לפי פסק דינה של השופטת ש' נתניהו משנת 1977 – שטח הדירה לא כולל את חדר המדרגות
יש היגיון רב בפסק דין זה, שכן בבתים משותפים חדר המדרגות והלובי הקומתי יכולים להתפרש על שטחים ניכרים, ואין זה סביר שדירה בת 2-3 חדרים תוצג כאילו היא דירה רחבת ידיים בשטח המקובל בדירה בת 5 חדרים.
אם חדר המדרגות והלובי הקומתי בעלי שטחים נרחבים, הדבר מעלה את ערכי הדירות, אולם מבחינה פונקציונלית שימושית לא משפיע על נוחות המגורים בתוך הדירה, ולכן במבחן השיח העסקי בין הקונה למוכר – שטח ברוטו של דירה, לא אמור לכלול את החלק היחסי בחדר המדרגות ובלובי הקומתי.
להלן פסק הדין בשלמותו:
"בבית המשפט המחוזי בחיפה
בפני השופטת ש' נתניהו
התובעים: 1. ד"ר יעקב מונבז
2. ריטה מרגוז מונבז
נגד
הנתבעים: חברת הלל מילשטיין בע"מ
הלל מילשטיין
פסק הדין
1. ביום 6.8.70 נעשה הסכם בין התובע מצד אחד לבין הנתבעת מס' 1 מצד שני (ת/3) לפיו התחייב התובע להעביר לנתבעת או לפקודתה את כל זכויות הבנייה של חלקת אדמה שבבעלותו (להלן – "החלקה") למעט זכויות בנייה לשתי דירות אשר אותן התחייבה הנתבעת לבנות ולמסור לו בתמורה. נתבע מס' 2 ערב אישית להתחייבויות הנתבעת.
אין מחלוקת שחובה היתה על הנתבעת למסור את הדירות לתובע, כשהן שלמות וגמורות, לא יאוחר מתום 24 חדשים מיום חתימת ההסכם דהיינו, לא יאוחר מיום 5.8.72 (ס' 10(א)(5) של ת/3). שטח שתי הדירות הוגדר בת/3 כשטח אשר "לא יקטן מ-100 מ"ר ברוטו", אך הותנה כי סטיה של 2 מ"ר לכאן או לכאן לא תחשב כהפרת ההסכם (ס' 2 וס' 7(א) של ת/3).
בתביעה זו תובע התובע מאת הנתבעים דמי נזק בשלוש עילות:
א) איחור במסירת הדירות.
ב) מסירת דירות בשטח קטן מהמוסכם בת/3.
ג) החזרת תשלומים אשר התובע שילם לנתבעת בלי שהיה חייב לטענתו לשלמם, כמפורט בס' 6 לתביעה.
מבחינת גובה הנזק העילה השניה מהווה את עיקר התביעה ואתחיל בה.
2. שטח הדירות
א) אין מחלוקת שהשטח ברוטו של כל אחת מהדירות עצמן איננו מגיע ל-100 מ"ר אלא רק ל-89.7 מ"ר (עדות מהנדס פורת ע' 4 ועדות מר זילברמן ע' 7, 8), אך הנתבעים טוענים כי "שטח ברוטו" של דירה פירושו שטח הגג מחולק למספר הדירות שמתחתיו. עפ"י הגדרה זו כולל שטח הברוטו של דירה לא רק מרפסות וקירות (ואין מחלוקת שאת אלה יש לכלול בברוטו) אלא גם את חדר המדרגות אשר, בבית זה, שטחו 8.4 מ"ר וכשהוא מתוסף לשטח ברוטו של הדירה עצמה מתקבל שטח ברוטו של 98.1 מ"ר לכל דירה (עדות מר פורת ע' 4). מאחר ולפי ס' 2 ו-7 של ת/3 סטיה של 2 מ"ר בשטח דירה לא תחשב כהפרת ההסכם, שאם יש לפרש את המונח "שטח ברוטו" כטענת הנתבעים, הם עמדו בהתחייבותם.
עוה"ד החיפאים ונדרוב וואנו העידו מטעם ההגנה כעדים מומחים העוסקים בחוזי מכירת דירות (האחרון יצג את הנתבעים בעיסקה זו). עו"ד ונדרוב העיד כי בין קבלנים ובלשון השוק או לשון המקצוע הכוונה במונח "שטח ברוטו" היא לשטח שמתחת לגג, כולל חדר המדרגות (ע' 33, 36, 37, 38). מר ואנו העיד כי זו הגדרת שטח ברוטו עפ"י הנוהג המקובל בענף זה (ע' 56). האדריכל שתיכנן את הבית מר זילברמן אף הוא העיד (בע' 7) כי זה המובן המקובל של שטח ברוטו לדירה. החקירה נגדית כי כך מקובל בחיפה ובכפר אתא אך אינו יודע אם כך גם בת"א.
ב) לכאורה כשמדובר בשטח ברוטו של דירה אין הדבר מתיישב עם הכללת חדר המדרגות, אשר נמצא מחוץ לדירה בשטח הדירה ומי שטוען זאת, עליו לשכנע בכך את ביהמ"ש. אכן, יש תמיד לפרש את ההסכם בתאם לכוונת בסחר זה כעיסוקה וקובעת את הנוהג שהוא טוען לו והצד השני לא זו בלבד שאין לו יד בקביעה זו אלא שאין הוא עוסק בדרך קבע בסחר זה ועושה בו רק עסקה חד-פעמית.
עו"ד ונדרוב כי אם הקונה איננו שואל לא נהוג לומר לו במפורש שהשטח ברוטו כולל גם את המדרגות (ע' 37). יתר על כן, לפי עדותו של מר זילברמן יש בקביעת השטח בצורה זאת משום טמינת פח לקונה תמים אשר לא ישים לב לגודל של חדר המדרגות אשר ככל שיגדל יקטן על חשבונו שטח הדירה עצמה. אמנם לדבריו לא קרה כך במקרה זה אבל אפשר "לסבן אנשים כך" (ע' 14) – "לסבן" בלשון רחוב פירושו לנצל לרעה או להערים.
המסקנה היא כי אם נוהגים קבלנים באיזור חיפה לנצל את תמימותם של קוני דירות שאינם מתמצאים בנושא ולכלול את שטח חדר המדרגות בשטח ברוטו של הדירה, אין לראות בכך נוהג מקובל בענף המחייב את הקונה ואין לראות את הגדרתם של "שטח ברוטו" כמשמעות הנודעת למונח זה בסחר זה.
ד) יתר על כן, ההגדרה של הנתבעים עלולה לעתים להביא לתוצאה שהדעת אינה סובלתה כי כאשר הגג חורג מעבר לקירות המבנה יכלל עפ"י הגדרתם גם שטח החלל שמתחת לגג בשטח הברוטו של הדירה.
ה) אם ניתן לקבוע מהי המשמעות הנודעת לשטח ברוטו בסחר זה, הרי זה דוקא עפ"י הגדרת העיריה, שהיא חד-משמעית וברורה ושווה לגבי כל אחד ואחד, בין קבלן, בין קונה לבין סתם אדם. היא הקובעת את המקובל בענף ועל פיה שטח חדר המדרגות אינו כלול בשטח ברוטו של הדירה.
ו) אך גם לא שוכנעתי מהעדויות כי אמנם יש נוהג מקובל כפי שנתבעים טוענים לו. לפי עדויות שני עורכי הדין הנ"ל לא נהוג לציין בחוזה מכר של דירה את שטח הדירה אלא מקובל להפנות בחוזה לתכנית. בחוזה מכירת דירה על-ידי קבלן לבעת המגרש המקבל את הדירה בתמורת מגרשו, וזה מעוטם של המקרים. יש ומגדירים את שטח הדירה באחוזים מאחוזי הבנייה של המגרש ורק במקרים מיוחדים סוטים מדרך זו וקובעים את השטח במ"ר, כך נוהג עו"ד ונדרוב. ויש וכך נוהג עו"ד ואנו, שמציינים את שטח הדירה. הגדרת השטח במ"ר נעשית על כן במעוטם של עסקות המכירה ואין לדבר כאן על נוהג אחיד ומקובל.
אני דוחה את טענת הנתבעים כי לפי הפירוש הנכון של החוזה שטח הדירות כולל את שטח חדר המדרגות.
ניתן ביום 22.3.77.
שיטתה של השופטת ש' נתניהו כפי שבאה לידי ביטוי בפסק דינה, נתמכת בצו מכר דירות (טופס של מפרט) תשל"ד – לפיו שטחה של דירה כולל את שטח ההיטל האופקי של מהלך מדרגות פנימי, אך לא מתייחס כלל לשטחים שמחוץ לדירה – כגון חדר המדרגות המשותף, לובי קומתי, שטח מעליות וכיוצא בזה.