חריגה מסוכמת
מה הדין במצב בו דיירים מצד אחד, וקבלן מצד שני, מסכמים ביניהם על בניה המנוגדת להוראות התקנות?
האם במקרה זה- יש לדיירים עילת תביעה נגד הקבלן?
בפסק דינו של שופט בית משפט השלום בחיפה- רון סוקול, (מונה לאחר מתן לשופט מחוזי בחיפה), דרוש להבדיל בין שני סוגים של תקנות.
מדובר בתא 16485/92 שגב נגד כאן, פסק דין מיום 23.03.1998 (1).
אלה שני הסוגים של התקנות:
סוג א'- תקנות המבטיחות את רווחתו ונוחותו של המשתמש.
סוג ב'- תקנות הבאות להבטיח את יציבות הבניין ובטיחות המשתמש.
על פי פסק הדין, כאשר הצדדים מסכמים ביניהם על ביצוע אי התאמה לתקנות מסוג א'- בטלה עילת התביעה, ואילו אם הצדדים מסכמים ביניהן לבצע אי התאמה מסוג ב'- עומדת לדיירים עילת תביעה נגד הקבלן, למרות ההסכמה.
[במאמר מוסגר אציין כי החלוקה לשני סוגים שדינם שונה- לא מקובלת עלי, משתי סיבות עיקריות: ראשית, חלוקה זו לא מופיעה בתקנות. שנית, חלוקה זו מאפשרת- אם לא מעודדת- בניה בניגוד לתקנות ככל שיתברר כי אי ההתאמה (המוסכמת) הינה לגבי תקנה מסוג א'].
כפועל יוצא מפסק הדין הנ"ל, מתבקש מומחה הדיירים, הסוקר בחוות דעתו את התקנות לסוגיהן- לקבוע לאיזה סוג שייכת כל אי התאמה, כדי שבית המשפט יוכל להבחין, ולהתחשב בכך בפסק דינו.
אמנם השאלה האם הייתה בין הצדדים הסכמה לביצוע אי ההתאמה אם לא היא שאלה משפטית במטבעה תתברר בבית המשפט ולא בחוות דעתו של המומחה, אך חוות דעת ראויה צריכה לתת מוצא ופתרון לשתי האפשרויות.
יש והסיווג של התקנה הוא קשה עד בלתי אפשרי.
דוגמא לכך היא- המדרגה הבודדה, המהווה מכשול בתוך דירה.
על פי תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל- 1970, התוספת השניה, תקנה 3.39, אסורה מדרגה בודדה בתוך דירה. הטעם לכך הוא בטיחותי- אדם יכול להיתקל בה ולהינזק בנזקי גוף. ראה בעניין זה ע"א 90/(25-38)
אברהם אלברט ואח' נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ, בית המשפט המחוזי בחיפה, שופטים: מלכיאל סלוצקי, חנוך אריאל ויוסף מרגלית.
והנה, בתיקון מס' 3 לתקנות הנ"ל תשס"ח- 2008, הותר ביצוע מדרגה בודדה בתוך דירה, משמע, מחוקק המשנה כבר לא ראה בכך מכשול...
האם שונו הרגלי ההליכה וההתנהגות של בני אדם החל משנת 2008?! וודאי שלא, ואכן לא ברור כלל מהי סיבת הביטול.
שינוי זה בתקנות, מעמיד בסימן שאלה את החלוקה של התקנות לשני סוגים, ומחזק את הגישה, שכתנאי מינימלי, נדרשת התאמה לתקנות בכל מקרה, מבלי לבדוק מהו הסיווג של כל תקנה- אשר דוגמת המדרגה הבודדה מוכיחה כי משימה זו (של בדיקת סוג אי ההתאמה) היא קשה עד בלתי אפשרית.
(1) ת"א 16485/92 שגב מאיר וחוה נ' כאן חברה להנדסה ולבניין בעמ, בית משפט השלום בחיפה, שופט: רון סוקול, לא פורסם, מובא בספר "מומחיות בתכנון ובבניה" כרך ב' מאת אברהם בן עזרא, בהוצאת "אתיקה" 1998.
