ת"א 18505-02-11 כורם נ' דה סביליה, שלום חיפה
בית משפט השלום בחיפה
ת"א 18508-02-11 כורם ואח' נ' דה סביליה ואח'
בפני כב' השופטת בדימוס חנה לפין הראל
תובעים
1 רחל כורם
2. יהושע כורם
ע"י ב"כ עו"ד טל רבינוביץ'
נגד
נתבעים
1. יצחק דה סביליה
ע"י ב"כ עו"ד אילן אמודאי
2. יוסף חכמה
ע"י ב"כ עו"ד נשיץ ברנדס
פסק דין
התביעה
התובעים הם חלק מקבוצת רכישה אשר התארגנה לבניית בית משותף ברחוב התיכון 35 בחיפה (להלן: "הבית" או "הבניין"). ביחד איתם היו שלוש משפחות נוספות, שהן משפחת בן ישר, משפחת לביא ומשפחת גנץ (להלן: "הרוכשים" או "השותפים").
לטענתם התובעים, רחל ויהושע כורם (להלן: "התובעים"), היוזם, המתכנן, המפקח העליון והמפקח הצמוד על כל הליך הבנייה היה הנתבע מס' 1, האדריכל מר יצחק דה סביליה (להלן: "הנתבע מס' 1"). לא זו בלבד שהוא היה היוזם, הוא היה גם זה אשר דאג להפנות את התובעים ביחד עם הרוכשים האחרים אל עוה"ד שמיר אשר דרג לצד המשפטי, דהיינו - החוזים הקשורים להקמת הבית המשותף.
לאחר שהתקבל היתר הבנייה מאת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חיפה, החלו העבודות באמצעות קבלן ששמו סאלח עוואד, עליו המליץ הנתבע מס' 1. העבודות החלו בשלהי שנת 2003. התקדמות העבודות נתקלה בקשיים רבים, היו שינויים שונים בתוכניות, לטענת התובעים ללא הסכמתם. שינויים אלו הביאו להקטנת שטח הדירה של התובעים מחד, הגדלת הוצאות מאידך, עיכובים ניכרים בלוח הזמנים ונזקים כספיים ונפשיים לתובעים. בסופו של דבר הבית נבנה באמצעות קבלן אחר. התובעים נכנסו לדירתם עוד לפני שהתקבל טופס 4.
כך למשל המומחה מטעם התובעים - מר שטיינר, אשר בדק את הנכס כאשר ועוד לא התקבל טופס 4, ועוד לא היתה מעלית תקינה, אך נעשה כבר שימוש בבית למגורים.
אחת הסיבות לרצונם של התובעים להשתתף בקבוצת הרכישה וקניית דירה היא, כי שני התובעים כבר אינם אנשים צעירים. התובע היה בזמן הגשת התביעה בן 75 שנים, לא בריא, סובל מקשיי הליכה, וחשוב היה להם כי תהיה להם דירה אליה תהיה גישה נוחה, דהיינו - באמצעות מעלית, גישה נוחה לבית וחנייה נוחה. מטרות אלו לא הושגו במהלך שנות הבנייה הרבות.
היום, ובזמן ניהול המשפט כבר קיימת מעלית, אך שנים מספר נאלצו התובעים לעלות במדרגות, היות ובגלל חוסר עמידה בתנאי ההיתר, וקשיים אחרים אשר התגלו במהלך הבנייה, לא הותקנה המעלית עפ"י המתוכנן והמובטח, ועפ"י לוח הזמנים אשר נקבע בחוזה עם הנתבע מס' 1.
התובעים תולים את האשם בשני הנתבעים. הנתבע מס' 1 אשר היה היוזם, המתכנן, המגיש את הבקשות להיתר, פיקוח עליון ופיקוח צמוד, נכשל בכל תפקידיו ובכלל זה באחריות לעמידת הקבלנים בלוח הזמנים, ליקויי בנייה חמורים וקבלת כל האישורים הנדרשים לצורך קבלת טופס 4. יתר על כן, לדעת התובעים, הנתבע מס' 1 אשם בכך שאין ביכולם יותר לתבוע את הקבלן הראשון על נזקיו, היות ולא דאג לכך כי לקבלן הראשון יהיה ביטוח, למרות שבהסכם ביניהם היתה זו חובתו לעשות כן.
מר יוסי חכמה, (להלן: "הנתבע מס' 2"), אשר נשכר ע"י התובעים והדיירים האחרים להשתתף בפיקוח על המשך הבנייה נכשל בתפקידו אף הוא ועל כן, גם כנגדו הוגשה התביעה.
כתב התביעה מפרט את הכשלים, הנזקים והליקויים השונים בכל אחד מן התחומים שעליהם לדעתם אחראיים הנתבעים:
1. אי עמידה בלוחות הזמנים - התובעים מציינים כי הנתבע מס' 1 איחר ב- 3 חודשים בהגשת הבקשה למתן היתר בניה לאחר 60 הימים שהעמידו לרשותו לכך לשם קבלת ההיתר. ההיתר על כן התקבל רק ב- 21.10.03, מה שגרם לעיכוב של חודשים רבים, במקום ב- 20.4.04 אז היה הבניין אמור לעמוד על תילו. הבניין במועד זה היה בלתי ראוי למגורים אך התובעים נאלצו לעבור אליו וכך עשו בחודש אפריל 2005.
2. הגדלת היקפי הבנייה בניגוד לתכנון ולהיתר המקורי, כך ששטחי הדירות של הדיירים האחרים הוגדלו על חשבון הדירה אשר יועדה לתובעים.
3. ליקויי בנייה.
4. אי קבלת טופס 4.
5. עוגמת נפש.
6. ירידת ערך.
כאשר התובעים נכנסו לגור בבית באפריל 2005, הם נכנסו לאתר בנייה מסוכן ללא מעלית. התובעים צירפו לכתב תביעתם את המסמכים כדלקמן:
א. הסכם הפיקוח אשר נחתם ביום 3.10.03 בין הנתבע מס' 2 לבין ארבע משפחות: משפחת בן ישר, משפחתם כורם, משפחת לביא ומשפחת גנץ, לפיקוח על ביצוע עבודות בבניין, ומבלי שהוגדר בכל החוזה האם מדובר בפיקוח עליון או פיקוח צמוד.
ב.1. סיכום פגישה מיום 14.4.04 בה השתתפו התובעים, האדריכלית שרית קונדריאה, הקבלן מר אחמד עוואד והנתבע מס' 2.
סיכום הפגישה כלל סדרת עבודות אותן יש לבצע בדירתם של התובעים.
ב.2. מכתב של הנתבע מס' 2 מיום 19.5.04 אל הקבלן "עוואד סלאח עבודות בנייה". נושא המכתב היה אי עמידתו של הקבלן בנושא עבודות החשמל והתקנת מחיצות פנים בדירות, וכן נושא חיפוי האבן של הבניין.
ב.3. מכתב נוסף אל הקבלן עוואד מיום 28.5.04 מאת הנתבע מס' 2 הדורש ממנו להשלים את העבודות בדירת התובעים.
ב.4. מכתב מאת הנתבע מס' 2 אל הקבלן עוואד מיום 14.9.04 לעניין הצורך באיטום המרפסות אותן יש לבצע לפי התקן הישראלי.
ב.5. מכתבו של הנתבע מס' 2 מיום 14.1.05 המתריע בפני הקבלן כי לא ביצע את עבודות האיטום עפ"י הנחיות אשר קיבל ממנו.
יש לציין כי העתקי המכתבים נשלחו לכל הדיירים והנתבע מס' 1 וחלקם גם אל עו"ד אהוד שמיר.
ג. הסכם מיום 5.9.02 בין כל ארבע המשפחות אשר הרכיבו את קבוצת הרכישה, לבין הנתבע מס' 1, ההסכם היה לתכנון אדריכלי ופיקוח על בניית הבית.
הסכם זה נערך במשרדו של עוה"ד אהוד שמיר. בהסכם זה נכתב במפורש כי מדובר בעבודה אדריכלית, פיקוח עליון ופיקוח צמוד. ההסכם מפרט את השלבים השונים של כל אחד מתפקידיו של הנתבע מס' 1 החל למעשה מהבירורים עם השותפים, חקירות מוקדמות, התייעצות עם יועצים וכלה בהשגת טופס 4 והכנת תוכניות לרישום הבית כבית משותף לצורך רישומו בלשכת רישום מקרקעין.
ד. מכתב מיום 16.2.04 מאת חברת החשמל אל הגב' חדווה בן ישר, אל הקבלן, ואל עו"ד אהוד שמיר, המאשר קבלת תשלום עבור נזק אשר נגרם לחברה.
ה. מכתב מאת משרד מהנדס העיר חיפה אל כל השותפים מיום 2.2.11 לעניין התראה לפני ניתוק מים וחשמל לאחר שנתגלה כי הדיירים משתמשים בבית מבלי שקיבלו טופס 4. עוד התגלה כי השותפים משתמשים בחשמל ובמים אשר אושרו רק לצורך עבודות הבנייה בלבד.
ו.1. חוות דעת מטעם התובעים לעניין הפגמים והליקויים ברכוש המשותף.
עפ"י חוות דעתו של מר שטיינר מרדכי מיום 18.6.06, עלות תיקון הליקויים ברכוש המשותף אמורה להסתכם ב- 499,902 ₪. התובעים העמידו את תביעתם בנושא זה על חלקם היחסי ברכוש המשותף, בשיעור של 21% ועל כן, הסכום הנתבע הוא 104,979 ₪.
ו.2. חוות דעת אף היא של מר שטיינר לעניין הליקויים והפגמים בדירת התובעים בלבד (להלן: "הדירה"), לפיה עלות התיקונים מסתכמת ב- 149,400 ₪.
ז. כתב כמויות לשיפוץ בתים - הצעת מחיר של חברת "מקשטי הצפון בע"מ" מיום 1.2.09, אשר עמדה על 62,947 ₪. ההצעה התייחסה לתיקונים ברכוש.
ח. לא קיים.
ט. חוות דעת השמאי מר אלי סידאווי לעניין ירידת ערך הדירה. מר סידאווי העריך את ירידת הערך בגלל אי התאמות או ליקויים אשר אינם ניתנים לתיקון: שטח חסר, אי התאמה לתוכניות ולתקנות, וכן סטייה של קירות, בסך 122,500 ₪.
נושא נוסף אשר נזכר בכתב התביעה הוא מיקומה של חניית משפחת לביא שלא בהתאם לתוכנית הפיתוח ושלא כדין, היא נמכרה לפי הטענה למשפחת לביא ע"י הנתבע מס' 1 ומיקומה מפריעה לתובעים בכניסתם ויציאתם מהדירה ולטענתם מהווה סיכון.
התובעים לעניין זה דרשו בסעיף 33 לכתב התביעה סעד של ביצוע בעין לביטול החנייה וכסעד משני פיצוי בסך 20,000 ₪.
לעניין זה ניתנה החלטה על הצורך לצרף את משפחת לביא כנתבעת, ומאוחר יותר ב"כ התובעים חזרה בה מהתביעה לביצוע בעין כנגד משפחת לביא.
סה"כ התביעה הועמדה על 500,000 ₪.
הגנה
הנתבע מס' 1
הנתבע מס' 1 טען להגנתו כי אין כל שחר לטענה כי הוא היה יזם, וכי היה מפקח צמוד. תפקידו היה מפקח עליון בלבד.
הסכם הפיקוח עם הנתבע מס' 2 איננו שייך אליו. הנתבע מס' 2 הוא זה אשר התחייב להיות מפקח צמוד, כפי שדרשו התובעים, ותפקידו היה להיות בשטח באופן שוטף ולפקח על ביצוע הבנייה.
טענה אחרת בפי הנתבע מס' 1 היא כי התנהלות הדיירים עצמם וביניהם התובעים וגורמים אחרים, הם אשר גרמו לנזקים עליהם התלוננו התובעים.
בין היזמים האמיתיים של הבניין, שהם כל משפחות הרוכשים, היו סכסוכים פנימיים, חוסר העמדת תקציב להמשך הבנייה, וכשלים אלו גרמו להפסקת העברת כספים לגורמים המקצועיים, והם גם אלו אשר גרמו לפשיטת הרגל של הקבלן עוואד. זהו הגורם הבלעדי לאיחור בלוח הזמנים ולליקויים השונים, הגם שהם כולם מוכחשים ע"י הנתבע מס' 1.
האיחור בהגשת התוכניות והבקשה למתן היתר הבנייה נבע מכך שמספר ימים בלבד לפני שהיה צריך להגיש את הבקשה להיתר, התברר לנתבע מס' 1, כי מפת קו הבניין עליה הסתמך והיתה מעודכנת לשנת 1996, שונתה ביום 28.10.02 והיה עליו להכין תוכניות מחדש. עובדה זו היתה ידועה לתובעים והם הסכימו לכך.
לעניין הסכם בין הנתבע מס' 1 לבין התובעים, טען הנתבע מס' 1 כי מדובר בהסכם דרקוני ואין להכיר בו מחמת: "עושק ו/או חוסר תום לב ו/או הטעיה ו/או העדר גמירות דעת ו/או כל דין אחר".
מדובר בהסכם חד צדדי אשר מגן אך ורק על התובעים ושאר הדיירים ללא כל הגנה על הנתבע מס' 1. הסכם זה נעשה ע"י עוה"ד של התובעים. הוא עצמו לא היה מיוצג, והחיובים אשר הוטלו עליו הם בלתי סבירים בעליל. במיוחד בולט הדבר בחיובים של הנתבע מס' 1 כלפי הקבלן, וכן החיוב ב- 60 יום להגשת הבקשה להיתר, כאשר ידוע לכל כי ההליך נמשך יותר מחצי שנה.
לעניין האיחור בקבלת טופס 4 – גם כאן האשמים הם הדיירים כולל התובעים אשר איחרו להעביר כספים עבור העבודות הנדרשות להוצאת טופס 4, כולל הנפקת תוכנית מצב סופי. כמובן מאליו הוכחו כל חוות הדעת מטעם התובעים והמסמכים אשר הגישו.
עוד טען הנתבע מס' 1 כי התובעים ו/או הנתבע מס' 2 ו/או הקבלנים האחרים אשר נשכרו ע"י התובעים ועובדיהם, הם אלו אשר אחראיים לליקויים או נזקים ככל שהיו, ובמיוחד משלא פעלו עפ"י הנחיותיו.
בשלב מאוחר יותר הגיש הנתבע מס' 1 חוות דעת מטעמו של מר בן ארי (נ/4). מר בן ארי סבור ככלל כי אין כל אחריות על הנתבע מס' 1, וכל הכשלים, העיכובים והליקויים, ככל שישנם הם בתחום אחריות המפקח הצמוד, או הקבלן או הרוכשים. חלק מהליקויים הנטענים פסל משום שאינם נחשבים בעיניו ליקויים וחלק לא יכול היה לבדוק.
הנתבע מס' 2
הנתבע מס' 2 טען להגנתו כי הוא הגיע לבית בשלב מאוחר יותר של הבנייה לאחר שכבר נוצרו הליקויים והנזקים. תפקידו לא היה פיקוח צמוד, וזאת באופן חד משמעי. העסקתו היתה לשנה בלבד, זאת לאחר שכבר בוצעו יציקות יסוד הקורות של המרתף זמן רב לפני שהפרוייקט הסתיים.
לעניין חומרי הבנייה – כל אלו נקבעו ע"י הנתבע מס' 1 והדיירים עצמם, וכך גם שיטות הבנייה.
עבודתו של הנתבע מס' 2 החלה לאחר שהקבלן מטעם התובעים והדיירים החל בעבודתו, וכך גם לאחר קבלת התוכניות המאושרות אותן הכין הנתבע מס' 1, ולכן אין לו כל קשר עם ליקויים בתכנון ככל שהיו, אין לו גם כל קשר לא לעבודות הגמר ולא לטופס 4.
ככל שקיימים נזקים וליקויים כולם מוטלים לפתחם של הנתבע מס' 1 והתובעים.
הנתבע מס' 2 הסתייע בחוות דעתו של מהנדס גולדקלנג אשר אף הוא ניסה להרחיק ככל יכולתו את הנתבע מס' 2 מכל אחריות.
המשפט
מטעם התובעים העידו התובע מר יהושע כורם, המומחים: מר שטיינר וד"ר בן עזרא בתחום הבנייה ומר סידאווי – שמאי לעניין ירידת ערך הדירה. לתצהירי התובע צורפו מסמכים רבים: הסכמים, קבלות, התכתבויות בין נתבע 1 ונתבע 2 לקבלן ועו"ד שמיר, מכתבי מצוקה של התובע לנתבע 1.
מטעם הנתבעים העיד המומחה ד"ר בן ארי, הנתבע מס' 1 בעצמו, המומחה ד"ר יוסי גולדקלנג והנתבע מס' 2 בעצמו. למסמכי הנתבעים צורפו ההסכמים, מכתבים לקבלן, היתר הבנייה. כן הוגשו במשפט תמונות ותוכניות, חלקן מאשרות וחלקן העתקים.
בנוסף, נערך על ידי ביקור במקום ביום 6.4.14.
עדויות העדים וחוות הדעת תסקרנה במידת הצורך במסגרת הדיון.
סיכומי התובעים
טענתם העיקרית של התובעים היא כי יש לדחות את הגנתו של הנתבע מס' 1 כביכול לא היה יזם הפרויקט וגם לא היה מפקח צמוד.
די לעיון בכל המסמכים אשר צורפו לתצהירו של התובע, ולא רק בהסכם ההתקשרות שבין הדיירים לבין הנתבע מס' 1, בכל חליפת המסמכים בינו לבין הקבלן והרשויות השונות, וברור לחלוטין כי הוא תפקד הן כיזם, הן כמפקח צמוד והן כמפקח עליון.
הנתבע מס' 1 אישר את חתימותיו על כל הנספחים וביניהם מכתבים המאשרים תשלומים וחשבונות, פעולות אשר נעשות ע"י מפקח צמוד.
לו היה סבור הנתבע מס' 1 בזמן אמת, כי אין הוא מפקח צמוד היה מעמיד דברים על דיוקם בזמנו ומתנהל אחרת. כל התנהגותו מתחילת הפרויקט מראה בעליל כי הוא היה היזם, האדריכל המתכנן, מגיש הבקשות, מפקח צמוד על הבנייה ומפקח על.
יש לדחות את הטענה כי התובעים ושאר הרוכשים הם היזמים. הם חברים בקבוצת רכישה ולא כל מי שחבר בקבוצת רכישה הוא באופן אוטומטי יזם. ברור שהתובעים כאן אינם כלל כשירים להיות יזמים, בהיותם נטולי כל ניסיון והשכלה הקשורים לבניין, ואין כל ראיה ולו לכאורה כי הם עסקו ביזמות.
יש לקבוע כי לא כל אדם הבונה את ביתו הופך להיות יזם.
התובעים חתמו על תוכנית היתר הבנייה המקורית הראשונה בלבד ואין בכך להפוך אותם ליזמים.
הנתבע מס' 2 אשר היה מפקח צמוד, אחראי אף הוא לכל העבודות אשר התבצעו בתקופה בה ניהל את הפיקוח הצמוד, וזאת עפ"י התחייבותו הוא בהסכם שביניהם. הנתבע מס' 2 הוא זה אשר המליץ על קבלני משנה, פיקח עליהם ועל החומרים אשר סופקו לאתר הבנייה והיה עליו לעשות כן עפ"י דרישות התקנים והתקנות.
כל הנספחים אשר צירף הנתבע מס' 2 בעצמו לתצהירו, והנספחים אשר צורפו לתצהיר התובעים מעידים על תפקודו של הנתבע מס' 2 כמפקח צמוד.
את חוות דעתו של המהנדס גולדקלנג יש לדחות היות והיא עוסקת בנושא המשפטי וחורגת בכך מתחום תפקידו של מומחה מטעם הנתבע מס' 2.
נושא האחריות הוא כפי שנפסק, משפטי מובהק ואינו עניינו של המומחה. יש לכן, לדעת ב"כ התובעים, לפסול את חוות דעתו של מהנדס גולדקלנג, ולא למותר לציין, כתבה ב"כ התובעים, כי גם בית משפט זה החליט כך במסגרת הדיון בתיק. זאת ועוד, מהנדס גולדקלנג הודה בדיון כי חלק מהתוכניות לא בדק ולא ראה, למרות שהתייחס אליהן בחוות דעתו, ועל כן חוות דעת זו מוטעית ומטעה, ומצדיקה פסילתה.
כך יש לדחות את ניסיונו של מהנדס גולדקלנג להמציא סוג פיקוח שלישי: "שעטנז" בין פיקוח עליון לפיקוח צמוד. אילו היה כך הרי למעשה הנתבע מס' 2 הטעה את התובעים כאשר ערך איתם חוזה פיקוח צמוד בשכר של 1,000 ש"ח לחודש (הפניה לעמ' 88, שורות 1-4 לפרוטוקול).
לעניין מהנדס בן ארי טענה ב"כ התובעים, כי הוא עצמו כתב בחוות דעתו כי הנתבע מס' 1 קיבל על עצמו: טיפול ביעוץ קרקע קונסטרוקציה ופיקוח עליון וצמוד, ויש לראות בכך הודאת בעל דין, ואם הוא למד כי הנתבע מס' 1 ביצע רק פיקוח עליון, הרי הוא גולש לתחום המשפטי, ואם כך הוא, לא ביצע פיקוח צמוד, הרי למעשה מר בן ארי מאשר כי הנתבע מס' 1 הפר את ההסכם עליו חתם.
גם מר בן ארי, כמו מר גולדקלנג חטאו בחוות דעת משפטית בנושאים שונים ואין כמובן לקבלן כפי שהחליט בית המשפט.
יש להעדיף ולקבל את חוות הדעת של בן עזרא ומר שטיינר המומחים מטעם התובעים לעניין הליקויים ואי התאמות לתקן ולתקנות, הן בדירה והן ברכוש המשותף ולקבל את חוות הדעת של מר סידאווי לעניין ירידת ערך הדירה, וגם פיצוי בגין גריעת השטח מדירתם.
סיכומי הנתבע מס' 1
עיקר האשמה בכך שהפרויקט נתקל בקשיים, וכי נגרמו איחורים בלוח הזמנים, הוא בעזיבת שני הקבלנים אשר עסקו בבנייה עצמה, והם אחראיים לאי השלמת העבודות או ליקויי ביצוע.
אין האדריכל המתכנן – הנתבע מס' 1 – אשם בדבר. הא ראייה, כי שלושת הרוכשים הנוספים בבניין לא חברו לתביעה זו, משמע – גם הם אינם סבורים כי הנתבע מס' 1 אחראי לכך.
יש לדחות את הטענה כי הנתבע מס' 1 הוא יזם הפרויקט. התובעים והרוכשים האחרים הם אלו אשר רכשו את הקרקע, והם אלו אשר קבעו את החלוקה ביניהם, והם אלו אשר פנו לבעלי המקצוע השונים, והם אלו אשר נשאו בעלויות הפרויקט, ובכלל זה בחסכון מעצם ניהול הבנייה בעצמם. מי שארגן את הקבוצה היתה משפחת בן ישר אשר העבירה למתווך בשם שרון הראל, והוא ארגן את כל הקבוצה.
לא הוכח כי הנתבע מס' 1 היה מעורב בשלב כלשהו בארגון הקבוצה, רכישת הקרקע, חלוקת הדירות וכו'. הוא אף לא קיבל כל תמורה מעבר לשכרו כמתכנן ומכוח זה כמפקח על, וזאת בלבד.
התובע אישר כי הם אלו אשר בחרו את הקבלן, והמפקח הצמוד – מר חכמה, והוא זה אשר של לקבלן את מכתבי ההתראה משלא עמד בלוח הזמנים.
לא הוכח כי הנתבע מס' 1 ניהל מו"מ כלשהוא לא עם הקבלן הראשון ולא עם הקבלן השני, אשר אף הוא עזב את העבודה, מחמת סכסוכים כספיים עם התובעים, מה שנוגד את טענתו הסתמית של התובע: "מהסיבה של עצמו". (ישיבה מיום 8.12.13, עמ' 40, שורה 27).
הסכם הבנייה נחתם בין השותפים והקבלן, והנתבע מס' 1 אינו צד להסכמים אלו. בהסכמים אלו אין לחייבו, גם אם הוא מוזכר בהם. גם אישורי התשלומים אינם מלמדים על היותו היזם.
יש בטענת התובעים, כביכול כל מה שעשו "קנו דירה", היתממות אשר איננה משקפת את המצב העובדתי של כל הפעולות אשר עשו התובעים.
גם המומחה מטעמם אישר כי התובעים רשומים כיזמים, ומשום כל הסיבות דלעיל הם היזמים ולא הנתבע מס' 1.
הנתבע מס' 2 הוא המפקח הצמוד, כפי שעולה מההסכם איתו ולא הנתבע מס' 1.
ב"כ הנתבע מס' 1 טען כי, אומנם בהסכם עם הנתבע מס' 1 מופיע פרק הדן בפיקוח צמוד, אך מדובר בטעות קולמוס בלבד מאחר וזה חוזה סטנדרטי, כפי שהסביר הנתבע מס' 1 בתצהירו.
כל ההתכתבויות מלמדות כי הנתבע מס' 1 לא היה מפקח צמוד, ואף הסכם השיתוף בין הרוכשים מפריד בין תפקידי המפקח לתפקידי האדריכל, דהיינו בין מר חכמה לבין מה דה סביליה.
מי שמבקש השלמות לגמר שלד ועוד, הוא מר חכמה, כפי שמתחייב מתפקידו כמפקח צמוד, ואף מהנדס גולדקלנג מחזק טענה זו באומרו כי הנתבע מס' 1 היה אדריכל ואחראי על התכנון.
מכתבו של עו"ד שמיר אינו צד ועל כן כאשר מוזכר מר דר סביליה כמפקח עליון ומר חכמה כמפקח צמוד זה היה המצב האמיתי, וכך גם היה ברור לשותפים, לתובעים ולעו"ד שמיר אשר ייצג אותם.
אין שחר לטענה כי שני המפקחים היו מפקחים צמודים, אין בכך כל היגיון ואם היה נכון כי הנתבע מס' 1 מונה גם כמפקח צמוד לא היתה שום תכלית ותועלת במינויו של מר חכמה כמפקח צמוד נוסף.
העובדה שמר חוכמה סיים את עבודתו בדצמבר 2004 אינה מלמדת כלל ועיקר כי הנתבע מס' 1 היה ונשאר כמפקח צמוד, אלא הוא המשיך בתפקידו כמפקח על בלבד.
יש לקבל את חוות דעתו של מהנדס בן ארי, אשר הסביר מה ההבדלים בין פיקוח עליון ופיקוח צמוד כמפורט בתקנות שירותי המתכנן שנקבע ע"י אגודת המהנדסים והאדריכלים בישראל, והוא נהוג עד היום.
מתוך העדויות עולה כי מר חוכמה הוא זה אשר נהג כמפקח צמוד. מכיוון שהוא זה אשר פיקוח על ביצוע המבנה, על הביקורת, אישור וסימון, על טיח החומרים, פיקוח על העבודות, פיקוח על הקבלן וכל אלו למעשה בוצעו ע"י מר חוכמה ולא ע"י הנתבע מס' 1, אשר העיד כי כך נהג מר חוכמה אשר ביקר באופן תכוף וגם הוציא דו"ח בכל ביקור, וכן דרש מן הקבלן תיקונים לפי הצורך, ובנוסף אישר את התשלומים לקבלנים.
הנתבע מס' 1 לא היה באופן קבוע באתר בניגוד למר חוכמה, וגם בכך יש ללמד כי תפקידו לא היה כמפקח צמוד למרות הכתוב בהסכם בינו לבין הרוכשים.
אין מחלוקת כי עיקר הליקויים הנטענים ע"י התובעים קשורים לעבודה של הקבלן הראשון בתקופה בה מר חוכמה היה מפקח צמוד. על כן, ככל שקיימת כלל אחריות כלשהיא לגבי הליקויים אשר בוצעו בכל תקופת עבודת השלד עד תחילת ביצוע עבודות הגמר היא של הנתבע מס' 2.
אחריות ככל שיכולה להיות לנתבע מס' 1 היא רק בנושא התכנון בהיותו אדריכל אשר הגיש את התוכניות. אין לנתבע מס' 1 כל אחריות לכך שהקבלנים עזבו את אתר העבודה בטרם השלמתה.
לדעתו של ב"כ הנתבע מס' 1, בטענות התובעים כלפיו יש משום חוסר תום לב הנובע מרצונם למצוא אחראי לליקויים בכל מחיר ללא קשר לתפקודו של הנתבע מס' 1. כך למשל הטענה כי הנתבע מס' 1 הוא אחראי להזמנת חיבור החשמל, למרות כי ברור שמדובר בהסכם בין השותפים לבין הקבלן, הסכם אשר הנתבע מס' 1 לא היה צד לו, או הטענה כי הנתבע מס' 1 לא דאג לכך שלקבלן יהיה ביטוח. לא למותר לציין, כתב ב"כ הנתבע מס' 1, כי גם המומחה מטעם התובעים, ד"ר בן עזרא הסכים כי לא סביר שבמקרה וקבלן מפסיק את עבודתו, המהנדס הוא זה אשר יאלץ להשלים מכיסו את עלות השלמת הבנייה.
טענה אחרת בפי הנתבע מס' 1 היא כי לתובעים אשר תורם במידה ניכרת, ככל שיוחלט כי אכן ישנה אחריות לליקויים או חלקם או לעיכוב הבנייה וזאת משום שהתובעים הם יזם הפרויקט ולא הנתבע מס' 1, הם אלו ביחד עם השותפים האחרים גרמו לעיכוב הבנייה בגלל חילוקי דעות כספיים כפי שגם עולה ממכתבה של עו"ד שמיר מיום 6.5.04 ומיום 8.12.04, כאשר השותפים והתובעים בכללם, הודיע כך לעיריית חיפה, כאשר הסבירו מדוע לא שולמו האגרות הנדרשות להוצאות טופס 4 בזמן.
גם כאן ההתייחסות לנושא הליקויים תסקר ככל שיהיה צורך בכך במהלך הדיון.
סיכומים מטעם הנתבע מס' 2
הנתבע מס' 2 הצטרף לחברו, הנתבע מס' 1, בשאלת הנזק ובשאר הטענות הנוגעות לאחריות ואשם תורם ככל שמדובר בטענות אשר אינן לחובתו, ואף הוא סבור כי אי הצטרפות הרוכשים האחרים לתביעה, מעידה כי גם הם סבורים שלא הנתבעים אחראיים.
לדעתו של ב"כ הנתבע מס' 2, הגשת התביעה כאן היא דוגמא קיצונית ביותר לקלות הבלתי נסבלת בהגשת תביעות מסוג זה כאשר התובעים מנסים בהליכי סרק למצוא "כיס עמוק", דהיינו – חברת הביטוח המבטחת את בעל הדין הנתבע לשווא, במקרה זה – הנתבע מס' 2.
ב"כ הנתבע מס' 2 ציין, כי ההסכם עם הנתבע מס' 2 נכרת רק בחודש אוקטובר 2003 לאחר שכבר נכרת ההסכם בין הרוכשים כולל התובעים לבין הנתבע מס' 1, וכן בין הרוכשים לבין הקבלן – סאלח עוואד אשר התחייב לסיים את הפרוייקט בתוך 10 חודשים מיום תחילת העבודות. יום תחילת העבודות היה אמור להיות 15 יום לאחר קבלת צו התחלת עבודה מן הנתבע מס' 1.
מר חוכמה נשכר ע"י הרוכשים כמפקח נוסף לנתבע מס' 1. ההסכם עם הנתבע מס' 1 מדבר במפורש כי הוא כולל פיקוח צמוד על הביצוע ואין בו כל אזכור לכך כי יהיו שירותי פיקוח צמוד נוספים ע"י הנתבע מס' 2 ולא למותר להדגיש כי ההסכם עם הנתבע מס' 2 היה לשנה אחת בלבד.
כל ההחלטות לגבי אופן ניהול הפרויקט התקבלו ע"י הרוכשים עצמם כולל התובעים. הם אלו אשר העסיקו קבלני משנה, כמו קבלן אינסטלציה וקבלן חשמל וכן אדריכלית פנים הגב' שרית קונדריאה. כך גם השותפים עצמם היו אחראים לרכישת הכלים הסניטרים והדלתות לדירה, הם החליטו בנושא סוג וחומרי הבנייה וגמר הבנייה, ולכן אין כל מקום לבוא בטענות בעניינים אלו אל הנתבע מס' 2.
התובעים הסתירו מבית המשפט את הסיבות האמיתיות לעיכובים בבנייה ולליקויים הנטענים על ידם, שהן: התנהלות התובעים והרוכשים כולם בעיכוב במתן כספים, דבר אשר גרם לעיכוב הבנייה ולמעשה לעזיבתו של הקבלן הראשון את הפרויקט, וגם לעזיבת הקבלן השני. זאת נלמד מחומר הראיות אש הוגש לבית המשפט, כולל ראיות מטעם התובעים עצמם – התובע עצמו אישר זאת בעדותו.
ב"כ הנתבע מס' 2 הפנה להוראות החוק והתקנות, בפקודת הבטיחות בעבודה המגדירות מיהו הקבלן הראשי, מיהו המזמין, מיהו מבצע העבודה וברור מתוך תוכן התקנות והפקודה וכן הפסיקה הרלוונטית לעניין, כי התובעים יחד עם הרוכשים האחרים הם הקבלן הראשי של עצמם בנוסף להיותם היזם, מזמין העבודה ולכן האחריות היא עליהם. הסיבה שהתובעים בחרו לתבוע רק את המפקחים, היא חוסר יכולתם לתבוע את האחראיים העיקריים לליקויים עצמם, הם הקבלנים אשר ביצעו את העבודות.
אין מקום לקבל את טענת התובעים כי לא הם חתמו על הבקשות לשינויים בתוכניות ובמפרט הטכני. התובעים כמו שאר השותפים היו מעורבים בכל התוכניות ובכל השינויים אשר נעשו לבקשותיהם וגם בשל האילוצים אשר נבעו מטעות בקו הבניין הראשון, כפי שנטען ע"י העירייה, ולכן היה צורך בתוכניות חדשות.
ב"כ הנתבע מס' 2 חזר על אותן טענות בנושא זה אשר טען ב"כ הנתבע מס' 1.
בחוות הדעת אשר הוגשו מטעם התובעים אין ולו מילה אחת המצביעה על אחריותו של הנתבע מס' 2, ויש לומר כי לא הוכחה כל טענה כנגדו. יתר על כן, במקרה של כשרל בפיקוח, זו טענה במומחיות, והיה על התובעים להוכיח באמצעות עד מומחה באיזה כשל פיקוח מדובר, ואם אכן אותו כשל פיקוח השפיע על הליקויים, אשר לטענתם אחראי הנתבע מס' 2.
תצהירו של הנתבע מס' 2 לא נסתר, והראיות מצביעות על כך כי הפיקוח אשר בוצע על ידו לא היה פיקוח צמוד אלא הוכח כי הוא היה בנוסף לפיקוח הצמוד אשר היה אמור להיעשות ע"י הנתבע מס' 1.
יש לקבל את חוות דעתו של גולדקלנג מטעם הנתבע מס' 2. ברור ולו מחמת השכר אותו קיבל הנתבע מס' 2, דהיינו 800$ כי אין הוא יכול לבצע פיקוח צמוד, אלא רק מספר פעולות לעזור בפיקוח הקיים ממילא. יש לכן לקבוע כי הנתבע מס' 2 לא שימש כמפקח צמוד במסגרת העבודות של הבית נשוא התביעה.
גם בסיכומיה לא טענה ב"כ התובעים לכשל בפיקוח הנתבע מס' 2.
יש לדחות את חוות דעתו של בן עזרא אשר הודה בבית המשפט כי אינה מבוססת על תוכנית מאושרת, אלא על בקשת היתר בנייה לא מאושרת אשר קיבל בזמנו ממר דה סביליה. למעשה, חוות דעתו של בן עזרא מושתתת בעיקר, כפי שהוא עצמו העיד, על אי התאמה לתקנות ולתקנים ולמפרט הטכני, ולכן אין בה כדי לבסס טענה כלשהי בדבר אי התאמה בן התוכניות המאושרות לביצוע לבין הביצוע בפועל.
גם עד התביעה הנוסף מטעם התובעים מר אלי סידאוי העיד כי ערך את חוות דעתו מבלי שראה את תוכנית הביצוע.
עפ"י עדותם של התובעים עצמם, אשר לא זכרו מתי החלו העבודות בדיוק, אך אמרו כי מדובר באוגוסט-ספטמבר 2003, וכפי שטען מר חוכמה לאורך כל ההליכים, הרי יסודות הבניין התבצעו לא בתקופת עבודתו בפרויקט.
עיקר עבודתו של מר חוכמה היתה פיקוח על עבודת השלד ואין כל טענה לגבי עבודה זו. תפקידו של מר חוכמה הסתיים לפני שהותקנו מערכות החשמל והמים, ולפני שהסתיימו עבודות הטיח והריצוף ויישור הקירות. זאת אישר גם התובע מס' 2 בעצמו. בנוסף, כל מה שנבנה בפרויקט במהלך התקופה בה כיהן מר חוכמה כמפקח, היה זה עפ"י התוכניות המאושרות של הנתבע מס' 1 יחד איתו ויחד עם כל הדיירים כולם.
עוד הודגש כי לא נעשה כל צעד בבניית הפרוייקט מבלי אישורו של הנתבע מס' 1.
מר חוכמה לא התעסק כלל ועיקר בנושא חומרי הבנייה, וממילא גם לא בהזמנת המעלית ושאר חומרי הגמר.
באשר לנושא הניקוז, הרי שוב גם כאן, מקום בור הניקוז נקבע ובוצע עפ"י התוכניות של הנתבע מס' 1 ואישורו.
ככל שישנם ליקויים בעבודות הגמר של הבניין, או איטום בפיר המעלית או הניקוז, כל אלו התרחשו כאשר מר חוכמה כבר לא היה בתפקידו כמפקח.
כך, למר חוכמה לא היה כל קשר לעניין הוצאת טופס 4 והשלמת עבודות הגמר, הן בדירת התובעים והן ברכוש המשותף.
יתר על כן, כפי שעולה מתוך המכתבים הרבים אשר שלח מר חוכמה לקבלן סאלח עוואד, עיקר האחריות על כשלים אלו ואחרים מוטלים על הקבלן, והעיכוב ככל שנוצר וכפי שעולה ממכתבים אלו היה באשמת הקבלן והדיירים כולם. אדרבא, כפי שהתובע בעצמו אמר, ממר חוכמה לא זו בלבד שלא התרשל בתפקידו אלא דאג לתת עצות וטיפל בתובעים באופן אישי ומסור מתוך רצון לעזור להם.
התובעים הם אלו שקיבלו ממנו תשומת לב רבה יותר באופן יחסי מאשר שאר הדיירים, וזאת גם לאחר שסיים את תפקידו וללא קבלת כל תמורה.
התובע עצמו לא ידע להעיד לא לומר אילו טענות מדויקות יש לו כנגד הנתבע מס' 2, ואכן הודה בבית המשפט כי עד להגשת כתב התביעה לא העלה כנגד מר חוכמה כל טענה שהיא, לא בפניו ולא בפני עו"ד שמיר ו/או כל גורם אחר. מכיוון שהתובעים בחרו להמתין 6 שנים ורק עם הגשת התביעה הועלו לפתע טענות גם כנגד הנתבע מס' 2 יש בכך משום להעיד על חוסר תום לב.
ב"כ הנתבע מס' 2 הפנה לפסיקה לפיה אין להטיל על מפקח הבנייה אחריות בגין מחדלים של הקבלן, ותפקידו של המפקח הוא למעשה לפתור בעיות המתעוררות תוך כדי מהלך הביצוע ולא תיקון הפגמים אשר כבר גילה. כמובן מאליו אחריות בעל מקצוע איננה אחריות מוחלטת, היא מבוססת על אשמה, ורק אם קיימת אשמה תוטל גם אחריות.
בענייננו, אין כל אשמה בהתנהלות של מר חוכמה ועל כן אין להטיל עליו אחריות כלשהי.
ב"כ הנתבע מס' 2 השיב לטענה כי יש לפסול את חוות דעתו של ד"ר גולדקלנג מחמת היותה משפטית - אין זה נכון. חוות הדעת מכילה קביעות מקצועיות בתחום מומחיות של ד"ר גולדקלנג שהוא גם מהנדס וגם שמאי מקרקעין העוסק בתכנון ופיקוח ובמתן חוות דעת מקצועיות, ואכן גם בחוות דעתו נשוא תיק זה התייחס לטענות בעניין הכשלים להם טענות התובעים. אדרבא, אם יש חוות דעת אשר יש לפסול אותה הרי זו חוות דעת מטעם התובעים בדיוק מאותן טענות אשר הועלו כנגד חוות הדעת של ד"ר גולדקלנג.
יש לדחות מכל וכל את הטענה כביכול ד"ר גולדקלנג אמר כי הנתבע מס' 2 הטעה את התובעים.
טענה זו גם איננה נכונה וגם מהווה הרחבת חזית אסורה.
בסיכומו של דבר, הנתבע מס' 2 - מר חוכמה - לא הפר כל חובת זהירות כלפי התובעים ולא התרשל בתפקידו ויש לדחות את התביעה כנגדו.
התייחסות לליקויים הנטענים במסגרת טיעוניו של ב"כ הנתבע מס' 2 תהיה ככל הנדרש במסגרת הדיון.
סיכומי תשובה
לעניין הנתבע מס' 1 - מעצם התחייבותו לטפל בנושא ייעוץ הקרקע, הקונסטרוקציה - ע"י מהנדס קונסטרוקציה, תפקידו הוא יותר מזה של אדריכל בלבד. טענותיהם של התובעים מתמקדות באותם כשלים שפיקוח צמוד היה מונע אותם כמו שיפועי ניקוז, ומעקות שלא כדין, כמו גם הפודסטים המוקטנים, והכניסה הבלתי סבירה, בניגוד לתכנון.
ב"כ התובעים מסתמכת בסיכומי התשובה שלה על סיכומיו של ב"כ הנתבע מס' 2 וחוזרת עליהם ככל שהם תואמים לטענותיה. עם זאת לטענתה, אין בכך שהיו שני מפקחים משום לפטור מאחריות של מי מהם, שכן אין כל מניעה לקיומו של פיקוח מקביל.
הוכח כי הנתבעים ביצעו פיקוח יחדיו על העבודות, ולעניין שכירת קבלני משנה ע"י קבוצת הרכישה, הרי ככל שהית להם, לנתבעים, הסתייגות ממי מקבלני המשנה, חובתם היתה להסתייג מכך. אדרבא הם נשכרו עפ"י המלצות הנתבעים, כפי שגם עולה מההסכם עם הנתבע מס' 2. אי מילוי חובתו של הנתבע מס' 2 לא אמורה להיות מפורטת בחוות דעת מומחה, די בפירוט הליקויים עצמם ובביצוע בניגוד לתוכניות - חובתו של המפקח למנוע זאת, ולדאוג כי הביצוע יהיה בהתאם לתכנון.
אין זה נכון, השיבה ב"כ התובעים, כי המומחה שטיינר אמר שהתובעים הם היזמים. קריאה נכונה של דבריו מעלה כי היוזם הראשון היה הנתבע מס' 1 אשר איגד את קבוצת הרכישה להיות יזמים.
צוות התכנון נבחר ע"י הנתבע מס' 1 כפי שמופיע בסעיף 4 להסכם בין הנתבע מס' 1 לשותפים.
הפיקוח הכפול וההסכמים עם שני הנתבעים היו אמורים להסיר כל דאגה של תכנון וביצוע מאת הרוכשים כולם והתובעים בכללם.
גם לעניין החומרים וטיבם, אכן התובעים שילמו עבורם אך תפקידו של הנתבע מס' 2, היה לוודא כי אין סטיות בדרישותיו.
גישתו של ב"כ הנתבע מס' 2, כביכול רק התובעים הם הקבלן הראשי ועל כן הם האחראיים באופן מלא היא אבסורדית, שכן תביא לפטור אוטומטי מכל אחריות, וקבלת גישה זו תביא להפקרות בתחום התכנון והבנייה.
אין קשר בין היקף שכרו של הנתבע מס' 2 אשר קיבל 1,000$ לחודש להיקף חובותיו. חובותיו מפורטות בהסכם עמו ואלו הן חובות של מפקח צמוד עפ"י הדין.
אין זה נכון כי ד"ר בן עזרא נתן חוות דעתו על תוכנית לא מאושרת. אדרבא התוכנית כוללת רשום של יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חיפה, רשום "נתאשר" ויש חותמת נוספת של משרד מהנדס העיר.
עפ"י תוכנית זו עולה כי מדרגות הכניסה היו מתוכננות תחילה בצורת ר' והשיפוע של המשטח 8%. ידוע כי צורת המדרגות שונתה בתכלית למדרגות עגולות, וכך גם השיפוע הפך לתלול יותר. בנוסף, מהתוכנית עולה כי לא היה אמור להיות מעבר צר בין המדרגות לעמוד, והוא קיים ומהווה אי נוחות קיצונית לתובעים, וכי השיפוע של החנייה צריך להיות 5% בלבד וגם זה לא קיים.
יתרה מכך, טענה ב"כ התובעים, אין זה משנה כלל מהן התוכניות שהיו בסיס לחוות הדעת. הליקויים קיימים בכל מקרה ומדובר בשינויים רבים ללא הסכמת התובעים.
לעניין סיום עבודת הנתבע מס' 2 בפרויקט, מפנה ב"כ התובעים לסעיפים 205-208 לסיכומיה: הליקויים נוצרו עוד לפני עזיבתו את העבודה, ויתר על כן, בהסכם בינו לבין התובעים נקבע כי הוא יהיה אחראי על כל העבודות מתחילתן ועד סופן ועל כך מעידה ההתכתבות. גם העובדה שפתרון בעיית הניקוז היה בשנת 2013 - +הרי הליקוי נוצר בשנת 2004.
הנתבע מס' 2 מסכים לטענות התובעים לעניין חלוקת השטחים, אך טוען כי אין זה באחריותו ולכך התובעים מסכימים.
דיון והכרעה
"כל המעורבים בהקמת בניין ראוי שיהיו ערים לכובד אחריותם כלפי מי שיגורו בו (אחריות שלעיתים תהא כרוכה בפיקוח נפש חלילה, ולפעמים תלבש גם פנים פליליות), על-ידי הקפדה בשבע עיניים על הוראות הדין, על התכנון ועל הביצוע".
דברי כב' השופט רובינשטיין בע"א 6341-12 יהלומית פרץ עבודות בניין ופיתוח בע"מ נ' טלי ויצחק צבי ואחרים (27.1.14).
הפרויקט נשוא התביעה הוא בניין מגורים הנמצא בשכונת נווה שאנן בחיפה. הקמתו היתה כרוכה בקשיים רבים, אשר בחלקם נבעו מן העובדה ששני קבלני שלד אשר נשכרו ע"י קבוצת הרוכשים עזבו את הבניין באמצע העבודות ובחלקם, השינויים השונים אשר נערכו בבניין באופן יחסי לבקשה הראשונה אשר הוגשה לצורך קבלת היתר בנייה. הא ראייה חלפו שנים רבות (10 שנים!!!) עד אשר התקבל טופס 4, למרות שעוד שנים קודם לכן כבר התגוררו התובעים ואולי גם דיירים אחרים בבניין.
כפי שהוכח בפניי, התובעים סבלו לא מעט בגלל התמשכות הליך הבנייה, אי עמידה בלוח זמנים, שינוי בתוכניות שלא עפ"י רצונם כאשר אחד הקשיים הניכרים הוא אי התקנת מעלית במועד בו כבר נאלצו להתגורר בדירה. לעניין זה חשיבות, שכן אחד הגורמים העיקריים להשתתפותם של התובעים בהקמת הבניין היה רצונם עקב גילם ובריאותם, בדירה עם גישה נוחה. כך נאלצו עד התקנת המעלית לעלות 3 קומות, מה שהכביד עליהם במידה רבה. התובעים נכנסו לגור בחודש מאי 2005 כשהבניין לא גמור, לאחר שנאלצו לעזוב את דירתם שנמכרה עפ"י לו"ז צפוי לגמר הבניין. התובעים עפ"י נספח ח' לתצהיר מר כורם, התגוררו 7 חודשים בשכר דירה ושילמו 500$ לחודש. סעיף 23 לתצהיר אשר ניתן ב- 17.7.12 מתאר את מצב הבניין ובהחלט אינו ראוי למגורים.
תצהירו של מר כורם ואח"כ גם עדותו, מפרטים את התלאות שעברו על בני הזוג כורם במהלך הבנייה לפני שנכנסו לגור בבניין וגם לאחריה, הסכסוכים עם השותפים האחרים, עם הקבלנים והמפקחים, הצער, עגמת הנפש והסבל שעבר עליהם להתגורר מספר שנים באתר בנייה בגילם ובמצב בריאותם בעיקר.
כן צורפו לתצהיר התכתבויות עם הנתבע 1 לעניין הליקויים הרבים הגורמים לתובעים סבל רב וכן אישורי התשלומים של הנתבע 1. לתובעים נגרמו בנוסף הוצאות מיותרות בגלל אי עמידה בלוח הזמנים, לעניין חיבור זמני חשמל ומד מים זמני.
כך גם שולם על ידם פיצוי לחברת החשמל בגלל נזק שגרם הקבלן הראשון. כן צורף מכתב גב' לילי ברוור (נספח נב' לתצהיר) המדבר בעד עצמו:
"הנדון: התראה לפני ניתוק מים וחשמל
בביקור מפקח בנייה בחלקה 89בגוש 10880 ברחוב התיכון 35 נתגלה כי הבניין הבנה במקום בסטייה מהיתר בניה מס' 30392 ונעשה בו שימוש, למרות שטרם ניתן לבניין "טופס 4" וטרם קויימו כל תנאי ההיתר, וזאת בניגוד להוראת תקנה 21(א) לתקנון התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970.
כמו כן נתגלה כי הבניין חובר לחשמל ומים תוך עשיית שימוש בחשמל הזמני ובמים שאושר לצורך עבודות בנייה בלבד, וזאת בלא שניתן לכך אישור מהרשות המאשרת ("טופס 4"), ובניגוד להוראת סעיף 157 א' (ב) ו- 157 א', ד' (2) לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965.
אשר על כן הנכם נדרשים להפסיק באופן מיידי את השימוש במבנה למטרת ו/או לכל ייעוד אחר כל עוד לא ניתן "טופס 4" למבנה, וכן לפעול ללא דיחוי להוצאת תעודת גמר ("טופס 4") למבנה.
במידה ולא תעשו כך בתוך 30 יום מהיום לא יהיה מנוס מנקיטה בהליך לפי סעיף 157 א (ו') לחוק התכנון והבנייה להפסקת מתן מים וחשמל לבניין".
בביקורי בבית בתאריך 23.3.14 נראה הבית, כפי שהתרשמתי לקוי בצורה חיצונית במידה ניכרת. הליקויים הנראים לעין בחזית הבניין אינם שייכים לדירת התובעים, אך הם חלק מהרכוש המשותף אשר גם בגינו הוגשה תביעה כאן, ובצדק.
ליקויים נוספים נראים לעין ברכוש המשותף הם: התקנת חדר הדוודים בחדרי המדרגות. הדבר פוגם ברוחב הפודסט אשר בין הקומות, וגורע משטחה של דירת התובעים ובניגוד לתכנית המקורית. במאמר מוסגר, ייתכן וקיימים גם בשטחן של הדירות האחרות אך נושא זה איננו בפניי.
אומנם נאמר כי הדבר נעשה עפ"י רצון השותפים כולם והתוכנית אושרה, אך התובעים הכחישו בכל תוקף ואני מאמינה לגרסתם כי הם לא היו שותפים לרצון להקטין את שטח הפודסט ושטח דירתם על מנת להתקין את הדוודים כפי שהותקנו.
ליקוי חמור נוסף הנראה לעין הוא השיפוע הניכר אשר יש בכניסה לבית ולאזור החנייה. ללא צורך במדידות מדויקות של אחוזי השיפוע, ברי כי השיפוע מכביד על הנכנסים לחנייה או לבניין שלא במכונית, או היוצאים מחדר המדרגות. גם המרווח בין מדרגות הכניסה לבניין (אשר נבנו בצורה שונה מן המתוכנן מלכתחילה) לבין העמוד הניצב לידו וכאשר המרצפות המשולבות אינן מונחות כראוי, יש בו מקום ליקוי והכבדה על הדיירים בכלל והתובעים בפרט.
נושא נוסף הגלוי לעין הוא סגירת שני מקומות חנייה ע"י דלת ברזל, כפי שנאמר, ע"י משפחת בן ישר. לבד מן הפגיעה הקניינית, קיימת סכנה ברורה בתמרון המכוניות כפי שכתבתי בפרוטוקול ביקור המקום.
בדירת התובעים אחד הליקויים הנטענים הוא החלון המשקיף ממרפסתם של דירת משפחת בן ישר וכן בניית המעקה במרפסת בצורה שאיננה עפ"י התוכנית ומהווה גם פגם אסתטי.
בתוך דירתם של התובעים נטען גם לשינוי בקו המרצפות בסלון ובמטבח, ואכן נראה לעין כי הקווים עקומים.
אחת הטענות של שני הנתבעים כלפי התובעים היא כי הרוכשים האחרים לא בחרו להגיש תביעה כנגדם, והמשמעות היא כי אין הם סבורים כי נפלה רשלנות או עוולה אחרת מצד הנתבעים כלפי התובעים והרוכשים האחרים.
לטעמי, קיימת גם אפשרות אחרת והיא עולה בקנה אחד עם טענותיהם של התובעים: שאר הדיירים נהנים מהשינויים תוך כדי קיפוח זכויותיהם של התובעים. מבלי להתייחס כרגע לשאלה אם טענה זו נכונה או לא, יכול להיות בכך הסבר לאי הגשת תביעה כנגד הנתבעים ע"י הרוכשים האחרים.
כאמור, השאלה בתיק זה היא האם אחראיים שני הנתבעים מכוח תפקידם בפיקוח על ביצוע הפרויקט לכשלים והליקויים, ככל שקיימים כאלו. תשובה לשאלה תהיה מבוססת על הגדרת תפקידם של כל אחד מן הנתבעים בהתאם לחוזים אשר נערכו איתם, בהתאם לחוק ולתקנות, ובהתחשב בחומר הראיות.
אחת הטענות העיקריות של התובעים כנגד מר דה סביליה היא כי הוא היה זה אשר היה גם יוזם הפרויקט, מכוח היותו היוזם מוטלות עליו חובות עפ"י החוק, הן חוק מכר דירות והן חוקי הבטיחות בעבודה למיניהם.
אינני מקבלת טענה זו כי מר דה סביליה היה היזם כמשמעותו בחוק. אומנם מר דה סביליה היה "רוח חיה" בהקמת הפרוייקט, אך בהעדר כל עדות אחרת הן של המתווך, מר שוורץ, הן של עו"ד שמיר אשר דאג לניסוח החוזים וליווה ליווי משפטי את הפרויקט ככל שעולה מן העדויות בפניי, הן של מוכרי הקרקע ובהתחשב בכך כי התובעים כאן הצטרפו למעשה לקבוצת רכישה אשר נוסדה עוד קודם להצטרפותם, הנני קובעת כי מר דה סביליה, הנתבע מס' 1 לא היה יוזם הפרויקט על המשמעותיות הנובעת מכך.
התובעים, אכן עפ"י הלשון היבשה של החוק היו היזמים ו"הקבלן הראשי" אך, יש גם לראות מהי תכלית החקיקה. ברור כי אין לצפות שאנשים חסרי כל ידע מקצועי יהפכו במחי עט ל"קבלן ראשי", "מנהל עבודה" וכו'. הנתבע מס' 1 לקח על עצמו תפקידים רבים, ואם לא דאג לכך, כי בהיותו מפקח על ידאגו הדיירים למנהל עבודה, החטא רובץ לפתחו.
מר דה סביליה היה המתכנן, ומכוח תפקידו וההסכם בינו לבין כל הרוכשים הגיש את הבקשה לקבלת היתר הבנייה וגם אח"כ בקשות שונות לשינויים ובסופו של דבר גם את הבקשה למתן טופס 4.
ככל שנצפו טעויות בתכנון ובידיעת המצב התכנוני בזמן הרי הן מונחות אך ורק לפתחו של מר דה סביליה.
עפ"י החוזה שבין הצדדים לבין מר דה סביליה שירותיו נשכרו בנוסף לתכנון ולהגשת הבקשות כמפקח עליון וכמפקח צמוד. אינני מקבלת את הטענה כי המילים "מפקח צמוד" נכתבו בהיסח הדעת או כי מדובר בחוזה סטנדרטי ולכן אינו מחייב או כי מר דה סביליה נאלץ לחתום על חוזה זה, שהוא חוזה חד צדדי, דרקוני ואין בו הגנה עליו ועל האינטרסים שלו.
מר דה סביליה בעל מקצוע מנוסה ווותיק, וחזקה עליו שלו החוזה היה שלא לרוחו, לא היה חותם עליו. איש לא עמד עם אקדח צמוד לרקתו וחייב אותו לחתום על חוזה זה.
ההסכם שבין מר דה סביליה לבין הרוכשים הוא מפורט ביותר ולהלן הסעיפים הרלוונטים: ה"הואיל" השני אומר כך: "והואיל והאדריכל הציע לשותפים שירותי תכנון אדריכלי כולל את הטיפול ביעוץ קרקע, והקונסטרוקציה ע"י מהנדס קונסטרוקציה ובפיקוח צמוד למבנה שיבנה על המקרקעין". בסעיף 2 הכותרת היא "שלבי העבודה האדריכלית הפיקוח הצמוד ופירוט השירותים". סעיף (א) מתאר מהם התפקידים אותם אמור מר דה סביליה לבצע במסגרת התכנון המוקדם והם כוללים גם את בחירת היועצים והמתכננים המקצועיים, כמו יועצי קרקע, קונסטרוקטור, מהנדס חשמל, מהנדס אינסטלציה ומודדים. בסעיף זה נאמר כי שכרם של כל היועצים והוצאות האדריכל לא יעלה על 10,000$.
סעיף ד מתאר את התפקידים במסגרת הפיקוח הצמוד על הביצוע וזו לשונו:
"(ד) פיקוח צמוד על הביצוע:
1. פיקוח צמוד על ביצוע המבנה בהתאם לתכניות וליתר המסמכים - על עבודות בנייה הן בדירות השותפים, והן ברכוש המשותף.
2. שילוב הפיקוח העליון של היועצים לגבי ביצוע המבנה.
3. ייעוץ והמלצה לגבי בחירה, בדיקה ואישור של חומרים.
4. עדכון התוכניות האדריכליות, הפרטים בהתאם לשינויים שבוצעו לפי הוראות האדריכל בזמן ביצוע המבנה.
5. קבלת המבנה ואישור גמר ביצוע בתיאום עם המפקח והיועצים.
6. פיקוח עליון ופיקוח צמוד על הביצוע המבנה בהתאם לתכניות וליתר המסמכים.
7. שילוב הפיקוח העליון והצמוד עם היועצים לגבי ביצוע המבנה.
8. הדרכה ומתן הסברים לקבלן באתר בעניין התכניות וביצוע המבנה.
9. עדכון התכניות הקונסטרוקטיביות ותכניות הפרטים, בהתאם לשינויים שיבוצעו בייעוץ עם הקונסטרוקטור בזמן ביצוע המבנה.
10. פיקוח על עבודות הקבלן ואישור שלבי הביצוע לצורך כל תשלום שעל השותפים לשלם לקבלן המבצע.
11. קבלת המבנה ואישור גמר ביצוע בתיאום עם היועצים ומסירתו והצגתו לפיקוח עיריית חיפה לקבלת טופס 4.
12. טיפול בכל עניין שיתעורר בנושא הרישוי או הפרת היתר הבנייה ו/או השלכת פסולת ו/או כל משפטי אחר שיתעורר מול עירית חיפה החל משלב התכנון ועד גמר הביצוע הסופי וקבלת טופס 4.
13. מתן שירותי ייעוץ והכנת מסמכים בסיוע עוה"ד בכל התנגדות שכנים או כל התנגדות אחרת מצידי העיריה ומצידי ג' אחרים".
סעיף 3 להסכם כולל שכרו של האדריכל כולל פיקוח צמוד והוא 9,500$ כולל מע"מ לכל אחת מהדירות של בן ישר, כורם ולביא ו- 7,500$ לדירתה של משפחת גנץ.
בסעיף זה גם נכתב כי כל אחד מהשותפים בפרויקט אחראי כלפי האדריכל לתשלום חלקו ושכר טרחתו של האדריכל וכן בסכום שלא יעלה על 2,500$ בנוסף לכל אחת מהדירות לשכרם של היועצים.
המילה "פיקוח עליון" מופיעה לראשונה בסעיף 4.א המתאר את שלבי התשלום לאדריכל ושם כתוב "פיקוח עליון וצמוד".
בסעיף ב' לסעיף 5 נכתב כי תשלום ליועצים והוצאות האדריכל יתבע מיידית עפ"י דרישה ואישור המפקח.
הובהר כי שכר האדריכל הוא נוסף לשכר המהנדסים והיועצים בהם הוא ייעזר.
סעיף 8 להסכם מתאר שוב את תפקידיו של המפקח ומסגרת אחריותו ובסעיף 14 נכתב כי: "האדריכל יציג לשותפים פוליסת ביטוח תקפה על פרויקט זה המכסה את אחריותו המקצועית כמפקח וכאדריכל בגובה עלויות הבניה, האדריכלות, הפיקוח, התשלומים לעירייה עד לסך 500,000$".
לא יכולה להיות מחלוקת למקרא זה כי בוודאי שמר דה סביליה לקח על עצמו את הפיקוח הצמוד. מסעיף 5.4 הנ"ל וסעיף 14 כמצוטט לעיל וכן סעיפים 9 ו- 10 המתאימים בתכנים לשאר סעיפי ההסכם ברור, וכן אני קובעת, כי מר דה סביליה היה גם מפקח עליון וגם מפקח צמוד.
אי אפשר לקבל את הטענה כי מדובר בטעות דפוס, בכורח וכו'. זו היא גם עלבון לאינטליגנציה. יותר מדי תפקידים מפורטים בהסכם כמפקח צמוד.
העובדה כי נלקח מפקח נוסף, דהיינו מר חוכמה, המקביל למרדה סביליה, לתקופה מסויימת אינה פוטרת את מר דה סביליה מתפקידו כמפקח צמוד. אין בכך לשנות את מהות תפקידו של מר דה סביליה, הן כמפקח עליון והן כמפקח צמוד, במיוחד שהוא מתכנן השלד לכל הבניין ומתפקידו הוא גם אחראי לביצוע השלד ואחראי לביקורת בהתחשב בהסכם המפורט המתאר את תפקידיו ותחומי אחריותו כאמור לעיל.
הסכם הפיקוח בין מר חכמה לבין הרוכשים נחתם ב- 3.10.03, כחודש לאחר שנחתם ההסכם עם מר דה סביליה. הסכם זה מתאר את תפקידיו ותחומי אחריותו של מר חכמה ואכן במידה רבה הם מקבילים לאחריותו של מר דה סביליה. יחד עם זאת המילה "פיקוח צמוד" או "פיקוח על" אינן מופיעות בהסכם. שכרו של מר חכמה עמד על 1,000$ לחודש.
לא למותר לצטט את כל התקנות הנוגעות לתפקידו של המפקח ואלו הן: א. תקנות התכנון והבנייה (פיקוח עליון על הבנייה) התשנ"ו-1992 (להלן: "תקנות הפיקוח"). בנוסף לתקנות אלו התפקידים מפורטים גם בתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר תנאיו ואגרות) התש"ל-1970.
תקנות התכנון והבניה (פיקוח עליון על הבניה), התשנ"ב-1992 (להלן: "תקנות הפיקוח") מורות על הפעולות וחלוקת תחומי אחריות והפיקוח וראוי להביאן במלואן שכן נוסחן מדבר בעד עצמו:
2. (א) מורשה להיתר, מתכנן שלד הבנין או מומחה לדבר בתחום שהוא מתכנן, חייבים בקיום פיקוח עליון, כל אחד בתחומו, לפי סעיף 158 כז לחוק, וכן חייבים בפיקוח עליון כל אחד מהמנויים לעיל ועורכי בקשה להיתר, לגבי הבניה כפי שפורטה במסמכי הבקשה להיתר, אף אם היתר לבניה ניתן שלא לפי פרק ה'3 לחוק.
(ב) אין בחובת קיום פיקוח עליון לפי תקנות אלה כדי לגרוע מחובת הביקורת על הבניה בידי האחראים לה לפי תקנות התכנון.
3. משך הפיקוח העליון מתחילת ביצוע עבודות הבניה ועד להשלמתן והוצאת תעודת גמר למבנה: לענין זה, "תחילת ביצוע עבודות הבניה" - סימון המיתווה באתר הבניה או נטילת דגימות קרקע מאתר הבניה או ביצוע עבודות עפר, לפי המוקדם.
4. הפיקוח העליון יכלול פעולות אלה:
(1) בקרה להבטחת התאמת ביצוע הבניה באתר למסמכי ההיתר על נספחיו, ובכללה התאמה לתכניות הקונסטרוקציה ותכנית הסידורים הסניטריים.
(2) הדרכה ומתן הנחיות לאחראי על הבקורת בתחום שעליו הוא אחראי, לאחראי לביצוע השלד, לקבלן הראשי, למנהל העבודה או למנהלי העבודה בכל הנוגע לאמור בפסקה (1).
(3) מעקב אחר בדיקות מעבדה מאושרת הנדרשות לפי כל דין שיועברו אליו בידי הקבלן הראשי או בהוראתו.
(4) אישור גמר חלקי או מלא של עבודות הבניה לצורך בקשה לחיבור לרשתות החשמל, המים והטלפון ולצורך הוצאת תעודת גמר, האמור בפסקה זו יחול לגבי עורך בקשה ראשי ומתכנן שלד הבנין, ואולם רשאי עורך הבקשה הראשי להתנות מתן אישורו בחתימת עורכי בקשה אחרים לגבי ביצוע הפיקוח העליון, כל אחד בתחומו.
5. הפיקוח העליון על בניית שלד הבנין יכלול פעולות אלה:
(1) הפעולות המפורטות בתקנה 4 ככל שהן נוגעות לבניית שלד הבנין;
(2) בקורת של אופן ביצוע האלמנטים הראשיים של שלד המבנה בכל קומה מקומותיו, לרבות הרכבתם ומתן אישור ליציקת התקרות או הרכבתן בכל קומה בנפרד; לענין זה, "אלמנט ראשי" - כפי שהוגדר בידי מתכנן שלד הבנין בתכנית הקונסטרוקציה;
(3) עדכון תכנית הקונסטרוקציה והחישובים הסטטיים, במידת הצורך, על פי שינויים, במידה שישנם, בזמן ביצוע בניית השלד בהתאם לאמור בתקנות התכנון;
(4) מעקב אחר בדיקות חוזק חומרים, הנדרשות על פי כל דין שיועברו אליו בידי הקבלן הראשי או בהוראתו ומתן הנחיות למפורטים בתקנה 4(2), במידת הצורך, בקשר לכך.
6. הפיקוח העליון יבוצע באופן הבא:
(1) ייערכו ביקורים בתר הבניה של המבנה או של חלקים ממנו, בידי מבצעי הפיקוח העליון או בידי עובד מטעמם כאמור בפסקה (2); הביקורים כאמור ייערכו במספר ובמועדים הדרושים כדי לקיים את הפעולות הנדרשות לפי תקנות 4 ו- 5, אולם לגבי עורך בקשה ראשי לא יפחת מספרם מהביקורים ומהשלבים שבהם הם נערכים בידי האחראי לביקורת לפי תקנות התכנון;
(2) מבצע הפיקוח העליון רשאי לייפות את כוחו של עובד מטעמו לערוך את הביקורים כאמור בתקנות אלה, ובלבד שהעובד הוא בעל כישורים הנדרשים לפי כל דין לתחום העבודה שלגביו הוא עורך את הביקורים במקומו של מבצע הפיקוח העליון;
(3) ההנחיות במסגרת הפיקוח העליון הנמסרות למי מהאמורים בתקנה 4(2), יירשמו ביומן העבודה שמנהל הקבלן הראשי, וייחתמו בידי מבצע הפיקוח העליון או מיופה כוחו; העתקת מיומן העבודה, הכולל את ההנחיות כאמור, יישמר במשרדי מבצע הפיקוח העליון למשך עשר שנים לפחות; לא נוהל יומן עבודה, יימסרו כל ההנחיות, בכתב לקבלן הראשי והעתק מהן יועבר למהנדס הועדה המקומית וכן יישמר במשרדי מבצע הפיקוח העליון.
תקנות התכנון והבניה (בקשה ל היתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970 שגם את נוסחם ראוי להביא במלואו:
15.02 מתכנן שלד הבניין חייב -
(1) לערוך את החישובים הסטטיים לפי הכללים והרמה המקצועית הנהוגים אותה שעה בנדון ולפי הוראות כל דין הנוגע לעניין זה;
(2) אם נושא הבקשה הוא תוספת הנין - לוודא, על ידי בדיקת הבנין הקיים, שהבניה נושא ההיתר המבוקש, לא תפגע ביציבותו, לא בשעת ביצועה של בניית התוספת ולא לאחריה;
(3) לערוך ביקורת על ביצועה של הבניה, נושא ההיתר המבוקש, כדי להבטיח שהשלד ייבנה לפי הכללים והרמה המקצועית הנהוגים אותה שעה בנדון וכל דין הנוגע לענין ובהתאם לחישובים הסטטיים כפי שהוגשו; וזאת במסגרת אחריותו לפיקוח עליון על הקמת שלד הבנין;
(4) להגיש לוועדה המקומית, עם גמר הקמת השלד, חישובים סטטיים חדשים אם במהלך הקמת השלד חלו בו שינויים מהותיים, או חישובים סטטיים מתוקנים אם חלו בו במהלך ההקמה שינויים שאינם מהותיים והמחייבים תיקון החישובים המקוריים;
(5) לדאוג לכך שתכנית הקונסטרוקציה תהיה בידי מנהל העבודה באתר הבניה;
(6) לשמור את תכנית הקונסטרוקציה בתום הבניה, לתקופה של לא פחות מעשר שנים במקום בישראל שיודיע עליו לועדה המקומית או לנהוג בדרך אחרת שתחליט הועדה המקומית על פי בקשתו.
15.03 (א) נקבע בזה לעניין סעיף 63 לפקודת הנזיקין, כי החיובים שהוטלו על מתכנן שלד הבנין לפי חלק זה הוטלו גם להגנת של אלה העלולים להיפגע על ידי אי-קיומם.
ומעבר לאחריות בנזיקין שמטיל סעיף 15.03 הנ"ל בא סעיף 16.05 וקובע:
16.05 נקבע בזה לענין סעיף 63 לפקודת הנזיקין, כי החיובים שהוטלו על אחראי לביקורת לפי חלק זה הוטלו גם להגנתם של אלה העלולים להיפגע מביצועה של עבודת הבניה שלא הבתאם לתנאי ההיתר, לחוק, לתכניות או לתקנות האחרות שהותקנו לפי החוק.
סעיף 16.07 לתקנות מוסיף וקובע:
16.07 הוראות חלק זה יחולו, בשינויים המחייבים, גם על האחראי לביצוע השלד, ככל שהדבר נוגע לעריכת הביקורת, לשלביה ולמועדיה, לדיווח עליה, לתוצאות של העדר דיווח במועדו, לתנאי ההתפטרות וסיום התפקיד בדרך אחרת, לתוצאותיהם ולאחריות בנזיקין על אי-קיום הוראות חלק זה.
לא למותר לציין כי מתכנן השלד היה מר פרימט אשר חתם על תכנית למצב סופי כאחראי על הביקורת יחד עם הנתבע מס' 1. לא הובהר האם יש קשר בין תכנון השלד עצמו לכשלים בביצוע ומכל מקום מר פרימט לא נתבע כלל ולא לקח חלק מכל סוג שהוא בדיון. כאחראי על הביקורת בנוסף למר דה סביליה מוזר שאין הוא נוטל חלק במשפט בין כבעל דין, בין כעד.
בע"א 878/06 דב טרויהפט נ' דוד עטיה ואח' (4.1.09) נאמר ע"י כב' השופט דנצינגר ובהפנייה לפסקי דין קודמים כי על מפקח העל, גם אם אין הוא מפקח צמוד, להסב תשומת ליבו של מזמין העבודה כי עליו לדאוג למפקח ולמנהל עבודה ואם לא עשה כך מזמין העבודה הרי חובה על מפקח העל לעשות זאת בעצמו.
אמנם שם דובר בנקיטת אמצעי זהירות, אך ברי כי מדובר בחובת פיקוח והדרכה כלליים (שם, פסקה 35 ו- 36). החובה נגזרת הן מתקנות התכנון ובהנייה (פיקוח עליון על הבנייה) התשנ"ב-1992, והן מ"ההגיון הבריא והמדיניות השיפוטית הראויה" (שם, פסקה 37):
"35. בית משפט זה נדרש בעבר להיקף חובותיו של מהנדס שהתמנה לפקח על עבודות הבניין. בין היתר נקבע, כי "סמכות הפיקוח על עבודה נושאת בחובה אחריות בקשר לביצוע העבודה. האחריות איננה נובעת רק מכך, שאלה שנפגעו סמכו למעשה על המהנדס, אלא היא נובעת בעיקרה מכך שהלה ידע או צריך היה לדעת, כי אנשים אלה ייפגעו אם הוא לא ימלא תפקידו כנאות". (פוקסמן, נמ' 360). לדברי כבוד השופט (כתוארו אז) שמגר באותו עניין, המונחים "פיקוח" ו"הדרכה" כוללים גם אחריות לפיקוח ולהדרכה על נקיטת אמצעי זהירות (שם, עמ' 360-361). עוד נפסק, כי כאשר התמנה מהנדס לשמש כמפקח על עבודות בנייה, גם אם ההסכם אינו מבהיר את ההיקף המדויק ומסגרת הסמכויות וחובת הפיקוח, הרי חלה על המהנדס החובה להפנות את תשומת לבו של המזמין לצורך בפיקוח צמוד ולחובה למנות לשם כך מנהל עבודה כשיר, תוך הבהרה שהוא איננו ממלא פונקציות אלה, ולסיכונים הקיימים בהיעדרו של פיקוח צמוד (ע"א 600/86 עמיר נ' קונפיו, פ"ד מו (3) 233, 243-244 (1992) (להלן: קונפינו)).
36.הנה כי כן, מי שלקח על עצמו למלא תפקיד של פיקוח עליון, חב חובת זהירות קונקרטית כלפי אלה אשר עלולים להיפגע אם לא מילא כראוי את חובת הפיקוח, ובהם העובדים באתר הבנייה עליו הוא מפקח. כאמור, על ממלא התפקיד של פיקוח עליון, בין היתר, להסב את תשומת לבו של מזמין העבודה לצורך בפיקוח צמוד ובמנהל עבודה כשיר. מדובר באמצעי זהירות פשוטים יחסית, המתמצים בהפניית תשומת לבו של המזמין לכך...
37. יוער, כי בתקנות המסדירות את תפקידיו של האחראי לפיקוח עליון (תקנות התכנון והבניה פיקוח עליון על הבניה, התשנ"ב-1992), לא נמצא באופן ברור ופוזיטיבי כי מוטלת על האחראי לפיקוח עליון "אחריות לפיקוח ולהדרכה על נקיטת אמצעי זהירות". אלא שמההוראות הכלליות הקבועות בתקנות האמורות, כמו גם מההגיון הבריא ומהמדיניות השיפוטית הראויה, יש לגזור את חובתו האמורה של מי שהתמנה ולקח על עצמו את החובה לפקח פיקוח עליון על בניית מבנה או שלד מבנה".
פסקה 40 לפסק דין זה מורה כי החובה מוטלת גם מכח היותו אחראי על הביקורת.
"... סעיף 16.02 (ד) לתוספת לתקנות התכנון והבניה קובע כי מתפקידו של אחראי לביקורת "לבדוק אם עבודות הבניה בוצעו בהתאם לתנאי ההיתר, לחוק, ולתקנות שהותקנו על פי החוק, לרבות התנאי בדבר העסקת קבלן רשום...".
סעיף 16.05 לאותה תוספת מוסיף וקובע כי "נקבע בזה לעניין ס' 63 לפקודת הנזיקין, כי החיובים שהוטלו על אחראי לביקורת לפי חלק זה הוטלו גם להגנתם של אלו העלולים להיפגע מביצועה של עבודת הבנייה שלא בהתאם לתנאי ההיתר, לחוק, לתכניות או לתקנות האחרות שהותקנו לפי החוק".
כאמור לעיל האחראי על הביקורת היה גם דב פרימט.
לתצהירו של התובע צורף מכתבו של הקבלן עוואד סלאח המופנה אל כל הרוכשים עם העתק אל עו"ד שמיר ואל מר דה סביליה. במכתבו זה כתר מר עוואד כי עקב טעויות הנדסיות בתוכניות נאלצו לבצע תיקונים לאחר ביצוע העבודות, תיקונים שעלו בממון רב ומר עוואד מפרט את הטעויות ואת התשלום אותו הוא מבקש בנוסף להסכם בינו לבין הרוכשים כי ישלמו לו. הטעויות הן כדלקמן:
טעות בתוכנית חפירה אשר גרמה להם לחצוב ביתר. חפירה מיותרת גרמה להגדלת בניית קירות הבטון ואיטומן. היתה טעות המפלס אחד התוכניות ולכן לאחר היציקה כבר היה צריך לחצוב שוב את כל המחסן, עבודה אשר נמשכה 5 ימים ובנוסף, עקב אי הבנה הין האדריכל לבין מעצב הדירה של משפחת גנץ ניתנה הוראה להגבהת התקרה, דבר שעלה סכומים נוספים מעבר למוסכם.
מר עוואד כתב כך: "כל הדברים הנ"ל הינם חלק משרשרת הטעויות שהיו תוך כדי הביצוע למרות זאת לקחנו על עצמנו לתקנם אך כשמדובר בדברים המפורטים במכתב הנ"ל אין ביכולתנו לספוג אותם והנכם מתבקשים לבוא בדין עם הגורמים לטעויות הנ"ל. להזכירם שטעויות כאלה הינם גורם בסיסי לעיכובים בהתקדמות העבודה".
לא ראיתי באף אחד מתצהירי הנתבעים תשובה למכתב זה. המכתב נכתב ב- 2.5.04. לא ראיתי גם תגובה של התובעים למכתב זה או פנייה מצדם למר דה סביליה או לעו"ד שמיר.
מכתב נוסף, ממר עוואד היה מ- 19.5.04 אל כל הדיירים, שוב עם העתק לעו"ד שמיר ולמר דה סביליה, בנושא התקנת החשמל. הטענה היתה כי הרוכשים והמפקח, דהיינו - אדריכל, זאת אומרת מר דה סביליה, לא דאגו להזמנת חיבור לחשמל לכל הבניין, מה שהיו אמורים לעשות כבר מתחילת הפרויקט, עפ"י חוזה. מכיוון שסה לא נעשה גם כאן ישנם עיכובים רבים בביצוע העבודה. גם על מכתב זה אין כל ראייה בפניי על תשובה כלשהיא.
חילוקי הדעות בין השותפים לבין עצמם באו לידי ביטוי בנספחים יג' ו- יד' לתצהירו של התובע. נספח יד' הוא מכתב מעו"ד שמיר מיום 6.5.04 אל כל הדיירים עם העתק למר דה סביליה. עו"ד שמיר העלה על הכתב את חילוקי הדעות בין הדיירים אשר היו בנושא חלוקת שטחי הדירות והיחסים שבין כל השותפים לקבלן.
עו"ד שמיר הריע בין כל השותפים כי המחלוקות ביניהם הם אלו המהוות את הבסיס גם לחילוקי הדעות עם הקבלן, ואין לו ספק כי אם יחלו בעימותים משפטיים הדבר יביא להם חורבן, עוגמת נפש רבה והוצאות כספיות אשר תעלנה על שווי המחלוקת. עיננו הרואות כי צדק בנבואתו, לפחות בכל הקשור לתובעים.
מתוך מכתבו של עו"ד שמיר עולה כי אכן הדיירים עיכבו כספים לקבלן ולכן יעץ להם לשלם את אותם כספים אשר אין לגביהם מחלוקת, לגבי אותם נושאים בהם יש מחלוקת יש ליצור מנגנון לפיו תמשך הבנייה תוך הפקדת כספים בחשבון משותף או בחשבון נאמנות. במקביל תינתן הכרעה משפטית בחילוקי הדעות מי צודק אך הבנייה תוכל להימשך.
לא למותר לציין כי מכתב זה נכתב לאחר שכבר ביום 8.12.04 הועלה על הנייר נושא המחלוקת עם הקבלן, כאשר לדיירים היו טענות כלפי תפקודו של הקבלן. במכתב זה תאר עו"ד שמיר את מר דה סביליה כמפקח עליון ואת מר חכמה כמפקח צמוד. ממכתב זה כבר עלה כי קיימות מחלוקות בין הדיירים ועו"ד שמיר הפציר בהם להגיע להסכמות על הפקדת יתרת המשאבים להשלמת הפרוייקט. עו"ד שמיר ציין כי הוא קיבל פניות פרטיות ממשפחת בן ישר המבקשים להיפגש באופן ישיר עם הספקים אך אין הוא רואה בכך תועלת לפני שכל השותפים יחליטו על מנגנון המשך הבנייה.
מר חכמה צירף לתצהירו את המכתבים אשר שלח לקבלן מתוקף תפקידו כמפקח, המכתבים המצורפים הם מיום 9.5.04 לגבי עבודות לגמר השלד בבית משפחת כורם. מר חכמה מונה 15 פריטים בהם עדיין יש להשלים את הבנייה ובכלל זה השלמת בטון, בניית קורה, השלמת יציקה ועבודות נוספות. מתוכן המכתב ניתן ללמוד כי עדיין נותרה עבודה רבה בבית משפחת כורם. במאמר מוסגר יש לציין כי לא ידוע האם גם לגבי משפחות אחרות נשלחו אותם מכתבים והם לא הוצגו ורק משפחת כורם היא התובעת, או שכל החוסרים הללו היו רק בבית משפחת כורם.
מכתב נוסף של מר חכמה אל מר עוואד היה מ- 24.8.04. מר חכמה מציין עבודות רבות ומהותיות אשר אותן עדיין לא ביצע הקבלן ולמרות זאת הוא מבקש את מלוא הסכום עבורן. מדובר בעבודות כמו איטום הגג, מעלית, איצוף וחיפוי קירות בחדר מדרגות, מערכת ביוב מסביב למבנה, איטום המרפסות, עבודות גמר במחסנים ועוד. לא למותר לציין כי מר חכמה כתב: "ייתכן ושכחתי כמה סעיפים אך לעבודות הנ"ל יש משקל כבד בעלויות המבנה והן חייבות להיעשות במקביל לעבודות שאתה מבצע בדירות". מר חכמה אישר לשלם 3% ממשפחות כורם, ישר ולביא ו- 4% ממשפחת גנץ. לדעתו סכום זה הוגן לכל הצדדים.
בתאריך 28.10.04 כתב מר חכמה למר עוואד מכתב התראה בפעם השלישית על עיכוב בביצוע עבודות בפרוייקט, ועל אי עמידה בלוח הזמנים. העבודה היתה אמורה להסתיים בחודש יולי 2004 ועדיין לא נראה הסיום באופק. מה עוד, שלפי דעתו של מר חכמה מר עוואד איננו כלל מנסה או משתדל לזרז את קצב העבודה כי במקרה הטוב העובדים בפרויקט שלושה פועלים בלבד.
מר חכמה דרש ממר עוואד לתגבר את הצוות ב- 8 או 10 אנשים ותבצע בדחיפות עבודות אותן הוא מפרט, ביניהן: תיקוני טיח, כיסוי צנרת, פירוק מיידי של הפיגומים, פיתוח האתר, כיסוי הרעפים, איטום המרפסות, עיצוב המרפסות, סיום עבודות גמר בדירות, במחסנים, בלובי הכניסה ובשטחים משותפים. מר חכמה הדגיש כי את רוב העבודות ניתן לבצע במקביל כאשר יש להקצות לכך את כוח העבודה הדרוש. העתקי המכתב נשלחו לכל הדיירים, לעו"ד שמיר ולאדריכל דה סביליה.
מכתב זה נשלח לעו"ד שמיר אשר התבקש להעיר את הערותיו ומר חכמה הציע כי יצא בשמו של עו"ד שמיר.
בתאריך 3.9.04 כתב מר חכמה לעו"ד שמיר, מכתב בו הוא מציין כי למרות שדיירי הבניין הקדימו את התשלום מר עוואד מצדו איננו עושה דבר ואיננו מקיים את הבטחתו לקידום הפרוייקט. דבר ממה שנכתב במכתבו של מר חכמה לא בוצע.
המסקנה מכל האמור לעיל היא, כי הן מר חכמה והן מר דה סביליה היו מפקחים צמודים על הקמת הפרוייקט. יתרה מכך, אם ראו הנתבעים עצמם, אחד כמפקח עליון ואחד כמפקח צמוד ושניהם כאחד לא הצליחו להביא לכך שהפרוייקט התקדם כראוי או כי הקבלן לא יבצע את התוכניות אשר ניתנו לו ו/או לא יישמע להוראות, היה עליהם לנקוט בצעדים המתאימים, דהיינו מפקח העל מר דה סביליה היה אמור להוציא דו"ח כי הקבלן איננו מבצע את ההנחיות של המפקח הצמוד, שכן מר דה סביליה היה מכותב בכל המכתבים אשר כתב מר חכמה אל הקבלן. שניהם כאחד היו אמורים להתריע בפני לקוחותיהם, דהיינו - הרוכשים, כי אין הם מצליחים לבצע עבודתם כראוי, וגם אם האשמה כולה היתה מבחינת הביצוע על הקבלן מחד, ומאידך על הרוכשים אשר לא העבירו כספים במועד, אין הם יכולים לרחוץ בנקיון כפיהם. היה עליהם להתפטר ולהחזיר את הכספים אשר קיבלו או חלק מהם. למעשה, שולמה להם תמורת ביצוע תפקיד, אך התפקיד לא בוצע כראוי - הדברים מדברים בעד עצמם. קבלן אשם, או תובעים אשמים במידה זו או אחרת אינם פוטרים את הנתבעים, והתקנות המפורטות דלעיל ממחישות זאת והפסיקה העקבית על אחריות מפקחים. אם לעולם לא יישאו באחריות מה הצורך בהם???
לטענה כי לנתבעים אשר תורם יש שתי פנים. אכן התובע הודה, וגם ממכתביו של עו"ד שמיר עולה כי לא הועברו כספים במועד אל הקבלן, גם ללא צורך בהוכחות ישירות ברי כי מדובר בגורם לעיכוב בבנייה אשר יכול לגרום לליקויים. מאידך, במכתבו האחרון של מר חכמה אל הקבלן, עולה כי הדיירים אף הקדימו תשלומים על מנת שיבצע את עבודתו למרות שלא הגיע לאותם שלבים בהם היה אמור לקבל כספים. בנוסף, ככל שניתן להבין אי העברת כספים נבעה גם משינויים בתכניות, מאי ביצוע ועמידה בלוח זמנים ע"י הקבלן. אין בפניי די ראיות לקבוע מה קדם למה, עיכוב תשלום או אי ביצוע ולכן עיכוב תשלום.
במילים אחרות, אין בפניי ראיות מוצקות לכך כי לתובעים אשם תורם במידה ניכרת המצדיק פטור המפקחים מפיצויים. כם לא הוכחה מידת האשמה של הקבלנים אשר ביצעו את הקמת הבניין, אם כי מתוך מכתביו של מר חכמה, אכן עולה כי חלק לא מבוטל הוא באשמת הקבלנים.
לא העיד איש מהדיירים האחרים, לא העידה גב' קונדראה אשר ליוותה את הבנייה, לא העידו הקבלנים אשר עסקו בבנייה, ולמעשה אין דו"חות פיקוח של שני מפקחים כנדרש עפ"י החוק, לא של מר חכמה ולא של מר דה סביליה ואין לדעת באילו שלבים ומה היה מכלול הנסיבות אשר הביא לליקויים, הן אלו אשר נראו בעין והן אלו כפי שעולה מחוות דעת המומחים מטעם התובעים.
יומני עבודה צריכים להיות גם אצל המפקחים ולא רק אצל הקבלנים.
חלוקת אחריות
שאלה אחרת היא, מה מידת האחריות של הנתבעים ואני מקבלת את האמירה כי לא ייתכן שאם הקבלנים עבדו שלא כשורה כל אחריות הליקויים תיפול על המפקחים. את האחריות על המפקחים יש לאמוד ב- 50% מסה"כ עלויות התיקונים ובחלוקה ביניהם כאשר החלק העיקרי הוא על מר דה סביליה שהוא בעל "אחריות מיניסטריאלית" כולל הפיקוח הצמוד ואף ליווה את הפרוייקט מתחילתו, ואילו מר חכמה עבד בפרוייקט רק כשנה, כאשר חלק ניכר מהליקויים נגרמו לאחר שעזב את העבודה וחלק נוצר לפני תחילת עבודתו, דהיינו - יציקת היסודות. חלקו של מה דה סביליה יעמוד על 65% מתוך חלקם של שני הנתבעים.
המאמר מוסגר יש לציין שוב כי לא ברור מדוע נעדר מה דב פרימט מן המשפט.
המאמר מוסגר נוסף יש לומר, כי אין בכך שמר חכמה החל את העבודה לאחר יציקת היסודות לפטור אותו כליל, שכן כמפקח היה עליו להבחין בכך שאין התאמה ביו ביצוע היסודות לבין התוכניות ולהתריע על כך. אין בפניי הוכחה כי כך עשה.
הוכח כי המהלך העבודות נעשו שינויים שונים בתוכניות ולא מן הנמנע כי שינויים אלו אף הם הביאו לליקויים בביצוע, כמו למשל מדרגות הכניסה, החנייה, התקנת חדרי דוודים בחדר המדרגות במקום במרתף, שינוי שטח הדירה וכו'.
התובעים טענו כי חתימותיהם מתנוססות אך ורק על התוכנית המקורית אשר שימשה את הבקשה למן היתר בנייה ולמרות שלכאורה יש חתימות שלהם על תוכניות השינויים השונות, הרי לדעתם היה הליך לא ראוי של העתקת החתימות הראשונות, שכן הם לא חתמו על שום תוכניות שינויים וגם לא על תוכנית מצב סופי ולא ברור להם כיצד אפשר היה להגיש תוכניות לשינויים ולקבל עליהם אישורים ללא אישור שלהם, במיוחד שהשינויים לגרסתם פגעו בהם.
ב"כ התובעים ביקשה לקבל את תיק העירייה על מנת להוכיח טענה זו. התיק התקבל ומשלא הודע לבית משפט כי נמצא כלשהו בתיק המחזק את הטענה כי זויפה חתימת התובעים על התוכניות השונות לשינויים אינני מקבלת טענה זו.
יחד עם זאת, נכונה הטענה כי צורת החתימות בכל התוכניות נראית זהה, פרט לחוסר חתימת הגב' פנינית לביא בתוכנית מ- 2006 מ/1 הרי כל החתימות האחרות נראות אותו דבר כמו בתוכנית מ- 2002. בתוכנית מ- 2010 גם נראות כל החתימות אותו דבר ואף נראה לכאורה כי מדובר באותם תאריכים ממש, דהיינו מ- 2002, פרט לתוכניות למצב סופי שם חסרה השנה אך התאריך והחודש זהים והמקריות יותר מאשר מוזרה. בדיוק באותם ימים ואותם חודשים חתמו הדיירים על תוכניות השינויים ותוכנית למצב סופי אתמהה!. במילים אחרות טענתם של התובעים כי לא חתמו על אף תכנית נוספת נתמכת ע"י שלל התוכנית בהן נראה כי חתימותיהם והתאריכים לידם אינם שלמים (נ/1 ות/3/א) דא עקא, חשד בלבד אינו מספיק, גם לא המשפט אזרחי. תכנית ת/5/א היא היחידה שעליה כתוב "נתאשר" ובה מופיעות כל החתימות בשלמות.
צודקת ב"כ התובעים באומרה כי בעניין זה לא צריך להביא לא מומחה לכתב יד ולא לגרפולוגיה. אני מאמינה לתובעים כי לא ידעו שעומדים לגרוע מדירתם 16 מ"ר, יתר על כן לא הובאה בפניי כל עדות על מה ולמה הסכימו התובעים לגרוע שטח זה מדירתם ללא כל תמורה.
המסקנה היא כי יש לקבל את חוות דעתו של ד"ר בן עזרא כי מדירת התובעים נגרעו 16 מ"ר.
יחד עם זאת אין לקבוע בצורה נחרצת שכל שאר התוכניות לשינויים נעשו ללא ידיעה מוחלטת של התובעים, כמו למשל שינוי מקום הדוודים, שכן מבחינה הגיונית נראה נכון למקם את הדוודים קרוב לדירות ולא בקומת החנייה או המרתף אשר לשם הגישה יותר קשה. מן הסתם גם היו ערים לכך בזמן הבנייה, מה עוד שהיו מלווים באדרילים מטעמם והגב' קונדראה. טוב היה עושה מר דה סביליה, בהינתן כ"כ הרבה שינויים לו היה דואג לניסוח הסכמים בכתב, אך זה כנראה לא נעשה. באשר לנושא החנייה - הרי משפחת בן ישר היא זו אשר "גזלה" שני מקומות חנייה, מה שאכן גרם לכך כי, כפי שציינתי לעיל, החנייה אינה נוחה, התמרון מסוכן ובכך נפגעו זכויות התובעים וגם שאר הדיירים המשתמשים בחנייה זו.
משפחת בן ישר איננה צד להליך, ואם עשתה לכאורה פעולה בלתי חוקית על כך אחראים הנתבעים.
שיעור הפיצוי
משקבעתי כי לתובעים מגיעים פיצויים בגלל הליקויים הן בדירתם והן ברכוש המשותף, יש לקבוע את שיעורם.
חוות דעת המומחים מטעם התובעים הוגשו עוד לפני סיום העבודות. במהלך השנים והמשפט ונעשו תיקונים של ליקויים שונים ובכללם התקנת המעלית והתקנת מערכת ניקוז חדשה וקבלת טופס 4. על כן אינני סבורה כי יש לנהוג כמו בתיק "רגיל" של ליקויי בנייה, מה גם כאמור חלק מהליקויים תוקן ועל כן אין זה נכון לקבוע פיצוי לפי מה היתה עלות התיקון קודם לכן. נכון בעיניי (פרט לנושאים שיפורטו להלן) לקבוע פיצוי כללי על דרך האמדן אשר יביא בחשבון את הנתונים שלא נסתרו, הוצאות שנגרמו לצורך הגשת התביעה, ועגמת נפש עפ"י היחס בין הנתבעים כפי שנקבע לעיל. יש לקבוע באופן ספציפי פיצוי לגבי הנושאים כדלקמן:
א. שטח הדירה
אחת הטענות העיקריות של התובעים היתה כי הם קופחו בסופו של דבר בשטח אשר הועמד לרשותם. שטח דירתם של התובעים היה צריך להיות 21% משטח כל הדירות אך חישוב פשוט מראה כי בסה"כ נותרו לתובעים לאחר שינויים 19.5% בלבד. השינויים היו בין השאר הכללת חלק משטחי החניות בדירות מסוימות. נושא זה מהווה עניין של ירידת ערך ולכן ד"ר בן עזרא לא חיווה דעתו בנושא זה, לעומת זאת מר סידאי השמאי מטעם התובעים העריך את ירידת הערך בגלל השטח החסר ב- 74,500 ₪. יש לציין כי לכאורה יש שוני בין החישובים של ד"ר בן עזרא והחישובים של מר סידאי. עפ"י חישוביו של ד"ר בן עזרא שטח הדירה צריך היה להיות 124.7 מ"ר ואילו עפ"י חוות הדעת של מר סידאי השטח היה צריך להיות 116.3 מ"ר, דהיינו - חסר לתובעים 8.28 מ"ר.
היות ושווי מ"ר הוא 9,000 ₪ בהפחתת של 25% שווי השטח החסר הוא 74,500 ₪. עם זאת מר סידאי ציין בחחות דעתו כי יכול ויש שטח נוסף אשר נלקח מדירת התובעים וזה קשור להחלטת בית המשפט לעניין שטחי החנייה, אשר נכללו בדירות עצמן בשיעור של 40 מ"ר. לפי חישוב זה הרי שטח דירתם של התובעים היה צריך להיות 124.7 מ"ר (כפי שקבע ד"ר בן עזרא) ולא 108.05 מ"ר כפי שקיים. במקרה זה, הרי שווי השטח החסר יהיה 75,300 ₪.
מר בן ארי חיווה דעתו כי אין כל הפחתה מהשטח אשר היה אמור להיות שייך לדירת התובעים ומכל מקום, גם אם יש כזה, הרי הוא נעשה בהסכמת הצדדים אשר חתמו על תוכניות השינויים.
הנני קובעת כי אכן נגרע מדירת התובעים שטח של 16 מ"ר ושווי החסר הוא 73,500 ₪ לעניין זה אחראי רק נתבע מס' 1. הנתבעים לא הציגו חוות דעת שמאית, לא נסתרה הערכתו של מר סידאי לעניין זה. הנתבע 1 יישא ב- 50% מסכום זה, אשר יישא הפרשי בצמדה לריבית מיום חוות הדעת של מר סידאווי ועד ליום התשלום בפועל.
ב. חניה
הדרישה כאן היא לפיצוי כספי בסך 20,000 ₪. בתוכנית המקורית שהיתה בשנת 2002, שזו היחידה עליה הסכימו התובעים, היו צריכות להיות 4 חניות מקורות ועוד 2 לא מקורות, כך גם הופיע בתוכנית מ- 2006 ו- 2010 שעליהן התובעים לטענתם לא חתמו.
ברור כי המציאות בשטח היא שונה, כפי שגם נראה בביקורו של בית המשפט.
מר דה סביליה אישר כי יש אי התאמה בין התוכנית לבין המציאות, וכפי שאמר כנראה שמשפחת בן ישר סגרה את המתחם ובכך נגרע שטח של 2 מקומות חנייה ואילו מר בן ארי התחמק בן הנושא בזמן חקירתו הנגדית בצורה אשר לדעת ב"כ התובעים הולמת.
לא ברור מתי נסגרו שתי החניות, האם לפני או אחרי קבלת טופס 4. מכל מקום על מר דה סביליה היה לא להשלים עם מצב זה. לא הוגשה על ידו הודעת צד ג' נגד משפחת בן ישר. השלמתו עם המצב הלא חוקי מטילה עליו בלבד אחריות. פיצוי בגין כך הוא 7,500 ₪.
ג. חדר הדוודים
מר שטיינר מטעם התובעים מצא לנכון לקבוע כי יש לבטל את חדרי הדוודים הנוכחיים ולבנותם כפי שהיתה התוכנית המקורית, בעלות של 16,000 ₪. מר שטיינר לא ציין היכן אפשר היום לבנות את חדרי הדוודים, כנראה שהדבר איננו אפשרי.
ד"ר בן עזרא, אשר אף הוא נתן חוות דעת מטעם התובעים, ציין אכן כי עניין זה איננו בר תיקון והיות והוא נבנה בניגוד לתכנון יש לפסוק לתובעים פיצויים אותם הוא מעריך ב- 25,000 ₪.
לטענת ב"כ התובעים, המומחה לא נחקר בנושא ולכן, יש לקבל את קביעת הפיצוי אשר קבע.
מר בן ארי מטעם הנתבע מס' 1 התייחס לנושא זה וקבע כי חדר הדוודים נעשה בהתאם לתוכנית השינויים עליה חתמו גם התובעים ויש בשינוי זה להקל על התובעים, לקצר את הדרך אל הדוודים.
עוד כתב מר בן ארי כי אין דרישה בתקן או בתקנה היכן לשים את הדוודים ומקובל לשים אותם בתוך הדירה או במרפסת שירות או בחדר כניסה ועל כן אין הוא סבור כי יש בכך משום לקוי.
ד"ר גולדקלנג מטעם הנתבע מס' 2, סבור כי אומנם חדר הדוודים היה צריך להיות בקומת החנייה, אך השינוי היה משיקולים מקצועיים, תואם את ההנחיות ואישור אדריכל הפרוייקט, ומכל מקוום אין כל קשר בין נושא זה לבין הנתבע מס' 2. ככל שהיה ליקוי, מדובר בליקוי בתכנון והעבודות עצמן בוצעו לאחר שהנתבע מס' 2 כבר עזב את העבודה.
מכיוון שאני מקבלת את טענת מר דה סביליה כי מקום הדוודים נעשה עפ"י רצון שאר הדיירים אינם בעלי דין בתיק זה, אינני פוסקת כל פיצוי בגין הצרת הפודסטים. ככל שלתובעים ישנה עוגמת נפש מעצם הפודסט היותר צר, ובנוסף מיקום נורת חדר המדרגות במקום שאינו נוח, יילקחו נושאים אלו בחשבון בשיעור הפיצוי בראש הנזק של עוגמת הנפש.
ד. קומת המרתף והמעברים אל החניות
יש לציין כי חוות דעת המומחים מטעם התובעים הוגשו עוד לפני שהושלמו עבודות שונות בפרוייקט.
המומחים מטעם התובעים הצביעו על כך כי לא הושלמה תעלת הניקוז ועל כן נגרם נזק בקומת החנייה ובחלקה אי אפשר להשתמש, השיפוע לשטח החניות הוא 15% במקום 5%.
יש אי התאמה לתוכניות ולכן, יש "לפרק את הכל או לעשות מחדש". מר שטיינר העריך את העלות ב- 50,000 ₪.
מר בן ארי, אשר הגיש חוות דעתו מספר שנים לאחר מכן, כתב כי אין צורך בתעלת ניקוז נוספת ומכל מקום הנושא הוא באחריות הקבלן ו/או המפקח הצמוד ולא מפקח העל, דהיינו - מר דה סביליה.
יתר על כן, הנושא שייך לכל הדירות ולאוו דווקא למשפחת כורם ובאשר לשיפוע אין הוראה בתקנות או בתקן מה צריך להיות השיפוע המירבי וכאשר ישנן מדרגות, כפי שקיימות בפרוייקט, הרי אפשרי גם שיהיה שיפוע כפי שהוא קיים. ד"ר גולדקלנג חיווה דעתו כי אין כל קשר בין מר חכמה לנושא זה, שכן כל העבודות בוצעו אחרי שהוא עזב ומכל מקום נמסר לו כי הדברים תואמים את התוכניות אותן אישר האדריכל.
בסיכומים הצביעו ב"כ הנתבעים על כך כי לאחר הגשת התביעה בוצעו תיקונים ועבודות אשר "ריפאו" את הליקויים, ככל שהיו.
מכל מקום קבע מר בן ארי כי אחריות אם קיימת כלל היא של הקבלן ושל המפקח הצמוד.
לעניין שטח החנייה, השיפועים המובילים אליו, תעלות ניקוז, אני מקבלת את חוות דעתם של המומחים מטעם התובעים. העובדה כי היה צורך בהכנת שלוחת ביוב נוספת ומערכת שלמה של ניקוז מצביעה על כך כי מלכתחילה היו ליקויים בהתקנת מערכת הניקוז. אין נתונים בפניי כמה עלתה להתקנת המערכת הנוספת ומי נשא בעלותה. ככל שטעיתי ונתונים אלו קיימים ונעלמו מעיני, שני המפקחים אמורים לשאת בהם.
אני מקבלת לאת הטענה כי אילו מלכתחילה היו הנתבעים עשו עבודתם כהלכה ומפקחים כראוי על הקבלן, לא מקבלים את עבודתו בהמצא בה ליקויים, לא היה צורך לבצע תיקון כה מסיבי לאחר מכן.
אני מקבלת את הטענה כי השיפוע איננו נוח ומכביד, בנוסף לכך שהוא בניגוד לתקנות. עפ"י התקנות השיפוע לא אמור לעלות על 10% ואין מחלוקת כי בענייננו השיפוע נע בין 7% ל- 15% וברירור הוא נראה קשה להליכה.
לעניין מדרגות הכניסה לבניין, הן אכן שונות בצורתן ממה שהיה בתוכנית הראשונית, אך קיבלו את אישור הוועדה המקומית הן בתוכניות האחרות שהוגשו והן ע"י העובדה שניתן טופס 4. אומנם קבלת טופס 4 אינה חזות הכל אך לא שמעתי כי הוגש הליך כלשהו בעניין תקפותו של טופס 4.
אני מקבלת את הטענה כי המדרגות כשלעצמן, כפי שציינתי, אינן מפריעות בירידה לפתוח את דלת בכניסה אך יכולה להיות בעיה כאשר אדם רוצה לצאת ואדם רוצה להיכנס. השאלה היא האם יש בכך ליקוי. אין בעצם בניית המדרגות כפי שהן לאחר שאושרו משום ליקוי אלא הליקוי הוא בסביבת המדרגות, דהיינו השיפוע והמרווח הצר בין העמוד למדרגות והשיפוע התלול בו על התובעים ללכת כאשר ברצונם להיכנס אל הבית. אני מקבלת את עמדת התובעים כי יש בכך משום גריעה מזכויותיהם להלך בבטחה. אני מקבלת לאת טענת ב"כ התובעים כי התקנות המחייבות הן לא התקנות משנת 2008 או 2009 אלא התקנות שהיו נהוגות בזמן מתן ההיתר. מכיוון שניתן טופס 4 כאמור לעיל והוא לא בוטל אין מקום ליתן צו להרוס את המדרגות ולבנותן מחדש, ועל כן אין מקום ליתן פיצוי כספי כעלות תיקון המדרגות. לעניין זה האחריות היא רק על נתבע מס' 1.
ה. רכוש משותף
נפלו פגמים רבים ברכוש המשותף אשר נראים עד היום, כפי שגם בא לידי ביטוי בהתרשמותי בביקור במקום.
אף המומחה מטעם הנתבע מס' 1 תאר היטב את הליקויים ברכוש המשותף אשר נובעים לדעתו מכך שהקבלנים עזבו באמצע את העבודות.
ב"כ התובעים טענה כי יש לקבל את חוות דעתו של מר שטיינר בכל הנוגע לליקויים ברכוש המשותף, עליו אחראים שני הנתבעים. די במכתביו של מר חכמה אל הקבלן עוואד להוכיח כי במשמרתו נמצאו ליקויים רבים ברכוש המשותף ואין ספק כי לנתבע מס' 2 אחריות לליקויים אלו בדיוק כמו לנתבע מס' 1.
יש לדחות את טענת הנתבע מס' 2 כי אין לו כל קשר למעלית, היות והיא הורכבה בשנת 2005 כאשר כבר לא שימש כמפקח שכן ברור וידוע כי את המעלית מרכיבים רק בשלב אחרון לאחר ביצוע הכנה, תשתית ופיר אשר בוצעו במהלך בניית השלד.
הנתבעים טענו כי חוות דעתו של מר שטיינר נערכה ב- 18.6.06 בתפר שבין החלפת המשמרות בין הקבלן הראשון לשני ולכן הן אינן רלוונטיות. מר בן ארי בביקורו ביום 21.10.12 כי רבים מהליקויים כבר תוקנו והם לא קיימים. יתר על כן, בחוות דעתו של מר שטיינר צורפה הצעת מחיר להשלמת העבודות ברכוש המשותף אשר עמדו על 62,947.50 ₪ ולכן זו עלות השלמת העבודה לעל היותר ולא כפי שנטען ע"י מר שטיינר בחוות דעתו.
אני מקבלת את הטענה כי אכן בוצעו עבודות שונות ותיקונים שונים בהשוואה לחוות דעתו של שטיינר, אך עדיין מצבו של הבניין נראה רע, והצעת המחיר של "מקשטי הצפון" נראית סבירה בהחלט. נושא זה לפתחו של מר דה סביליה, והוא יישא בתשלום של 35% מ- 63,000 ₪. הצמדה תהיה מהיום ועד ליום התשלום בפועל. אינני סבורה שיש להפקיד סכום זה שכן איני רואה במצב העניינים עד היום סיכוי כי אכן יתוקן הרכוש המשותף בעתיד הנראה לעין.
ו. אי עמידה בלוח הזמנים
אין ספק כי הבניין נבנה שלא עפ"י לוח הזמנים המקורי וטופס 4 התקבל רק בשנת 2013. התובעים מבקשים פיצוי עבור איחור במסירה לתקופה של 7 חודשים לפי 500$ לחודש, שכן נאלצו לשכור דירה לתקופה זו.
ב"כ התובעים מדגישה כי מדובר התקופה קצרה יחסית, שכן למעשה התקופה אמורה להיות ארוכה יותר, דהיינו - מסירת הדירה עם קבלת טופס 4 אשר התקבל כאמור ב- 19.3.13.
התובעים נכנסו לדירה כאשר עדיין לא היתה מוכנה והם היו אמורים לקבל אותה ב- 20.4.04.
יש לפצות את התובעים בנוסף עבור נזקים בגלל הגדלת היקפי הבנייה, מחדלי התכנון ועוגמת הנפש.
ב"כ הנתבעים, כל אחד לשיטתו, סבורים שאין לחייב את מרשיהם בגין הליקויים ברכוש המשותף ובגין האיחור בלוח הזמנים. כל אלו רובצים לפתחם של הקבלן מצד אחד והרוכשים מצד אחר. המחלוקות האין סופיות בין התובעים לבין עצמם הם שהפריעו להתקדמות הבנייה, אי העברת הכספים לקבלנים גרמה לכך שהקבלן הראשון עזב את העבודה וכך גם הקבלן השני. אכן, מודה הנתבע מס' 1 כי היה איחור בלוח הזמנים הראשוני, כאשר התברר כי עיריית חיפה שינתה את קווי הבניין הרלוונטיים ולכן היה עליו להכין בקשות חדשות. ברור היה כי אי אפשר לעמוד במועד של 60 ימים לקבלת היתר בנייה מיום רכישת הקרקע, כאשר ידוע שהליך זה אורך כ- 8 חודשים. משך ביצוע העבודה כאמור לא היה תלוי בנתבע אלא בקבלן, אשר פשט את רגלו בעקבות המחלוקות עם הרוכשים וכך גם הקבלן השני.
העבודות נמשכו ע"י קבלנים אותם לקחו התובעים עצמם ולכן כל האחריות לאיחור בביצוע היא של הקבלנים.
אני מקבלת טענה זו של הנתבעים באופן חלקי בלבד. האחריות לדעת מה הנכון לפיו יש לתכנן היא על הנתבע מס' 1 וכאשר נודע לו כי עיריית חיפה שינתה את המפה המצבית היה עליו לגרום לשינוי החוזה. ממילא כאשר יודע כי הליך קבלת היתר עומד על כ- 3-8 חודשים לא היה עליו להסכים ל- 60 יום. שוב, אין לי אלא לחזור על כך כי הנתבע 1 הוא המנוסה, בעל וותק, איש לא עמד עם אקדח על רקתו והוא יכול היה להכניס כל שינוי בהסכם או, אם לא נראה לו, לא לחתום עליו. אלא שעיכוב זה בטל בשישים לעומת העיכובים שחלו אח"כ, בין אם בגלל שינויים בתוכניות, גם אם התובעים לא היו מעורבים בכך ובין אם בגלל הסכסוכים הכספיים אשר הובילו לעזיבת הקבלנים את העבודות.
ב"כ התובעים טענה כי הליך קבלת טופס 4 הוא תמוה ולקוי וייתכן שיש ממש בטענותיה. יחד עם זאת, בית משפט זה אינו דן בשאלות חוקיות או תקינות היתר הבנייה או טופס 4, משהוא מונח בפני בית המשפט ואין הליך העורר עליו, החזקה הוא כי הוא תקין.
לא העיד בפניי אף אחד מן הדיירים האחרים ואין בפניי כל מידע אם בכוונתם לדאוג להשלמת העבודות לתיקון הרכוש המשותף, או לאו.
סיכומו של דבר
נכון כאמור בעיניי לקבוע פיצוי כללי לגבי דירת התובעים עצמם, הן לעניין הליקויים והן לעניין עגמת הנפש ללא פירוט, וכן לעניין עוגמת הנפש בגין הרכוש המשותף ללא קשר לדיירים אחרים אשר ככל הידוע אין להם טענות למפקחים וסיבותיהם עימם.
בהתחשב בכל האמור לעיל, הסכום בו יישאו שני הנתבעים כפיצוי בתיק זה הוא 130,000 ₪. מתוכם יישא הנתבע 1 (בנוסף לסכומים בהם חויב בנפרד) ב- 65% מהם והנתבע מס' 2 ב- 35% מכך.
סכומים אלו ישאו הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד ליום התשלום בפועל. בנוסף יישאו הנתבעים בהוצאות התובעים, החזר יחסי של האגרה ושכ"ט עו"ד בשיעור כולל של 35,000 ₪. גם כאן היחס הוא 65% הנתבע 1 ו- 35% הנתבע 2.
ניתן היום, ז' אדר תשע"ה, 26 פברואר 2015, בהעדר הצדדים.
חנה לפין הראל, שופטת בדימוס
