רכישת דירה "as is"

במאמר זה, לא אכתוב דבר, אלא אצטט מדברי בית משפט השלום בתל אביב, ת"א 36359-06-16 אילן ושרית נס נ' נאות מזרחי בע"מ, שופטת: רחל ערקובי, פסק דין מיום 9.01.2019, ולהלן הציטוט:

"רכישת דירה: "as is"

26. בענייננו כאמור אין חולק כי הקונה רכש את הדירה כמות שהיא. כמו כן, במסגרת נספח שינויים לחוזה המכר אשר נחתם בו ביום כי מה שיחייב את הצדדים הוא המצב והמפרט הקיים בדירה והקונה המאשר כי הוא בדק הכול לשביעות רצונו המלאה ללא כל טענה ו/או תביעה נגד המוכר.

בסיכומיה שבה הנתבעת וטענה כי שעה שהקונים הצהירו כי הם קונים את הדירה במצבה As is בהסכם ובנספח השינויים, ביקרו בדירה ואף חתמו על פרוטוקול המסירה אין להם אפשרות להלין על הבדלים בין מצב הדירה לבין המפרט ו/או התקנים.

27. נשאלת השאלה האם אכן משמעות קניית הדירה במצבה כמות שהוא והחתימה על נספח השינויים הינה כי התובעים ויתרו על זכותם לטעון בשל אי התאמה הקשורה בממכר והנתבעת פטורה מחיובה?

28. בפסק הדין עא 5054/11 ספיר וברקת נדל"ן (הולילנד) בע"מ נ' עו"ד יעקב אמסטר פד"י סו (1)480 [פורסם בנבו, 07/03/13] בית המשפט התייחס למצב, לעסקאות בהן נרכש נכס כמות שהוא וקבע כי "השימוש בסעיף שעניינו רכישת ממכר 'כפי שהוא' מקובל במיוחד בעסקאות בהן אין לצד המוכר יתרון מובהק על הצד הרוכש. בבסיס השימוש בסעיף הוא, כי חרף אי הוודאות המודעת של הקונה, הרי שהוא מקבל על עצמו את קניית הממכר במצבו כפי שהוא - על כל מעלותיו ומגרעותיו הנסתרות".

29. בענייננו הסכם המכר נעשה מול חברה קבלנית, ועל כן עסקינן בחוזה מכר דירה עליו חלות הוראות חוק המכר דירות.

30. עת עסקינן בחוזה מכר דירה עליו חלות הוראות חוק המכר דירות ניתנת הגנה מיוחדת לקונה לאור חוסר השוויון המובנה בפערי הכוחות והמידע בין הקונה למוכר (בפסיקה נעשתה הבחנה עת מדובר במוכרים פרטיים שאינם עוסקים בשיווק דירות לעניין זה ראה תא (נצ') 52396-03-16 אליעזר פרידלר נ' אהוד כהן [פורסם בנבו, 30/01/18] וכן תא (ת"א) 1520/07 אלברט קודרה נ' פנינה רובבנקו [פורסם בנבו, 03/11/14)] במסגרתם צוטטו דבריו של פרופ' איל זמיר בספרו פירוש לחוקי החוזים - חוק המכר (דירות), תשל"ג-184, 1973 (2002)).

31. סעיף 7א(א) לחוק המכר דירות קובע כי "אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה או קונה המשנה".

32. בפסק הדין ע"א 8124/00 קניונים נכסים ובנין בע"מ נ' בני יעקב נדל"ן בע"מ פד"י נו (5) 198, נדרש בית המשפט לתחולת סעיף 12 לחוק המכר הכללי הקובע כי קונה אינו זכאי להסתמך על אי התאמה שידע עליה בעת כריתת החוזה אף על חוק המכר דירות אשר הינו קוגנטי. פסק הדין קבע כי אף והוראות חוק מכר דירות הינן קוגנטיות נראה שסעיף 12 לחוק המכר חל אף על אי התאמה לפי חוק המכר דירות, תחולה אשר אינה סותרת את הקוגנטיות של החוק, אלא מוחלת כחלק מהכללים התוחמים את זכויות הקונה לפי חוק המכר דירות ובדינים הכלליים. היינו, כי אין בהוראות חוק המכר דירות כדי לאיין את דיני המכר הכלליים כל עוד דיני המכר הכלליים עולים בקנה אחד עם הוראות חוק המכר דירות. עם זאת, פסק הדין מדגיש כי "לאור תכלית חוק מכר הדירות והשאיפה להבטיח שהעסקה תשקף את הרצון המיודע והמלא של הקונה, יש ליישב את התנאי של ידיעת הקונה בדבר אי ההתאמה באופן דווקני, ולא כקונה סביר. נדרשת ידיעה קונקרטית על פגם או פגמים ספציפיים. כך למשל, ראיית הדירה לפני קנייתה אינה פוטרת את המוכר מאחריות לבניית הדירה שלא ע"פ התקנים הרלוונטיים אלא אם המוכר יידע את הקונה כי הדירה נבנתה בניגוד להם ועדיין בחר הקונה להתקשר בחוזה.

עת מדובר במוכר שעיסוקו בבניה אל מול קונה אשר הינו הדיוט בנושא זה, הבדיקה הנדרשת הינה חזותית-חיצונית של אדם מן הישוב בלבד ואין מצופה כי רוכש דירה בעת קבלתה יעשה השוואה בינה לבין המפרט או התקנים הרלוונטיים, מתוך הנחה כי ליקויים רבים מתגלים בדירה תוך די שימוש או רק בידי אנשי מקצוע שכן הינם עניינים שבמומחיות." (ראה גם תא (י-ם) 649/95 אלוני רחמים ויפה נ' יפת השמש חברה לבניין והשקעות בע"מ [פורסם בנבו, 14/04/04]).

33. לאור האמור לעיל, לאור תחולת חוק המכר דירות בענייננו, לא ניתן לומר כי שעה שהתובעים רכשו את הדירה כמות שהיא ויתרו על זכותם לתיקון הליקויים והנתבעת פטורה מאחריותה לתיקונם. על מנת לקבל פטור מאחריות על הנתבעת להוכיח, כי התובעים ידעו על הליקויים הספציפיים והתקנים הרלוונטיים לגבי כל רכיב ורכיב ורמת תקינותו הנדרשת, ועדיין בחרו להתקשר בהסכם המכר, כשכאמור לא נדרש מהם לבדוק עניינים שבמומחיות. בעניין זה אף הסביר מומחה מטעם בית משפט מר גיל בעדותו כי מעבר לתקנים הרשמיים המחייבים ישנם תקנים שאינם רשמיים הקיימים ביחסים שבין מוכר לקונה אשר נכללים במסגרת חוק המכר במסגרת צו מכר דירות (טופס מפרט) הקובע בדיוק איזה מפרט על המוכר לתת לקונה.

בענייננו הנתבעת לא זאת בלבד שלא הרימה את הנטל להוכיח כי התובעים התקשרו בהסכם תוך ידיעה ברורה לקיומם של הליקויים בדירה לרבות התקנים הרשמיים והתקנים שאינם רשמיים שבין מוכר לקונה אלא הכחישה את הליקויים הנטענים עצמם וטענה כי מדובר בליקויים קוסמטיים ומינוריים ולא בליקויים אשר הינם באחריותה. כפי שיפורט בהמשך פסק דיני, מומחה מטעם בית משפט, המהנדס רפי גיל, אשר קבלתי את חוות דעתו במלואה, קבע בחוות הדעת את קיומם של ליקויים שאינם קוסמטיים אלא מקצועיים. המומחה העיד בחקירתו כי אינו יכול להסכים, כי הליקויים אשר התגלו בדירה ומצויינים בחוות הדעת היו מגולמים במחירה שכן דובר בנושאים שבמומחיות אשר אדם רגיל אינו אמור לדעת ואינו יודע אותם (שם, עמ' 5 שורות 16-9). עת נקבע בחוות דעת המומחה כי הליקויים הינם ליקויים שבמומחיות, לא מצופה כי התובעים אשר אינם מומחים ידעו לא את התקנים הרשמיים ולא את שאינם רשמיים.

גם עדות התובע כי הגיע למועד החתימה על ההסכם בליווי עורך דין וכי הסבירו לו על ההסכם טרם חתם עליו, אינה פוטרת את הנתבעת מאחריות לתיקון הליקויים. כאמור אין בכך כדי להעיד כי התובעים במועד החתימה על ההסכם חתמו עליו תוך ויתור על הליקויים אשר התגלו בדירה. בעניין זה אציין כי אף העיד התובע כי ביקר בדירה פעם אחת וכי לא הביא איש מקצוע טרם רכש את הדירה, וכי אחיו של עורך דינו אשר הינו איש מכירות אמר לו כי הוא יכול להיכנס לדירה כי ידאגו לו במידה ויתגלו וכן יכול לתבוע עד שבע שנים (שם, עמ' 13 שורות 25-24, שורות 32-30).

34. לאור זאת לא ניתן לקבל את הטענה כי שעה שהתובעים רכשו את הדירה כמות שהיא ויתרו על זכותם לתיקון הליקויים שיתגלו בדירה."