חוק המכר (דירות) כמקנה תעודת אחריות לקונה ולקונה-המשנה
חוק המכר (דירות) התשל"ג-1973 מקנה למי שקונה דירה ממי שבנה אותה על מנת למכרה, כעין "תעודת אחריות", בה מובטח לקונה כי יתוקן כל קלקול או פגם בדירה במשך תקופה מסוימת. מטרתו של החוק הוא לשחרר את הקונה מהצורך לפנות לערכאות משפטיות, כך שתהיה לו האפשרות לפנות אל המוכר ולדרוש ממנו לתקן את כל הטעון תיקון.
ממש כפי שמי שקונה מכשיר חשמלי - מקבל תעודת אחריות התקפה לתקופה מסוימת, ובה התחייבות תיקון של כל קלקול במכשיר ללא תשלום, כך גם מי שקונה דירה, מוקנית לו תעודת אחריות בחסות החוק.
ההבדל בין מכשיר חשמלי לבין דירה הוא, שמצופה מדירה לשמש למגורים למשך שנים רבות.
להבדיל ממכשיר חשמלי, שבמקרה של קלקול, ניתן להשליך את המכשיר לאשפה ולרכוש תחתיו מכשיר חדש, לא ניתן לעשות כן לגבי דירה, המהווה נכס ייחודי בשל כך ונבדל מנכסי ניידי.
תעודת אחריות מאפשרת לכל מי שקונה מוצר לפנות אל מי שמכר לו את המוצר ולדרוש את תיקונו ללא תשלום נוסף. כך אין צורך לפנות אל בית המשפט בבקשה למתן סעד שיורה למוכר לתקן את הדרוש תיקון.
המוכר יודע שזו חובתו, הקונה יודע שזו זכותו, וכך מושגת התנהלות עניינית ללא צורך בהתערבות של גורם שיפוטי כלשהו.
תעודת האחריות תקפה למשך תקופות בדק שונות, תלוי בסוג הליקוי. במהלך תקופת הבדק, אם התגלה קלקול בדירה הדורש תיקון, חובה [להבדיל מזכות] על המוכר לתקנו.
מדובר בליקויים גלויים לעין, שברור שיש לתקנם. למשל: תריס מקולקל, רטיבות מי גשמים החודרת דרך החלון. קונה יכול להבחין בקלות בליקויים אלה, ואין צורך להיות מומחה לשם כך.
על פי האמור בתוספת לחוק, ליקוי בגין תריס מקולקל נכנס לקטגוריה של ליקוי במוצרי פלסטיק ואלומיניום, בפריט 1 לתוספת, ולכן תקופת הבדק היא שנתיים (נכון לכל מי שחתם על חוזה רכישת הדירה החל מיום 6.4.11 – יום תיקון התוספת).
כך גם ליקוי הרטיבות, נכנס לקטגוריה של כשל באיטום המבנה, בפריט 7 לתוספת, ולכן תקופת הבדק היא ארבע שנים.
בגין קלקול בתריס, במהלך שנתיים ימים מיום קבלת הדירה רשאי הקונה לפנות אל המוכר ולהודיע לו על הליקוי בתריס, ועל המוכר לתקן זאת ללא דיחוי וללא תשלום.
בגין רטיבות חודרת מהחלון, במהלך ארבע שנים מיום קבלת הדירה רשאי הקונה לפנות אל המוכר, כאמור.
במהלך תקופת הבדק הקצובה, המוכר לא יוכל לטעון שסיבת הקלקול היא שימוש לא נכון שנעשה בתריס או בחלון, אלא אם כן יוכיח המוכר שנעשה בתריס או בחלון שימוש כל כך חריג ויוצא דופן, באופן חסר זהירות, ברשלנות קשה או מתוך מודעות לכך שיגרם לו נזק, שאין להטיל עליו את החובה לתקן את התריס.
ואולם, נדיר שיתרחש מצב כזה, וסביר שמקור הפגם הוא במוצר פגום ולא בשימוש חריג שנעשה בו.
על הקונה להודיע על גילוי הליקוי למוכר מיד, ואם המוכר מתעכב ומגיע לאחר שנסתיימה תקופת הבדק, אין בכך כדי לפטור אותו מהחובה לתקן.
החוק נותן לקונה זמן רב יותר כדי לגלות ליקויים שאינם גלויים לעין, ולשם כך נקבעה תקופת האחריות.
תקופת האחריות הקבועה בחוק, היא שלוש שנים מתחילה מיום סיום תקופת הבדק של כל ליקוי וליקוי.
במהלך תקופת האחריות חייב המוכר לתקן את הליקויים הנסתרים, המצריכים ידע מקצועי והבנה. כך למשל, כאשר פריט בדירה שונה מהאמור בתקן ישראלי רשמי, מי שאינו בקיא באמור בתקנים אינו יכול לדעת זאת. לשם כך הוא נעזר באיש מקצוע בתחום הנדסת הבניין.
תעודת האחריות שמקנה חוק המכר דירות תקפה גם לאחר מכירת הדירה.
תעודת האחריות שמקנה חוק המכר (דירות) למשך תקופת הבדק ולאחריה בתקופת האחריות, אינה מתפוגגת עם מכירת הדירה לאדם אחר.
יש ומי שקנה את הדירה מהמוכר, מוכר את הדירה לאדם אחר. עם מכירת הדירה אחריותו של המוכר לתיקון הליקויים בדירה אינה מתפוגגת. הוא חייב להמשיך ולכבד את תעודת האחריות שהחוק מחייב אותו להעניק לרוכש הדירה, גם כלפי מי שקנה את הדירה מאותו רוכש.
ביום 6.4.0.11 תוקן חוק המכר (דירות) בכך שהוכרה בו באופן רשמי זכותו של מי שקנה את הדירה מהקונה, שרכש אותה מהמוכר. הוא נקרא: "קונה משנה". המוכר חייב לתקן ליקויים בדירה גם כאשר הדירה נמצאת כבר בבעלות אדם שלא רכש ממנו את הדירה באופן ישיר.
כל עוד לא חלפו תקופות הבדק והאחריות ממשיך המוכר לשאת באחריות כלפי כל מי שרוכש את הדירה.
מה היה הדין בטרם חוקק התיקון לחוק המכר (דירות)?
סביר להניח, כי מוכר היה צריך להכיר באחריותו גם כלפי קונה המשנה, שכן תעודת האחריות שהחוק מחייב אותו לתת לגבי הדירה, ממשיכה להיות בתוקף כל עוד לא חלפו תקופות הבדק והאחריות.
קרו מקרים שבהם מוכרים ניסו להתחמק מכך, ומנגד קונים לא ידעו לעמוד על זכויותיהם וקיבלו את טענת המוכר כי הוא אינו אחראי עוד כלפיהם מאחר שלא רכשו ממנו באופן ישיר את הדירה.
טוב שחוקק תיקון 5 לחוק המכר (דירות) שמנע ממוכר את האפשרות לטעון כלפי קונה משנה כי הוא אינו אחראי כלפיו, אף שתקופות הבדק והאחריות לא חלפו.
