חשיבות ההתאמה של הדירה לתוכניות
במקרים רבים, המומחים מתייחסים לתוכנית המכר, כמו גם לתוכנית היתר הבניה, כמסמך המהווה המלצה ולא חובה, וככל שמתגלות חריגות ואי התאמות ביחס לתוכנית - מפעילים אותם מומחים "מנגנוני ריכוך וויתור" ביחס לדרישות התוכנית, במטרה להכשיר את אי ההתאמות.
אם מופיע בתוכנית המכר או בתוכנית היתר הבניה מעקה מרפסת, המורכב ממעקה בנוי שעליו מעקה קל מזכוכית, כך שמיקום המעקה הקל הוא בחלק החיצוני של המעקה הבנוי - ובמציאות המעקה מזכוכית ממוקם החלק הפנימי (בניגוד לתוכנית המכר), יטען אותו מומחה, ולפעמים בעקבותיו גם בית המשפט - אם מינה אותו כמומחה מטעמו, כי הרישום בתוכנית הוא לא מחייב בעניין זה, כי אין מידות, כי מדובר רק בסכמה, כי תכנית המכר אינה תכנית עבודה, ועוד תירוצים כיד הדמיון.
אם נקז תא המקלחת מופיע בתוכנית המכר או בתוכנית היתר הבניה בפינת הקירות של תא המקלחת, אך במציאות הנקז ממוקם במרכז שטח רצפת התא, יטען אותו מומחה כי מה שמופיע בתכנית הוא תיאור עקרוני ולא קונקרטי, ולא יראה באי-התאמה זו משום ליקוי.
אם בתוכנית המכר אין סימון של עמוד - ובמציאות יש עמוד שלא מופיע בתכנית, יטען המומחה כי מדובר ב"כורח קונסטרוקטיבי" ולכן לא הייתה אפשרות להימנע מביצוע העמוד, ואין ליקוי.
ובכן, בכל הדוגמאות המתוארות לעיל, יש ליקוי.
תכנית המכר כמו גם תכנית היתר בניה הן תכניות מחייבות, כל אחת על סמך טיעונים אחרים, ויש לבצע את הדירה בהתאם להן.
(בדרך כלל תכנית המכר היא עותק מתוכנית ההיתר ותואמת לה. כאשר יש אי התאמה בין תכנית המכר לתכנית ההיתר, יהא צורך לפרשן בידיעה כי שתיהן הוכנו על ידי המוכר/הקבלן, ובהתאם לנסיבות).
להלן דוגמא של התייחסות בית המשפט להופעת עמוד בדירה, מבלי שיופיע בתוכניות: בית המשפט המחוזי בתל אביב דן בסוגיה זו בת"א 1208/96 אלברט אוחיון ואח' נ' עזרא חממי ואח', פסק דין חלקי מאת סגן הנשיא כתוארו אז, השופט משה טלגם, [פורסם ב"פדאור"], וקבע פיצוי בשווי 650 דולר לכל עמוד שאינו מופיע בתכנית המכר.
על פסק דין זה הוגש ערעור - ע"א 7298/00, ע"א 7396/00 בסט דוד סמואל נ' חממי עזרא ואח', בית המשפט העליון, שופטים: אשר גרוניס, סלים ג'ובראן, דבורה ברלינר, ובפסק הדין של בית המשפט העליון יש התייחסות לסוגיה ואישור הפיצוי בשווי האמור.
להלן ציטוט סעיף 20 מפסק הדין:
20. עמודים קונסטרוקטיביים: בפסק-הדין החלקי צוין, כי בחדרים מסוימים בדירות הופיעו עמודים לא מתוכננים אשר כונו "עמודים קונסטרוקטיביים" או "בליטות", או "צינורות תברואה" (להלן: עמודים קונסטרוקטיביים"), שלא לפי תוכניות הבנייה שנמסרו לרוכשי הדירות. השופט טלגם ז"ל קיבל את עמדת המומחה זלינגר, כי תכנון טוב יותר יכול היה למנוע בליטות אלה. משום שהבליטות מכוערות ופוגמות בפונקציונאליות של הדירה נקבע, כי "דייר שבחדרו עמוד כזה יפוצה בסך 650 דולר". בפסיקתא חזר השופט מ' אלטוביה על הקביעה, כי דייר שבדירתו עמודים קונסטרוקטיביים יפוצה בגין ירידת ערך הדירה בסכום של 650 דולר לכל חדר, שבו מופיעים עמודים שכאלה, וכי הפיצוי בסעיף זה יחושב בשקלים נכון ליום חוות דעתו של השמאי מנצבך, קרי ליום 11.4.00, וישא הפרשי הצמדה וריבית כדין מאותו יום ועד לתשלום המלא בפועל. בתיקון נוסף, קבע השופט מ' אלטוביה ביום 27.1.04, כי פיצוי בסך 650 דולר יינתן רק בגין כל עמוד שאינו מופיע בתוכניות המקוריות (ס' 7 לפסיקתא ופסיקתא מיום 27.1.04 בכתב יד).
ראה גם התייחסות לסוגיה דומה בת"א 2712-09-12 חוה כפיר ואח' נ' חברת וילות בנופר בע"מ, בית משפט השלום בחיפה, פסק דינה של השופטת סיגלית מצא, (פורסם ב"נבו"), שם נדונה אי התאמה לתכנית, אשר נוסחה בפסק הדין לפרטיה, בזה האופן (ציטוט):
בין הנספחים להסכם גם תכנית המכר, המגדירה את שתי החניות הצמודות לדירת התובעים כשתי החניות המזרחיות, שרוחבן הכולל 5.27 מ'. הפילר אינו מופיע בבקשה להיתר בניה או בתוכנית המכר.
בפועל, בוצעו החניות בשטח ובמיקום שנקבע בתוכנית המכר, אלא שמחניית התובעים נגרע שטח של כ-2.30 מ' (1.07 מ' * 2.30 מ') בשל הפילר שנבנה בחלקו בתחום חניית התובעים.
המומחה מטעם בית המשפט התייחס לשאלת היחס בין שטח החניה שהוקצה לתובעים לבין רוחב החניה הנדרש על פי התקן וקבע כי רוחב החניה הנו מספק. המומחה אף ציין כי בכל הנוגע לגריעת השטח מחנית התובעים הרי מדובר ב"סטייה קבילה" (עמוד 58 לחוות הדעת). לעניין זה הסתמך המומחה על סעיף 6 לפרק א' של המפרט הטכני, הקובע:
"הסטיות המפורטות להלן הן סטיות קבילות ולא יראו אותן כסטייה ממפרט זה:
(א) סטייה בשיעור של עד 2% בין שטח כמפורט בסעיפים 5 ו-6 ובין השטח למעשה; ואולם לעניין שטחה של גינה תותר סטייה גדולה יותר כמפורט בסעיף 6.6 והערה 4 לעיל.
..."
עוד טוען המומחה כי הפילר בוצע על פי דרישת הרשות (סעיף 53 לחוות הדעת), ועל כן אין כל אי התאמה בנושא זה. לעניין זה הסתמך המומחה על סעיף 6.2.7 לפרק ב' של המפרט הטכני.
הנתבעת, כאמור, סומכת ידיה על קביעות המומחה.
מומחה בית המשפט בתיק זה הוא המהנדס רפאל גיל, ודעתו נדחתה על ידי בית המשפט בעניין הנדון.
ראשית ייאמר, כי לא ברור האם הטעות בחישוב היא של בית המשפט או של מומחה בית המשפט. מדובר בשטח שנגרע מהחנייה והוא - 1.07 מ' x 2.3 מ' = 2.46 מ' ובקירוב [עיגול למקום אחד אחרי הנקודה] = 2.5 מ"ר ולא 2.3 מ' כפי שכתוב בפסק הדין. (בהמשך פסק הדין, הטעות תוקנה).
לגופו של עניין, כאמור, בית המשפט דחה את פרשנותו של המומחה רפי גיל, פרשנות שגויה המסתמכת על חישובי 2% לא נכונים ולא רלוונטיים, וכן פרשנות משפטית, לפיה הפילר שבוצע בניגוד לתוכנית המכר - הותקן על פי דרישות הרשות, [כנראה העירייה או הוועדה המקומית לתכנון ולבניה], ולכן אין בכך, כביכול, משום אי התאמה.
להלן ציטוט מפסק הדין:
דעתי אינה כדעתם.
איני מקבלת את הטענה כי גריעת שטח הפילר משטח חניית התובעים נכנסת לגדר "סטייה קבילה", ולפיכך אינה מהווה הפרה של ההסכם. סעיף 6 לפרק א' למפרט הטכני מתייחס לשטח המפורט בסעיפים 5 ו-6 למפרט הטכני. סעיף 5 עוסק בשטח הדירה. יצוין כי הסעיף מנוסח ברשלנות, שכן סעיף 6 עוסק בסטיות קבילות. אין סעיף 6.6 או הערה 4. בכל מקרה, סביר להניח כי הסעיף מתייחס לשטח הדירה, כמפורט בסעיף 5 לפרק א'. למעלה מן הדרוש יצוין כי אף לו הייתי סבורה כי הסעיף מתייחס לסעיף 6.1 לפרק ב' להסכם, הרי מדובר בסטייה הקרובה ל-10% (2.5 מ"ר מתוך כ-25 מ"ר). בכל מקרה איני מקבלת כי יש לחבר את שטח החניות לשטח הדירה על מנת לחשב את היקף הסטייה, שכן פרשנות כאמור הייתה מאפשרת לאיין את החניה כליל. עוד יצוין כי אף לו סברתי כי מדובר בסטייה קבילה על פי הוראות המפרט הטכני, אין זה ברור כלל ועיקר כי הוראה כללית במפרט הטכני גוברת על תכנית המכר המתארת באופן מפורש את החניות ושטחן.
סעיף 20ד' לגב/מ 12 החלה על המגרש קובע כדלקמן:
סעיף 6 לפרק ב' של המפרט הטכני עוסק ב"עבודות פיתוח ושונות". סעיף 6.1 עוסק בחניה וסעיף 6.2 עוסק בפיתוח המגרש. סעיף 6.2.7 קובע "גדר בחזיתות אחרות של המגרש: חומר: לפי דרישת הרשות, בגובה: לפי דרישת הרשות."
מכאן כי התכנית מחייבת כי הפילר ישולב בגדר האחידה שבחזית המגרש. סעיף 6.2.7 למפרט הטכני עוסק בגובה והחומר ממנו תיבנה הגדר. איני מוצאת בסעיף 6.2.7 הרשאה לקבלן למקם את הפילר בהתאם לדרישת הרשות.
למעלה מן הדרוש יצוין כי לא הובאה כל ראיה כי דרישה כאמור אכן הוצגה. לעניין זה צדק ב"כ התובעים עת הפנה בישיבת יום 26.2.2017 לכתב ההגנה שהגישה הנתבעת, ובו טענה כי רצתה להעתיק את הפילר ואף הזמינה בעלי מלאכה וביצעה תאום עם חברתה חשמל, אולם התובעים שינו דעתם (סעיף 13 לכתב ההגנה).
בין אם כך ובין אם כך, הפילר אינו מופיע בתוכנית המכר ובבקשה להיתר בנייה. החניות שהוצמדו לדירת התובעים וסומנו בתכנית שצורפה להסכם, אינן כוללות פילר בתחום החנייה. מאחר והקמת פילר מחייבת קבלת היתר בנייה, יש להניח כי הנתבעת הגישה בקשה מתוקנת, אך לא עדכנה את ההסכם בהתאם או יידעה את התובעים.
בפעלה כאמור הפרה הנתבעת את ההסכם עם התובעים, והתובעים זכאים לקבלת צו עשה המורה לנתבעת להעתיק את הפילר ממקומו (בתחום חנייתם).
יש להבדיל בין מקרה בו בית המשפט בוחר מתוך שתי גרסאות את הגרסה הנכונה, לבין מקרה בו נדחית גרסה של מומחה מוסכם.
כאשר מתמנה מומחה מוסכם, בדרך כלל חוות הדעת של הצדדים לא מהוות ראיות בתיק, אם כי הן מצויות בפני בית המשפט כחומר מקצועי הטעון בדיקה. בכך יש יתרון-מה לחוות דעתו של מומחה בית המשפט, אך כשהמומחה טועה ושוקל שיקולים משפטיים לא נכונים, כפי שנקט המומחה רפאל גיל כאן, מתפקידו של בית המשפט להתייחס לדברים ולנמק את הכרעתו בדחיית דעתו של המומחה, כפי שנעשה במקרה דנן.
