זכות הדיירים לאכיפת תיקון במקום קבלת פיצוי כספי

במצב רגיל ושכיח, רוצה הדייר לקבל פיצוי כספי בשל קיומם של ליקויי בנייה בדירתו, ואילו הקבלן – מעדיף לבצע את התיקון בפועל.

הסיבות להעדפת הדייר הן בדרך כלל:

א. הדייר לא נותן אמון בקבלן שמכר לו דירה עם ליקויי בנייה, ראה בעניין זה ת"א 124/82 גלוסקא ואח' נ' רוכוורגר-רוטמנש, בית המשפט המחוזי בתל-אביב, שופט: משה טלגם.

ב. לרוב הקבלן ניסה כבר לתקן ללא הצלחה את הליקוי, או שסרב לעשות כן בהכחישו את קיום הליקוי; הדייר יעדיף שלא לתת לו אפשרות נוספת.

ג. לא תמיד נוח לדייר, שכבר התמקם בדירתו עם משפחתו, לאפשר ביצוע תיקונים בתוכה בתנאי מגורים רגילים, מה גם שאין לו ביטחון כלל כי המתקן לא יקלקל פרטיים אחרים בדירה לרבות ריהוט, מערכות תקשורת ומחשבים וכיוצא בזה.

ד. יש והדייר שוקל מכירת דירתו או שכבר מכר אותה, ובמצב זה – מה יועילו לו תיקונים?

ה. הדייר בדרך כלל יעדיף ביצוע התיקונים לפי שיקול דעתו הוא ולפי תכנון שלו ובחירת מוצרים על ידו. הוא לא בהכרח יאמץ את התיקון הזול והפשוט ביותר, בו מחויב הקבלן. בהזדמנות זו של ביצוע התיקונים, יכול הדייר לשקול שידרוג הפריטים בדירה, וביצוע עבודות נוספות, דבר שבוודאי לא יקבל את חסות בית המשפט, אשר יצמצם את העבודות למינימום ההכרחי על  מנת שלא לגרום נזק לקבלן.

ו. הדייר מעוניין לקצר את ההליכים ולסיים את המערכה המשפטית אשר נקלע לתוכה, וביצוע התיקון בפועל על ידי הקבלן בפיקוח בית המשפט – לא אמור לקצר את ההליכים, כי בתום התיקון יגיע זמן בדיקת טיב התיקון, והתהליך של בקורת מבנים יתחיל מחדש.

הסיבות להעדפת הקבלן לתקן, הן בדרך כלל:

א. התיקון עולה לקבלן פחות מאשר לדייר, בהפרש של 30 עד 50 אחוזים.

ב. ייתכן כי הקבלן יעדיף לתקן ולבטל כליל את הליקוי בפועל, לבל יינזקו ממנו אחרים בעתיד, ואילו עם ביצוע תשלום פיצוי במקום תיקון - אין לו ביטחון כי הליקוי יוסר.

ג. קבלנים רבים רואים את הדייר כרודף בצע כסף.

ד. ייתכן כי הקבלן סבור שהדייר אינו מעוניין כלל בביצוע התיקון הלכה למעשה, אלא רק בקבלת כסף, ומבקרה כזה, כאשר מוצע לדייר תיקון בפועל – כוונותיו הסמויות ייחשפו.

ה. הקבלן בעל אינטרס לסרבל את ההליך ככל שהוא יכול, כאמצעי הרתעה נגד הגשת תביעות בגין ליקויי בנייה.

ו. שמא סבור הקבלן כי הארכת הזמן תגרום לכך שהדייר יוותר על התביעה – משום שלא ירצה להוסיף ולהשקיע בה כספים נוספים, כפי שהדבר מתבקש בתביעות מעין אלו [אגרה שנייה, הוצאות מומחים, הוצאות בדיקות], או שבינתיים ימכור הדייר את הדירה והתביעה כבר לא תעניין אותו, או שיקרו מקרים אחרים שבגינם תבוטל התביעה.

בתי המשפט בדרך כלל מגלים הבנה וסימפטיה כלפי דייר המעדיף תיקון בפועל על פני פיצוי כספי. בצדק רב בית המשפט רואה בכך ביטול ליקוי, לעיתים ליקוי בטיחותי, שהוא חיוני לא רק כלפי התובע אלא גם כלפי אחרים – קרוביו, אורחיו, ומי שירכוש ממנו בעתיד את הנכס. אמנם חוק המכר (דירות) לא מחייב את הדייר להסכים לביצוע התיקונים, וזכאותו של הדייר לפיצוי קיימת גם כאשר הוא מסרב לביצוע התיקון בפועל, [ראה בעניין זה הלכת בר שירה, בספר "ליקויי בנייה כרך א'" מאת ד"ר אברהם בן עזרא בהוצאת "בורסי" 2006, עמ' 27], אך כאמור בית המשפט יעדיף תובע המעוניין בתיקון.

בניגוד לכל הנאמר לעיל, יש מצב בו הדייר יהיה מעוניין בביצוע התיקון בפועל, אפילו על ידי אותו הקבלן שמכר לו את הדירה אשר בה נתגלו הפגמים, אפילו על ידי הקבלן אשר כבר ניסה לתקן את הליקויים ללא הצלחה. מצב זה אינו שכיח, אך הוא יכול להתקיים, כאשר מדובר בליקוי בטיחותי או כאשר מדובר בליקוי שקיומו מהווה הפרעה מתמדת לדייר מבלי שתהיה לו יכולת לתקנו. כאשר מומחה בית המשפט נוקב בסכום קטן מהדרוש לשם ביצוע התיקון, הקבלן מאמץ בשתי ידיים את הערכת המומחה וכבר לא מעוניין לבצע את התיקון, שכן עדיף מבחינתו לשלם מחיר זניח ולהיפטר מהבעיה המטרידה, ואילו הדייר מעדיף במקרה כזה כי הליקוי יבוטל – ללא תלול בעלותו – כי אם לא יבוטל, בסכום שיקבל לא יוכל לבטלו.

הדייר – במקרים מיוחדים כמתואר – ירצה להעמיד את הקבלן במבחן; הדייר עלול לרצות להעמיד גם את מומחה בית המשפט במבחן.

זה אשר ארע בת"א 12550/01 מאירזון שמעון נ' א.מ.ת. נווה סביון בע"מ [פדאור 04 (12) 613], עמוד 4. בעניין ליקוי של היעדר מזחלות וגשמות [מרזבים] בגג הבניין, קבע מומחה הדיירים כי עלות התיקון היא 10500 ₪.

מנגד, מזער מומחה הקבלן ואמד את עלות התיקון בסך 2500 ₪. להבהיר, עבודת ביצוע המזחלות והגשמות כוללת פירוק חלק מהגג הרעפים והתאמת מזחלות בהיקפו, חיבורן אל גשמות מוגנות או פנימיות, הסדרת ניקוז ביציאות מי הגשם מהגשמות, ועבודות נלוות.

מומחה בית המשפט קבע לפריט זה סכום ביניים הקרוב לסכום שננקט בידי מומחה הקבלן – 3500 ₪ בלבד.

בית המשפט התכוון להעדיף את המחיר שנקבע על ידי מומחה בית המשפט.

שמא בראות הדייר כי כך הם פני הדברים, סבר כך:

"הבה ונעמיד את הקבלן בניסיון  - נבקש תיקון בפועל, דבר שבוודאי יתקבל בברכה על ידי בית המשפט אשר בדרך כלל מעדיף פתרון כזה על כל סעד אחר, וכך גם ניווכח מה תהיה העלות בפועל". כך או כך, בסכום שעלול להיפסק (3500 ₪) – לא היה הדייר יכול לתקן את הליקוי.

איך יידע הדייר במקרה כזה מהי עלות התיקון? פשוט: לא מסובך לרשום ימי עבודה, וחומרי בנייה שיידרשו.

בית המשפט סיכל מבחן מעניין זה, ופסק פיצוי כספי במקום ביצוע בעין. ביצוע בעין היה גורר את הקבלן להוצאה של 10500 ₪ לפחות, כפי שקבע מומחה התביעה.

לו בית המשפט היה מרים את הכפפה שזרק לעברו התובע, היה אפשר להיווכח כי טעה מומחה בית המשפט בהערכתו המזערית, וצדק מומחה התביעה, דבר שהיה אולי משפיע גם על פריטים אחרים מפסק הדין; על הערכות אחרות של מומחה בית המשפט.

להלן ציטוט מפסק הדין:

"4.3 תוך סטייה מן העקביות שגילה התובע בדרישת פיצויים במקום תיקון בעין טען התובע כי דווקא לגבי ליקוי זה הוא עומד על אכיפה דהיינו ביצוע התיקון בעין על ידי הנתבעות. התובע לא הביא נימוק ספציפי וענייני לדרישות לעמוד, לגבי ליקוי זה בלבד, על אכיפת תיקון אך התגדר בטענה המשפטית לפיה תרופת האכיפה הינה הסעד הראשוני והעיקרי במקרים של הפרת חוזה.

4.4 לאחר שנתתי את דעתי לטענות בעלי הדין אני דוחה את תביעת התובע לתיקון ההפרה על ידי צו לאכיפת תיקון המרזבים בעין; לשיטתי הטלת חיוב על הנתבעת להיערך ולבצע תיקון קטן יחסית בממדיו מחייבת תקופת התארגנות ואיתור בעלי מקצוע על ידי הנתבעת לאחר שלמעשה סיימו את עבודתן ויצאו מן האתר. מדובר אפוא בהכבדה מיותרת ובלתי מידית שאינה צודקת בנסיבות העניין. לא זו אף זו: בביצוע העבודה על ידי הנתבעות אשר לגרסת התובע נהגו ברשלנות בבניית הדירה גלום פוטנציאל של המשך ההתדיינות והצורך במידת פיקוח או מעורבות בלתי סבירים מצד בית המשפט.

4.5 אטעים כי בחוו"ד לקח המומחה בחשבון את הצורך בסילוק המים מדירת השכן (הדייר) ותמחר עלות זו בסכום של 1000 ₪ ובעדותו גילה עקביות לעמדתו לרבות אי הצורך בכניסה לדירה אחרת לצורך ביצוע התיקון (עמ' 23). אני דוחה אפוא את בתביעת התובע למתן צו לאכיפת ביצוע התקנת המרזבים וקובע כי על הנתבעות לפצות את התובע בעלות תיקון הליקוי בסכום של 3,500 ₪".

ועולות השאלות:

האמנם המומחה העקבי לעמדות של עצמו – הוא זה הצודק, עד כדי שכנוע בית המשפט? האמנם הדבקות [שמא בשגיאות] היא ערובה לנכונות?

האמנם יש לפטור נתבע מתיקון הליקוי שיצר, רק בשל כך שהדבר יהיה עליו לטורח: וכי יש ליקוי שתיקונו אינו לטורח על מי שמתקן אותו?

והעיקר, כך נשמטה ההזדמנות להוכיח מי מהמומחים מחזיק בעמדה מקצועית ראויה ונכונה, ומי מחזיק בעמדה מקצועית שגויה – מומחה התביעה, מצד אחד, או מומחה הנתבע ומומחה בית המשפט – מהצד השני.

נחזור לתחילת סיפור פסק הדין מאירזון:

במקרה הנ"ל, התובע דרש מראש, בכתב התביעה, כי נושא ניקוז הגג יתוקן הלכה למעשה. על פי הדין, הצד המקיים את החוזה [לעומת הצד המפר אותו] – הוא בעל הזכות לדרוש אכיפה כסעד מועדף. במיוחד כאן, כשמומחה בית המשפט קבע כי האכיפה אינה כה יקרה. בית המשפט הלין על כי לכאורה מדובר בפריט שולי – אלא שהעלות הנכונה היא לא כפי שקבע בית המשפט.

ועוד, "פריט שולי" זה היה מבחינת התובע לב ליבה של התביעה.

לאמור, במקרה זה לא היה מדובר ברצון הדייר להעמיד במבחן את הקבלן או את בית המשפט, אלא ברצונו הכן לתקן את הליקוי, דבר שנמנע ממנו על ידי בית המשפט באמצעות פסק הדין.