הסתרת ליקויי ביסוס גרמה לביטול עסקת מכר דירה
בית המשפט המחוזי בתל אביב ביטל עסקת מכר דירה על סמך חוות דעת מומחה [מחבר מאמר זה] בשל ליקויי ביסוס בקרקע חרסיתית – ליקויים שאינם בני תיקון
תוצאת פסק הדין
מדובר בת"א 14327-02-19 קרביש דמסיי ואח' נ' יהודה ושרון בן קסוס, פסק דין מיום 30 לנובמבר 2020 בבית המשפט המחוזי בתל אביב, שופט: אילן ש' שילה.
בית המשפט סמך את ידו על חוות דעת מקצועית של א' בן עזרא [החתום על המאמר] אשר פרטה והוכיחה כשלים בלתי הפיכים ביסודות המבנה [בקרקע חרסיתית], וזיכה את התובעים [בעלי דירה בבית המשותף] בהחזר מחיר הדירה בסך 1,410,000 ₪ + פיצוי מוסכם בסך 145,000 ₪ וכן הוצאות המשפט בסך 70,000 ₪. החזר מחיר הדירה והפיצוי המוסכם יישאו ריבית והפרשי הצמדה מיום הגשת התביעה.
ציטוט המתייחס לחוות הדעת
להלן ציטוט סעיף 16 מפסק הדין המתאר את מסקנת בית המשפט במישור המקצועי:
"חוות הדעת השונות משנת 2012 ואילך, הראו נתונים דומים באשר לליקויים סמויים לעין הנובעים מתפיחת הקרקע ותזוזת המבנה ובאשר למסוכנות המבנה.
בחוות דעתו היסודית והמפורטת של בן עזרא, מיום 11.01.2012, שהוכנה לבקשת הנתבע בתפקידו בנציגות הבניין (להבדיל משלושת הבניינים האחרים המהווים את הבית המשותף), נמצא כי "מדובר בבניין הבנוי בקרקע חרסיתית אשר תופחת ומצטמקת עם שינויי תכולת הרטיבות כתוצאה מגשמים והשקיה" וכי לא קיים "משטח חיצוני המנקז את המים מהמבנה החוצה ומרחיק את מי הגשמים מהמבנה".
עוד נמצא כי קיימים סדקים במרפסות הבניין, מעל הכניסה לבניין, בקירות לכיוון הכניסה המפולשת ובפינת החזית האחורית. ליקויים נוספים שמצא המומחה הם שקיעת היסודות, שקיעת האבנים המשתלבות בשטח הקומה המפולשת, שקיעת משטח האבנים המשתלבות בין החניה לבין המבנה, שקיעת העמודים המהווים חיפוי לצנרת אנכית בקומה המפולשת ושקיעה של צנרת הביוב.
מסקנת בן עזרא הייתה כי הסדקים נוצרו עקב שקיעת יסודות המבנה, כתוצאה מחדירת מים אל הקרקע סמוך למבנה וליסודותיו, כי הליקויים באשר לשקיעות הנראות לעין מלמדים על ביצוע ריצוף ללא תשתית ביסוס, וכי שוחות הבקרה נבנו ללא תיחום וזאת בניגוד לדין.
עוד קבע בן עזרא כי:
"שקיעת האבנים המשתלבות יוצרות מפגע בטיחותי וסיכון לנפילת העוברים בשטח זה, וזאת בנוסף לפגם האסתטי הקיים"
בן עזרא אף המליץ לתקן את הליקויים כדי למנוע החמרה ונזקים בלתי הפיכים:
"כל הליקויים הנ"ל, לרבות שקיעת משטחי הריצוף בקומה המפולשת והסדקים בקירות - נובעים משקיעה לא אחידה של יסודות המבנה - דבר שנגרם בגלל ניקוז לקוי של החצר, צנרת ניקוז וביוב סמוכה ליסודות ובגלל העדר הגנה על הצנרת הסמויה כפי שנדרש בקרקע תופחת ... לא יבטל לחלוטין את הסדיקה העתידית בבניין, זאת בין היתר עקב ליקויי קונסטרוקציה סמויים ... ואולם, חובה לבצע את האמור בחוות דעתי כדי שלא ליצור החמרה של הפגמים ונזקים בלתי הפיכים נוספים". (נספח ג' לתצהיר עדות ראשית מטעם התובעים; ההדגשות שלי – אש"ש)."
הערות בשולי פסק הדין
בקרקע חרסיתית נדרש להפריד בין הקרקע לבין הביסוס, ולנטרל את השפעת שינויים בתכולת הרטיבות עקב מי הגשם על היסודות, דבר שלא נעשה במקרה הנדון.
בשל כך הביסוס שקע בסוף כל חורף, והתרומם בסוף כל קיץ - באופן בלתי אחיד, ויצר מאמצים במבנה שגרמו לסדקים.
כשלי ביסוס אי אפשר ברוב המקרים לבטל, ולכן הפתרון שנכלל בחוות דעתי לא היה אמור להביא את הבניין למצב תקין ותואם את דרישות התקן החל, ומכאן פסק הדין שקבע ביטול העסקה והחזרת מחיר הדירה.
