תנאים של 5 כוכבים לביצוע התיקונים בדירות

מי שמתארגן להגשת תביעה משותפת – גם יתארגן לביצוע התיקונים במשותף כדי להוזיל עלויות? ומה דינו של תובע אשר מכר את דירתו באמצע ההליך המשפטי? האם מתאים לו סעד של תיקונים? האם הוא הפסיד את זכויותיו בגין הליקויים בדירה שרכש [ומכר]?

שאלה: אנו קבוצת דיירים שרכשו דירות מקבלן בבית משותף במרכז הארץ. התארגנו יחדיו והגשנו תביעה נגד החברה הקבלנית בגין ליקויי בניה, ובחלוף הזמן בית המשפט מינה מומחה לקביעת הליקויים היקפם הכספי. במומחה קבע בחוות דעתו כי עלות תיקוני הליקויים היא x ₪ לגבי דירה אחת, y ₪ לגבי דירה אחרת וכן הלאה, אלא שקביעתו התבססה על הנחה לפיה הדיירים יתארגנו יחדיו, כפי שהתארגנו לשם הגשת התביעה, ויבצעו את התיקונים ביחד, וכך תהיה העלות נמוכה יותר. אלא שלכל דייר תכניות משלו – אחד מכר את דירתו ואין לו עניין בתיקונים אלא בפיצוי כספי בלבד, שני מבכר קבלן יקר אך בעד ידע ומוניטין בעוד שלישי מבכר לבחור את הקבלן הכי זול לשם ביצוע התיקונים, וכן הלאה. האם יש היגיון בהנחה של מומחה בית המשפט?

תשובה: השאלה טובה, אופיינית ומעניינת דיירים רבים שנקלעו למצב דומה. אכן, יש מי שמניח כי גם לאחר מסירת הדירות, הבניין אינו אלא אתר בניה וחישוב עלויות התיקונים צריך להיות לפי חישוב עבודות באתרי בניה – וכך הם מגיעים בטעות למסקנות שלא עולות בקנה אחד עם המציאות המורכבת המתהווה לאחר מסירת הדירות לדיירים שאין ביניהם שום קשר והם רק במקרה נקלעו לאותו בניין מגורים שהוא כבר אינו אתר בניה. לו היה מדובר בתר בניה אזי היה טעם להניח כי תהיה התארגנות לביצוע התיקונים בדירות יחדיו לאחר בחירת קבלן מבצע שיזכה במכרז, אלא שכאמור – מאז באו דיירים שונים שאין ביניהם כל קשר לגור יחדיו, פסק האתר להיות אתר בניה והוא מורכב מיחידות עם בעלויות שונות וצרכים ומגבלות ייחודיים ושונים זה מזה.

תנאים שונים לדיירים שונים

כאשר מתאים למשפחת כהן לבצע את התיקונים בדירה, משפחת לוי מצויה בחופשה בחו"ל. כאשר תחזור משפחת לוי מחו"ל, מתעוררת בעיה אחרת אצל משפחת בן יהודה אשר מונעת ממנה לאפשר כניסת זרים לדירה לשם ביצוע התיקונים, ואילו במשפחת שכטמן יש שמחה לרגל הולדת הנכד – וחוגגים שם עם גישור לבר מצוה של נכד אחר, כך שמבחינתם אין מה לדבר על ביצוע בקיץ הנוכחי וצרים להמתין לקיץ הבא, אלא שבקיץ הבא הגרוסמנים באילת והם לא מוכנים לאפשר כניסה לדירתם ללא נוכחותם, וכן הלאה והלאה.

מה שמתאים לי, לא מתאים לו

לעתים גם בית המשפט נתפש לטעות זו, ולהנחה בלתי מציאותית בעליל שהדיירים-התובעים יתארגנו יחדיו לביצוע התיקונים הדרושים בדירותיהם על ידי אותו קבלן ובאותו פרק זמן.

זאת עלול בית המשפט לסבור, לאור העובדה שהדיירים התארגנו לצורך הגשת התביעה, ואם הם התארגנו לצורך הגשת התביעה – שיואילו להתארגן גם לביצוע התיקונים יחדיו...

אלא שאין הדברים דומים כלל ועיקר, ולא דומה ההתארגנות לצורך הגשת התביעה להתארגנות לצורך ביצוע עבודות בניה ותיקונים בדירות: לצורך הגשת התביעה במאורגן, לא נחוץ כלל להפר את סדרי החיים היומיומיים, ואילו לצורך התיקונים - צריך לפנות את הדירות ולהעביר רהיטים, אחד יעדיף לקחת חופשה ולצאת מהאתר בזמן התיקונים ושני יעדיף להיות נוכח, יש מי שמכר את הדירה ואין לו עניין אלא בפיצוי כספי, יש מי שבביתו מתגורר חולה שאינו מסוגל לעמוד בביצוע התיקונים, ועוד סיבות ונסיבות.

דברו של בית המשפט העליון

סוגיה זו באה לידי דיון בבית המשפט העליון, ע"א 11254/02 בן אבו בע"מ נגד דני סלמן ואחרים, שופטים: ת' אור, א' מצא, מ' נאור, פסק דין מיום כ"א טבת תשס"ד [15 ינואר 2004].

בפסק דין זה נפסק כי הדיירים התובעים זכאים לקבל תוספות על מחירי ביצוע התיקונים בדירותיהם, בשיעור של 30% בגין רווח קבלני ועוד 8% בגין הצורך בביצוע התיקונים - כל אחד מהתובעים באמצעות קבלן נפרד ובזמנו החופשי במנותק מהאחרים.

עוד נפסק באותו פסק דין, כי העלויות הנ"ל ישולמו כפיצויים לדיירים כולם, גם לאלה שכבר מכרו את דירותיהם ולפיכך ברור כי לא יבוצעו בדירותיהם תיקונים כלשהם, לאמור, התשלומים והתוספות הנ"ל אינם קשורים כלל לשאלה האם התיקונים יבוצעו בפועל בדירות.