מומחה העובד ללא תכניות בידו
מומחה בהנדסת מבנים הבא לסקור מצבו של מבנה, אמור להסתייע בתוכניות קונסטרוקציה ובחישובים כדי לבדוק את הרקע ההנדסי והחישובי לתכנון ולבניית הבניין. לא תמיד הדבר מסתייע בידו.
אין חולק כי כחלק מבדיקתו של מומחה, עליו לבדוק גם תכניות. לפעמים – אין תכניות בהישג יד; האם במצב כזה על המומחה לדרוש את המצאת התכניות כתנאי להכנת חוות דעתו?! שמא התכניות לא יסופקו – במצב זה, "יזכה מן ההפקר" הגורם המחזיק בהן, זה שאינו מעוניין בהמצאתן?!
סוגיה זו היא מהותית ושכיחה. לפעמים עובדים בתחום הייעוץ בתנאים לא אופטימליים, כגון – ללא תכניות. אצטט כאן את הסעיפים 89 עד 93 מפסק דינו של השופט ד"ר מנחם רניאל, ת"א 3071-07-16 אבשלום ואח' נ' כאתבי בע"מ ואח', בית המשפט המחוזי בחיפה, פסק דין מיום 30 ליוני 2020:
"89. התביעה המקורית נסמכה על חוות דעתו של המהנדס בן עזרא מיום 11.10.2015 (ת/2). בן עזרא סקר את הסדקים במבנה וצירף לחוות דעתו תמונות של כל הליקויים שמצא (סעיפים 6-92 לחוות הדעת ת/2).
90. בן עזרא מצא בחוות דעתו, שמכיווני הסדקים ניתן להסיק שחלק הבניין הדרומי הכולל את אזור הסלון, המטבח והכניסה, מקו המדרגות והממ"ד כלפי דרום, שקע. לאור הסדקים המרובים שבאזורי החלונות והדלתות, בעיקר הסדקים הממוקדים בפינות הפתחים, הניח כי כמות החגורות בבנייה לא מספיקה, אך גם אם יש ליקוי בעניין זה, הוא לבדו לא היה גורם לשברים העיקריים שבבניין (ת/2, סעיף 93).
91. חוות דעת בן עזרא נערכה מבלי שהיו בפניו תכניות קונסטרוקציה. באין תכניות קונסטרוקציה מלאות, אין אפשרות להוציא תכנית שיקום קונסטרוקטיבית המשולבת עם אחריות הנדסית לשיקום הבניין. בן עזרא ציין, כי ככל שהאחריות ההנדסית היא תנאי הכרחי, ובמצב בו אין תכניות קונסטרוקציה, הפתרון הבלעדי הוא הריסת הבניין וסילוק הפסולת לאתר מוכר, ובניה מחדש, עלויות שמסתכמות בסך של 2,463,142 ₪ כולל מע"מ, אך לא כולל היטלי רישוי ואגרות וכן לא כולל נזק נלווה ונזק לא ממוני.
92. בן עזרא הוסיף, כי ככל שיתקבלו תכניות קונסטרוקציה, ייתכן שתהיה דרך לבצע שיקום בטוח באחריות מהנדס רשוי של המבנה. הוא ציין, כי יש אפשרות לבצע את הייצוב של האגף הדרומי של הבניין, כניסיון לייצב את הבניין ולזער נזקים, בעלות של 765,829 ש"ח כולל מע"מ, לא כולל הוצאות רישוי, נזק נלווה ונזק לא ממוני (ת/2, סעיף 94).
93. תחת הכותרת "הערות", כתב בן עזרא כי הוא מהנדס רשוי מתכנן מבנים ולא מסכים לקחת אחריות על תכנון השיקום משיקולים מקצועיים. ביצוע השיקום יגרום לירידת ערך בגלל הדריכה אשר תגביל שינויים אפשריים ותוספות בבית ויש לה השלכות נוספות, וכן בגלל השם של הבניין כבניין דרוך. בנוסף יהיה סיכון של חזרת הסדקים לאחר השיקום וגם סיכון זה כרוך בירידת ערך. בן עזרא העריך את משך השיקום בכ-4 חודשים ואת משך ביצוע הבניה מחדש בכ-10-12 חודשים (ת/2, עמ' 84)."
בפסק דין זה, פעלתי כמומחה מבלי שסופקו לי תכניות קונסטרוקציה, ואף על פי כן התקבלה חוות דעתי בשלמות והתובעים קיבלו פיצוי על פי החלופה של הריסת הבניין ובניה מחדש של בניין חליפי לאור ממצאי חוות הדעת – ממצאים שמומחה בית המשפט [המהנדס סוהיל סאבא] ובית המשפט אימצו.
ראה גם ציטוט מפסק דינו של הרכב בבית המשפט המחוזי – ע"א 86/86 אחד העם שפירא בע"מ נ' אריה לשם ואח', בית המשפט המחוזי בחיפה, שופטים: י' מרגלית, ח' רניאל, מ' סלוצקי, לגבי אותו מצב בו אין בידי המומחה תכניות –
" ה. ב"כ המוכרת בא בטענה כוללת על כך שהמהנדס בן-עזרא לא "טרח להביט במפרט הטכני או בתכניות הבניה והנגרות" (ע' 3 לסכומי פסקה 2). אעיד מיד כי המהנדס בן-עזרא פרש בעדותו - ע' 6 המודפס, ע' 5 הכתוב -כי בדק את המפרט הטכני ולא בדק את תוכניות הבניה והנגרות של הבנין. ממצאיו של מהנדס זה התבססו, איפוא, על תקנות הבניה והמפרט הטכני של הדירה. יצוין כי סעיף 4 לחוק המכר (דירות) הנ"ל [14] רואה כאי התאמה בניה השוה מן האמור "במפרט או בתקנות הבניה או בתקן רשמי" ואכן התבסס המהנדס בן עזרא על ההוראות האלה, ואין לבוא כלפיו בטרוניה על שלא טרח לעיין במסמכים או בתכניות שלא ראה אותם כרלוונטיים לענינו, מה גם שהמהנדס טיגרמן לא חלק על חלק מאי ההתאמות אלא שהצעות הפתרון שלו ושומתו את עלותן לא נתקבלו על דעתו של בית משפט קמא שהעדיף עליהם את עמדתו של המהנדס בן-עזרא."
כללו של דבר:
ראשית ייאמר כי עדיף שהתכניות יימצאו בידי המומחה, שהרי הוא יוכל לבדוק את שלב התכנון כהלכה ובאופן בלתי אמצעי ככל שיהיו בידיו תוכניות. אלא שמכאן אין להסיק כי באין תוכניות לא תיתכן הכנת חוות דעת.
ביחסים שבין קבלן לבין דיירים, מה שהקבלן מחויב לספק לדיירים על פי חוק המכר [דירות] כאשר חוק זה חל על העסקה אלו תכניות מכר שהן רחוקות מתכניות קונסטרוקציה. התכניות מוכנות על ידי גורמים המקורבים לקבלן ולרוב מצויות אצלו. גם אם הדיירים היו בנגישות לתכניות העבודה במהלך הבניה, לא הייתה להם שום סיבה לשמור תכניות אלו שהן זרות להם – במיוחד תכניות קונסטרוקציה אשר בהם פרטי מידות וחומרים של ברזלי הבניין ונתונים של רכיבי בטון נסתרים וכאלה שאינם בעלי השפעה על החללים בדירה – במקרה הטוב יש לדיירים עניין בתכניות אדריכליות, ולבטח לא בעובי וסוג התקרה מבטון מזוין או עומק הכלונסאות וכיוצא בזה.
במצב זה, הדיירים לא אמורים בשלבי הבניה טרם התעוררות חילוקי דעות כלשהם לאגור תכניות קונסטרוקציה, ולכן "בעת צרה" – התכניות אינן בנמצא. מצד שני, ככל שהקבלן יודע מדוע הדיירים צריכים את התכניות, לפעמים הוא לא ימהר למסור אותן להם.
המומחה יכול לבדוק את הבניין גם באין תכניות בידיו. יש תכניות מכר כלליות, יש פרטים אחרים שניתן להיעזר בהם, יש מסמכים, יומני עבודה, וכן כמובן תקנים ותקנות וידע כללי במוחו של המומחה. מומחה ככלל רשאי להסיק מסקנות, ולהיעזר במבחן התוצאה. מומחה יכול לנתח מצב כדי להסיק על נתונים סמויים, ולפעמים ברמת וודאות גבוהה.
לכן, אפשר להכין חוות דעת מקצועית גם במצב בו אין תכניות, במצב דווקא אותן תכניות הכי רלוונטיות לנושא הנבדק – אינן בנמצא.
