היזם – כקבלן, קונה ומוכר דירה

מעמדם החוקי של יזמי הבניה אינו מוגדר. אין לגביהם ייחוד פעולות, אין רישוי ואין רישום. גם מוכר גלידה יכול לקום בבוקר ולהחליט שיהיה יזם בניה, ללא שום הכשרה. אין פלא שבמצב זה – לעתים מוצא היזם את עצמו בפני בעיות משפטיות לא פתורות, לרבות חובות החלים עליו וזכויות המוקנות לו - לפי התגבשותם בפסיקה.

יזם – הוא "מעין – מקצוע", שלא מוגדר ולא ברור דיו. יזמי בניה, אשר במקרים מסוימים בונים בנייני מגורים רבי קומות ואף שכונות מגורים שלמות, אינם זקוקים לשום רישוי ולשום רישום; יזמי הבניה לא אמורים להיות, לפי החוק החל כיום, בעלי הכשרה ותואר של הנדסאי, מהנדס, אדריכל או קבלן, ולא אמור להיות להם שום רישום ושום רישוי.

אין בנמצא חוק ייחוד פעולות החל על יזם בניה.

היזם יכול להעסיק תחתיו ולהפעיל את כל הגורמים, כדי לבצע עבודות בנייה בכל היקף שהוא וללא שום הגבלה.

להבהיר, קבלן בניין מוסמך ומורשה להקים בניינים לפי הסיווג שיש לו, ורשם הקבלנים מקפיד על רישום וסיווג לאור בחינת כישוריו של הקבלן, אך לגבי יזם – אין שום הגבלה, ואין שום דרישה.

קבלן בניין בעל סיווג x אשר מעוניין לבצע פרויקט מגורים בעל סיווג y הגבוה מהסיווג x שיש לו, יכול להפוך עצמו ליזם, ובכובע היזמות להקים את הפרויקט.

הקבלן הראשי בפועלו כקבלן, בדרך כלל מעסיק קבלני – משנה להקמת הפרויקט. קבלני המשנה – הם אשר צריכים לעמוד בקריטריונים של רשם הקבלנים.

לפיכך – ההבדל בין פעילותו של קבלן ראשי, לבין פעילותם של יזמי בניה – מיטשטש ולמעשה לא קיים; כאשר הקבלן הראשי מעסיק קבלני משנה, דבר שכיח ביותר ומקובל בשדה הבניה, הריהו כיזם בניה לכל דבר ועניין.

על היזם חלים חוקים, ובכללם חוק המכר (דירות) תשל"ג – 1973, בתוקף היותו מוכר. לפי חוק המכר (דירות), מי שבונה (בין בעצמו בין ע"י אחרים) על מנת למכור, מחויב לפי חוק זה.

בעל מגרש העושה עסקת קומבינציה, יכול בתמורה לעסקה להיוותר בעלים של המגרש תוך ציפייה לאחוז מסוים מהרווחים או מהמחזור הכספי. במקרה זה הוא יזם בניה הבונה ע"י אחרים, אך הוא לא מוכר דירה ולכן חוק המכר (דירות) לא חל עליו. ראה בעניין זה ספרו של פרופ' איל זמיר, "חוק המכר (דירות)" בהוצ' הפקולטה למשפטים – האונ' העברית, תשס"ב - 2002 עמ' 114, להלן ציטוט:

"החוק לא יחול במקום שבעל המגרש מותיר בידו את הבעלות בחלק מהמגרש, אשר הופך להיות חלקו ברכוש המשותף עם רישום חלק מהדירות על שמו."

אפשרות אחרת היא, שבעל המגרש מקבל כמות מסוימת מהדירות הנבנות בתמורה לעסקה. אפשרות זו גם היא מתוארת בספר הנזכר, באותו עמוד:

"אם הבעלות בחלק המקרקעין המתייחס לאותן דירות נותרת כל העת בידי בעל המגרש, קשה יותר להצביע על "מכירה" מהיזם לבעל המגרש. במקרה זה בעל המגרש מקנה ליזם (או ישירות לאנשים שהיזם מכר להם את דירותיו) בעלות בחלק מהמקרקעין ובתמורה לכך בונה היזם את הדירות שיקבל בעל המגרש. ניתן לטעון, שמושא בעלותו של בעל המגרש משתנה בשלב של רישום הדירות על-שמו: במקום בעלות בחלק בלתי מסוים במגרש כולו ובבניין שנבנה עליו, הוא מקבל בעלות מלאה בדירות הנרשמות על שמו וברכוש המשותף הצמוד להן. בהמרה זו ניתן לראות משום חליפין שהם בכלל "מכירה".

טענה כזו נדחתה אומנם בהקשר הפיסקלי, אולם ייתכן שבהקשר הנדון ראוי לקבלה. כך או אחרת, התוצאה שחוק מכר דירות לא יחול על הדירות שמספק היזם לבעל המגרש איננה רצויה. במישור המשפטי הרצוי, ראוי להחיל את חוק מכר דירות גם לטובת בעל המגרש, אשר בנושא התאמת הדירה מעמדו אינו שונה מהותית ממעמדו של רוכש דירה רגיל."

או אז בעל המגרש (היזם) בנה את הדירות באמצעות הקבלן שעשה איתו עסקת קומבינציה, על מנת למכור, וברור שאותו בעל קרקע שהפך יזם, חייב בחובות הכלולות בחוק המכר (דירות) כלפי הקונים.

אלא שהמלומד פרופ' זמיר הנ"ל העלה הצעה לפיה אותו יזם יהיה בעל זכויות כקונה, ביחסיו עם הקבלן, כמבואר בציטוט דלעיל.

יוצא כי היזם האמור בעל זכויות כדייר ביחסיו עם הקבלן, ובעל חובות כמוכר – ביחסיו עם רוכשי הדירות, והכול על פי חוק המכר (דירות) תשל"ג – 1973.

המורכבות הנ"ל היא מצב אנומלי, לא קבוע ועלול עוד לעבור שינויים ככל שהפסיקה תמשיך למלא את החלל הריק שבחוק. מצב שנוצר בגלל מחדל חקיקתי מהותי בתחום הבניה, והוא, הזנחה והתעלמות של המחוקק מיזמי הבניה, הימנעות מהסדרת רישומם וייחוד פעולותיהם, ופתיחת דלת לכל מאן דבעי לעסוק בתחום היזמות ודרכו גם לעקוף את חוקי הרישוי וייחוד הפעולות במקצוע קבלנות הבניה, ולהקים גורדי שחקים ושכונות מגורים – ללא רישוי, ללא רישום, ללא שום ידע מקצועי ולעתים גם תוך גרימת נזקים כבדים בתחום הבניה, לרבות קריסת  מרפסות והתמוטטות גשרים.