רכוש משותף: השתלטות קבלן על חלקים ברכוש המשותף
ישנם מקרים שבהם דייר רוכש דירה בבניין מגורים עם לובי מפואר ורחב ידיים, חדר עגלות מורחב, מועדון, תא אצירת אשפה, חדר גנרטור ועוד פריטים שונים השייכים לרכוש המשותף, אך לאחר הרכישה מסתבר לו כי חדר החשמל - הוא, בעצם, מחסן/משרד של הקבלן, המפתחות לא נמסרות לוועד הבית - אלא הם ברשות הקבלן, והתחושה היא שנוגסים בזכויותיו.
נושא זה עלה ונדון בת"א 6620-10-18 נציגות הבית המשותף ברח' מנחם בגין 23 חדרה ואח' נ' עדן לבונה בנין השקעות ויזום (2000) בע"מ, בית משפט השלום, שופטת: סיגלית מצא.
מדובר בחדר טרנספורמציה שלא נמסר לתובעים, ונותר בבעלות מעשית של הקבלן אשר לאחר שחברת החשמל החליטה שלא להשתמש בו - הנתבעת הצמידה את החלל שיועד תחילה לחדר טרנספורמציה, לדירה שבבעלותה, הממוקמת בבניין, ואף הוצא טופס 4 לבניין הכולל את חדר הטרנספורמציה אשר הומר למחסן.
הבניין טרם נרשם כבית משותף.
על פי חוק המקרקעין תשכ"ט - 1969, סעיף 55, זכות הדיירים על הרכוש המשותף היא לא חלה על בית משותף שאינו רשום כבית משותף.
ניכוס חדר הטרנספורמציה התאפשר, כאמור, לאחר שחברת החשמל ויתרה על הצורך בחדר טרנספורמציה בבניין.
הגדרת רכוש משותף מצויה בסעיף 77א' לחוק המקרקעין, הנכלל בפרק ו' 1: בתים שאינם רשומים כבתים משותפים.
ההגדרה של הרכוש המשותף הינה -
"כל חלקי הבית חוץ מהדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מקלטים וכן מתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם, אפילו הם בתחומי דירה מסוימת."
ניתן להצמיד חלק מהרכוש המשותף לאחת הדירות בשני אופנים: החלטת רוב הדיירים, או החלטת בעל המקרקעין בשעת מכירת דירה ע"י הצמדת החלק ברכוש המשותף לדירה מסוימת.
הדרך בה נקט הקבלן בתיק זה הינה על ידי החלטת בעל המקרקעין, אולם נפל בה פגם - לא נרשם דבר על אודות ההצמדה הספציפית במסמכי המכר.
יש לציין כי רישום כללי לפיו בעל המקרקעין רשאי להצמיד חללים בבניין לאחת הדירות - אינו רישום ספציפי, והוא לא מאפשר הצמדה. זאת למדים מסעיף 6 לחוק המכר (דירות) תשל"ג - 1973.
לאמור, ההצמדה שבוצעה על ידי הקבלן/בעל הקרקע במקרה זה, אינה חוקית.
להלן ציטוטים מפסקי דין המבהירים נושא זה:
ע"א 7260/12 עמליה פרנק כהן נכסים והשקעות בע"מ נ' חברת וזוב נכסים בע"מ:
"ניתן לסכם אפוא את ההלכה הנוהגת בעניין גריעתם של חלקים מהרכוש המשותף בהקשרים הרלוונטים לענייננו כמורכבת משתי דרישות מצטברות: (1) על המוכר לפרט ב'רחל בתך הקטנה' את החלקים המדויקים שבדעתו לגרוע מהרכוש המשותף; (2) פירוט זה צריך להופיע במסמך נפרד מחוזה המכר ואשר יצורף לחוזה המכר (ראו: עניין ג.מ.ח.ל., פס' 50; עניין רוטשילד 78, פס' 20 בפסק-דינו של הושפט נ' סולברג; עניין פרידמן חכשורי, פס' כ"ב בפסק-דינו של השופט א' רובינשטיין ופס' 12 בפסק-דינו של השופט י' עמית); אביחי ורדי דיני מכר דירות 121 (מהדורה שלישית, 2009)).
חרף ההלכה שנסקרה לעיל, ניתן לאתר בפסיקה ובספרות 'הרהורים' מסוימים ביחס לתנאי השני..."
(לעניין פרשנות סעיף 6 לחוק המכר והמחלקות בפסיקה ובספרות בעניין זה ראו אייל זמיר, עוד על הצמדות בבתים משותפים, ספר ויסמן - מחקרי משפט לכבודו של יהושע ויסמן (תשס"ב), עמ' 205)."
רע"א 259/99 חברת פליצ'ה ראבון בע"מ נ' ציפורה סופיוב, פ"ד נ"ה (3):
"על יסוד הדברים האמורים ניתן לסכם ולומר:
(א) בבית המיועד להירשם כבית משותף וטרם נרשם ככזה עומדת זכות לדיירים לעשות שימוש וליהנות מחלקי רכוש משותף כפי הגדרתם בסעיף 77א בפרק ו'1 לחוק המקרקעין. גריעה מהרכוש המשותף והצמדת חלקים ממנו לדירות דיירים מסוימים כפופות להסכמת כל הדיירים, ובלעדיה אין היא תקפה. במסגרת הסכמה כזו נדרש כי בחוזה מכר עם דייר יצוינו במפרט הפרטים הנוגעים לגריעה כזו, ואין בעניין זה הבדל בין בית משותף שנרשם לזה שטרם נרשם כאמור בע"א 118/78 גוב ארי חברה לבניין ולהשקעות בע"מ נ' כהן, בעמ' 811...
(ב) גריעה מהשטח המשותף חייבת להיות מפורשת בכתובים ועליה להיות מוצגת באורח קונקרטי, ואין די בקיום הוראה כללית בחוזה המכר המשיירת לקבלן המוכר שיקול-דעת לגרוע בעתיד שטחים מהרכוש המשותף בלא פירוט קונקרטי של שטחים מוגדרים (ע"א 268/78 יורשי סמרה פרסי ז"ל נ' וינטראוב, בעמ' 817; פרשת מיאב בעמ' 857; דויטש בספרו הנ"ל, בעמ' 684).
(ג) גריעה זו מהרכוש המשותף לאחר חתימת חוזה המכר בין הקבלן לדייר המתבצעת שלא בהסכמתו המופרשת של הדייר איננה תופסת, וכדי שתיחשב תקפה מן הבחינה המשפטית, עליה לזכות בהסכמתם המפורשת של כל רוכשי הדירות. אין מסיקים הסכמה או ויתור מכללא על דרך ההתנהגות או הימנעות מהגשת תביעה. אומר דויטש בספרו הנ"ל, בעמ' 684:
ההסכמה של הרכוש צריכה להיעשות במפורש, בניגוד לדיני החוזים הרגילים, המאפשרים גם הסכמה משתמעת. הדבר נובע מן המדיניות שנועדה להבטיח את ודאותה של ההסכמה של הרוכש, אשר מאבד חלק מקניינו לטובת הזוכה בהצמדה".
בפסק דין נציגות הבית המשותף נגד עדן לבונה, נפסק ביצוע בעין של פינוי חדר הטרנספורמציה וכן תשלום דמי שימוש בסכום של 171,300 ₪.
עו"ד את הדיירים בתיק זה יצגה עו"ד טל רבינוביץ', ומומחה התובעים היה המהנדס רמי חזז מחב' "בן עזרא מתכננים ויועצים בע"מ".
