לוועדה אין סמכות לטרטר את האזרח
הוועדה המקומית לתכנון ולבניה מצויה בשגרת עבודתה במגע רצוף עם ציבור מבקשי היתרי הבניה.
מי שמבקש היתר, מגיש בקשה מתאימה, והוא - בעיקר באמצעות המתכנן שמונה על ידו - מצוי בחיכוך עם הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, בנסותו לרצות את דרישותיה, וזאת תוך ניסיון שלא ליצור עימות בינו לבין הוועדה תוך כדי המשא ומתן מולה.
כידוע, עימות בין הוועדה המקומית לבין מבקש היתר, הוא אפשרי, אך גורם לכך כי מבקש ההיתר מפסיד זמן יקר, וגם אם סיכוייו להצליח בעימות זה, ולהוכיח בסופו של יום את צדקתו - לא תמיד העימות משתלם. בנוסף לכך, העימות כרוך בעלויות משמעותיות מצד מבקש ההיתר, כי עליו להסתייע במומחה וכן גם בעורך דין כדי לשטוח במקצועיות את טענותיו, ואילו מנגד - הוועדה המקומית לתכנון ולבניה לא מפסידה שום דבר, כי "המומחים" הם עובדי הוועדה, והיועץ המשפטי שלה - הוא בא כוחה...
השררה מביאה לידי שרירות לב, ומבקשי היתר מכירים את התופעה הרווחת של נקיטת אמצעים בירוקרטיים נגד האדריכל, על ידי הוצאת דפי תיקונים עם תנאים שאותם האדריכל אמור למלא טרם דיון בבקשה [תנאי סף], ולאחר שהוא טורח וממלא את התנאים - התכניות הכלולות בבקשה נבדקות שוב, והוועדה מעלה תנאים חדשים, אותם לא העלתה בסיבוב הראשון, וחוזר חלילה, מספר סבבי תיקונים...
תקנות התכנון והבניה (רישוי בניה) תשע"ו 2016, חלק ב' - מידע נדרש להיתר, תקנה 15, קובעות לאמור:
"15. (א) המהנדס יבחן אם התמלאו לגבי הבקשה לקבלת מידע להיתר הוראות תקנות 11, 12 ו-14, ואם ראה שהתקיימו, יקלוט את הבקשה ויודיע על קליטת הבקשה בתוך חמישה ימים ממועד הגשת הבקשה, לעורך הבקשה ולמבקש המידע להיתר.
(ב) מצא המהנדס כי הבקשה לקבלת מידע להיתר שהוגשה אינה עומדת בהוראות התקנות כאמור, ישלח לעורך הבקשה ולמבקש המידע להיתר הודעה, בתוך חמישה ימים מיום הגשת הבקשה, ויפרט בה את הפרטים והצרופות החסרים.
(ג) בקשה לקבלת מידע להיתר שהמהנדס לא הודיע על החלטתו בעניין קליטתה כאמור בתקנת משנה (א) או (ב) במועד האמור בתקנות משנה אלה, יראו כבקשה שנקלטה בתום אותה תקופה".
[מהנדס - הכוונה היא למהנדס הוועדה].
לפי תקנה זו, אם לא הודיע מהנדס הוועדה דבר על תנאי ההיתר כתשובה לבקשה לקבלת מידע להיתר, יראו את הבקשה כאילו היא נקלטה בתום התקופה הקבועה בתקנות, מבלי לאםשר לנציגי הוועדה לדרוש מילוי תנאים אותם לא דרשה בהודעת המהנדס.
באה תקנה 22 ב' לחזק גישה זו וקובעת כדלקמן:
"(ב) ראה מי שהופנתה אליו בקשה למידע כי לא הוגשו לו כל הנתונים והמסמכים הנדרשים לפי תקנה 16 (ז), יודיע על כך לעורך הבקשה ולמהנדס בתוך חמישה ימים ממועד קבלת המסמכים החלקיים; לא נמסרה הודעה כאמור, יראו כאילו הוגשו כל המסמכים הנדרשים".
[ההדגשה אינה במקור].
לאמור, לוועדה יש זמן קצוב - וקצר - כדי לדרוש השלמות של מסמכים כתנאי-סף לדיון בבקשה להיתר, וכאשר עובר הזמן והוועדה לא מגיבה - "יראו כאילו הוגשו כל המסמכים הנדרשים".
למרות הנוסח הברור של התקנות, לפיו משודרת הנחייה ברורה לצמצום הבירוקרטיה ולנקיטת שיטות יעילות בתחום רישוי הבניה, בשטח [במשרדי הוועדה המקומית] - המצב אחר, ולא אחת בתי המשפט נדרשים לתת על כך את הדעת.
בת"א 99/82 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת השרון נגד שאול ספיר, מתח בית המשפט המחוזי בתל אביב ביקורת בעניין סחבת שנקטה הוועדה, למרות שבאותו עניין נעברה עבירת בניה על ידי מבקש ההיתר [הנתבע].
להלן ציטוט:
"נראה לי, כי לנוכח התנהגותה של התובעת ודרך הייסורים והחתחתים שהיה על הנתבע לצעוד בה בעטייה של התובעת, מבלי להתעלם מכך שהוא מצדו החל בבנייה הנדונה בלא שיהא בידו היתר לכך, יש הצדקה לפסוק לטובת התובעת רק חלק קטן יחסית מתביעתה".
ראה גם בר"מ 8247/07 עיריית תל אביב יפו ואח' נ' פרג' ארועים בע"מ, בית המשפט העליון, שופטת מ' נאור - בעניין דומה:
"מאידך, אין לאפשר להעלות חדשות לבקרים טענות חדשות. לפיכך על העירייה ליתן בתוך 10 ימים החלטה חדשה בה יפורטו כל הטעמים בגינם לא ניתן לטענתה ליתן רישיון. לאחר קבלת ההחלטה יוכלו המשיבים להגיש עתירה חדשה לבית המשפט לעניינים מינהליים."
למותר לציין כי החלטה בנוסח זה לא הייתה נדרשת כלל, לו הייתה העירייה מתנהלת בצורה ראויה וללא בירוקרטיה מופרזת, המקשה על האזרח לעמוד בדרישות הוועדה לשם מילוין על פי מה שנמסר לו בכתב, ולא לעמוד בפני "הפתעות" דלא היה מיודע להן בהתחלה.
ראה גם ה"פ 363/98 רחום מאיר ובניו נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה יזרעאלים ואח', בית המשפט המחוזי בנצרת, שופט: ניסים ממן, להלן ציטוט מתוך הפרק "עיכוב הדיון בבקשה" - סעיפים 16 והלאה בפסק הדין, ציטוט המדבר בעד עצמו ללא שום צורך בהסברים נוספים:
"עיכוב הדיון בבקשה
16. טענת העותר היא כי הבקשה להיתר בניה היתה כשירה להידון כבר עם הגשתה בחודש פברואר 1998. אילו דנה בה הועדה המקומית בשעתה היה עליה לאשרה, באשר היא תואמת את תכנית המתאר. דחיית הדיון בבקשה מנימוקים של חוסר מסמכים, פרטים וכו' היתה מלאכותית ושלא בתום לב וכל כולה מכוונת שהועדה המקומית תדון בבקשה רק לאחר שהועדה המחוזית תיתן את ההחלטה הצפויה. אך אין זה הכל: חוקיות הבקשה צריכה להבחן לפי המצב המשפטי השורר בעת שנעשה הפרסום האחרון לפי סעיף 78 לחוק התכנון והבניה [16.3.98]. הקובע הוא מועד הפרסום, ואם לפני כן הבקשה היתה מוכנה להידון וראויה להתקבל - יש לצוות על הועדה המקומית להעניק את ההיתר בהתעלם מהתנאי שפורסם מאוחר יותר.
17. ב"כ הועדה המקומית, עו"ד פלג, טוען כי בקשת ההיתר לא היתה שלמה ומלאה ולא ניתן היה לדון בה, כל שכן להיעתר לה בישיבה שהתקיימה בסמוך לאחר הגשתה. בתצהיריהן של גב' דגני, מהנדסת הועדה, וגב' דפנה גייצמן, אמרכלית הועדה המקומית, פורטו חוסרים והליקויים שנמצאו בתיק הבקשה. לעומתן טוענת אדריכלית מיכל ארנט, שערכה את בקשת היתר, כי אין מדובר בחוסרים או בליקויים מהותיים, אלא בהשלמות שניתן לעשותן מאוחר יותר, לאחר שהבקשה אושרה באופן עקרוני. ההערות מונעות מתן היתר אך אין הן מונעות דיון בבקשה.
18. בנקודה זו דעתי כדעת באת כוח העותר. הליקויים והחוסרים כפי שפורטו בתצהירים היו אלה:
א. חסר נסח רישום מלשכת רישום המקרקעין;
ב. מס' ת.ז. של המבקש לא צויין;
ג. תכנית המודד אינה מעודכנת ואינה חתומה במקור;
ד. הבקשה חלה על שלוש חלקות שלא הותר לאחדן;
ה. התכנית הוחזרה עם תיקונים בטיפקס, עם תוספות בדיו שחור;
19. מצאתי יסוד רב לטענת ב"כ העותר והאדריכל ארנט כי במקרים רבים אחרים הועדה המקומית התעלמה מאותם ליקויים ממש ולא זו בלבד שדנה בבקשות שכאלה, אלא גם אישרה אותן עקרונית.
עיינתי בפרוטוקול ישיבה מס' 98335 מיום 3.5.98 של הועדה המקומית שבה נדחתה בקשת העותר [ת/1] ומצאתי כי מרבית הבקשות, אם לא כולן [1] לקו בחוסר או בליקוי מהסוג שנמצאו אצל בקשת העותר. כל הבקשות שהתייחסו להיתר ע"ג אדמת מינהל מקרקעי ישראל היו חסרות אישור המינהל. בכל הבקשות שאושרו היו חסרים דף חישובים סטטיים, הצהרת מהנדס והצהרת בניה ע"י קבלן רשום. מתקבל הרושם כי המתכננים העובדים מול הועדה המקומית יזרעאלים יודעים, כנראה, כי הועדה אינה מקפידה על דרישות פורמליות מסוג זה, בוודאי שלא בשלב הדיון והאישור הראשוניים, שאם לא כן אי אפשר להסביר מדוע כל כך הרבה בקשות לקויות מוגשות ומתאשרות בועדה זו. העותר, שענינו טופל בידי אדריכל מיכל ארנט, שכיהנה כשלושים שנה כמהנדסת אותה ועדה ממש, רשאי היה להניח כי גם בו ינהגו באותו אופן. אדגיש שוב כי אין כל פסול מנהלי או חוקי באישור עקרוני של בקשות החסרות מסמכים ובלבד שההיתר אינו ניתן בטרם הושלם כל התיק.
20. ברור שהבקשות היו יותר מליקוי או חוסר אחד. בכמה בקשות היה חסר נסח רישום והדבר לא מנע את אישורן (בקשה מס' 980123 ע"ש פרידמן חכשורי, בקשה מס' 970371 ע"ש כעביה חאלד, בקשה מספר 970480 ע"ש ג'ומאיס סאמי, בקשה מס' 980059 ע"ש ג'ומאיס פאני, ובקשה מס' 900480 ע"ש סאמי חוסין). מספר בקשות אושרו חרף העדר תוכנית מודד או שהתכנית לא היתה עדכנית [בקשה מס' 980018 ע"ש בשן הדס, בקשה מס' 980125 ע"ש פרימט דב, בקשה מס' 980166 ע"ש סיגלוביץ אליהו, בקשה מס' 980126 ע"ש רוזנפלד חיים מיקנעם, ובקשה מס' 960480 ע"ש סאמי חוסין]. בבקשות אחרות היו "תיקונים באורגינל" [בקשה מס' 980151 ע"ש גריפאת חסן, בקשה מס' 970371 ע"ש כעביה חאלד ובקשה מס' 980059 ע"ש ג'ומאיס פאיז]; באחרות היה חסר מספר הגוש או החלקה ובאחדות מיקום הבניה לא היה מדוייק [בקשה מס' 980117 ע"ש קיבוץ יפעת, ובקשה מס' 980167 ע"ש רגב יוסף]. בקשה מס' 980169 ע"ש ברנובסקי מיכל היו חסרים פרטים אישיים לרבות מספר תעודת הזהות.
באחת הבקשות צויין במפורש ובמודגש כי, "לא תתקבלנה תכניות ללא מדידה, פירוט גוש חלקה מדוייק!!!" [סימני קריאה במקור - נ"מ], אך הדבר לא מנע את אישורה [בקשה מס' 980173 תיק 120006 ע"ש פייגנבאום רונן].
21. קשה לקבל את הטענה כי הליקויים בבקשת ההיתר של העותר היו שונים במשהו מהליקויים שנמצאו בכל הבקשות האחרות שנדונו ואושרו. לאור נוהלי העבודה של הועדה המקומית יש להניח כי אם בישיבת 3.5.98 אושרו בקשות לקויות הרי גם בישיבה שהתקיימה בחודש מרץ 1998 [שאליה לא הוכנסה הבקשה לדיון בשל חוסרים כאמור] נדונו ואושרו בקשות הלוקות באותם ליקויים. עו"ד פלג הצהיר כי הועדה המקומית מתכנסת אחת לחודש ביום א' הראשון בו. בקשת ההיתר הוגשה בתחילת פברואר 1998 ועקרונית ניתן היה להביאה לדיון בישיבה הקרובה - 1.3.98. כאמור היא לא הובאה בשל מה שנראה לאנשי הועדה פגמים מהותיים. לפי תצהירה של גב' גייצמן הבקשה היתה מוכנה לדיון ביום 30.3.98 אך גם בישיבה הבאה - 5.4.98 - לא הובאה לדיון. לא קבלתי הסבר מניח את הדעת לכך. קוצר הזמן אינו נימוק, אם ידוע לועדה שמועד הדיון קריטי עבור העותר... ...הבקשה הובאה לדיון רק בישיבה שלאחר מכן - 3.5.98 - וכאמור נדחתה.
22. מסקנתי היא שהועדה המקומית פעלה שלא כחוק ושלא בתום לב כאשר מנעה קיום דיון בבקשת ההיתר של המבקש בשל ליקויים לא מהותיים, ומכל מקום נהגה בעניינו באופן שונה ממה שנהגה לפני כן ולאחר מכן בבקשות דומות. אין כאן שאלה של אפליה ואף לא חיוב הועדה לפעול בניגוד לתקנות התכנון והבניה. להיפך, תקנות התכנון והבניה [בקשה להיתר, תנאיו ואגרות] תש"ל-1970 עומדות במלוא תקפן והן קובעות כי אין ליתן היתר בלא השלמת המסמכים המפורטים שם, אך אין הן אוסרות מתן אישור עקרוני בכפוף לתנאים שיושלמו.
על הועדה המקומית היה לנהוג כלפי העותר כחוק, כפי שנהגה כלפי מבקשים אחרים, לדון בבקשה ולאשרה על פי המסמכים שהיו בה, ומשלא עשתה זאת בשעתה עליה לעשות כן עתה, בהתאם למצב המשפטי שהיה בתוקף בעת הגשת הבקשה".
יצוין כי לא בכל המקרים מסוגל מבקש ההיתר שבקשתו לא באה לכלל דיון לערוך סקר של התנהלות הוועדה בתיקים דומים כפי שנעשה במקרה הנדון כאן. אעפ"כ, לרשותו של מי שמחליט לפעול בדרכים העומדות בפניו, נגד הוועדה הנוקטת כלפיו בסחבת, ומעלה חדשות לבקרים תנאים חדשים כתנאי סף לדיון בתכניותיו - תנאים שלא הועלו בסבב הראשון של רשימת התנאים - עומדות התקנות, וגם פסיקה ברורה ומחייבת.
