ההקלה אינה מובנת מאליה

במסגרת תכניות מתאר, יש מקום לבקש מהוועדה לתכנון ולבניה הקלות והחוק מאפשר לוועדה להיעתר לבקשת הקלה. מדובר בהקלה לגבי גובה הבניין, אחוזי בניה, קווי בניין וכיוצא בזה. אישור ההקלה כרוך בתשלום היטל השבחה בשיעור מחצית הגדלת שווי הקרקע בגין ההקלה, סכום שלפעמים הוא משמעותי לתקצוב הוועדה ולכן יש נטייה לאשר את בקשת ההקלה, הגובלת בשיקול זר. ככל שהמאשר נהנה מהאישור, כבר לא יכול להיות שיקול דעת מקצועי ואובייקטיבי.

פגם נוסף מתקיים במוסד ההקלה, והוא, הכוח המופרז המופקד בידי הוועדה לאשר או לא לאשר את ההקלה, ויש לדעת שלפעמים האישור מיטיב עם היזם/הקבלן באופן משמעותי. ספק האם כוח זה המופקד בידי הוועדה והמאפשר לה להיטיב עם פלוני ולהחמיר עם אלמוני, מאפשר שיקול דעת מקצועי אובייקטיבי וענייני.

הוועדה נדרשת לשקול, ולא לאפשר הקלה באופן גורף. השיקולים הם שיקולי תכנון רחבים, ובהם מידת ההשפעה של ההקלה על אחרים שמחוץ לתכנית, וכן שיקולי שוויון בהקצאת משאבי קרקע – אם אושר לשכן, אולי מגיע גם לי, ואז, לאחר שיאושר גם לי – איך תיראה העיר...

השיטה של "כל הקודם זוכה" ["הזדרז ונשכר"] – לא ראויה בתכנון עירוני.

הוועדה צריכה להתייחס לבקשת ההקלה בראיה תכנונית רחבת היקף.

הוועדה חייבת לנמק את החלטותיה, וההנמקה מאפשרת לציבור לבדוק את פעילותה המקצועית של הוועדה. באין הנמקה, אין שקיפות, ועולה החשד של החלטות במסתרים. ראה בעניין זה עת"מ [חיפה] 3346/06 השמורה בע"מ נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז חיפה ואח', [פורסם ב"נבו"], להלן ציטוט:

 "כמה מעלות טובות להנמקת החלטות מנהליות. ראשית, ההנמקה דורשת מחשבה סדורה והגיונית. לפיכך, הצורך לנמק מוביל לביקורת עצמית של המחליט. ביקורת כזאת, אגב הנמקה מקטינה את החשש מפני החלטות שרירותיות או שגויות. שנית, הנמקה המתלווה להחלטה ונשארת בתיק המנהלי, מאפשרת לרשות המנהלית לבדוק את עצמה לאחר מעשה, לפי הצורך, כדי להבטיח עקביות ואחידות בהפעלת הסמכות. שלישית, ההנמקה המצויה בתיק מסייעת גם לממונים על הרשות המנהלית לקיים ביקורת על הרשות, בין היתר, כדי לוודא שהיא מפעילה את סמכותה בהתאם למדיניות רשמית או להנחיות של הממונים. רביעית, ללא הנמקה יקשה על אדם שנפגע מהחלטה מנהלית לשקול אם ההחלטה עומדת במבחן הדין ואם יש יסוד וטעם להעמיד אותה לביקורת שיפוטית. ולבסוף, ההנמקה, כמו השימוע, תורמת למערכת היחסים הראויה שבין הרשות המנהלית לבין האזרח במדינה דמוקרטית, שכן יש בה כדי להקהות את התחושה של שרירות שלטונית".  

לא מדובר בהנמקה כדי לצאת ידי חובה, אלא בהנמקה מוסברת ומשכנעת, המצדיקה את ההחלטה. שהרי בידי הוועדה לאשר או לדחות בקשת הקלה, העלולה להשפיע אם תאושר על הסביבה, ואם לא תאושר עלולה להסב נזק ליזם ולמנוע פיתוח תכנוני שבסופו של יום ייטיב עם הציבור.

 שיקול הדעת המחויב בהחלטת הוועדה בנושא ההקלה בא לידי ביטוי באמירת בית המשפט בעתירה מנהלית [חיפה] 360/01 בייטס בע"מ נ' ועדת ערר מחוזית לתכנון ולבניה מחוז חיפה ואח' –

 "קודם לדיון בשאלה האמורה, ראוי לחזור ולהבהיר, כי סמכות הוועדה לאשר הקלה אינה בגדר "זכות מוקנית" בידי מגיש הבקשה להיתר".

 ועוד אמירה חשובה של בית המשפט בעתירה מנהלית [תל אביב] 1888/04 משה הר-לב ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה פתח תקוה ואח' –

"מדיניות אישור ההקלות כמדיניות קבע אינה מדיניות ראויה".

 יש להוסיף ולומר, כי ככל שרבות ההקלות בתכנית אחת, כן נדרשת יותר זהירות באישורן.