יתרון לביטול הליקוי, או לפיצוי שיאפשר זאת

מה עושים, במסגרת הליך משפטי, כאשר בדירה אותה רכשו דיירים מחברה קבלנית, מופיעים ליקויי רטיבות קשים, שאת עלות תיקונם מעריך המומחה מטעם הדיירים בסך 100,000 ש"ח ואילו מומחה בית המשפט סבור כי עלות התיקונים היא 5,000 ש"ח?

לבית המשפט יש פתרון יצירתי בעניין זה:

לתת לדיירים את הסכום הכספי שנקבע על ידי מומחה בית המשפט, כדי שיתקנו את הליקויים בדירה בסכום אותו קבע מומחה בית המשפט - הנמוך פי 20 מהערכת מומחה הדיירים.

אכן, מחשבה יצירתית, אך... נטולת היגיון, חסרת בסיס ובלתי ניתנת כלל לביצוע.

חשיבה נטולת היגיון

התובעים טוענים באמצעות המומחה שלהם, כי הסכום הדרוש לתיקון הליקוי הוא 100,000 ש"ח, ומומחה בית המשפט חלוק עליהם בעניין זה וסבור כי די בסך מזערי של 5,000 ש"ח כדי לתקן הליקויים ולבטל את הרטיבות בדירה.

במקרה כזה, "לשכל ידיים" - ולומר לדיירים להסתפק במה שקבע מומחה בית המשפט [ולתקן את הפגם במחיר שלא הם קבעו] - זה מעשה סכלות ולא מעשה משכיל.

["וישלח ישראל את ימינו וישת על ראש אפרים והוא הצעיר, ואת שמאלו על ראש מנשה, שיכל ידיו" בראשית, מ"ח י"ד].

הנכון הוא לחייב את הנתבעת [החברה הקבלנית] לתקן את הליקויים בסכום שנקבע על ידי מומחה בית המשפט, או להסמיך את מומחה בית המשפט לאתר קבלן איטום שיבצע את העבודה הדרושה לביטול הליקוי במחיר שנקבע על ידו [או בכל מחיר אחר].

ככל שבית המשפט סבור כי אינו רשאי לחייב את הנתבעת לבצע בפועל את התיקון, הרי הוא יהיה רשאי להסמיך את מומחה בית המשפט לאתר קבלן אחר לביצוע העבודה, במימון הנתבעת. דרך זו תבטל את המחלוקת בדבר עלות ביצוע העבודה - מחלוקת עקב הבדלי גרסאות בדבר העלות.

דרך תיקון, שהיא בלתי ניתנת לביצוע

המחיר של ביצוע התיקונים בדירות התובעים בתיקי ליקויי בנייה, כפי שנקבע לרוב על ידי מומחי בתי המשפט, לא בהכרח חופף לעלות הנכונה של ביצוע התיקונים הדרושים, לאמור, בדרך כלל, כבמקרה הנדון, אינו עומד במבחן המציאות.

במקרים רבים בית המשפט בעצמו משתכנע בכך, וזאת בעיקר כאשר ההליך המשפטי מסתיים בדרך הרגילה הכוללת את שלב ההוכחות עד תום, או שהשכנוע מגיע, לעתים, בהמשך הדרך המשפטית - בדרג של ערעור.

הדבר בא לידי ביטוי בפסקי דין, בהם - בכל הכבוד למומחה בית המשפט, ומבלי לבטל את מעמדו ומומחיותו [דבר שבית המשפט אינו שש לבצע] - פסקי הדין קובעים ממצאים עובדתיים ומקצועיים, בניגוד לדעת המומחה שמטעם בית המשפט.

ההחלטה להותיר את הדיירים עם סכום קטן לביצוע תיקון שעלותו גדולה היא החלטה שאינה מציאותית, ואינה יישומית.

שמא מומחה התובעים מפריז?

מעל התביעה מרחפת עננה בצורת שאלה - שמא מומחה התביעה מפריז בקביעתו את עלות התיקון. שאלה זו אכן אמורה להתברר עד סופה לא בדרך אומדנה והערכה, לא בדרך אינטואיטיבית, אלא בדרך של ניסיון ביצוע והטלת העבודה על קבלן כלשהו [הנתבעת, או כל קבלן אחר] - וכך יובהרו המחלוקות לאשורן. יש לדרך זו יתרון נוסף: בית המשפט אמור לתת עדיפות לביטול הליקוי בפועל, על פני פיצוי כספי והשארת הליקוי על מכונו.

אצטט בעניין זה את דברי בית משפט השלום בחיפה בתיק 10456/90 עוזר ששון ואח' נ' א' עבאדה ואח', שופטת: ד"ר נאוה דנון [לימים מונתה לכהן בבית המשפט המחוזי נצרת], פסק דין שלא פורסם - מובא בספר "סוגיות בליקויי תכנון ובניה" מאת ד"ר א' בן-עזרא בהוצאת "בורסי" תשע"ג - 2013 בעמ' 625:

...על הקבלן מוטלת חובה חקוקה לבנות בהתאם לתקנות הבניה, להיתר ולמפרטים. הקבלן מצווה לבצע בניה כחוק ובניה זו, במידה ואינה חוקית, מהווה בכיה לדורות ופוגעת לא רק ברוכשים המקוריים של הדירות, אלא גם בכל מי שבא אחריהם, בשכניהם ובתושבי אותו רחוב, אותו רובע ואותה עיר.

לאור דברים אלו, בית המשפט אמור לתת עדיפות לביטול הליקוי בפועל, וככל שהתרופה היא פיצוי כספי, מצופה כי יפסוק פיצוי שיאפשר לבצע את ביטול הפגמים בדירה כדי שלא תהיה בכיה לדורות ולטובת הציבור.