פגיעות בציבור רוכשי הדירות

במאמר זה תיאור תמציתי של שלוש שיטות בהם נוקטים לפעמים חברות קבלניות במטרה לפגוע בזכויותיהם של רוכשי דירות ולמלט נפשן מקיום התחייבויות חוזיות וחוקיות.

א. החתמה על "טפסי ויתור"

לא אחת, נוכחתי לדעת בשגרת עבודתי המקצועית, כי חברה קבלנית מאתרת נקודת חולשה אצל דיירים שרכשו אצלה דירה, ומנצלת זאת כדי להחתים אותם על תנאים שונים, שבלשון המעטה – פוגעים בזכויותיהם.

כשהדייר נמצא בחסרון כיס והוא מצפה לקבל פיצוי מהקבלן בגין איחור במסירה – יש והקבלן ינצל זאת כדי להחתים את הדייר על ויתור מהותי מהסכום הכולל המגיע לו, לפי המתווה שבחוק המכר (דירות), ויש והקבלן ינצל את מצוקת הדייר כדי להחתים אותו על ויתור מראש בעניין הגשת תביעות עתידיות, משמע, על ויתור זכויותיו של הדייר אשר הן לפי חוק המכר (דירות).

אף על פי שלפי סעיף 7א' לחוק המכר (דירות) תשל"ג – 1973, אין להתנות עליו אלא לטובת הקונה, יש ערך פסיכולוגי רב לחתימה של הדייר על תנאי, לפיו הוא מנוע מלהגיש תביעה (מנוע מלעמוד על זכויותיו), וחזקה שלאחר חתימה על סעיף כזה, הדייר יוותר בפועל על זכויותיו.

מהבחינה המשפטית, דין תנאי מסוג זה להתבטל.

השופטת טובה שטרסברג-כהן, כאשר כיהנה כשופטת בית המשפט המחוזי בחיפה [טרם היותה שופטת בבית המשפט העליון], התייחסה ל"כתבי ויתור" הנחתמים בין הקבלן לדייר, בת"א 1759/76 קראוס יהושע ואח' נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ, פורסם ב"נבו", ולהן ציטוט:

"גם אילו סברתי שהפרוש הנ"ל איננו היחיד האפשרי, הייתי קובעת שזהו הפרוש בו יש לבחור לאור העובדה שהטופס מנוסח ע"י שכון ופיתוח ואם איננו ברור דיו – וזה אכן המצב בעיני – יש לפרשו לרעת מנסחו, מה עוד שיש לתת את הדעת לחוסר השויון במעמדם של המשתכנים ושכון ופתוח האחד כלפי משנהו. לפיכך סבורה אני כי הויתורים לא ויתורים הם וכל הליקויים המנויים בחוו"ד המומחה הם ליקויים שבגינם אחראית הנתבעת".

כאמור, אף על פי שלהחתמות מסוג זה אין תוקף משפטי רב, יש להן תוקף מהותי והשפעתן על התנהגות הדיירים ברורה.

ב. פירוק חברות

בדרך כלל הקבלן ו/או היזם הם מאוגדים כחברה פרטית או כחברה ציבורית כערבון מוגבל.

למרות שיש לקבלן/ליזם, כבונה וכמוכר דירה, אחריות רבת שנים על הדירה, אין שום חוק המונע מבעלי המניות לפרק את החברה זמן קצר לאחר מכירת הדירות, והיו דברים מעולם.

במצב זה, הדיירים נותרים עם דירות שאין לגביהן אחריות, עם ליקויי בניה ואי התאמות שאין מי שיתקנם, ולעתים גם עם כתב תביעה מתנהל, או פסק דין – שבגינם הוצאו הוצאות כספיות מרובות – הוצאות שמסתבר בדיעבד כי הוצאו על קרן הצבי.

להמחשת האחריות, שלפי חוק המכר (דירות) יש לקבלן כלפי הדיירים, להלן ציטוט סעיף 4:

"אי התאמה

4. (א) המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה או קונה המשנה אם התקיים אחד מאלה:

(1) הדירה או כל דבר שבה (להלן – הדירה) שונים מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבניה;

(2) תוך תקופת הבדק התגלתה אי התאמה בדירה, זולת אם הוכיח המוכר שאי-ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה או קונה המשנה;

(3) תוך תקופת האחריות התגלתה בדירה אי התאמה והקונה או קונה המשנה הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים;

(4) בתוך תקופה של 20 שנים שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה בידי המוכר (להלן – תקופת הבדק לאי-התאמה יסודית), התגלתה אי-התאמה יסודית, זולת אם הוכיח המוכר שאי-ההתאמה היסודית נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה או קונה המשנה;

(5) התגלתה אי-התאמה יסודית, אף לאחר תקופת הבדק לאי-התאמה יסודית, והקונה הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים;

(6) המוכר לא מסר לקונה הוראות תחזוקה ושימוש.

(ב) אי-קיום חיוב כאמור בסעיף קטן (א) יראו כאי-התאמה כמשמעותה בחוק המכר, תשכ"ח-1968.

(ג) לעניין סעיף זה –

"אי-התאמה יסודית" – אי-התאמה בחלקי הבנין הנושאים ומעבירים עומסים מכל סוג לקרקע הנושאת את הבנין והנוגעת להבטחת יציבותו ולבטיחותו;

"תקופת בדק" – תקופה הקבועה בתוספת, שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה;

"תקופת אחריות" – תקופה של שלוש שנים שתחילתה בתום תקופת הבדק."

הציטוט הנ"ל אינו מושלם ללא ציון מהן תקופות הבדק שעל פי חוק המכר (דירות), ואשר אליהן נוספת תקופת אחריות בת 3 שנים:

"(1) ליקוי במוצרי מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק – שנתיים;

(2) ליקוי בריצוף וחיפוי פנים לרבות שקיעות ושחיקה – שנתיים;

(3) כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודוודים – שלוש שנים;

(4) ליקוי בפיתוח חצר, לרבות שקיעות, בין השאר של מרצפות בקומת קרקע, בחניות, במדרכות ובשבילים בשטח הבניין, וכן ליקויים במשטחים מחומרי גימור שונים – שלוש שנים; לעניין זה, "פיתוח חצר" – לרבות שבילים, משטחים, קירות, גדרות, רכיבים בנויים ומערכות, ובכלל זה מערכות מים, ביוב, ניקוז, חשמל, תאורה ותקשורת;

(5) כשל בתפקוד ובעמידות של מרכיבי מערכות הבידוד התרמי – שלוש שנים;

(6) כשל במערכות צנרת, לרבות מים, מערכת הסקה ומרזבים, דלוחין וביוב – ארבע שנים; לעניין זה, "כשל" – לרבות נזילות;

(7) כשל באיטום המבנה, לרבות בחללים תת-קרקעיים, בקירות, בתקרות ובגגות, לרבות גגות קלים עם סיכוך – ארבע שנים;

(8) סדקים ברוחב גדול מ- 1.5 מ"מ ברכיבים לא נושאים – חמש שנים;

(9) התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ – שבע שנים;

(10) כל אי-התאמה אחרת שאינה אי-התאמה יסודית – שנה אחת;

בתוספת זו –

"כשל" – כישלון מלא או חלקי בתפקוד המוצר או המערכת;

"ליקוי" – ליקוי בתפקוד ובעמידות המוצר או המערכת, לרבות אי-שמירה על יציבות, שלמות, איכות ומראה, הן של כל מרכיב בנפרד והן של המכלול."

עינינו הרואות כי ע"פ חוק המכר (דירות), הקבלן עלול להיות מחויב לדייר לתקן את הליקוי שבדירה או את אי ההתאמה, לעתים גם כעבור עשרות שנים. אף על פי כן, דבר לא מונע מהקבלן "לסגור את העסק", לפרק את החברה שבנתה ומכרה, ולפתוח דרך חדשה עם חברה חדשה שהגישה אליה חסומה לדיירים, ולהותיר את הדיירים לבד עם בעיותיהם.

כמובן שיש דרכים להרמת מסך במקרים מסוימים, אך אלה כרוכות בהוצאות רבות וביוזמות מיוחדות, דבר שמרחיק את הדיירים מזכויותיהם.

נדרשת בתחום זה חקיקה, לפיה לא תתאפשר פירוק חברה בתקופה בה יש לחברה אחריות כלפי רוכשי הדירות.

ג. סחבת

תרחיש אפשרי: הדיירים גילו רטיבות בדירתם, הקבלן מתחמק מביצוע התיקון, ועקב זאת הדיירים פנו למומחה שיבדוק את הדירה ויכין חוות דעת מקצועית בקשר לליקויים ולאי ההתאמות, לרבות נושאי איטום וניקוז.

לאחר מכן מתנהלת תביעה בבית המשפט.

אם הקבלן רוצה "ללמד את הדיירים לקח" [אנו עדיין בתוך אותו תרחיש] על שהעזו לתבוע אותו, והוא גם מוכן לשלם ממון להשגת מטרה זו, הרי יש לפניו דרכים נלוזות רבות להשיג את מטרתו.

הקבלן יכול לתבוע כצדדי ג' שורה ארוכה של קבלני משנה, לרבות תביעות סרק, דבר שיסרבל את הדיון ויאריך את ניהולו בבית המשפט.

לא בכל מקרה, יתאפשר לתובעים להתמקד רק בקבלן ולנטרל את צדדי ג' – יש טענות הגיוניות נגד מהלך דיוני הבא לנטרל את צדדי ג' ולהפריד את התביעה נגדם מהתביעה העיקרית, ולא כל שופט ייעתר לבקשה להפרדת הדיון.

צא ולמד; בקשה לביטול מומחה של מי מהצדדים, אמורה לקבל התייחסות מכל הצדדים כולם, ולפעמים גם מהמומחה (כאשר ביהמ"ש מורה להעביר אליו את הטענות כדי שיגיב להן); תיאום מועד לקדם משפט צריך להיות מתאים לכל אחד מהצדדים לדיון...