הודעה על הליקויים
על פי חוק המכר (דירות) [להלן: החוק], הודעה על הליקויים ואי ההתאמות צריכה להינתן תוך שנה מקבלת הדירה.
בסעיף 4(א) לחוק, מוגדרות אי התאמות בהן ייחשב המוכר כמי שלא קיים את חיוביו כלפי הקונה, כגון - אי התאמה לתכנית, אי התאמה למפרט, אי התאמה לתקנות ולתקנים;
בסעיף 4(ב), קובע החוק כי אי קיום מי מהחיובים הכלולים בסעיף 4 (א), ייחשב כ"אי התאמה" כמשמעותה בחוק המכר תשכ"ח - 1968.
הקונה יהיה זכאי להסתמך על אי ההתאמה שניתן היה לגלותה עם קבלת הדירה, בתנאי שהודיע למוכר על קיומה תוך שנה מקבלת הדירה, וזאת על סמך סעיף 4 א' (א) לחוק.
[במאמר מוסגר ייאמר כי גם כאשר חוק המכר (דירות) לא מסייע לקונה מסיבה כלשהי, הוא לא מאבד את זכויותיו לקבלת פיצוי מהמוכר - שכן יש חוקים אחרים, נוספים על חוק המכר ועל חוק המכר (דירות), לפיהם יש לקונה זכויות ביחסיו מול המוכר].
ידיעת קיומו של ליקוי, אינה ראייתו בעין.
יש וקונה רואה במו עיניו את הפרוזדור, חש כי הפרוזדור צר מדי, ואכן רוחבו של הפרוזדור הוא בניגוד לדרישת הרוחב שבתקנות התכנון והבנייה, ובכל זאת הקונה רואה את הפרוזדור - אך אינו רואה את אי ההתאמה, שכן הוא אינו בקי בנבכי החוק, ולא מכיר את התקנות.
ראה בעניין זה ת"א 13683-11-18 הירש נ' ט' א' רימון יזמות ובנייה (1977) בע"מ, פסק דינו של השופט אבישי קאופמן, בית משפט השלום בחיפה; פסק דין מנומק המסתמך על ספרות מקצועית ועל פסיקה.
לעומתו, הקבלן - שעיסוקו מקצועי - יודע את התקנות, או לכל הפחות - ראוי שידע.
[ליקוי נסתר מתגלה להדיוט, כאשר מובהרות לו מהן דרישות התקנות או התקנים - למשל, באמצעות חוות דעתו של מומחה].
מכאן עולה השאלה - מהן זכויותיו של קונה, במצב בו הוא לא מודיע על אי ההתאמה לקבלן במועד שנקבע בחוק - אף על פי שאי ההתאמה ידועה לו - שהרי הקבלן יודע (או ראוי שידע) על קיומה, ומה הטעם בהודעה על דבר מה שהוא ידוע?!
בעניין זה יש שתי אפשרויות:
אפשרות א' - הליקוי לא ניתן לתיקון, כגון - גובה דירה בבית רב קומות קטן מהנדרש בתכנית המכר, או - נמסרה מעלית אחת בבניין רב קומות כאשר על פי התקנות דרושות שתי מעליות.
התשובה לשאלה זו היא כפולה - ראשית, הקבלן, שוודאי מכיר את החוק והתקנות, יודע מהן הדרישות הסטטוטריות (או לפחות ראוי שידע), ולכן אין משקל רב להודעה.
שנית, בהינתן שאין דרך לתקן את המעוות - מה תסייע ההודעה?!
אפשרות ב' - הליקוי הוא בר תיקון.
במקרה כזה, הקבלן היה צריך, כמי שיודע על קיומו של הליקוי - לתקנו, ולא להמתין להודעה של הקונה, שכן הודעה כזו לא תחדש לו דבר.
המבחן הנכון - הוא מבחן ההיגיון, השכל הישר, לפיו אין נפקות להודעת דבר שהוא ידוע, לפיו אם אי אפשר לתקן - ההודעה לא מועילה, לפיו יש מצב שליקוי x נסתר מעיניי הדיירים, אך ידוע לקבלן.
ראה בעניין זה את דברי השופט זמיר בע"א 4445/90 עמיגור בע"מ נ' מאיוסט, תקדין עליון, כרך 1994, 94(2) פיסקה מס' 8, להלן ציטוט:
"אך במקרה הנדון אין ספק שהמערערת ידעה על הליקויים, שהרי בפועל עסקה בתיקון הליקויים. לכן, אפילו נאמר כי לא נשלחה למערערת הודעה בכתב, יש מקום להוסיף ולומר כי המערערת ויתרה על הכתב. יתירה מזאת: האם תום לב הוא מצד המערערת לומר, מצד אחד, שידעה על הליקויים, ומצד שני שאין היא חייבת בתיקונים כיוון שלא הודיעו לה על הליקויים בכתב?".
ראה גם ת"א 990/91 טרבלסי יוסף ואח' נ' רסקו בע"מ, בית המשפט המחוזי בירושלים, שופט: דוד חשין, פורסם ב-04.06.1996 - להלן ציטוט:
"שלישית, אחת המטרות שביסוד הנטל המוטל על רוכש דירה (להודיע למוכר בתוך זמן סביר על הליקויים שנתגלו בדירה) הינה לאפשר למוכר לתקן את הליקויים או לחזור על צד ג'. בעניננו, ככל שמדובר בליקויים שלא ניתנים לתיקון (הגבהת המפלס של הבניין האחר), הרי שהודעה במועד מוקדם יותר לא הייתה משנה את התוצאה; וככל שמדובר בליקויים שניתנים אולי לתיקון (המסלעה), הרי שהנתבעת הגישה את הודעת צד ג' (וכמובן, אינני מחווה כרגע את דעתי אל תוצאותיה של הודעת צד ג' זו שטרם נידונה).
כך או אחרת, אפילו אניח לרגע כי היה איחור בהודעה על שני הליקויים האמורים - וזו רק הנחה, משום שעובדתית לא היה כך הדבר - שהרי שהנתבעת לא ניזוקה מכך בכל דרך שהיא".
גם פסק דין זה פורסם במאגרי "נבו".
