הקבלן אחראי על ליקויים ברכוש המשותף

יש מצב בו הקבלן לא ייפטר מאחריותו לגבי טיב הבניה בשטחי הרכוש המשותף, גם אם פיצה דיירים בבניין בגין ליקויי בניה ברכוש המשותף. כפילות זו באחריות הקבלן נוצרת כאשר ההסדר לפיצוי הדיירים - לא התייחס לדיירים אחרים, שלא נכללו בו כצד.

בבניין דירות המכיל 76 דירות בתל אביב, הגיש אחד הדיירים [הראל] תביעה נגד הקבלן בשנת 1989 בגין ליקויים ברכוש המשותף.

בעוד משפטו מתנהל, הגישו שני דיירים אחרים בבניין [יצחק בחר ואורה לבנטון] תביעה נוספת נגד הקבלן – והם תבעו כי הקבלן יתקן בפועל ליקויים ברכוש המשותף. לא היה ספק כי תביעתם של בחר-לבנטון שהוגשה בשנת 1992 חופפת לתביעה המוקדמת של הראל.

בשנת 1993 הגיעו הראל והקבלן להסכמה לפיה תימחק התביעה תוך וויתורו של הראל על חיוב הקבלן בביצוע התיקונים ברכוש המשותף. לפיכך, נפסק על ידי בית המשפט המחוזי בתל אביב כי לאור הסכמה זו, סרה עילת התביעה של בחר-לבנטון, וזאת גם על סמך הכלל המשפטי השולל הטרדה חוזרת של צד לדיון בגין אותה עילה.

על כך הוגש ערעור לבית המשפט העליון – ע"א 2360/99 יצחק בחר ואורה לבנטון נגד סולל בונה בע"מ, שופטים: המשנה לנשיא ש' לוין, ט' שטרסברג כהן, וא' א' לוי, פסק דין מיום 23 מאי 2001 [פורסם במאגרי נבו].

בית המשפט העליון קיבל את הערעור, ביטל את פסק הדין המחוזי, וקבע כי ההסכם בין הראל לבין הקבלן מתייחס לדירת הראל בלבד ולחלקו של הראל ברכוש המשותף ואינו מבטל את זכויות התביעה של האחרים, מה גם שבזמן ההסכם היה ידוע כי קיימת ועומדת תביעתם של בחר ולבנטון נגד הקבלן, וזו לא בוטלה בהסכם הפשרה.

פסק הדין ניתן למרות שבית המשפט ידע, או הניח, כי בחר ולבנטון ידעו על הסכם הפשרה של הראל ואף השתתפו בגיבושו, אלא שלדעת בית המשפט הסכם זה חוסם את הראל ואת מי שיבוא במקומו [מי שירכוש ממנו את הדירה] – ולא חוסם דיירים אחרים באותו בניין.

להלן ציטוט מפסק הדין שבערעור:

"לשונו של הסעיף ברורה וכך גם תכליתו. הוא נועד לחסום בפני כל מי שעשוי להיות בעל זכויות בדירתו של הר-אל, מלתבוע בעתיד את המשיבות או את חליפיהן. האם סעיף זה חוסם אף דרכם של המערערים מלהגיש את תביעתם? נראה כי על שאלה זו יש להשיב בשלילה."

המסקנה המתקבלת מפסק דין זה, היא שבנסיבות מסוימות כבמקרה הנדון (שהוא די שכיח), יש לדיירים עילת תביעה בגין ליקויים ברכוש המשותף, גם לאחר פסק דין שהתקבל בתביעה בין אותו קבלן, לגבי אותם ליקויים, ובין תובעים אחרים (דיירים אחרים באותו בניין).