מהם התנאים להעדפת פיצוי כספי על פני תיקון בפועל?
דיון בשאלה - האם הקבלן יתקן ויבטל את הליקויים בבנייה או שישלם פיצוי כספי לדיירים?
בתביעות בגין ליקויי תכנון ובנייה, יש עדיפות ברורה לתיקון בפועל של הליקויים, על פני תשלום פיצוי כספי לפי עלויות התיקונים, מהסיבות הבאות:
א. על ידי תיקון בפועל של הליקויים, עולה איכות המגורים בישראל באופן ישיר, בכך שמבוטלים הלכה למעשה מפגעי בטיחות, מפגעים תברואתיים ואחרים בדירות התובעים, בעוד שעל ידי תשלום פיצויים כספיים - איכות המגורים עולה רק באופן עקיף, בכך שהקבלן נאלץ לשלם מעין קנס על בנייה לא תקינה והדבר אמור להוות לגביו אות אזהרה לעתיד.
ב. תיקון הליקויים מונע נזקים נוספים מאחרים, שאינם תובעים בתיק הספציפי, כגון - דיירים יד שניה ושלישית, אורחים, שכנים וכו'. לדוגמא, אם מבטלים מפגע של מדרגה בודדה בכניסה לדירה, בתוך הדירה או בין המרפסת לסלון, הרי כבר לא ימעדו בה אחרים, ואילו אם רק משלמים בגין ליקוי זה פיצוי כספי - ימעדו הלאה בגלל המפגע.
ג. תיקון הליקויים על ידי הקבלן עשוי לחסוך ממון לקבלן - שכן התיקון באמצעות צוות עובדיו, זול עבורו מכל פתרון אחר.
לפיכך, טוב יעשה כל דייר אם יודיע לקבלן מהם הליקויים שישנם בדירה, אותם הוא מבקש לתקן.
אלא שהפרקטיקה מוכיחה השכם והערב כי קבלנים רבים מתעלמים מהודעות מעין אלו של הדיירים ואינם נעתרים להן, זאת ועוד, הם ממנים מומחים משלהם, שבטעות סבורים כי כל תפקידם כמומחים - מתמקד בביטול ושלילה של מכלול הליקויים הנטענים על ידי מומחה הדיירים. במקרים כאלה, ברור כי הקבלן לא יתקן את הליקויים, להם הוא מתכחש בהסתמכו על חוות דעת מקצועית מטעמו לפיה אין כלל, או כמעט ואין, ליקויים בדירה.
תופעה שכיחה אחרת היא, שהקבלן מתקן את הליקויים אך תיקונו אינו עולה יפה, כגון - הסדקים שהוא תיקן נפערים שנית, הרטיבות אותה ניסה למנוע מופיעה שנית בעונת החורף הקרובה, וסתימות של חורים בריצוף ניתקות מהאריחים, או שאף בטרם הינתקותן - יוצרות כתמים בריצוף.
במקרים אלו, האמון של הדיירים בקבלן מתערער, והיחסים שבין הצדדים עולים על שרטון, מצב שלא מהווה קרקע נאותה לביצוע התיקונים.
להלן ריכוז טענות נגד תיקון הליקויים על ידי הקבלן ובעד מתן פיצוי כספי, בנסיבות המצדיקות זאת:
א. כאמור, כאשר קורה שהקבלן מתכחש לליקויים, תבוטל זכותו לתקנם. ראה בעניין זה ע"א 472/95 זלוצין ואחרים נגד דיור לעולה, פסק דינו של השופט צבי טל בבית המשפט העליון.
ב. כאמור, כאשר היחסים שבין הקבלן לבין הדיירים מתערערים, לא מתאים כי העבודות בדירה יופקדו בידי הקבלן. ראה בעניין זה ת"א 124/82 גלוסקא ואחרים נגד רוכוורגר, שופט בית המשפט המחוזי בתל אביב משה טלגם, לא פורסם, מופיע בספר "תכנון דירה כחוק" בהוצאת "בורסי" מאת א' בן עזרא.
ג. כאשר ניסיונות התיקון של הקבלן נכשלים, וחולף זמן רב מבלי שהתיקון מבוצע כהלכה, לא צריך לתת לקבלן הזדמנות נוספת לביצוע התיקונים. ראה ת"א 1512/94 [ת"ה 22522/97] אלקיים ואחרים נגד שיכון ופיתוח לישראל בע"מ, פסק דינו של השופט מנחם נאמן, בית המשפט המחוזי בחיפה.
ד. ועוד, מה יועילו תיקונים למי שמכר דירתו במהלך התביעה? כבר נקבע על ידי בית המשפט העליון כי הזכות לפיצויים לא נגרעת כהוא זה לדייר שמכר דירתו [ראה ע"א 4661/96 אברהם מורקרנורפיל ואחרים נגד שיכון ופיתוח לישראל בע"מ, בית המשפט העליון].
ה. על ידי ביצוע התיקונים תחת עינו הפקוחה של בית המשפט, לא מסתיים הסכסוך בין הצדדים אלא מתמשך, כי ממועד ביצוע התיקונים והלאה, הקבלן אחראי גם על התיקון שביצע, והיה אם התיקון לא ביטל את הליקוי, אזי הדבר אמור להיבדק שוב ולהיכלל בפסק דין נוסף, בין כתוצאה מהגשת בקשה לתיקון כתב התביעה כדי להתאימו לכל מה שנגרם בעקבות התיקון שנכשל והסב נזקים, ובין אם בכל דרך משפטית אחרת.
פרוצדורה זו הופכת את בית המשפט למעין קבלן ראשי, תפקיד שספק רב האם בית המשפט מוכשר לו.
לפיכך, יוצא שברוב המקרים זכותו של הקבלן לתיקון הליקויים בעצמו - פוקעת, או שאינה יעילה, ולכן יהא עליו לפצות את התובעים בתשלום כספי במקום לבצע תיקונים שאחריהם הדיון יתמשך...
להלן דברי השופט עזרא קמא, סגן נשיא בית המשפט המחוזי בירושלים בעניין הנדון, ת"א 44/93 שושנה יוסף ואחרים נגד חפציבה בע"מ, פסק דין מיום 12 לנובמבר 2002:
בדרך כלל, עדיף ומוטב לו לקונה כי הליקוי שנתגלה יתוקן בידי המוכר שבנה את הדירה. בדרך זו תובטח התחייבותו ואחריותו של המוכר גם לעניין התיקון שנעשה, ויובטח כי לא להתעשרות - פני הקונה, וכי מעייניו אינם נתונים אך לקבלת פיצויים. בדרך זו נבטיח כי לא יווצר מצב שבו אחר שיקבל רוכש הדירה את הפיצויים - לא יתקן את הליקוי ותשאר אי ההתאמה שטען לה - בעינה. דרישת הדין והפסיקה היא למתן הזדמנות נאותה למוכר לתקן את הליקוי ולהתאים את הדירה לדרישות הדין, לתקנים, למפרט ולחוזה. אם ניתנה הזדמנות סבירה אך לא נוצלה, או שהתיקון לא צלח - ילך בית המשפט בדרך הפיצוי
[ההדגשה אינה במקור].
הערות לגישת בית המשפט במקרה זה:
א. גם אם פני הקונה להתעשרות, אין הדבר גורע מזכותו של הקונה "להתעשר", בגלל מחדלו של המוכר, זאת ועוד, יש עניין ציבורי בפועלו של הקונה, שלקח על עצמו [ועל חשבונו] את מטלת אכיפה חוקי הבניה במקום בו המוכר כשל והרשויות המופקדות על כך לא עשו דבר.
ב. גם אם הקונה לא יתקן את הליקוי בכספי הפיצויים שקיבל מהמוכר, הדבר לא גורע מזכותו לקבל פיצויים אלה.
