פטנט ראוי לגנאי
מאמר מאת עו"ד טל רבינוביץ' בנושא זכויות דיירים הרוכשים דירה מקבלן ונמצאים בצמתים שונים במעמד נחות מול החברה הקבלנית. החברה הקבלנית יודעת לנצל את מצוקתם, וללא ייעוץ מתאים מצוקת הדיירים מתורגמת ליתרון עסקי לחברות היזמיות והקבלניות.
בהמשך למאמרי הקודם "טריקים ושטיקים בחוזי המכר" להלן יוזהרו רוכשי הדירות מפטנט נוסף של חברות הבנייה הנועד להכשילם ולפגוע בכיסם.
דיירים רבים שרכשו דירה "על הנייר" מחכים בכיליון עיניים למועד המסירה המובטח בחוזה המכר, ובהסתמך עליו – הם מתכננים את צעדיהם.
ישנם אלה המוכרים דירה ישנה כדי לממן את רכישת הדירה החדשה, ומתחייבים לפנות את הדירה הנמכרת בסמוך למועד בו הם אמורים לקבל את הדירה החדשה.
ישנם אלה שלא מוכרים את דירתם הישנה, אלא מתכננים להשכירה על מנת שכספי השכירות – יממנו את הלוואת המשכנתא המשולמת מדי חודש.
כאשר הדירה החדשה לא מוכנה למסירה במועד שהובטח, וכאשר מדובר באיחור של חודשים רבים – רוכשי הדירות מוצאים עצמם במצוקת דיור ו/או במצוקת מזומנים.
מדובר במצוקה שיכולה למוטט משפחות מבחינה כלכלית ו/או נפשית ו/או חברתית ו/או זוגית.
ייתכן כי מדובר במשפחות שכבר רשמו את ילדיהם ללימודים בעיר אחרת, או במשפחות שרכשו דירות במגדל מגורים בקומה גבוהה, קיבלו את המפתח אך המעליות טרם פועלות, ומצב זה בשל מגבלות פיסיות של הורה מבוגר או ילד מוגבל והם אינם יכולים להמשיך ולטפס 4 קומות ברגל, ישנן משפחות שמקום עבודה של אחד מבני הזוג מחייב מעבר לעיר אחרת ועוד...
למרבה הצער, מצוקה זו אליה נקלעים רוכשי דירות רבים משמשת כלי בידי חברות בנייה כדי לסחוט את רוכשי הדירות ולגרום להם לוותר על זכויותיהם. כל חתימה על כל ויתור ו/או על כל הסכם במצב כזה אינה חתימה בעקבות משא ומתן בין שווים, וההסבר מיותר.
חברות הבנייה מבינות כי ניתן לתרגם את מצוקת רוכשי הדירות להתעשרות על חשבונם והן מנצלות זאת היטב.
השיטה פשוטה וקלה ליישום: הכספים המגיעים לרוכשי הדירות בגין האיחור במסירה - לא מועברים אליהם [בטענות שונות ולא נכונות] וכאשר המצוקה הכספית הולכת וגדלה מחתימים את הדיירים על מסמכי וויתור כנגד קבלת חלק זעום מסכום הפיצוי המגיע להם על פי דין או על פי חוזה.
מעשה מכוער זה, הוא מחזה נפוץ במדינת ישראל, ולמרבה הצער, לא תמיד מצליחים הדיירים לשכנע את בתי המשפט כי נעשתה להם עוולה בחוסר תום לב.
לדוגמא, לפני מספר ימים, פסקה השופטת מעין צור מבית משפט השלום בחיפה בת"א 21501-08-11 לאוניד לב נ' שרביב כי משחתמו התובעים על כתב וויתור – אין הם זכאים לפיצוי נוסף על הפיצוי החלקי שקיבלו, להלן ציטוט:
"איחור במסירת הדירה
התובעים עותרים לפצותם בסכום של 11,044 ₪ בגין איחור במסירת הדירה. חישוב הסכום פורט בסעיפים 27-28 לתצהיר התובע.
אין חולק כי הנתבעת שילמה לתובעים סכום של 8,456 ₪ בגין איחור במסירת הדירה, והתובעים חתמו על מסמך (להלן: "כתב הויתור") שבו הם מאשרים כי הסכום שולם "לסילוק מלא וסופי של כל תביעותינו בגין האיחור במסירת הדירה הנ"ל...". עוד מצוין במסמך: "אנו מאשרים, מצהירים ומתחייבים בזה כי עם קבלת הסכום הנ"ל, אין ולא יהיו לנו כל תביעות, דרישות, וטענות אליכם בעניין האיחור במסירת הדירה, ואנו מוותרים בזה על כל תביעות, דרישות וטענות שהיו יכולות להיות לנו כלפיכם, בקשר לעניין זה".
כתב ויתור הינו חוזה לכל דבר ועניין, והוא שריר וקיים אלא אם הוכח כי קיים טעם המצדיק ביטולו או התעלמות ממנו, כגון פגם בכריתתו (ראה: ע"א 11/84 רבינוביץ' נ' שלב הקואופרטיב המאוחד להובלה בע"מ ואח', פ"ד מ(4) 533).
בסעיף 28 לתצהירו טוען התובע כי הואיל ומועד מסירת הדירה חלף והם רצו לעבור לדירה, חתמו על כתב הוויתור תחת לחץ ולא בעקבות משא ומתן בין צדדים שווים. אין די בדברים כלליים אלה כדי להצדיק ביטולו של כתב הוויתור. התובעים לא הוכיחו פגם בכריתה, או כל עילה אחרת לביטול כתב הוויתור. אציין כי לא נטען שהחתימה על כתב הוויתור הייתה תנאי למסירת החזקה בדירה.
לנוכח תוכנו של כתב הוויתור שעליו חתמו התובעים, אני דוחה תביעתם לפיצוי בגין איחור במסירה."
בית המשפט קבע כי התובעים לא הוכח שקיים פגם בכריתה או כל עילה אחרת המחייבת ביטול כתב הוויתור ולא ראה בלחץ של הדיירים לקבל את הדירה עקב האיחור במסירתה – כסיבה שתצדיק התעלמות מחתימה על כתב הוויתור.
בית המשפט לא הסתפק בטענה כי התובעים חתמו תחת לחץ וציין כי לא נטען שהחתימה על כתב הוויתור הייתה תנאי למסירת החזקה בדירה.
יובהר כי לפעמים מצליחים הקבלנים להחתים דיירים על מסמכי וויתור גם מבלי שתהיה התנאה על מסירת החזקה בדירה, שכן הם גרמו לכך שמצוקת רוכשי הדירה היא כה גדולה עד כדי כך שהדיירים מסכימים לחתום על מסמך הוויתור גם ללא תנאי, ובלבד שיקבלו לפחות חלק ממה שמגיע להם.
חברות הבניה מודעות לחולשת רוכשי הדירות ומנצלות חולשה זו כדי להגדיל את רווחיהן ולהימנע מלשלם את מה שמגיע לרוכשי הדירות בגין האיחור במסירת הדירות.
הפטנט פשוט: ככל שמצוקת רוכש הדירה גדלה – כך יותר קל להחתים אותו על מסמכי וויתור הפוגעים בזכויותיו.
ומקום בו אין מצוקת דיור – אפשר וכדאי ליצור אותה!
כך קרה שחברה יזמית גדולה, שיגרה לדיירים הודעה על הקדמת מסירת הדירות בחודשיים!
הדיירים הנרגשים מיהרו להתארגן מבחינת מכירת דירותיהם ו/או השכרתן, וכאשר התקרב המועד הרשמי [המוקדם] למסירת הדירות – קיבלו הודעה כי נעשתה טעות והתאריך הקובע למסירת הדירות הוא זה שרשום בחוזה הרשמי ולא התאריך שהוקדם.
כך הצליחה החברה ליצור מצוקת דיור "יש מאין" אשר היוותה מנוף להחתמת דיירים על מכתבי וויתור תוך ניצול חולשתם.
פטנט זה ראוי להתייחסות מחמירה של הרשויות ובתי המשפט ורצוי כי יקום גוף שיפקח על חברות הבנייה במקום שבתי המשפט העמוסים לעייפה יהיו הכתובת היחידה למיצוי הזכויות!
מדובר ברעה חולה ובשיטה פסולה לנשל דיירים מזכויותיהם. ראה בעניין זה דבריו הנוקבים של בית המשפט העליון בע"א 345/89 נאות דברת נ' מעליות ישראליפט פ"ד מו(3), 350 ,עמ' 360:
"רעה חולה היא במקומותינו - ולתופעה זו הדים רועמים בפסיקה - שקבלניםנוטלים על עצמם חבויות אלו ואחרות, הגם שיודעים הם כי לא יוכלו לעמוד בהן אלא בעזרתשמיים, ומכל מקום, כי יקשה עליהם במאד-מאד לעמוד בלוח הזמנים שקבעו לעצמם. ואולםברצותם למשוך את ליבם של קונים-בכוח, ובאומרם אל-ליבם ואל אותם קונים בכוח, בלשוןהעם: "יהיה בסדר", עומסים הם על שיכמם נטל זמנים שאין ביכולתם לעמוד בו... ובבואיום פקודה, יום בו אין הם עומדים במשא הכבד, מוצאים קבלנים תירוצים וטעמים לרובמדוע החטאת לא לפיתחם הוא רובץ אלא לפיתחיהם של אחרים. דומה כי רק מיצוי הדין אפשריעמידנו על רגלינו ויוליכנו קוממיות על דרך הישר; וכך נאמר: הסכמים יש לכבד - זו כלהתורה כולה - והמפר ישלם."
מוצע כי משרד הבינוי והשיכון [המופקד על חוק המכר [דירות] תשל"ג - 1973], יפקח על חברות הבניה ועל יזמי הבניה שנוהגים כך ויקנוס אותם כאשר הם לא מקיימים את הוראות החוק ולא משלמים לרוכשי הדירה את דמי האיחור במסירה המגיעים להם על פי חוק.
