שטח הפתח

על פי התקנות, את גודל החלון מודדים לפי "מידות הבנייה המינימליות", להבדיל מ'סתם' "מידות בנייה". הערעור אשר נסוב על דיוק זה - התקבל בבית המשפט המחוזי בחיפה, בפני כב' השופט ד"ר מנחם רניאל.

הגדרת חלון ושטחו

על פי התקנות הוגדרו "חלון" ו"שטח חלון" באופן המבהיר כי חלון הוא פתח (מה שאינו פתח - אינו חלון), ושטחו - הוא שטחו של הפתח (ולא שטחם של רכיבי זכוכית, אלומיניום וטיח), ובמילים אחרות, מה שאינו פתח - אינו חלון, ואינו נכלל בשטחו.

"חלון" - פתח המשמש אמצעי תאורה ואיוור טבעיים והפונה לשמים, לרחוב, למרפסת הסגורה בתריס בלבד, או לחצר, לרבות אשנב, דלת מזוגגת או פתח אחר כיוצא באלה;

"שטח חלון" - שטח הפתח שבו מותקן החלון, לפי מידות הבניה החיצוניות המינימליות;

מידות הבניה החיצוניות המינימליות לא הוגדרו בתקנות, והדבר נתן פתח למהנדסים לפרש את המונח "מידות בנייה" לפי המקובל בשפת העם - מידה בין בלוק לבלוק, וזאת בניגוד לתכליתן של התקנות - הבטחת כמות מינימלית של אור ואוויר; ובניגוד לתכליתן של התקנות שאינן מכירות את מכלול החלון ומרכיביו, או את סוג הקיר וחומרי הבניה, אלא מבדילות בין "פתח" לבין "בנוי" בלבד.

בשיטתם של מומחים למדידת החלון לפי "מידות בנייה", לאמור - בין בלוק לבלוק, הגודל המחייב לחלון הוא שטח הכולל אור ואוויר אך גם חלקים אטומים, כגון: חלקים קבועים מזכוכית, מסגרת החלון העשויה אלומיניום, המשקוף העיוור, עובי הטיח המצפה את הבלוקים וכיוצ"ב.

מקרה מבחן

בכדי להמחיש את האבסורד של הפרשנות של "מידות בנייה" - נבחן חלון טיפוסי בחדר שרות, שלגביו נדרש כי שטחו יהיה לכל הפחות 0.3 מ"ר.

בשיטת "מידות בנייה", החלון ייבנה בין בלוקים שפתחם 0.5 מ' * 0.6 מ', ולאחר שנפחית את עובי המכלול של החלון (מסגרת טיח ואלומיניום שהן) בשיעור של כ-8 ס"מ, יתקבל שטח אור מצומצם ביותר - 0.34 מ' * 0.44 מ' = 0.15 מ"ר בלבד. לאמור, התקנות דרוש חלון ששטחו 0.3 מ"ר, אך התקבל פתח אור ששטחו 0.15 מ"ר בלבד.

באותו הפתח בקיר, ניתן גם להתקין חלון שחציו קבוע, וחציו נפתח. במקרה זה, שטח האוורור יקטן ב-50%, ועדיין ייחשב לתקין תחת הפרשנות של "מידות בנייה".

למעשה, תחת הפרשנות של מידות בנייה, ניתן להתקין חלון אטום לאוויר, ועדיין - יחשב החדר למאוורור כנדרש בתקנות.

רק בשיטת "אור ואוויר", מתקבל קשר ישיר בין דרישת התקנות, לבין האוורור של החדר. באותה דוגמה הנ"ל, השטח של החלון 0.5 מ' * 0.6 מ' הוא שטח האור והאוויר, והוא לא מושפע בשום צורה שהיא מסוג המכלול, מעובי המסגרת או מחלקים אטומים לאוויר.

השגת תכלית התקנה

הדרישה כי יהיה קשר ישיר בין הפרשנות של נוסח התקנה לבין התכלית שלה - היא דבר מובן מאליו, וראה להלן ציטוט מדבריה של כב' השופטת ד' ברלינר בע"א 7298/00 בסט נ' חממי, שופטים: א' גרוניס, ס' ג'ובראן, ד' ברלינר, פסק דין מיום 04/09/2007)

מקובלת עלי המסקנה המעוגנת הן בחוות דעתו של המומחה זלינגר והן בתקנות, כי הרוחב המינימאלי הנדרש הוא 110 ס"מ וכי רוחב זה צריך לכלול גם עובי הציפוי. שתי סיבות הגיוניות מוליכות למסקנה זו! האחת, רוחב המשטח האופקי, שהוא המשך של המדרגות, צריך להיות כרוחב המדרגות, שכן היצרות המשטח האופקי לאחר המדרגות עלולה ליצור פגם אסטטי. שנית, אין זה הגיוני שמתקין התקנות ישאיר את שאלת רוחב המשטחים האופקיים כשהיא מותנית בעובי חומר הציפוי, אשר משתנה מעת לעת. לפיכך, יש לקבוע כי הרוחב הנקוב בתקנות הוא רוחב מינימאלי הכולל את חומר הציפוי.

[ההדגשה אינה במקור]

כשם שאין זה הגיוני כי מתקין התקנות ישאיר את שאלת רוחב המשטח האופקי כשהיא מותנית בעובי חומר הציפוי - כך אין זה הגיוני כי מתקין התקנות ישאיר את שאלת שטח האוורור כשהיא מותנית בעובי מסגרת החלון.

הפסיקה והערעור

הפרשנות של אופן מדידת שטח החלון נידונה באופן ישיר בת"א 45136-12-12 סבג נ' רקפות בגבעה בע"מ (בית משפט השלום בחיפה, שופטת: מירב קלמפר נבון, פס"ד מיום 21/04/2015). התובעים טענו כי את גודל החלון יש למדוד "נטו" - לפי מידות אור ואוויר - כלומר בתוך מסגרת האלומיניום. להלן ציטוט מתוך פסק הדין:

אוורור חלון הממ"ד: לעניין זה ציין המומחה מטעם התובעים בחוות דעתו כי מאחר ושטח הממ"ד בדירה הוא 9.36 מ", ע"פ תקנה 2.21 לתקנות שטח החלון המינימאלי נדרש הוא 8% משטח החדר, היינו 0.75 מ"ר. בפועל, שטח החלון הנמדד לפי פתח אוויר ואור הוא 85*85 סמ"ר = 0.7225 מ"ר, היינו קטן ב-3.7% מהמינימום.

מנגד, מומחה בית המשפט (המהנדס צביקה רום) קבע שאת שטח החלון מודדים לפי "מידות הבנייה" - הפתח שבו מותקן האלומיניום - להלן ציטוט מתוך פסק הדין:

המומחה מטעם בית המשפט קבע בחוות דעתו כי שטח החלון בחדר הממ"ד, תקין. שטח הממ"ד נמדד 3.05*3.07 = 9.36 מ"ר. שטח החלון הנדרש הינו 9.36 * 8% = 0.75 מ"ר. שטח החלון שנמדד 0.965*0.965 = 0.93 מ"ר. שטח החלון מוגדר בתקנות בעמ' 65 סימן א' פרשנות - "שטח הפתח בו מותקן החלון לפי מידות בבניה החיצוניות המינימאליות". על כן, החלון שהותקן, תקין.

טענתם של הדיירים מתבססת, ראשית, על תכליתן של התקנות - לאפשר אוורור נאות של חדר מגורים, והם מסתמכים על נוסח התקנות המלא, הכולל את המילים: "מידות בניה מינימליות". להלן ציטוט מתוך פסק הדין:

לטענת התובעים, המומחה מטעם בית המשפט טעה בנוגע לפרשנות של התקנות בעניין האוורור. לטענתם, בעוד שהמומחה מטעמם מדד את גודל החלון לפי השטח שדרכו חודרים אור ואוויר לחדר - מידות הבניה המינימאליות התואמות להגדרת חלון בתקנות, המומחה מטעם בית המשפט מדד את גודל הקיר שבו מותקן החלון מידה הכוללת את רכיבי הטיח, השיש והאלומיניום. לטענתם, השטח אשר מדד המומחה מטעם בית המשפט אינו מבטא את יכולת החלון לאוורור החדר ולהארתו.

לטענת התובעים, הפרשנות - על פיה מדד המומחה מטעם בית המשפט את החלון היא ש"מידות בניה" ו"מידות בניה מינימאליות" - אחד הם, אלא שלטענת התובעים מדובר בפרשנות שגויה, שכן היא שוללת את המילה "מינימאליות" מתוך התקנות. לטענתם המדובר בשיטת מדידה לא הגיונית ומנותקת לחלוטין מיכולת האוורור והתאורה של אולתו חלון, והיא בניגוד לתקנות. לטענתם אופן המדידה הנכון של גודל החלון הוא לפי המידות המינימאליות - אור ואוויר.

בית המשפט לא קיבל את עמדת התובעים לגבי הפרשנות הראויה של התקנה, והעדיף את פרשנותו של מומחה בית המשפט, על פיה "שטח החלון" כולל לא רק את השטח של הפתח שדרכו חודר אוויר לאוורור החדר, אלא גם חלקים אטומים לאור ולאוויר, כגון: מסגרת האלומיניום ושכבת הטיח או האבן שבהיקף מכלול החלון. להלן ציטוט:

לאחר שעיינתי בטענות הצדדים לעניין זה אני דוחה את טענת התובעים. סעיף 2.01 לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל 1970 מגדיר "חלון" כ-"פתח המשמש אמצעי תאורה ואוויר טבעיים והפונה לשמים, לרחוב, למרפסת הסגורה בתריס בלבד, או לחצר, לרבות אשנב, דלת מזוגגת או פתח אחר כיוצא באלה". שטח חלון מוגדר כ-"שטח הפתח שבו מותקן החלון, לפי מידות הבניה החיצוניות, המינימאליות".

על כך ערערו הדיירים - ע"א 13935-06-15 רקפות בגבעה נ' סבג ואח'. הערעור נידון בבית המשפט המחוזי בחיפה, בפני כב' השופט ד"ר מנחם רניאל. פסק הדין בערעור ניתן ביום 20/10/2015 ובו נכתב כך: 

9. המשיבים טענו בערעור שכנגד, ששגה בית המשפט בכך שלא זיכה אותם בסך 5,000 ₪ בתוספת מע"מ בשל ליקוי בגודל הממ"ד. לטענתם, שגה מומחה בית השפט במדידתו, ולא הבחין בין "מידות בניה מינימליות", שלפיהן יש למדוד, לבין מידות בנייה. לפי תקנה 2.21, שטח החלון לצורכי מעבר אויר ואור הוא 8% משטח החדר, דהינו 0.75 מ"ר, ושטח החלון בפועל קטן ב- 3.7% מהשטח הדרוש. 

בית המשפט קמא קבע שפסק הדין בת"א 922/95 סולומון נ' שכון ופיתוח (מחוזי תל אביב- השופטת צ. ברון) הקבוע שהמדידה היא לפי שטח האור והאיוורור לא רלבנטי כי הוא עוסק בחדר שירות בעוד אנו עוסקים בחדר ממ"ד, אך להבחנה זו אין תוקף. אמנם, לגבי חדר שירות נאמר "למעט חדר ארונות – שאין צורך באיוורורו" ומכאן ניתן היה להסיק שההגדרה של חלון בחדר שירות היא היחידה הקשורה לאיוורור, אבל אין הדבר כך. כל החלונות מוגדרים באותה צורה – "חלון" – פתח המשמש אמצעי תאורה ואיוור טבעיים והפונה לשמים, לרחוב, למרפסת הסגורה בתריס בלבד, או לחצר, לרבות אשנב, דלת מזוגגת או פתח אחר כיוצא באלה; מכאן, שהחלון, כל חלון, בין בממ"ד ובין בחדר שירות, מוגדר לפי האור והאיוורור, וכפי שנקבע באותו פסק דין, לצורך מדידת שטח החלון יש למדוד את הפתח לאיוורור ואור, ולא את מידות הבניה.

המומחה טעה איפוא בפרשנותו, ובעקבותיו בית המשפט. יש להוסיף לפיצוי למערערים שכנגד תוספת, כדברי המומחה בחקירתו, בסך 5,000 ₪ בתוספת מע"מ.

בית המשפט המחוזי קיבל את הפרשנות של הדיירים וקבע באופן חד-משמעי כי שטח החלון הוא אך ורק שטח שדרכו חודר אור ואוויר. פרשנות זו, ורק היא, עולה בקנה אחד גם עם נוסח התקנות, וגם עם תכליתן.