הודעה על הליקויים
הקבלן אמור להכיר את הדירה אותה מכר לקונה, ולכן הוא יודע, או ראוי כי יידע, מהם הליקויים בה, בעוד הקונה – "מגשש באפילה". אף על פי כן, משנתגלו ליקויים בדירה, הקונה אמור להודיע לקבלן על קיומם.
בחוק המכר (דירות) תשל"ג – 1973, יש התייחסות להודעה על הליקויים. להלן ציטוט סעיפים 4 א' ו- 4 ב' הדנים בעניין ההודעה על הליקויים:
"4א. הודעה על אי-התאמה או אי-התאמה יסודית
(א) הקונה או קונה המשנה יהיה זכאי להסתמך על אי-התאמה –
(1) שניתן היה לגלותה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה, אם הודיע עליה הקונה או קונה המשנה למוכר בתוך שנה ממועד העמדת הדירה לרשותה קונה:
(2) שלא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשותו אם הודיע עליה למוכר תוך זמן סביר לאחר שגילה אותה.
(ב) הקונה או קונה המשנה יהיה זכאי להסתמך על אי-התאמה יסודית שלא היה ניתן לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשותו, אם הודיע עליה למוכר בתוך זמן סביר לאחר שגילה אותה.
4ב. זכות תיקון אי-התאמה
(א) התגלתה אי-התאמה או אי התאמה יסודית הניתנות לתיקון, על הקונה או קונה המשנה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר.
(ב) חזרה והתגלתה אי-ההתאמה או אי-ההתאמה היסודית לאחר שהמוכר תיקון אותה פעם אחת או יותר במשך שנתיים שתחילתן במועד הודעת הקונה או קונה המשנה בדבר אי-ההתאמה או אי-ההתאמה היסודית, או שתיקונה של אי-ההתאמה או אי-ההתאמה היסודית דחוף והמוכר לא תיקן אותה בתוך זמן סביר ממועד הודעת הקונה או קונה המשנה כאמור, רשאי הקונה או קונה המשנה לתקנה והמוכר יישא בהוצאות התיקון."
לשון החוק בעייתית, כי לפיה כפשוטה – מתקבל רושם שהחוק מטיל על הקונה חובות שאינן בהכרח לטובתו, אך הפסיקה של בית המשפט העליון – הבהירה כי הקונה אינו חייב להסכים לכך שהקבלן יתקן את הדירה כתנאי למימוש זכויות הקונה בגין אי התאמה.
מדובר בע"א 656/99 ד"ר עדה בר שירה ואח' נ' מעונות ובניין בע"מ, פד"י נ"ז (5)1, סעיפים 17 ו- 18 לפסק הדין. ההסתמכות של פסק הדין בעניין זה הייתה על דבריו של המלומד איל זמיר בספרו "חוק המכר (דירות)" בהוצאת הפקולטה למשפטים של האוניברסיטה העברית, תשס"ב – 2002, עמוד 581, כדלקמן:
"הקונה אינו חייב לאפשר למוכר לתקן את אי-ההתאמה, ולמוכר אין זכות לתקן את אי-ההתאמה."
ההדגשות במקור.
כמובן שביטול חובת ההודעה, מאיין את הצורך בדיון האם הייתה הודעה אם לא; אלא שצורך זה נותר על כנו לאור פירוט הדברים בהמשך, הן בספרו הנ"ל של איל זמיר והן בפסק דין בר-שירה.
המשך הדברים מפרט ומבהיר כי אם הקונה הודיע על הליקויים ועמד בהליך ההודעה כמפורט בחוק המכר (דירות), אזי הוא זכאי למלוא הפיצויים בגין הליקויים ואי ההתאמות, ואם הקונה לא הודיע על הליקויים ולא עמד במילוי התנאים המפורטים בחוק – אזי הוא זכאי לפיצוי בניכוי הרווח הקבלני.
זה כל ההבדל.
ההודעה – יכולה להיות גם בעל-פה ואין חובה שהיא תישלח בדואר רשום. ראה בעניין זה ע"א 8939/01 אביצור ואח' נ' חפציבה בע"מ, פדאור 03 (5) 134; גם הודעה טלפונית מספיקה.
יש והנתבעים בגין ליקויי בניה מלינים על כך שהתובעים מהרו להגיש תביעתם, וטרם המתינו אפילו שנה אחת, כדי לאפשר ביצוע התיקונים.
תלונה זו חסרת בסיס, לאור זכותם של הדיירים להתנגד לביצוע התיקונים ע"י הקבלן, מבלי לוותר על זכותם לקבל פיצויים.
זאת ועוד, דומה שאין מה להלין על מקרה מסוג זה בו הדיירים מהרו להגיש תביעה, וזאת לאור המעורבות שלהם ממועד הרכישה ועד למועד המסירה ככל שהייתה מעורבות כזו, שהרי הדיירים מתעניינים בדרך כלל בדירה אותה רכשו ואך טבעי שיהיו מעורים בבנייתה ובהתקדמות העבודות שנעשות בה עד לגמר.
בנוסף לכך, הגשת התביעה – אף היא הודעה על הליקויים.
ראה בעניין זה ת"א 10456/90 עוזר ששון ואח' נ' א. עבאדה בע"מ ואח', בית משפט השלום בחיפה, שופטת: ד"ר נאוה דנון.
[ד"ר נאוה אפל דנון התמנתה לשופטת בביהמ"ש המחוזי נצרת, והוקדש לה פרק בספר "סוגיות בליקויי תכנון ובניה" מאת ד"ר א' בן-עזרא, עמ' 617].
פסק הדין עוזר ששון לא פורסם, מובא בספר הנזכר בעמ' 625, ולהלן ציטוט רלוונטי מעמ' 628;
"הכלל הוא, כי עצם הגשת התביעה מהווה הודעה מספקת."
