ועוגמת נפש, לפי שיקול דעת בית המשפט. אמנם בכתב תביעתו (להבדיל מתביעתה של רז) לא נדרש פיצוי כזה. אבל אני מוכן לראות "שינוי חזית" בנקודה זו שכן אילן ידין, שטיפל בדירה בשם התובע, נחקר על טירדותיו וריצותיו אחר הנתבעת כדי שתבצע תיקונים בדירות. ואמנם שוכנעתי כי לאילן כשלוחם של התובעים נגרמה טירדה רבה ועוגמת נפש בגין הליקויים בדירה.
פניתי כמעט כל שבועיים בבקשה לתיקון. לא תיקנו. בסוף פניתי לעורך דין... בעצמי כתבתי מכתב לשו"פ בצירוף מפתח - כמעט שנה מאוחר יותר... מפברואר 81... הודעתי לשו"פ שאני רוצה למכור. פניתי למומחה מר ראובן כץ. פניתי למתווכים"(11).
אבל הייתי אתם בקשר טלפוני כל שבוע [עם שו"פ].
... לפי בקשת שו"פ העברתי לו את המפתחות [לצורך תיקונים] ... הייתי גם בקשר עם המפקחים בשטח והם אמרו לי רק תשלח את המפתח ואנחנו נתקן (13).
הוגשו גם העתקי מכתבים של עו"ד בועז רווה בשם התובעים (ת/13-11). אין בכך כלום שהטירדה בפועל הוטלה על אילן ידין ולא על התובע עצמו (כטענת ב"כ צד ג'1).
רדיפה אחר שו"פ והנציגים בשטח כדי שיתקנו, מכתבי התראה של עורך דין על אפס מעשה, היעדר אפשרות ליהנות מן הדירה, כל אלה במשך חדשים רבים היוו נזק שאינו נזק ממון, שניתן לפצות עליו לפי סעיף 13 לחוק החוזים (תרופות). אני אומד נזק זה בסכום של 2,000 ₪, בסכום זה אני מחייב את הנתבעת לפצות את התובע.
סכום זה, בצירוף אותם 65 ₪ הנ"ל הוא כל מה שנפסק לזכות התובע עמוס ידין. שאר תביעותיו נדחו.
10. שונה מצבה של התובעת עליזה רז. תניית-הפטור שבס' 4 (ג) (1) הנ"ל בהסכם הרכישה, אינה חלה לגביה, שכן שו"פ הפרה גם את התחייבותה המצומצמת לתקן את הליקויים כראוי. ממילא נשארה הדירה במצב הבלתי ראוי למגורים ושו"פ נותרה כשלחובתה הפרה יסודית של ההסכם.
כבר נאמר לעיל כי הרטיבות בדירתה היתה חמורה ביותר (רטיבות כלואה, תפרחות מלח, רטיבות עד 90 ס"מ מעל לפנלים וכו'...). אחר פניות חוזרות ונישנות מצד אילן נעשו פעולות תיקון בדירתה אלא שלא הועילו הרבה. "לא עשו תיקונים של הרצפה שהיתה מלאה טחב. הרצפה היתה מכוסה ירק אחרי שמים עמדו בדירה כמה חדשים... בדירה של רז עליזה חזרה התופעה ואז עשו תיקון נוסף" (עדות אילן (11)).
אבל גם התיקון הנוסף לא הועיל (עמ' 14 ש/ 20-18). ועדות המתווך יובל בנימין שהעיד כי אחר הגשמים הראשונים בשנת 82 התמלאה הדירה שוב מים. "היו שלוליות מים על הרצפה ורטיבות בקירות" (29). רז נאלצה למכור את הדירה במצבה הטחוב.
לא על הקלה עלה בידה למצוא קונה שיסכים לקבל דירה לקויה.
לבסוף מכרה את הדירה בהסכם מ- 1 ביוני 82 למשפחת טויטו (ת/15). בסעיף 4 בהסכם נאמר שהקונים ראו את הפגמים, "לרבות חדירת רטיבות, רצפה וקירות ספוגים מים וכו'. כן מצהירים הקונים כי קיבלו מהמוכרת דו"ח הנדסי של חברת בם.
על הפגמים בדירה קיבלו הקונים גם דו"ח הנדסי שניתן על ידי מהנדס שבדק את הדירה מטעמם. הקונים מצהירים כי הם רוכשים את הדירה על כל פגמיה..." בנסיבות אלה ברור שרז קיבלה מחיר של דירה פגומה. הקונים, משפחת טויטו קיבלו את הדו"ח של ראובן כץ ("בם") על המצב החמור של הרטיבות בדירה וגם מהנדס מטעמם בדק את הדירה. אדם הקונה דירה פגומה כזו ופוטר את המוכר מאחריות מנכה מן המחיר לפחות את עלות התיקונים הדרושים. ואכן, העיד אילן ידין, שטיפול במכירת הדירה, כי מחירי השוק של דירות כאלה בנות 4 חדשים נפלו מ- 70 לכ- 60 אלף דולר, וביוני 82 עמד המחיר על יותר מ- 60 אלף דולר. המחיר שקיבלה רז הוא 53,000 דולר. ההפסד שלה הוא איפוא 6,500 דולר. מן הראוי לציין שאומדן עלות התיקונים בדירה זו, על פי חוות דעתו של ראובן כץ, ליום 4 ביוני 81 הוא 66,000 שקלים ישנים. בערכים דולריים של מאי 81, שווה סכום זה גם הוא ל- 6,500 דולר. אומדן זה ניתן שנה לפני שרז מכרה את דירתה. והוא תואם בדיוק את סכום ההפסד שלה מחמת הרטיבות בדירה.
בתביעתה תובעת רז הן את סכום עלות התיקונים והן את ההפסד במכירת הדירה. נראה לי שאין כל הצדקה לכך, שכן אלה שני צדדים של מטבע אחת. התיקונים היו מעמידים את הדירה במצב תקין והיתה נמכרת במחיר השוק. ההפסד במכירה נגרם מפני שהתיקונים לא בוצעו ראוי. רז זכאית איפוא או לפיצוי בסכום עלות התיקונים או להפסד במכירת הדירה, ומבחינת הסכום היינו הך.
11. הנתבעת טוענת כי אין לקבל ראיה על שווי הדירה זולת מפי שמאי מקרקעין, בהתאם לסעיף 9 לחוק שמאי מקרקעין, תשכ"ב-1962.
ואכן, אילו נזקקנו לשומת ערכו של נכס ספציפי (כגון לצורך חלוקה, פיצויי הפקעה וכדומה), כי אז היה חל סעיף 9 הנ"ל, האומר "לא יקבל בית משפט שומת מקרקעין אלא משמאי מקרקעין." ואולם, לצורך קביעת ההפסד של רז אנו זקוקים לדעת לא את מחירה הספציפי של הדירה אלא את רמת מחירי השוק של דירות ("בם") על המצב המור של הרטיבות בדירה וגם מהנדס מטעמם בדק את הדירה. אדם הקונה דירה פגומה כזו ופוטר את המוכר מאחריות מנכה מן המחיר לפחות את עלות התיקונים הדרושים.
ואכן, העיד אילן ידין, שטיפל במכירת הדירה, כי מחירי השוק של דירות כאלה בנות 4 חדרים נפלו מ- 70 לכ- 60 אלף דולר, וביוני 82 עמד המחיר על יותר מ - 60 אלף דולר. המחיר שקיבלה רז הוא 53,500 דולר. ההפסד שלה הוא איפה 6,500 דולר.
מן הראוי לציין שאומדן עלות התיקונים בדירה זו, על פי חוות דעתו של ראובן כץ, ליום 4 ביוני 81 הוא 66,000 שקלים ישנים. בערכים דולריים של מאי 81, שווה סכום זה גם הוא ל- 6,500 דולר. אומדן זה ניתן שנה לפני שרז מכרה את דירתה. והוא תואם בדיוק את סכום ההפסד שלה מחמר הרטיבות בדירה.
בתביעתה תובעת רז הן את סכום עלות התיקונים והן את ההפסד במכירת הדירה. נראה לי שאין כל הצדקה לכך, שכן אלה שני צדדים של מטבע אחת. התיקונים היו מעמידים את הדירה במצב תקין והיתה נמכרת במחיר השוק. ההפסד במכירה נגרם מפני שהתיקונים לא בוצעו כראוי. רז זכאית איפוא או לפיצוי בסכום עלות התיקונים או להפסד במכירת הדירה, ומבחינת הסכום היינו הך.
11. הנתבעת טוענת כי אין לקבל ראיה על שווי הדירה זולת מפי שמאי מקרקעין, בהתאם לסעיף 9 לחוק שמאי מקרקעין, תשכ"ב-1962.
ואכן, אילו נזקקו לשומת ערכו של נכס ספציפי (כגון לצורך חלוקה, פיצויי הפקעה וכדומה), כי אז היה חל סעיף 9 הנ"ל, האמור - "לא יקבל בית משפט שומת מקרקעין אלא משמאי מקרקעין".
ואולם, לצורך קביעת ההפסד של רז אנו זקוקים לדעת לא את מחירה הספציפי של הדירה אלא את רמת מחירי השוק של דירות בגודל דומה באיזור. עדות על רמת המחירים בזמן פלוני אינו שומת מקרקעין. כל העוסק בתחום זה יכול להעיד על נסיונו. אילן ידין העיד על ניסיונו. "עוסק בייעוץ והשקעות וכן מהנדס במקצוע". שימשתי יועץ למשרד השכון בענייני בניה. יועץ לאחי ואחותי בענייני השקעות". (10). העד קנה ומכר דירות לאחרים וגם קנה דירה לעצמו. כשהשקעה. גם המתווך שפועל ניסה למכור את הדירה, יובל בנימין, העיד כי מחיר של ששים אלף דולר לדירה כזו במצב תקין באותו איזור - היה מחיר סביר באותו זמן. וכן העיד כי הוא עצמו מכר דירות באותה סביבה במחירים של כ- 60 אלף דולר. נכון שעד זה אומר "מבקשים מחיר גבוהה יותר בתחילה כדי להתגמש אח"כ".
אבל הדירה היתה רשומה במשרד התיווך במחיר פתיחה של 62 אלף דולר. (עדות המתווכת דומן (27)). אלפיים דולר אלה היתירים על 60 אלף הם כנראה היוו את מירווח ה"התגמשות". כאמור, אני מקבל כי מחיר השוק של דירה כזו באותו זמן היה כ- 60 אלף דולר. יצויין גם שלא הובאה כל ראיה לסתור עדות זו.
12. עו"ד גוט, ב"כ של רז, טוען, עוד כי הדירה נרכשה כהשקעה והיתה אמורה להימכר מיד לאחר קבלתה, אילו נמסרה במועד ונמכרה מיד, אפשר היה לקבל בעדה 70 אלף דולר. מחמת הפגמים בדירה לא עלה בידי רז למכור הדירה אלא ביוני 82, ואז כבר היו מחירי הדירות ירודים ב- 10 אלפים דולר לעומת מחיריהן בראשית 81. נראה לי לדחות חלק זה של התביעה. תנודות המחירים בשוק אינן באחריות הנתבעת. גם אין לדעת אם אכן היתה רז מוכרת דירתה מיד, או שמא משכירה אותה כדרך שעשה אחיה עמוס ידין (רז גם תובעת עבור אבדן דמי שכירות). ואפילו היתה מציעה הדירה למכירה מיד, מי לידנו יתקע שהיה נמצא הקונה במחיר שנדרש. ולבסוף כל ההנחה שבתחילת 81 היה מחיר הדירה כ- 70 אלף דולר, נסמכת רק על אמירתו הסתמית והאגבית של אילן ידין. לא הובאה כל ראיה נוספת לכך. (מכתבו הסתמי של ו.מ. לובל (ת/18) על ירידת ערך כללית "בין השנים 1981 - 1984 בכ- 15% ל- 20%" - אינו ראיה. אין לדעת מנתונים אלה מה היה מחיר הדירה בראשית 81. האיש גם לא העיד ולא נחקר על מכתבו).
13. כמו כן אני דוחה את תביעתה של רז להחזר דמי התווך. טענתה היא שבגלל מצבה הפגום של הדירה לא יכלה למכור אותה אלא באמצעות מתווכים, ולכן מגיע לה החזר דמי התיווך.
מלבד מה שאין לנו ראיה מה הסכום ששילמה רז כדמי תיווך (פרט לאמירת הלן דומן שהדירה נמכרה בסכום של 53,500 דולר ושדמי התיווך היו ב"בהתאם לכך" (27)) - הרי מעשים בכל יום שדירות תקינות לחלוטין נמכרות על ידי מתווכים, ולאו דווקא מחמת פגמים שיש בהן. לא מצאתי קשר הכרחי בין ההוצאה על תיווך ובין הפגמים שבדירה.
14. באשר לתביעתה של רז לפיצוי עבור האיחור במסירת הדירה וכן על אובדן דמי השכירות הראויים - כל האמור לעיל בעניין זה בקשר לידין יפה גם לעניין רז. כמותו כן גם רז לא תבעה אלא הפיצוי המוסכם עבור איחור של שלושה חודשים וכמותו גם היא לא הוכיחה גובה דמי השכירות הראויים. לצערי עלי איפוא לזכות אותה באותה 65 ₪ מעליבים עבור 3 חדשי איחור, ולדחות את תביעתה לדמי שכירות ראויים. (אגב, בתביעתה נוקבת רז בסכום של 250 דולר לחדש בלבד כדמי שכירות ראויים, לעומת 350 דולר בתביעת ידין ולעומת 300 דולר בסיכומים).
15. גם כאן לא הוכחו אובדן ימי עבודה והוצאות נסיעה. אלא שכאן נתבע במפורש גם פיצוי על עוגמת הנפש. האמור לעיל לעניין ידין יפה, מקל וחומר, לעניין רז. (אמנם אדם אחד, אילן, הוא שנטרד, אבל אין לחלק את טירדותיו בין שני התובעים. כל אחד מהם נטרד טירדה "שילוחית" מלאה על דירתו שלו). אני פוסק לעליזה רז סך 2,000 ₪ בסעיף זה של נזק שאינו ממון.
התוצאה היא שרז זכאית לסכום בשקלים השווה ל- 6,500 דולר, שהם 9,750 ₪ וכן לסכומים 2,000 ₪ ו- 65 ₪, ובסך הכל 11,815 ₪.
16. ולעניין שכר טירחת עורך דין.
כבר הבעתי את דעתי באוזני הפרקליטים הנכבדים על גישתה של שו"פ לתביעות מסוג זה (בפניו בלבד הובאו יותר מעשרים תביעות מסוג זה נגד שו"פ). הייתי מצפה מכל מוכר הגון שמכר חפץ פגום, כי חליף או יתקן מיד את הפגם, ויתנצל ויפה את הקונה על הטירדה ועוגמת הנפש שנגרמו לו; ואת חשבונותיו יסדיר המוכר אחר כך עם היצרן של החפץ הפגום.
המוכר לא יגרור את הקונה לבית המשפט, גם אם לא היה כל אשם במוכר. לא כן נוהגת שו"פ, שהיא חברה ממשלתית-ציבורית. היא ממצה את כל זכויותיה במשפט, למרות שברור שהקונה ודאי אינו אשם שמכרו לו דירה פגומה. סבורני שזהו שיקול שיש להביאו בחשבון בפסיקת שכר הטירחה. מאידך, בתביעתו של עמוס ידין, נדחתה רוב תביעתו והוא זכה, בדוחק רב בחלק קטן ממנה.
אני מחייב את הנתבעת לשלם לידין הוצאות ושכ"ט בסכום כולל של 750 ₪. כן אני מחייב את הנתבעת לשלם לעליזה רז הוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 3,000 ₪.
כל הסכומים שנפסקו, יהיו צמודים למדד יוקר המחיה על בסיס המדד שפורסם לאחרונה סמוך לפני מתן פסק דין זה.
ניתן במעמד, עו"ד גוט ב"כ התובעים ועו"ד ארטמן ב"כ הנתבעת ובהיעדר ב"כ צד ג.
ביום ה' אלול תשמ"ו - 9 בספטמבר 86.
שופט צבי טל
