מחירונים: הוראות למשתמש

אין ספק כי המחירונים בענף הבניה מהווים כלי עזר חיוני בקביעת אומדנים לעלויות בניה, בעת עבודות מקצועיות של תמחור, ניבוי הנדסי, הכנת חוות דעת.

יחד עם זאת, שימוש "אוטומטי" במחירונים עלול להכשיל את המשתמש.

המחירון מתאים לתנאים מסוימים, ויש לעיין בהסתייגויות הכתובות במבוא או בשולי טבלאות המחירים.

לא מדובר רק בהצמדה לממד, (פעולה הכרחית לגבי כל מחירון), אלא גם בהתחשבות במיקום, בהיקף הביצוע, בגורם המבצע ועוד.

מיקום

עבודה המבוצעת באילת, תעלה יותר מאותה העבודה המבוצעת בערי המרכז. אם המחירון כולל מקדמים לפי מיקום - מה טוב.

אם לא - יש להפעיל שיקול דעת בנושא המיקום.

היקף הביצוע

עבודה בהיקף קטן שונה מעבודה בהיקף נרחב, ויש לכך ביטוי בעלויות. לביצוע עבודה בהיקף מצומצם מתארגנים עם צוותים לביצוע ורוכשים חומרי בניה תוך הפעלת  מובילים - שלפעמים עלותם הופכת להיות לעלות העיקרית, בעוד בפרויקטים גדולים עלויות של התארגנות והובלה הן משניות.

כאשר אין התייחסות לכך בגוף המחירון, יש להשלים את החסר ע"י הפעלת שיקול דעת בהתאם לנסיבות.

הגורם המבצע

תחת הכותרת "עבודות בניה", מתכנסות עבודות מגוונות - שלד הבניין, אינסטלציה, חשמל, נגרות, איטום, ועוד ועוד.

לכל ענף משנה יש גם קבלן משנה.

מתבקש כי קבלן ראשי ירכז בידיו את על העבודות, והוא יעשה זאת כפוף לרווח קבלני - פריט שמייקר את הבניה.

לפיכך, יש להבחין בין עבודה במחירי קבלן ראשי לבין עלויות ספציפיות של קבלני משנה.

תנאי הקרקע

תנאי הקרקע עלולים להשפיע על העלויות - עבודה במדרון משופע עולה יותר מעבודה במישור, ובדרך כלל יש לכך ביטוי במחירונים, בהקדמה או בשוליים.

רמת הבניה

בניה סטנדרטית עולה X , אך לאותה תוצאה פונקציונלית ניתן להקדיש הרבה יותר מ- X כאשר מדובר בבניה יוקרתית.

תנאים מיוחדים

יש והבניה צריכה להתבצע בבניין מאוכלס, תוך התחשבות בכך שבין השעה 7:00 ל- 8:30 וכן בין 15:30 ל- 17:00 לא ניתן להיעזר במעלית וספק האם ניתן לבצע עבודות בניה, בשל תנועת ילדים לבית הספר, וצפיפות שימוש הדיירים.

לפעמים דרכי גישה מורכבים - משפיעים על העלויות. וכן, הצורך להחזיר מצב לקדמותו, כרוך בעלויות נוספות.

לכל אלה, אין מענה במחירון הנערך על סמך בדיקת פרויקטים מבוצעים ומעקב אחר העלויות שלהן, כבסיס לאומדנים שבמחירון.

*******

ראה דבריו של השופט ד"ר מנחם רניאל, בת"א 3071-07-16 אבשלום טלי ויעקב נ' אחים כאתבי בע"מ ואח', בית המשפט המחוזי בחיפה, פסק דין מיום ח' תמוז תש"פ (30.06.2020):

"308. בן עזרא העיד שהסכומים בחוות דעתו צויינו לפי ידיעתו האישית, "זה לא תוצאה של חישוב... יש מקומות איפה שניתן וצריך עשיתי את זה, ויש מקומות שזה הערכה כללית. הסיבה לכך היא פשוטה, קודם כל אי אפשר להשתמש במחירון דקל בכל דבר שקורה, מפני שמחירון דקל לא כיוון את עצמו לסיטואציה המיוחדת של הבניין שאותו אני בודק" (עמ' 72 לתמליל מיום 23.9.19, שורות 7, 11-14).

309. גם מומחה בית המשפט העיד שמחיר הבניה שקבע, 7,500 ₪ למ"ר, זה "למקרה הספציפי הזה" (עמ' 9 לתמליל מיום 23.9.19, שורה 32). המומחה בן עזרא קבע עלות של 8,000 ₪ ואלו עלויות קרובות כשמומחה בית המשפט מפחית מקביעת בן עזרא. מטעם הנתבעים לא הובאה כל חוות דעת. אשר לעלויות הריסה היד המומחה "אני שאלתי בעלי מקצוע שמתעסקים עם זה בשביל הריסה, ונתנו לי" (עמ' 56 לתמליל מיום 23.9.19, שורה 26). לגבי התכנון האדריכלי הסביר כי "צריכים ללוות אדריכל, היתרים חדשים, היתר להריסה, היתר לבנייה מחדש, ליווי אדריכל" (עמ' 56 לתמליל מיום 23.9.19, שורות 31-32). המומחה העריך עלויות של פיקוח צמוד בסך של 70,000 ₪, מאחר שפיקוח בסכום של 20,000 ₪ "זה לא ליווי הפרויקט מא' עד ת'" (עמ' 56 לתמליל, שורה 41). ב"כ הנתבעים שאל את המומחה מדוע הסכומים בחוות דעתו עגולים. המומחה השיב שזו הערכה שלו לאחר שבדק עם אנשי מקצוע ולפי נסיונו ולא חישוב מדויק (עמ' 54 לתמליל מיום 23.9.19, שורות 23-28).

310. אין בסיס (בטיעוניהם, כל שכן בראיותיהם) לטענת הנתבעים שהנזק הוא רבע ממה שקבע המומחה. בן עזרא פירט בחוות דעתו (ת/2, עמ' 82-83) את רכיבי עלויות הבניה מחדש, והנתבעים לא סתרו זאת, ולא הצדיקו חריגה מעלויות אלו, והדבר אף לא עלה בחקירתו הנגדית. כפי שפירטתי לעיל, מומחה בית המשפט העמיד את סכום רכיבי העלויות, לא כולל מע"מ ופיקוח, על סך של 1,760,000 ₪. סכום העלויות שקבע בן עזרא, לא כולל מע"מ ופיקוח, על סך של 2,005,000 ₪. שניהם ביצעו חישובים נפרדים והנתבעים כזכור לא הגישו חוות דעת מטעמם ולא סתרו את חישוב גובה הנזק."

 

עינינו הרואות כי בית המשפט היה קשוב למחירים שנקבעו ע"י מומחים - בשינוי ממחירי מחירון "דקל", שאינו מתייחס לאתר הספציפי.