מכירת דירה בתום לב

המוכר דירה צריך לנהוג בתום לב. במה דברים אמורים, הוא לא אמור להסתיר רטיבות כרונית בדירה באמצעות צביעת הדירה, הוא חייב לגלות פרטים חשובים בהיסטוריה של הדירה כגון – האם חוזקה בגלל כשלים מבניים ואם כן כיצד ומאילו בחינות מפריע החיזוק לתפקוד, האם הדירה עברה דריכה ויש בה כבלים מתוחים ואם כן – היכן ומהי תוכנית הדריכה, האם הדירה מהווה מוקד לעובש בגלל ליקויי בידוד ואוורור, ועוד נתוני תכנון – מבלי להשאיר לקונה את גילויים.

גילוי מאוחר של הקונה דירה לגבי כשלים מהסוג המתואר עלול להיות פתח לסאגה משפטית ארוכת שנים ולהסתיים במפח נפש למוכר.

ידוע כי במכירת דירה ישנה, המוכר מעוניין להראותה במיטבה, ובדרך כלל הוא מבצע בה עבודות שיפוצים הכוללות תיקוני סדקים, חידוש פריטים שנפגעו וצביעה כללית.

בכך דומה הדירה לכלה או לחתן ביום חופתם, אשר דואגים להיראות נאים.

יש מקרים שהשיפוץ – מופרז, והוא לרועץ למוכר.

כך קורה כאשר המוכר מנסה להסתיר פגם בדירה ולכסותו בצבע, והקונה שמח וטוב לב, משלם ממיטב כספו – ורק כעבור חודשים ספורים, לאחר רדת הגשמים הראשונים, מגלה הקונה כי הוא נפל למלכודת והולך שולל, כי יש בדירה פגם שהוסתר ממנו בכוונה תחילה, לאמור, הקונה נוכח כי המוכר יצר בפניו מצג שווא בעת מכירת הדירה.

לפיכך צריך המוכר להיזהר ולא להגזים בתיקונים לקראת המכירה, ובכל מקרה – לא להסתיר פגמים.

ירצה, יבטל את הפגם;

לא ירצה להשקיע ממון בביטול הפגם בדירה – לא יסתירו אלא יניח לו ואף יצביע על הפגם בו מדובר בפני הקונה, כדי שהקונה לא ירומה.

ראה בעניין זה ת"א 15080/07 אזולאי אווה נ' דב לוין ויהודית רייך, בית משפט השלום חיפה, שופט: דניאל פיש, תקדין [תק-של 2010 (3), 11576].

המוכרים הסתירו ליקוי תוך שיפוץ הדירה ומכרוה לתובעת, לכאורה – כדירה חדשה וראויה, ללא שום פגם.

התובעת גילתה את הפגם, שבמקרה זה היה צנרת פגומה שגרמה למעברי רטיבות, רק לאחר שהתגוררה בדירה תקופת זמן, תיקנה את הליקויים והנזקים הנלווים, והגישה תביעה נגד המוכרים.

בית המשפט פסק, לאחר שמיעת עדים ומומחים:

"נראה לי כי מדובר בפגם – במקרה זה פגם רטיבות שמקורו בחדר האמבטיה – שהוסתר ע"י הנתבעים בעת מכירת הדירה לתובעת."

 ובסעיף 15 (האחרון) בפסק הדין:

"אשר על כן, הנני מקבל את התביעה באופן חלקי וקובע כיעל הנתבעים לשלם לתובעת יחד ולחוד את הסך של 26,057 ₪ אשר ישאוהפרשי הצמדהוריביתמיום הגשת התביעה."

לאחרונה בעבודתי המקצועית אני במעקב אחר דירות בעלות כשלים בקונסטרוקציה, אשר בשלב זה או אחר משוקמות. מדובר בדירות מגורים בבניינים רבי קומות המשוקמות באמצעות לוחות פלדה ועמודי פלדה, ומדובר גם בוילות המשוקמות על ידי דריכה במוטות ובכבלי מתיחה. בשני המקרים על המוכר להעביר הלאה את המידע המלא על אודות השיקום, בעת ביצוע עסקת מכירת הדירה, כדי שהקונה לא ירומה וכדי שהקונה יוכל לכלכל את צעדיו בתבונה וללא סיכון בבואו לבצע פעולות שונות שבעל דירה רגיל לבצען בדירתו, ואילו בדירה משוקמת עלולה להיות פעולה פשוטה בתכלית כפעולה הרת אסון בגלל לוחות פלדה סמויים שעלולים להיתקן בהם בעת דיקוח בקיר, או בגלל כבלי פלדה מתוחים.

גם מכירת דירה בה קיים פגם מהותי בהיתר הבניה או שאין לה היתר והמוכר לא מגלה זאת לקונה - מהווה הפרה המצדיקה ביטול עסקה. ראה בר"ע 2324/07 יהודה לבדנסקי נ' עובדיה יוסף ברנס, בית המשפט העליון, פסק דינו של השופט אליקים רובינשטיין, להלן ציטוט:

"חובת הגילוי המוטלת על צד המנהל משא ומתן לקראת חוזה הוכרה ועוגנה היטב בפסיקת בתי המשפט, והפרתה עלולה להגיע, בנסיבות מסוימות, כדי מצג-שוא והטעיה המקימים זכאות לביטול ההסכם (ראו ע"א 494/74 חברת בית החשמונאים נ' אהרוני, פ"ד ל(2) 141 (1976) - השופט בייסקי, בדעת רוב; ע"א 373/80 וופנה נ' אוגש, פ"ד לו(2) 215 (1981) - השופט, כתארו אז, שמגר (להלן עניין אוגש); ע"א 794/86 החברה המרכזית לשכון ולבנין נ' פינק, פ"ד מד(1), 226 (1990) - השופט ד' לוין; ראו לאחרונה גם ע"א 9044/04 מיסטר מאני ישראל נ' צוניאשוילי (טרם פורסם, ניתן ביום 24.6.07) - השופטת ארבל; דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים – כרך ב 796-784 (1991). בע"א 3745/92 פסקל נ' מזרחי, פ"ד מח(2) 359 (1993) אמר הנשיא שמגר: "לדידי, לא יכול להיות ספק בכך שמי שמוכר דירה אשר בחלקה נבנתה ללא רישיון, חייב לגלות עובדה זאת לכל קונה בכוח בעת ניהול המשא ומתן. אם לא יעשה כן יש בכך הטעיה כפשוטה. מובן שגם חובת תום הלב מחייבת זאת" (בעמ' 361); כן ראו בהקשר זה ע"א 5267/03 פרג'-גשורי נ' מיטל, פ"ד נט(5) 337, 347-346 (2005) – השופטת ארבל). 

כך נקבע גם לגבי המקרה דידן בבתי המשפט הקודמים, ואיני מוצא מקום להתערבות בקביעה זו".

כלומר, גם מכירת דירה שאין לה היתר בניה, או שההיתר לא תואם את כל הדירה, יוצרת עילת ביטול בהיותה הפרה. יש לדעת כי ביחסי קבלן-דייר הקבלן אחראי על ההיתר ועל עמידה בכל תנאיו, ולכן גם כאשר הכשל בנושא קיומו או אי קיומו של ההיתר אינו ידוע לו בעת המכירה, אין עוררין כי ראוי שיהיה ידוע לו, ולכן גם במקרה כזה ישנה הצדקה לביטול עסקה בשל הפרה.