מסמכים ותוכניות - מעבר לחוק המכר (דירות)
מומחה הנקרא לתת חוות דעת מטעם הדיירים, מוגבל למספר מצומצם של מסמכים רלוונטיים לחוות דעתו, בעוד עיקר ורוב המסמכים, אשר לכאורה נחוצים להכנת חוות דעתו - סמויים ממנו ואין שום חובה המעוגנת בחוק או בתקנות לספק לו אותם.
מדובר בתוכניות קונסטרוקציה ובמפרטי ביצוע, בחישובים סטטיים ובתוצאות בדיקות מעבדתיות, ובעוד מסמכים שחשיבותם להשלמת חוות דעתו היא לפעמים קריטית; אף על פי כן, בשגרת העבודה המקצועית, מסמכים אלו לא גלויים למומחה.
מומחה אשר מתנה את הכנת חוות דעתו בקבלת המסמכים הנ"ל, עלול לגרום עוול ללקוחותיו, אשר הם לא יכולים "לספק את הסחורה" שלא באשמתם.
המסמכים אשר המוכר/הקבלן מחויבים להמציא לדיירים, אינם כוללים את המסמכים הנזכרים לעיל, וגם המפרט שנמסר לקונה, בתוקף החובה החלה על מוכר דירה למסור מפרט – המפרט הערוך על פי חוק המכר (דירות) – לא נותן מענה לשאלות רבות, הניצבות בפני המומחה בעת עבודתו המקצועית עבור הדיירים שהזמינוהו להכין חוות דעת מקצועית, ושילמו את שכרו.
יתירה מכך, לא אחת מתריס בפניו הצד הנגדי [מטעם המוכר/הקבלן] וטוען –
כיצד הגעת למסקנה שיש פגם במילוי תחת הריצוף בחצר, מבלי שהסתמכת על בדיקות, על תכניות, מבלי שהיו בידיך חישובים סטטיים של המבנה, דוח יועץ קרקע, תעודות בדיקה של המילוי - ומבלי שבדקת כל אלה?.
להבהיר, אם כדי לקבוע כי נפל פגם בתשתית שמתחת לריצוף, נדרש הדייר להוכיח באמצעות תכניות ומסמכי בדיקת מעבדה את קביעותיו, עליו להעסיק לשם כך יועץ קרקע ומעבדה מאושרת לביצוע הבדיקות, להכין תכניות עדות [[as made ולהצטייד בחוות דעת של יועץ הקרקע הנסמך על שורת בדיקות מעבדתיות, בדיקות שמן הסתם כרוכות בביצוע קידוחים עמוקים באתר במספר מקומות והחזרת המצב לקדמותו.
מדובר בהוצאת כספית גבוהה, שאינה בסדר גודל של שכר הטרחה עבור בדיקת הבית. בנוסף, לא יהא די בכך, כי הקבלן יטען שהבדיקות ודוח יועץ הקרקע אינם מקובלים עליו...
לאמור, לא זו הדרך.
שמא נסתתמו טענותיו של מומחה, הרואה מול עיניו סימנים ברורים לתשתית פגומה, לרבות נזקים למבנה וסיכוני התמוטטות, אך אין בידיו כל התוכניות ותעודות הבדיקה הנחוצות והוא גם לא יקבל מימון להכנתם?
לא.
מומחה אמור לרשום בחוות דעתו את דעתו המקצועית ללא פניות ותחת מגבלות המציאות.
אמנם יש דרך קלה להתעלם מהבעיה הניצבת לפתחו בתירוץ כי אין לו כלים להתייחס לנושא בעמקות הנדרשת, אך הצטדקות זו, אשר עלולה להיחשב לנקיטת "צעדים זהירים" על ידי המומחה ולמתן "חוות דעת שקולה", אינה אלא התחמקות מהבאת הדברים כהווייתם – התחמקות שאינה ראויה. לא לשם כך המומחה קיבל מינוי מהדיירים.
אין לי אלא להביא דוגמא מהפעילות המקצועית שלי בעניין זה.
מדובר בפרשת שהסתיימה בהחלטת ביניים של בית משפט השלום בחיפה, ת"א 34449-12-16 רפי ביטון ולאה אריאלי נ' יובל אלון חברה לבנין בע"מ, שופט: יהושע רטנר, החלטה מיום 27 לדצמבר 2016.
בתיק זה נבדקו הדירות בקומת הקרקע על ידי מומחה מטעם התובעים.
מדובר בשתי דירות גן, אותן רכשו הדיירים מהקבלן לאור רצונם לקבל בצמידות לדירותיהם חלקת אדמה למטרת גינון ומתוך כמיהתם לדירה עם חצר רחבת ידיים.
בבדיקה, שלא נסבה רק על החצר אלא גם על פנים הבית, זוהו שקעים במיקומים שונים בחצר וכן נחשפה היסטוריה של קיר תומך וקיר גדר אשר קרסו לאחר קבלת הדירה ותוקנו על ידי הקבלן.
לאור זאת, היו בפני המומחה שתי אופציות:
האפשרות הראשונה – לכלול בחוות הדעת "פתרון" של מילוי השקעים באדמה, תוך התעלמות מבדיקת הקיר התומך וקיר הגדר, שכן כאמור אלה תוקנו על ידי הקבלן, ובידי המומחה לא היו שום תכניות של הבניין ושום בדיקות מעבדה, למשל, של הידוק המילוי התת קרקעי טעם יציקת רצפת בטון עליו.
האפשרות השנייה [שננקטה] היא שונה מהראשונה בתכלית השינוי – איתור, ציון, תיעוד בתמונות וניתוח של כל השקעים, מיקומם בחצר והאם הם מתרכזים במקומות שבהם עומק המילוי גדול יותר. עומק המילוי ניתן להערכה על פי הטופוגרפיה של הקרקע. ככל שהמסקנה היא, כי השקיעות נגרמו בגלל מילוי לא מקצועי וללא בקרה, הרי צפוי כי במקומות בהם עומק המילוי יותר גדול, יהיו שקיעות גדולות יותר.
בבחירת החלופה השנייה, מועבר נטל ההוכחה לידי הקבלן ועליו להמציא את המסמכים והתוכניות הרלוונטיים ככל שרצונו להוכיח תקינות.
בתיק זה, בית המשפט הבין את מצוקת הדיירים [התובעים] וחייב את הנתבעת [החברה הקבלנית] להמציא את המסמכים החסרים כמו גם לבצע בדיקות להוכחת טענותיהם.
מדובר במסמכים שהם מחוץ למה שנדרש מקבלן למסור לקונה במסגרת החובות של הקבלן על פי חוק המכר (דירות) תשל"ג – 1973, ואשר בית המשפט מצא לנכון לחייב את הקבלן להמציאם.
יובהר ויודגש כי במצב רגיל, המסמכים אותם חייב בית המשפט להמציא לדיירים, לא נמסרים להם. להלן ציטוט מההחלטה בעניין זה:
10. לאחר ששמעתי טיעון של הצדדים ביחס למסמכים המבוקשים, אני מורה כלהלן.
11. המשיבה תמסור למבקשים באמצעות בא כוחם תוך 20 ימים מהיום את המסמכים הבאים:
א. דוח יועץ קרקע של המגרש עליו הוקם הבנין.
ב. תכנית קונסטרוקציה של יסודות הבנין. כמו כן אישורים ביחס למילוי הקרקע שנעשה בעבר ו/או נעשה לאחרונה, ככל שנמצאים בידי המשיבה.
ג. תכנית מצב סופי אדריכלי של הבנין.
ד. חישובים סטטים שנעשו לבנין ככל שישנם.
