ליקויי בנייה שבוטלו ע"י תיקונים, ולא נבדקי ע"י הנתבעים

בבניין מגורים, בין בניין המיועד להשכרה ובין בניין המיועד למגורים של בעליו, נתגלו ליקויי בנייה ותועדו באמצעות חוות דעת של מומחה, מתוך מטרה להגיש תביעה.

נמסרה הודעה על הליקויים לחברה הקבלנית בצירוף חוות הדעת, והחברה הקבלנית לא מיהרה להתייחס לטענות, ולא שלחה מומחה נגדי שיבדוק את הטענות בדבר הליקויים, חודשים ושנים.

בעלי הבניין, כדי להקטין את נזקיהם, תיקנו מה שיכלו לתקן, על פי שיקול דעתם - שאינו שיקול דעת מקצועי, כי מטרתם הייתה שונה מעט מהמטרה להגיע אל בניין בלי ליקויים ואי-התאמות; מטרתם הייתה להכשיר את הבניין למגורים.

שתי מטרות אלו, אינן חופפות, אלא רק באופן חלקי.

בעוד שביטול הליקויים מכשיר את הבניין למגורים ומעבר לכך - גורם לבניין להיות תואם תקנים ותקנות בכל דבר ועניין, הרי המטרה השנייה - הכשרת הבניין למגורים - אינה ביטול כל הליקויים ואי-ההתאמות, והיא מטבעה מטרה של פשרות שבעל הבניין עושה עם עצמו; אמנם "מגיע לו" ממכר נטול פגמים, אולם עקב מגבלות של תקציב, זמן, חוסר הבנה (או הבנה אחרת - שאינה תואמת את הבנתו המקצועית של מומחה), הוא מסתפק בפחות משלמות.

מצד שני, בביצוע ע"י בעלים של שיפוץ, מטבע הדברים הבעלים ישפצו מעבר למינימום הנדרש במספר נושאים לפי בחירתם, בין אם מתוך הנחה שפריטים משופרים אלה יסבו נחת רוח למשתמש, או יעלו את ערך הנכס, או כל סיבה אחרת.

הסכסוך מגיע אל בית המשפט, כאשר בידי התובעים חוות דעת של מומחה א' אשר בחן את הבניין וקבע עלויות תיקונים, ובידי הנתבעת - החברה הקבלנית - חוות דעת שנערכה 4 שנים לאחר חוות דעתו של מומחה התביעה, לאחר שהבעלים תיקנו כמבואר לעיל את הליקויים והחלו לעשות שימוש בבניין לצורכי מגורים, על כל הכרוך בכך.

במצב דברים זה, מומחה הנתבעת אשר הגיע לבניין וראה את מצבו לאחר התיקונים, קבע לגבי חלק ניכר מהפריטים שבחוות דעת מומחה הבעלים - כי אין ליקוי, ופרקליט הנתבעת גם טען כי מומחה מתייחס רק למה שרואות עיניו, ובמועד בדיקת מומחה הנתבעת - הליקוי הנטען תוקן ולכן אין ליקוי.

במצב זה, בית המשפט מינה מומחה מטעמו.

בפני מומחה בית המשפט, כמו גם, ובעיקר, בפני בית המשפט, יש מספר רב של סוגיות להכרעה, שעל חלקן אעמוד במסגרת זו:

האם תעמוד לנתבעת הטענה, כי ליקוי X לא תוקן ע"י התובעים אף על פי שהם ביצעו שיפוץ ותיקוני ליקויים, משמע, התובעים זנחו את מה שנטען בחוות דעת המומחה מטעמם בדבר קיומו של ליקוי X?

התשובה היא: לא.

ראה מאמר "מי שמכר את דירתו זכאי לאותו פיצוי כמו האחרים" המופיע בעמ' 77 בספר "ליקויי בנייה" כרך א', מאת א' בן עזרא בהוצאת "בורסי", תשס"ו.

המאמר מושתת ונסמך על ע"א 11254/02 בן אבו נ' דני סלמן, בית המשפט העליון, שופטים: ת' אור, מ' נאור וְ-א' מצא, ולהלן ציטוט:

ביהמ"ש פסק כי דייר שלא תיקן דבר בדירה, אלא - מכר את הנכס, (מבלי להידרש לשאלה האם מכר ברווח או בהפסד),  זכאי למלוא הפיצוי בדיוק כמו חברו שמתגורר עדיין בדירה.

 קל וחומר, מי שתיקן כהבנתו את הליקויים, בין אם במקצועיות ובין אם לא, שהרי הפגמים שנפלו בנכס הם סיבת התביעה, ושיעורה הוא על פי עלות התיקון הנכון והראוי.

במצב בו רק מומחה התביעה בדק את הליקוי וקבע עלות תיקונו - ומומחה הנתבעת לא ראה את הליקוי ונמנע מלהתייחס לטענה - האם בית המשפט אמור לאמץ את העלות שנקבעה ע"י מומחה התובעים - או להפחית מעלות זו 10% או 20% או שיעור אחר כלשהו?

סוגיה זו עמדה בפני בית משפט השלום בחדרה, ואחר כך בערכאת ערעור בפני בית המשפט המחוזי בחיפה, ומעשה שהיה - כך היה:

נתגלע סכסוך בין יעקב בן שושן לבין מאג'ד מג'ארבה בנושא ליקויי בנייה - בנייה שבוצעה ע"י מאג'ד עבור בן שושן.

הסכסוך נדון בבית משפט השלום בחדרה, שופט: חננאל שרעבי, אשר שמע את המומחים משני הצדדים, וכתב פסק דין.

לימים מונה השופט שרעבי כשופט מחוזי בחיפה.

בפסק הדין, הפחית בית המשפט מהמחירים שנקבעו ע"י מומחי התובע (בן שושן) בין 10% ל-20%.

אפשר לשער כי ההפחתה האמורה נבעה מכך שבית המשפט סבר כי מומחי התביעה מוטים במידת מה לטובת מי ששכר את שירותיהם, כי בתיק זה לא היו מחירים אלטרנטיביים לאותם פריטים , ולא מונה מומחה מטעם בית המשפט.

גילוי נאות: החתום על מאמר זה שימש כמומחה מטעם בן שושן.

הוגש ערעור לבית המשפט המחוזי חיפה - ע"א 14449-07-11 יעקב בן שושן נ' מאג'ד מג'ארבה, שופטים: הנשיאה שולמית וסרקרוג, והשופטים יצחק כהן ורון שפירא.

בית המשפט בערכאת הערעור פסק:

מסקנה: בית המשפט לא מוסמך להפחית מעלות התיקון כשיש בפניו רק גרסה אחת בעניין זה, ומצופה כי יאמץ גרסה זו, אלא אם כן ישנן סיבות ליתן פסק דין שונה, סיבות שיפורטו בפסק הדין.

לסיום ייאמר כי על פי האירוע המתואר בראשית הדברים, התובעים הגישו תביעה הנשענת על חוות דעת מקצועית המתייחסת למצב נתון וגלוי, ורק בגלל העדר בדיקה מצד הנתבעת ושיהוי בבדיקת הנכס - משהגיע מומחה מטעם הנתבעת לבדוק את הנכס, הוא כבר לא ראה לפניו את מה שבדק קודמו, אלא ראה נכס מתוקן ומשוקם, וכן מאוכלס, לאחר שהמצב הקודם עבר שינוי יסודי.

בכל מקום שכתב בחוות דעתו כי "אין ליקוי", דעתו זו אינה רלוונטית, כי: היה ליקוי.