ליקויי בניה המצדיקים סירוב לקבל את הדירה
בעסקת מכר דירה, אחת מהתחייבויות הקונה היא לקבל את הדירה. המוכר הוא בעל עניין שהקונה יקבל את הדירה במועד ללא דיחוי, כי הוא מעוניין להיפטר מהנכס ולהמשיך לפרויקט הבא. כן הוא מעוניין קבל את יתרת התשלומים המגיעים לו, כמו גם לקצר את המועד לבל יתאחר במסירה – דבר שבדרך כלל כרוך בפיצוי כספי לפי תקופת הפיגור.
אמנם גם הקונה בדרך כלל מעוניין לקבל את הדירה מטעמים מובנים, אולם יש מקרים בהם הקונה מעדיף כי תחילה יבוצעו בדירה התיקונים הדרושים וזאת כדי למנוע מצב בו התיקונים מבוצעים תוך כדי מגורים בדירה ויוצרים הפרעה ואי נוחות. כך הוא המצב, במיוחד כאשר סוג התיקונים מפריע במיוחד, כגון: הצורך להרוס מדרגות פנימיות המגשרות בין חדרי השינה לבין הסלון והמטבח, או הצורך לפרק ריצוף. גם סוג הליקויים עצמם [ולא רמת הקושי של תיקוניהם] עלול ליצור עילה מבחינת הקונה לדחיית קבלת הדירה – כגון – ליקויי רטיבות וחדירת מים, ליקוי שלא כל קונה מסכים לקבלו כגזירה שאין לשנותה.
מתאים בעניין זה לצטט את דבריו של השופט (בדימוס) צבי א' טל מבית המשפט העליון, בהקדמה לספר "בקורת איכות בבניה" מאת ד"ר אברהם בן-עזרא ועו"ד שלמה ספקטור בהוצאת "שי" 1999, כדלקמן:
"משל הדיוט אומר: שגיאות של רופאים – נקברות, ושל שופטים – נגנזות, אבל שגיאות של אדריכלים ובנאים – עומדות לעד. ליקויי בנייה – פגיעתם רעה. פגיעתם רעה בקונה, ופגיעתם רעה בבונה. עוד בימי קדם, בתפילתו הקצרה של כהן גדול בצאתו מבית קדשי הקדשים ביום הכיפורים, היה מתפלל על אנשי השרון "שלא ייעשו בתיהם קבריהם".
ליקוי מצוי אחד שפגיעתו רעה ביותר, הוא הטחב והרטיבות בדירה. יש שהמים מחלחלים מלמעלה ויש שמפעפעים ועולים מלמטה, ויש החודרים, מחמת גשמים ורוחות עזות, בקיר שלא נאטם כראוי.
פעמים קשה לאתר את הליקוי ופעמים קשה מאוד לתקנו. ישנם ליקויים שתיקונם מצריך עקירת הריצוף והחלפת צנרת, וצריך הדייר לעקור מדירתו לפרק זמן התיקונים, או להמשיך ולדור הוא ובני ביתו, בתוך ההפיכה, וישנם ליקויים שאינם ניתנים לתיקון כלל. בין כך ובין כך לקונה – עגמת נפש, ומרורים, לבונה – כעס וטורח, ולזה ולזה הוצאות רבות. יש שכל ניסיונותיו של הבונה לתקן עולים בתוהו ועליו לשלם הון רב כפיצויים, שאין בהם להפיס דעתו של הקונה, נשאר בדירה שאיכותה לקוייה וירודה".
בהמרצת פתיחה 11415/99 עונות חטיבת הפנאי בע"מ ואח' נ' מייק ואנה בן דוד, בית המשפט המחוזי בתל אביב, שופטת: צפורה ברון, (פורסם במאגרי "נבו") נדון מקרה בו דיירים שילמו כ- 85% מעלותן של שתי דירות שרכשו מהחברה, אולם לאור ליקויים שלא תוקנו – סרבו לקבל את הדירות. הקבלן ביקש מבית המשפט כי יצהיר [בפסק דין הצהרתי] שבנסיבות אלו – סירובם של הדיירים לקבל את הדירות – החוזים בטלים.
למעשה, כתשובה, גם הדיירים ראו בהסכמים בטלים לאור הימנעות החברה לתקן את הליקויים.
כאן חשוב לציין את סוג הליקויים הנטענים והיקפם הכספי, כפי שניתן להסיק מפסק הדין. ראשית יובהר כי ערכה של כל דירה מהשתיים אותן רכשו הדיירים, הוא כ- 620,000 ₪ ובסך הכול 1,240,000 ₪ כאשר מתוך סכום זה – סך של 163,000 ₪ הוא עבור רכישת מניות בחברת הניהול של הפרויקט.
הדיירים נעזרו לשם קביעת הליקויים והערכת עלויות התיקונים בחוות דעת מקצועית לגבי דירה אחת מן השתיים, בהיקף כספי של 38,140 ₪ לפני מע"מ בלבד, ומפסק הדין אפשר ללמוד כי עיקר הליקויים היה ריצוף מוכתם בגין רטיבות כלואה, ליקויי איטום וליקויי גימור.
בדרך כלל, לגבי סוג זה והיקף זה של ליקויים, ההמלצה שמקבלים הדיירים מבאי כוחם היא לקבל את הדירה ולהגיש תביעה בגין הליקויים. השאלה הנשאלת היא, מהן זכויותיהם של הדיירים כאשר הם לא מעוניינים לקבל את הדירות הפגומות הללו – האם סירוב קבלת הדירות היא בעוכריהם? האם סירוב זה עלול לגרום לסיבוכים משפטיים מהם יפסידו הדיירים ויישארו עם חסרון כיס ועגמת נפש?
יש להיוועץ בכל מקרה בעורך דין שייקח על עצמו את הטיפול המשפטי בתיק, ולא ללכת שבי אחר רחשי לב או אחר דעה של מומחה או אחר, שאינה מתוך שיקולים משפטיים רחבי יריעה.
בעניין הנדון לעילה, בית המשפט פסק:
1. בהיות הבקשה למתן פסק דין הצהרתי במהותה היא מושתתת על דיני היושר, צריך המבקש לבוא אל בית המשפט בידיים נקיות, ופירושו של דבר הוא להציב בפני בית המשפט את מלוא המידע והעובדות הרלוונטיים, ובמקרה זה לא נהג כך הקבלן – הוא לא ציין כי הדיירים נעזרו בחוות דעת מקצועית לעניין הליקויים, ומעבר לכך, לא כלל בבקשתו את נושא הליקויים. בנוסף, הוא טען כי הדיירים נמנעו מלקבל את הדירות מבלי לציין את הסיבות לסירובם זה.
2. פסק דין הצהרתי הוא סעד זמני, ובתור שכזה, מבקשו חייב לגלות לבית המשפט את כל העובדות, דבר שכאמור לא נעשה במקרה הנדון.
3. לאור הימנעות הקבלן מלהתייחס ברצינות לטענת הדיירים לגבי הליקויים, שכן גם לאחר שהובעו בפניו הליקויים לפרטיהם הוא הזמין שוב את הדיירים לקבל את הדירות מבלי שהליקויים תוקנו, די היה לתובעים להגיש לבית המשפט חוות דעת מקצועית לגבי דירה אחת והם לא היו חייבים להיכנס להוצאות נוספות כדי לבדוק גם את הדירה השנייה, בה נטענו הליקויים שלא על סמך חוות דעת מקצועית כתובה, אלא על בסיס חוות הדעת של הדירה האחרת. בית המשפט לא ראה בכך פגם.
4. בית המשפט קיבל את דברי הדיירים כי רצו לקבל את הדירות ולא שאפו מלכתחילה לבטל את החוזים, שכן הם שילמו כ- 85% מהעלות של הדירות, והתריעו על הליקויים שלא תוקנו.
5. בית המשפט קיבל את דעתו של מומחה הדיירים לפיה מכיוון שהליקויים כללו גם החלפת ריצוף, הדירות לא היו ראויות למגורים, ולפיכך הצדיק את סירוב הדיירים לקבלן כל עוד לא תוקנו.
6. גם ליקויי הרטיבות התקבלו על ידי בית המשפט כליקויים המצדיקים סירוב לקבל את הדירות.
עינינו הרואות כי הנסיבות הסובייקטיביות הן בעלות משקל לא מבוטל, ומשפיעות על פסק הדין.
