לא עוקפים את חוק המכר (דירות)

כמו בכל נושא מגביל, גם לגבי חוק המכר (דירות) תשל"ג – 1973, ישנם שיטות וניסיונות לעקוף את החוק ולהתחמק מאכיפתו. אחת הדרכים הנדושות בניסיון העקיפה היא פיצול החוזה שבין המוכר לקונה, כך שהמוכר ימכור לקונה לפי חוזה א' מגרש ריק, ואחר כך יספק לו לפי חוזה ב' - שירותי בניה, כקבלן בניין ולא כמוכר דירה.

כך קרה בת"א 3409/02 כץ יוסף וציפורה נ' א. ש. י. פרשקובסקי בע"מ בית משפט השלום בראל"צ, פורסם בפדאור.

המערכת החוזית שבין הצדדים לא הייתה שגרתית, ונערכו שני חוזים נפרדים: האחד רכישת מגרש, והשני מתן שירותי בנייה. לכאורה, במערכת מסוג זה אין יחסי קונה-מוכר דירה כלל, אלא קבלן משנה הנותן שירותי בנייה. הדבר היה עלול לגרום לגריעה מזכויותיו של הקונה, שלא הוצג כלל בעסקה זו בתור קונה דירה. זאת ועוד, הרכישה של המגרש לא נעשתה מהקבלן אלא מפירמה אחרת. אף על פי כן, בית המשפט לא קיבל את ה"טריק" שנועד לעקוף את חוק המכר (דירות) ופסק כדלקמן:

"7. אין חולק שחוק המכר (דירות) תשל"ג – 1973, הוא חוק צרכני בעל אופי קוגנטי. ניתן להסיק זאת מההגדרה הרחבה של "מוכר" בסעיף 1 לחוק האמור וממכלול ההוראות שבו ובמיוחד מסעיף 7 א' לחוק הקובע כי "אין להתנות על הוראות חוק זה אלא לטובת הקונה". לטעמי, מחייב הדבר את המסקנה לפיה אם מכלול הנסיבות מלמד על ניסיון להתחמק מתחולת החוק – יש למנוע מניסיון כזה להצליח, ויש להחיל את החוק גם היכן שלפי פרשנות דווקנית-מילולית אין הוא, לכאורה, חל. יתרה מכך: דעתי היא שכדי להחיל את החוק אין צורך אפילו לקבוע שנעשה ניסיון מכוון לחמוק מתחולתו. די בכך שמהותה הכלכלית של ההתקשרות לאור הנסיבות היא כזו שעליה יועד לחול החוק, כדי לקבוע את תחולתו."

גם ללא כוונה תחילה להתחמק מחוק המכר (דירות) – אם נכרת הסכם [או כמה הסכמים] שמהותו/ם מכירת דירה, על אף הדרך העקיפה לתוצאה זו של המכירה, ועל אף שלכאורה נראה שלא נמכרה דירה (כי במערכת הסעיפים וההסכמים לא מופיע האקט של המכירה במפורש), אזי חוק המכר (דירות) חל.

ראוי לצטט מדברי השופטת ורדה אלשיך, בתיק פשיטת רגל 1896/02 הבר משה נ' בנק המזרחי בית המשפט המחוזי בתל אביב [פדאור 40(3) 135]:

"אבהיר דברי: מן המפורסמות הוא, כי מעמדו של רוכש דירת מגורים הינו מעמד מיוחד, הכרוך באינטרסים מיוחדים. רכישת דירת מגורים הינה בדרך-כלל העסקה הגדולה והמורכבת ביותר שעורך "האזרח הקטן" במהלך חייו. במסגרת זו, הוא נוטל עליו נטל כבד וארוך טווח – הכולל נטילת סיכונים, גיוס משאבים ובדרך-כלל אף נטילת הלוואה ארוכת-טווח מגורם מממן, כנגד משכון דירת המגורים עצמה. חיי המעשה, טרם חקיקת הדינים להגנה על רוכשי דירות, לימדו כי כאשר קורסים עסקי הקבלן (בין אם באופן מלא או חלקי), והוא אינו מסוגל לעמוד בהתחייבויותיו כלפי הקונה, נקלע הקונה למצב בו איבד את כספו ונותר שקוע בחובות, בלא שזכה בדירת מגוריו. מצב זה גרם נזקים רבים ומגוונים, כולל סיכון מוחשי כי הרוכש יקלע ל"סחרור כספי", בשל הצורך לשלם דמי שכירות ומשכנתא כאחת, תוך שהוא מאבד את היכולת לזכות במקום מגורים קבוע, על כל המשתמע מכך. זאת, כאשר דיני חדלות הפירעון הרגילים, המייעדים לרכוש מעמד של נושה רגיל בלבד, לא היה בהם כדי לפצותו על נזקיו והפסדיו. כאשר עניין לנו ברוכש, אשר מכר את דירתו הקודמת או נכנס לחובות משכנתא הצוברים ריבית גבוהה בגין פיגורים בתשלום, אך ברור הוא כי תשלום מאוחר וחלקי במסגרת דיבידנד בפירוק, כמעט ושקול להעדר פיצוי כלל ועיקר.

מבחינת המדיניות החברתית, יש למנוע היווצרות מצבים כאלו, העשויים לדרדר פרטים רבים, על-לא עוול בכפם, אל סף קריסה כלכלית ואישית; צורך זה הוגבר אף בשל האינטרס החברתי לעודד ניידות בקרב האוכלוסייה – ואי לכך, להפוך את רכישת הדירות לקלה יותר ומסוכנת פחות בעבור "האזרח מהשורה."

המחשת חשיבות הצורך החברתי להגן על ציבור רוכשי הדירות, כפי שמובאת בדברי השופטת ורדה אלשיך, חיונית כדי להבין את הרקע להרחבת המושג "מוכר" בחוק זה, הרחבה שנועדה בעיקרה למנוע עקיפה של החוק והתחמקות מתכליתו.