תכנון דירה עם תחזוקה ללא סיכונים

תכנון אדריכלי נכון של דירה צריך לכוון לכך שתחזוקה של דירה לא תהיה כרוכה בסיכונים למבצע התחזוקה.
אין הכוונה לסיכוני יום יום כמו למשל סכנת החלקה על רצפה רטובה בעת שטיפת הרצפות.
הכוונה היא לסיכונים שאינם נחשבים כחלק מסיכוניה הרגילים והסבירים של תחזוקת דירה.
הדירה אינה צריכה לכלול רכיבים שיסכנו את המשתמש בעת ביצוע התחזוקה.
נדרש כי הקונה יוכל לבצע ניקיון בדירה ללא כל חשש, בכל עת, ללא צורך באנשי מקצוע מיוחדים.

דוגמה לתחזוקה עם סיכונים

גובה מינימלי של חדר מגורים הוא 2.5 מטר. (תקנה 2.03 לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970).

קיימים מצבים בהם המוכר מספק לקונה דירה שגובה תקרתה הוא כגובה 2 דירות סטנדרטיות, ואף יותר מזה. לכאורה, כל המרבה בגובה הרי זה משובח.

הבעיה היא, שדירה בגובה גבוה במיוחד, מצריכה ביצוע תחזוקה הכרוכה בסיכון לנפילה מגובה.

בנוסף, לא ניתן להגיע אל התקרה לצורך צביעתה או לצורך החלפת נורות, ללא אמצעי הגעה מיוחדים.

כן גם כאשר המוכר קובע בקיר פתח חלון זכוכית בגובה מעל 3 מטר, לא ניתן להגיע אל החלון לשם ניקוי או תיקון ללא אמצעי הגעה בטיחותי מתאים; 

כאשר נדרש ניקוי לשמשת החלון, יש צורך בשימוש במתקני הרמה מיוחדים לשם הגעה אל החלון.

סולם סטנדרטי לא יספיק לצורך הגעה אל חלון כה גבוה. שימוש בסולם גבוה מהרגיל מסוכן במיוחד, ולא מדובר רק בהגעה אלא צריך לבצע עבודה בגבהים לא רגילים בדירה. 

לצורך ביצוע עבודה שגרתית של ניקוי החלון, נדרש הקונה להזמין אנשי מקצוע המתמחים בביצוע עבודה בגובה. על עבודה כזו חלים כללי בטיחות מיוחדים.

תקנות הבטיחות בעבודה (עבודה בגובה), תשס"ז-2007 מגדירות "עבודה בגובה" כעבודה שבשלה עלול עובד ליפול לעומק העולה על 2 מטרים. 

תקנה 3 קובעת כי תקנות אלה יחולו על עבודה מטעם מפעל גם במקום שאינו מפעל. 

תקנה 8 קובעת את חובת השימוש בציוד להגנה בעת ביצוע עבודה בגובה, כמו מערכת בלימת נפילה. 

תקנה 9 קובעת את חובת השימוש בציוד מגן אישי להגנה מפני נפילה מגובה. כך גם תקנה 10 דורשת נעלי בטיחות וקובע מגן.

מן הסתם, שמשות החלונות אינן נשארות בניקיונן, ויש צורך לחזור ולנקות אותן מדי פעם. 

אין זה הגיוני כי פעולה פשוטה, שגרתית ורגילה של ניקיון שמשת חלון בדירה, תצריך הזמנת אנשי מקצוע מיוחדים, לביצוע עבודה מסוכנת.

תיקון תקנות התכנון והבניה

תקנה 2.28(א) לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970 קבעה בעת תיקונה בשנת 2002 ועד לביטולה בשנת 2019, כי -

"חלונותיו של בנין ייבנו באופן המאפשר את ניקוים מתוך הבנין בלא סיכון למנקה."

יצוין כי תקנה 2.28(ב) קבעה כי רק כאשר החליט עורך הבקשה להיתר, מטעמים מיוחדים שירשמו, ובאישור מהנדס, כי לא ניתן לנקות חלונות מתוך הבניין באופן בטיחותי, יש להבטיח מראש פתרון לניקוי מסודר ובטיחותי של החלון.

במקום תקנה זו הותקנה תקנה 10(א) לתקנות התכנון והבנייה (תכן הבנייה) (בטיחות המשתמש), תש"ף-2019, הקובעת:

"חלון של בניין ייבנה באופן המאפשר את ניקויו מתוך הבניין או מחוץ לבניין, תוך מזעור הסיכון למנקה."

מטרת תקנות בטיחות המשתמש קבועה בתקנה 2:

"מטרת תקנות אלה לאפשר למשתמשים בבניין ובסביבתו שהות ושימוש בטיחותיים, תוך צמצום האפשרות לפגיעה כתוצאה מנפילה, מהיתקלות או מכווייה."

לדעתי, צמצום האפשרות לפגיעה כתוצאה מנפילה מחייבת הימנעות מאספקת דירה עם חלונות גבוהים הנמצאים בגובה מעל 2.5 מטר.

הקביעה הקודמת שבוטלה, לפיה יש לבנות חלונות באופן המאפשר את ניקוים מתוך הבניין בלא סיכון למנקה, ראויה יותר מהקביעה החדשה, לפיה רק ימוזער הסיכון למנקה.
כך גם הקביעה החדשה, כי מותר שיתאפשר ניקוי רק מחוץ לבניין, ולא מתוך הבניין, אינה ראויה. קביעה זו מגבירה את הסיכון למנקה, עקב סכנה לנפילה מגובה גבוה יותר - של הבניין, ולא רק של הדירה. 

הפתרון הנכון הוא להימנע מבניית פתחי חלונות גבוהים מדי בתוך דירה.

לסיכום

תכנון נכון של דירה מצריך מתן הדעת לצורך בתחזוקה שתהיה נטולת סיכונים.

על המוכר להימנע מאספקת דירה שיש בה רכיבים בגובה רב המצריכים ביצוע פעולות ניקיון ותחזוקה שוטפת, תוך סיכון לנפילה.

אין זה מתקבל על הדעת כי פעולות שגרתיות ונדרשות של ניקיון, תסבנה סיכון לבטיחותו של המנקה.