זכותם של קונה וקונה משנה בעת הגשת תביעה לפי חוק המכר (דירות)

הבהרה בעניין חובות הקבלן [המוכר] וזכויות הקונה וקונה המשנה לאור התיקון לחוק המכר (דירות) תשל"ג - 1973 מיום 6.04.2011

חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 מעניק למי שרוכש דירת מגורים ממוכר, כעין "תעודת אחריות", במסגרתה הוא מחויב לתקן ליקויים המתגלים בדירה במהלך תקופות הבדק והאחריות.

במצב אידיאלי, המוכר מבצע תיקונים המביאים לתיקון הליקויים לשביעות רצון הקונה.

כאשר הקונה שרכש את הדירה מהמוכר אינו מגיש תביעה בגין הליקויים שלא תוקנו, ומוכר את הדירה, כל עוד תקופת הבדק והאחריות נמשכת, נשארת בתוקפה תעודת האחריות שלפי חוק המכר (דירות), והמוכר ממשיך להיות מחויב גם כלפי קונה המשנה.

לאחר מכירת הדירה, הדירה עוברת לבעלותו של קונה המשנה, כהגדרתו בחוק.

עד לתיקון החוק מיום 6.4.11 הדבר היה נכון והגיוני, אך לא היה מובן מאליו, והיו מקרים בהם טען המוכר כי אין הוא אחראי כלפי קונה המשנה, וקונה המשנה קיבל טענה זו, ולא דרש את ביצוע התיקונים.

החל מיום תיקון החוק, ה 6.4.11 לא נותר עוד ספק כי המוכר אחראי לבצע תיקון של ליקויים גם כלפי קונה המשנה.

קיימים מצבים שבהם אותה תעודת אחריות שמקנה חוק המכר (דירות) לקונה, לא משיגה את יעדה. יש והמוכר מנסה לתקן ליקויים ולא מצליח. יש והמוכר מתעלם מהדרישה לבצע תיקונים. הקונה נותר עם ליקויים בדירה שרכש מהמוכר וכדי לפתור מצב זה נזקק הקונה לפנות לקבלת עזרת בית המשפט באכיפת חובתו של מוכר הדירה לביצוע תיקון הליקויים, או בקבלת פיצויים בגין ליקויים שהמוכר מנוע מלתקנם או אינו יכול לתקנם.

חוק המכר (דירות) קובע, בסעיף 4(א)(1) כי "המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה או קונה המשנה אם התקיים אחד מאלה:" ומכאן מפורטות אי התאמות שהמוכר אחראי בגינן.

יושם אל לב, כי חוק המכר (דירות) אינו מבחין בין זכותו של הקונה לבין זכותו של קונה המשנה לקבל פיצוי בגין ליקויי בדירה.

החוק קובע כי המוכר אחראי לפצות את הקונה, או את קונה המשנה.

כלומר רק אחד מהם יכול לקבל פיצוי. לא יתכן מצב שבו המוכר יהיה חייב לשלם כפל פיצוי, גם לקונה וגם לקונה המשנה.

יתכנו מספר מצבים:

מצב אחד: קונה מגיש תביעה כי המוכר יפצה אותו על ליקויים בדירה, ולאחר מכן מוכר את הדירה לקונה המשנה.

מצב שני: קונה מוכר דירה ורק לאחר מכן מגיש תביעה כי המוכר יפצה אותו על ליקויים בדירה.

מצב שלישי: קונה מוכר דירה וקונה משנה מגיש תביעה כי המוכר יפצה אותו על ליקויים בדירה.

בכל אחד ממצבים אלה חייב המוכר לפצות את מי שתובע אותו בגין ליקויי הבניה.

מבחינת חוק המכר (דירות), העובדה שהדירה נמכרה, אינה שוללת את זכותו של מי שקנה את הדירה מהמוכר לתבוע בגין ליקויי הבניה.

זאת, מכיוון שרשום בחוק כי המוכר אחראי כלפי הקונה או כלפי המשנה.

כל עוד נשמר העיקרון, שהמוכר לא יחויב פעמיים, ולא יצטרך לשלם הן לקונה שרכש ממנו את הדירה והן לקונה משנה – הדבר תקין.

יובהר כי פסיקת בית המשפט העליון הכירה בזכותו של מי שמכר דירה לקבל פיצוי בגינה גם לאחר שמכר אותה. הדבר הגיוני: ליקויים שבדירה משפיעים על ערכה, והדבר יכול לבוא לידי ביטוי במחיר הדירה שנתקבלה מקונה משנה. כמו כן הקונה שרכש את הדירה ממוכר נאלץ לגור בדירה שיש בה ליקויים, שלא תוקנו למרות חובתו של המוכר לכבד את "תעודת האחריות" שלפי חוק המכר (דירות).

יודגש, כי חוק המכר (דירות) אינו מעדיף את זכותו של קונה שרכש את הדירה ישירות ממוכר על פני זכותו של קונה משנה. כמו כן חוק המכר (דירות) אינו מעדיף את זכותו של קונה המשנה על פני זכותו של מי שרכש את הדירה ישירות ממוכר.

חוק המכר (דירות) אינו קובע דבר בעניין זה. מבחינתו, או שהמוכר יפצה את מי שרכש ממנו את הדירה באופן ישיר, או שיפצה את קונה המשנה.

אם נוצר מצב, שבו מוכר שילם פיצויים לקונה או לקונה המשנה, ובא הקונה או קונה המשנה ודורש לפצות גם אותו בגין הליקויים בדירה. המוכר רשאי להתגונן בטענה, כי כבר שילם את חובו לקונה או לקונה המשנה. כך על פי סעיף 2(ב) לחוק המחאת חיובים, התשכ"ט-1969, הקובע:

"פרע החייב את הזכות לממחה לפני שהודיע לו על ההמחאה או שהוצגה לפניו המחאה בכתב מאת הממחה, מופטר החייב, זולת אם פעל שלא בתום-לב."

בענייננו, החייב הוא המוכר, והממחה הוא קונה או קונה המשנה שהמוכר שילם לו פיצויים. קובע הסעיף, שהמוכר פטור מלשלם לקונה או לקונה המשנה אשר להם הוא לא שילם פיצויים.

מה קורה כאשר למרות הקבוע בסעיף 2(ב) לחוק המחאת חיובים, חושש המוכר בכל זאת, שיבוא הקונה או קונה המשנה וידרוש גם הוא לקבל פיצויים בגין הליקויים בדירה, לאחר שכבר שילם פיצויים לקונה או לקונה המשנה.

במקרה כזה עומד לרשותו של המוכר הכלי של "טען ביניים" שמוסדר בפרק י"ח לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984. על פיו, המוכר מזמין לדין את הקונה או את קונה המשנה, ומבקש מבית המשפט לקבוע למי מהם עליו לשלם את סכום הפיצויים שיקבע שעליו לשלם.

יובהר, כי חוק המכר (דירות) אינו מסדיר את מערכת היחסים שבין קונה לבין קונה המשנה. כמו שהדבר מקובל במשפט האזרחי, הדבר נתון להסכם ביניהם, וכעיקרון, כל דבר הנעשה בהסכמה, הריהו מקובל.

עוד יובהר, כי אין זה מעניינו של מוכר מהי מערכת היחסים שבין קונה לבין קונה המשנה. חוק המכר (דירות) קובע כי עליו לשלם לקונה או לקונה המשנה, והוא יוצא ידי חובתו כאשר הוא משלם לאחד מהם.

--------------------------------------------

ליצירת קשר עם מחברת המאמר - anatcohen100@gmail.com