ליקויים שלא כלולים בכתב התביעה
לא אחת בית המשפט ניצב בפני טענתו של תובע, כי יש ליקויים בדירה בגינם מגיע לו פיצוי, אף על פי שהליקויים הנטענים - לא כלולים בכתב התביעה.
טענה נוספת יכולה להיות לתובע, והיא - כי מגיע לו פיצוי בעלות כספית גבוהה מהסכום אשר נתבע, לגבי קיומו של ליקוי.
בעניינים אלו ראוי ללמוד מהפסיקה.
בת"א 396/94 בועז דניאלי נ' שמרגד חיים בע"מ, בית המשפט המחוזי בנצרת, שופט: גדעון גינת, נטען בתביעה כי חסר בבניין גנרטור.
מומחה התביעה העריך את גובה הנזק ב-20,000 ₪, אולם מומחה בית המשפט העריך את גובה הנזק בסכום של 86,500 ₪ - יותר מפי 4 מקביעתו של מומחה הדיירים.
להלן ציטוט מפסק הדין בעניין זה:
"המומחה קבע, לאחר התייעצות עם יועץ החשמל דני גרינברג, כי נדרש בבניין גנרטורKV60, שיפעיל את המעלית בשעת חירום (כפי שמציין המפרט הטכני, הנספח לחוזה מכירת הדירה למשפחת דניאלי). קביעת המומחה מקובלת עלי, ואני רואה בדרישת התובעים בסיכומיהם לפיצוי בסכום שקבע המומחה עתירה לתיקון כתב התביעה כנדרש על-פי תקנה 136 לתקנות סדר הדין האזרחי, שלה אני נעתר בזאת. התובעים זכאים לפיצוי בגין הגנרטור, בסכום שקבע המומחה בחוות-הדעת דהיינו בסך 86,500 ₪."
פסק הדין לא פורסם, ומופיע בספר "סוגיות בליקויי תכנון והבניה" מאת: ד"ר אברהם בן עזרא, עמ' 100.
בע"א 1051/03 אולפן ראובן ואח' נ' כ.מ.ב.ק לפיתוח ויזום בע"מ ואח', בית המשפט העליון, שופטים: א' פרוקצ'יה, מ' נאור, א' רובינשטיין, נתבקש ע"י התביעה לפסוק פיצויים בגין ליקויים שלא נכללו בכתב התביעה, ובית המשפט נעתר לכך ופסק כדלקמן:
"(א) ליקויים שלא נכללו בכתב התביעה: ההחלטה בה מונה המומחה (על-ידי השופט סלטון, ביום 7.12.99) תיחמה את משימתו "לחוות את דעתו בשאלות המקצועיות שהן במחלוקת בין הצדדים במשפט זה" (סעיף 2). נטען, בין השאר, כי בתחומים מסוימים נדרש המומחה בחוות דעתו לליקויים שלא נתבעו וכי אין מקום לאשר תשלום בגין אלה. ואמנם מוצאים אנו בפסיקה, כגון בפרשת ע"א 1772/99 זלוצין נ' דיור לעולה, פ"ד נה (4) 203, (פרשת זלוצין ב') כי יש למקד את הליקויים לאלה שנתבעו. אך נושא זה תלוי נסיבות במידה רבה; והרי ניתן גם לתקן בלא קושי רב כתב תביעה. לעניות דעתי מינוי המומחה המוסכם בענייננו יכול היה לאפשר למומחה להידרש לליקויים שמצא, גם אם אלה לא נמנו במפורש בכתב התביעה. השופט (כתארו אז) חשין מציין בעניין זלוצין (ענ' 207) מפי השופט טל שקבע בפרשת זלוצין נ' דיור לעולה (א'), פ"ד נ (2) 858, 866: "אם ניתן להבין שבעלי הדין סברו וקיבלו שקביעותיו של המומחה לעניין הליקויים יחליפו את הנטען בכתבי הטענות בנושא זה, בוודאי ייתן בית המשפט נפקות להסכמה כזאת. בענייננו לא נאמר כבפרשת זלוצין כי סמכות הבורר תוחמה ל"פגמים כנטען בכתבי התביעה". ראו גם ע"א 293/88 חברת יצחק נימן נ' רבי (לא פורסם) בו נאמר מפי השופט אלוני "לא יעלה על הדעת שמומחה (מטעם בית המשפט - א"ר) כזה יגלה ליקויים, וחובת תיקונם לא תחול על המערערת"; ראו גם ורדי דין מכר דירות עמ' 350-351. ועוד, בכתב התביעה המאוחד והמתוקן נטען באופן כללי בסעיף 7.8 באשר לנזקים ספציפיים נסתרים, ובין היתר דובר על ליקויים "שיתגלו בעתיד"; ובמכתבים אל מומחה בית המשפט מאת בא כוח המערערים מיום 13.5.99 ו-2.2.00 נדרשו המערערים לליקויים נסתרים. במכתב מיום 13.5.99 (שנכתב למומחה שמונה תחילה אך כנטען הועבר למומחה זוהר) נאמר (סעיף 5): "כמו כן מצוי סעיף 7.8 לכתבי התביעה העוסק בנושא ליקויים נסתרים וכיוצ"ב, ולכן אבקשך להתיחס לכל הליקויים שתמצא בדירות ללא יוצא מן הכלל ואשר יתגלו לעיניך" (הדגשה הוספה - א"ר). במכתב מיום 2.2.00 ישנה התייחסות (בסעיף 5) למכתב 13.5.99 ולתוכנו וחוזרת אותה בקשה. המכתבים מוענו לבאי כוח המשיבים, ולפיכך מנועים הם לדעתי מטענה בהקשר דנא. לדידי ניתן לראות בסעיף 7.8 התייחסות לאותן "השאלות שהן במחלוקת בין הצדדים במשפט זה", כאמור בהחלטת מינויו של המומחה."
פסק הדין לא פורסם, ומופיע בספר "ליקויי בניה כרך א'" מאת ד"ר אברהם בן עזרא, בעמ' 343. שני הספרים ראו אור בהוצאת "בורסי".