אי התאמה למפרט
בית המשפט המחוזי מרכז, שופט: יעקב שפטר, קבע בפסק דין מנומק כי אי התאמה למפרט המכר, בין פרטי בניין ברכוש המשותף לבין האמור במפרט, יוצרת עילת תביעה. להלן ציטוט ת"א 30119-11-12 אליהו חיים חורי ו- ווו אח' נ' אאורה השקעות בע"מ
סעיפים 11, 12:
"11. סעיף 4(א) לחוק המכר קובע אימתי קיימת "אי התאמה" ביחס לדירה שנמכרה, כאשר, בין היתר, מתייחס הסעיף למצב שבו קיים הבדל בין הדירה כפי שנבנתה לבין המפרט אשר צורף להסכם המכר (ההדגשה שלי – י.ש)
המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה או קונה המשנה אם התקיים אחד מאלה:
"(1) הדירה או כל דבר שבה (להלן – הדירה) שונים מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבניה;
..."
[יובהר, לשון הסעיף מתייחסת אומנם ל"דירה", אולם, הסעיף כולל בגדרו גם אי התאמה הקיימת ביחס לרכוש המשותף (ראו בעניין זה: זמיר, בעמ' 138-140; וכן פרשת אקרילית, בפס' 16 לפסק דינו של השופט פוגלמן)].
מן האמור לעיל יוצא כי מקרה בו ישנו חוסר התאמה בין הרכוש המשותף לבין האמור במפרט, יפורש הוא כאי קיום חיובי המוכר כלפי הרוכש, דהיינו, כהפרה של הסכם המכר על ידי החברות (ראו פרשת אקרילית, בפס' 21 לפסק דינו של השופט פוגלמן; פרשת גייר, עמ' 16 לפסק דינה של השופטת פלפל; זמיר בעמ' 266; ד"ר אברהם בן עזרא ליקויי בנייה 60 (2006) (להלן: "בן עזרא")).
12. בהערת אגב לעניין זה אציין כי הגם שבסיכומיהם של הדיירים אין התייחסות ישירה לחוק המכר, מציינים ההסכמים עצמם באופן מפורש כי הם כפופים להוראותיו (סעיף 3 להסכמים). כמו כן, היותו של חוק זה קוגנטי, איננה מאפשרת התנאה עליו אלא לטובת רוכשי הדירות, ומשכך, חולשות מכללא הוראותיו על יחסי הצדדים להסכם מכר דירה (ראו ס' 7(א) לחוק המכר; זמיר, בעמ' 268, 319; ה"פ (מרכז) 6682-06-11 דרוקר נ' תכרורי מהנדסים בע"מ, פס' 15 לפסק דינה של חברתי השופטת טולקובסקי (פורסם בנבו, 7.6.2021))."
בית המשפט הסתמך בפסק דינו על ספרי "ליקויי בניה" כרך א' בהוצאת "בורסי" עמ' 61 שעניינו "הפרת מפרט", ולהלן ציטוט מהספר בעניין זה:
"הפרת המפרט
למפרט הנספח להסכם המכר יש גם היבט כלכלי, באשר בו מובאים פרטים טכניים לגבי רמת הגימור של הדירה, חומרי הבנייה ממנו בנויה הדירה, סוג האביזרים ועוד. לפיכך הפרה של התאמה למפרט עלולה ליצור נזק כספי [ולא בהכרח ליקוי בנייה] לצד אחד וריווח כספי לצד השני.
תוכניות המכר היא חלק מן המפרט. ראה בעניין זה את דברו של בית-המשפט העליון בע"א 88\101 אנדס בע"מ נ' אילוז ואח' פד"י מ"ד (2) 582, פסק דינו של השופט ש' אלוני: "תכנית הבנייה היא חלק בלתי נפרד של המיפרט על-פי צו מכר דירות (טופס של מפרט), תשל"ד – 1974, ששימש בהתקשרות הצדדים. המיפרט עצמו מהווה נספח לחוזה בין הצדדים, ועל-כן חלק מההתקשרות החוזית (ראה לעניין זה גם: ע"א 80\391, בעמ' 247 מול אות השוליים א, ובעמ' 248 מול אות השוליים ג; ע"א 80\213, בעמ' 813 מול אות השוליים ז).
סעיף 25(א) לחוק החוזים, (חלק כללי), תשל"ג- 1973, קובע כי:
"חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהיא משתמעת מתוך החוזה, ובמידה שאינה משתמעת ממנו – מתוך הנסיבות".
מהו, איפוא, "אומד דעתם של הצדדים" בעניין שלפנינו? מקובל עלי לעניין זה האמור בפסק הדין:
"המפה... הינה נפסח לחוזה, בסיס להתקשרות בין הצדדים ולא תכנית עבודה.
המפה נועדה להראות לקונה מהי הדירה הגמורה שהוא רוכש ולא דירה במצב בלתי מוגמר. לרוכש דירה אין כל ענין במידות מבלוק לבלוק, ואם אין הוראה ברורה שכזאת היא המידה, מבלוק לבלוק, יש להבין שהמדובר בתכנית המראה דירה כפי שהקונה צריך לקבל אותה"."
מדברים אלו אנו למדים כי כל מה שרושם בתוכנית המכר הוא תנאי מתנאי החוזה, ולפיכך ראוי שייבדק. בדוגמא שבפסק הדין מדובר במידת רוחב של חדר מדרגות הרשומה בתוכנית המכר כ- 110 ס"מ ואילו במציאות נבנה חדר המדרגות כך שלאחר ביצוע ציפויי הטיח נותר רוחב של 106 ס"מ בלבד. מכיוון שתוכנית המכר היא מסמך הניתן לקונה הדירה כחלק מההסכם, התוכנית צריכה לתאר את הממכר בשפתו המובנת של הקונה ולא במנוחים מקצועיים שאינם נהירים לו. כך יוצא שהמידה הכתובה בתוכנית אינה סמויה [בין בלוק לבלוק] אלא גלויה, נטו [בין מישורי הטיח]. לקביעה זו חשיבות רבה כי לא דובר בפסק הדין על אי התאמה לתקנת בנייה, אלא על אי התאמה לתוכנית שכמוה אי התאמה למפרט."
בית המשפט בתיק חורי נ' אאורה נתן דעתו על כך שההסכמים והמפרט שנכרתו עם הדיירים נוסחו על ידי החברה הקבלנית, ועל פי כללי הפרשנות יפורשו כנגד המנסחים (משמעו לטובת הדיירים).
ברוח זו יש לבדוק את מערכת היחסים בין הדיירים לבין החברה הקבלנית. הדיירים הם אנשים פרטיים, אשר פעולת רכישת דירותיהם אינה שגרתית עבורם, לעומת החברה הקבלנית שלא רק שהיא המנסחת את מסמכי המכר (מפרט, תוכניות, חוזה) – אלא גם מצויה בתחום ועיסוקה בכך הוא עניין שבשגרה.
