הוראות תחזוקה ושימוש לדירה אינן כוללות אזהרות

חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, החל מתיקונו בשנת 1990 ועד לביטול התיקון בשנת 2011, קבע בסעיף 4(א)(5) לחוק, כי המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה אם בנסיבות העניין היה עליו לתת לו אזהרות בדבר תכונות מיוחדות של הנכס או הוראות תחזוקה ושימוש, והן לא ניתנו או שאין הן מתאימות.

בתיקון החוק משנת 2011 בוטל סעיף זה, ובמקומו נקבע בתיקון משנת 2011 סעיף 4(א)(6) לחוק, התקף עד היום, כי המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה אם לא מסר לקונה הוראות תחזוקה ושימוש.

לסעיף ההגדרות הוספה הגדרה ל-"הוראות תחזוקה ושימוש", בה נקבע:

"הוראות תחזוקה ושימוש, ככל הנדרש, לעניין הדירה או כל דבר שבה, הרכוש המשותף כמשמעותו בחוק המקרקעין ומיתקניו, וכן בדבר תכונות מיוחדות של הדירה או כל דבר שבה;"

עולה מכך, כי על המוכר למסור לקונה הוראות תחזוקה ושימוש לעניין הדירה, לעניין הרכוש המשותף ולעניין תכונות מיוחדות של הדירה.

המחוקק מכיר בכך שתיתכן דירה או רכוש משותף עם תכונות מיוחדות, הדורשות אופן תחזוקה ושימוש מיוחד המותאם להן.

המחוקק מחק את המילה "אזהרות" מהחוק, ולא קבע כי על המוכר למסור לקונה אזהרות בדבר תכונות מיוחדות של הדירה או הרכוש המשותף.

במילון ספיר, כתוב תחת המילה אזהרה, בסעיף 1, כי משמעותה של המילה היא הוראה להיזהר מסכנה והסבת תשומת הלב לסכנה צפויה.

יש לפרש את הימנעות המחוקק מהכללת המילה "אזהרות" בהקשר להוראות תחזוקה ושימוש, בכך שהמחוקק סבור, כי דירה ורכוש משותף אינם צריכים לכלול רכיבים כלשהם שיש בהם סכנה.

שום תכונה מיוחדת שיש בדירה ובחיפוי החוץ אינם מהווים הצדקה חוקית לקיומה של סכנה מיוחדת בדירה.

אסור למחוקק לכלול בדירה תכונות מיוחדות שיש בהן סכנה.

תפקידה של התחזוקה היא לא למנוע סכנה מרכיבים בדירה וברכוש המשותף שיש בהם תכונות מיוחדות.

זהו תפקידו של מתכנן הדירה והרכוש המשותף לתכנן את רכיביהם כך, שלא תיווצר סכנה מיוחדת, מעבר לסכנות רגילות ויומיומיות.

המחשה לעניין חיפוי חוץ וחיפוי פנים:

כך למשל, לגבי התקנת חיפוי חוץ בקירות החוץ או בקירות הפנים של הבניין, נקבע בתקנה 14.03 לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970, כי ההתקנה תיעשה בהתאם לתקן ישראלי אם קיים לגבי סוג זה של חיפוי. מוסיפה התקנה וקובעת, כיצד יותקן החיפוי במקרה שבו לא קיים תקן ישראלי לגבי סוג מסוים של חיפוי אותו מבוקש להתקין.

במקרה כזה:

"יותקן החיפוי באופן שימנע את נפילתו של החיפוי מחזית הבנין או מקירותיו ושיבטיח את בטיחות הבנין ובטיחות השוהים בתוכו ובסביבתו."

לפי קביעה זו, מי שאחראי על תכנון החיפוי יתכנן אותו כך שנפילתו תימנע.

כמו כן חובה על מתכנן החיפוי להשגיח כי החיפוי אכן יותקן באופן שבו תכנן – באופן שיבטיח כי נפילתו תימנע.

המחוקק אמר דברו במפורש: התקנת החיפוי צריכה להיות בדרך שתימנע את נפילתו.

המחוקק לא הגביל בזמן את משך הזמן שבו תימנע נפילת החיפוי.

המחוקק לא התכוון שהתקנת החיפוי תימנע את נפילתו למשך שנים ספורות.

כאשר מותקן חיפוי חוץ מסוג שאין תקן ישראלי לגביו, צריך שהתקנת החיפוי תימנע את נפילתו משך שנים רבות.

ברור מאליו, כי קיר חוץ או קיר פנים צריכים להחזיק מעמד משך כל הזמן שבו הבניין קיים. מדובר בעשרות שנים ואף יותר מכך.

כך גם חיפוי חוץ או חיפוי פנים צריכים להחזיק מעמד משך שנים רבות לצד הקיר עליו מותקן החיפוי.

הקבוע בתקנה 14.03(1) תואם את העובדה שבסעיף 4(א)(5) לחוק המכר (דירות) ביטל המחוקק את הקביעה, כי המוכר ימסור לקונה אזהרות בדבר תכונות מיוחדות של הנכס.

כלומר, המחוקק שלל את הקביעה, כי המוכר ימסור לקונה אזהרות לגבי תכונות מיוחדות של החיפוי, עקב סכנת נפילה הטמונה בו.

תחת זאת עולה מקביעת המחוקק בחוק המכר (דירות), כי אם סוג החיפוי אינו מוסדר בתקן ישראלי, על המוכר לתת לקונה הוראות תחזוקה ושימוש המתאימות במיוחד לחיפוי מיוחד זה.

אך אין בהוראות התחזוקה והשימוש שנותן המוכר לקונה כדי לפטור אותו מלספק חיפוי חוץ ופנים שאין בו סכנת נפילה.

זהו תפקידו של המוכר, לספק לקונה חיפוי שיותקן באופן שימנע את נפילתו, ולכן המוכר לא אמור לסמוך על תחזוקה שיבצע הקונה שיהיה בה כדי למנוע נפילה של החיפוי.