ת"א 45958/99 מירי פיש שנקר נ' קונס לאן ואח'
בית משפט השלום תל אביב-יפו
ת"א 45958/99
בפני:
כב' השופטת שושנה אלמגור
תובע:
מירי פיש שנקר
ע"י ב"כ עו"ד שלוש דן מאיר
נגד
נתבעים:
1. קונס לאון
2. אלי בן שם חברה לבנין והשקעות בע"מ
3. בן שם אליעזר
ע"י ב"כ עו"ד
1. עו'ד רענן בראון
2 . עו"ד גנות אהוד
פסק דין
זוהי תביעה של רוכש דירה נגד הקבלן בעילה של הפרת חוזה מכר דירה, ותביעה שכנגד של הקבלן לתשלום יתרת תמורת המכר.
העובדות:
1. התובעת, מירי פיש (להלן: "התובעת"), עורכת דין במקצועה, הנה הבעלים של דירה המהווה 56/400 חלקים בנכס הידוע כחלקה 430 בגוש 6418, הנמצאת ברחוב יפתח 18 ברמת השרון (להלן: "הדירה"). הדירה מהווה חלק מפרויקט בניה של בית משותף הכולל שש דירות (העתק נסח המקרקעין, נספח א' לכתב התביעה). הנתבע 1, לאון קונס (להלן: "קונס"), אדריכל במקצועו, מכר לתובעת את הדירה וכן שימש כאדריכל הפרויקט.
2. הקשר בין הצדדים נוצר בסוף שנת 1996, כאשר הדירה הייתה בשלב סופי של גמר שלד וקונס ביקש למכור את זכויותיו בדירה. באותה עת פנו התובעת ובעלה, רוני פיש (להלן: "רוני") לסוכנות תיווך על מנת, שתאתר עבורם דירת מגורים לרכישה. המתווכת הפנתה אותם לקונס.
3. התובעת ורוני נפגשו עם קונס מספר פעמים. במהלך הפגישות, הציגו התובעת ורוני את דרישותיהם, בין היתר פירטו את השינויים, שברצונם לערוך בדירה על מנת להתאימה לצורכיהם.
4. במהלך הפגישות הציג קונס תוכניות ומפרטים, אשר הוכנו על ידו ובהם תוארה הדירה כדירת פנטהאוז דו מפלסית בבניין בן שלוש קומות, בת שישה חדרים הכוללים ארבעה חדרי שינה, חדר דיור וחדר על הגג.
5. לתובעת ולרוני הובהר כי הדירה נמכרת להם במצבה הנוכחי, בלתי מושלמת במצב שלד. קונס עמד על כך שייערכו שני חוזים נפרדים: חוזה למכירת חלקו במקרקעין עם שלד הדירה וחוזה נוסף לצורך השלמת בניית הדירה בהתאם ובכפוף להיתר הבניה ובשינויים פנימיים שיסוכמו עם התובעת.
מערכת החוזים בין הצדדים:
1. בשישה בינואר 1997 נחתם בין קונס ובין התובעת חוזה מכר (להלן: "חוזה המכר"; נספח ב' לכתב התביעה), לפיו מכר קונס לתובעת את הדירה במצבה (As Is) תמורת סך של 250,000$. במקביל נחתם בין התובעת לבין אלי בן שם חברה לבניין והשקעות בע"מ (להלן: "הנתבעת 2") חוזה לביצוע עבודות בניה להשלמת הדירה תמורת סך של 200,000$ (להלן: "חוזה הביצוע"; נספח ג' לכתב התביעה). לחוזה הביצוע צורפו תשריט ומפרט טכני, אשר היוו חלק מהיתר הבניה (נספח ב' לתצהיר התובעת).
2. במסגרת חוזה הביצוע ערבו קונס ומנהלה של הנתבעת 2, אלי בן שם (להלן: "הנתבע 3") כלפי התובעת, יחד וכל אחד בנפרד, לכל התחייבויות הנתבעת 2 מכוח חוזה הביצוע.
3. עם החתימה על חוזה המכר וחוזה הביצוע נערכו בין הצדדים מסמכים נוספים: מסמך שכותרתו כתב אחריות (להלן: "כתב האחריות"; נספח ג' לתצהיר התובעת), אשר נחתם על ידי קונס ולפיו, בנוסף להיותו אדריכל הפרויקט יהא הוא , אחראי באופן אישי על ביצוע העבודות שעל פי חוזה הביצוע עד להשלמת בניית הדירה, לרבות השלמת פרויקט הבנייה כולו. בכתב האחריות התחייב קונס לפקח על הרמה המקצועית ורמת הביצוע של הדירה על ידי הנתבעת 2 או כל קבלן משנה ובעל מקצוע אחר מטעמה. קונס התחייב כי יהיה אחראי שהעבודות על פי חוזה הביצוע תבוצענה ברמה טובה ומקצועית בהתאם לתוכניות והמפרט הטכני שצורפו לחוזה. בסעיף 14(א) לחוזה הביצוע סוכם כי בתמורה לעבודת הפיקוח יקבל קונס שכר בסך השווה ל- 15,000$ ושכר זה אכן שולם לו.
4. זמן קצר לאחר תחילת העבודות החלו להתגלע מחלוקות שונות בין התובעת ובין קונס בקשר לאופן ביצוע העבודות ולשינויים שנתבקשו על ידי התובעת.
5. חילוקי הדעות הביאו למינויו של אלי גרשט (להלן: "גרשט") כמפקח מטעם התובעת, אשר יחד עם הנתבע 3 ניסו ליישב את המחלוקות ולקדם את הבניה. ביום 21.9.1997 הגיעו הנתבע 3 וגרשט להסכם (נספח ז' לכתב התביעה), עליו חתם גם קונס (להלן: "הסכם הליקויים"), לפיו נשללה מהאחרון סמכות ההכרעה בנוגע לחילוקי הדעות שבין הנתבעת 2 לתובעת ובאישור שלבי הבניה, סמכות שהוקנתה לו בסעיף 3ב לחוזה הביצוע. בהסכם הליקויים הוסמכו גרשט והנתבע 3 להכריע בכל המחלוקות שנתגלעו בין התובע לבין קונס.
6. ביום 20.10.1997 התקיימה ישיבה בין הבוררים (גרשט ונתבע 3) אשר קבעו מהן השלמות הבניה שיש לבצע (נספח כ"ו לתצהיר קונס). בסיכום ישיבה זו ניתנה, בין היתר, הנחיה לרוני לסיים השינויים במערכת מיזוג אוויר מרכזי ולתאם התקנת חימום תת רצפתי, דבר אשר עיכב את השלמת הריצוף על ידי קונס. הנחיה זו קוימה רק בתחילת חודש דצמבר, מה שגרם לעיכובים נוספים. בהמשך, התגלעו עימותים נוספים בין התובעת לקונס, עימותים, אשר אפילו התערבותם של הבוררים לא סייעה בפתרונם. עימותים אלו נסבו בעיקר סביב דרישתה של התובעת לשינויים תכופים בתכניות הבניה וסירובו של קונס לבצע את השינויים, לטענתו, מטעמים של אי התאמה להיתר הבניה.
7. שיאם של עימותים אלו הגיע בחודש מרץ 1998. לטענת קונס, במהלך פגישה, שהתקיימה בינו ובין רוני, תקף רוני את קונס. התובעת הסכימה להודות שהיה עימות גופני בין השניים:
"...כששמעתי את הצעקות עליתי במדרגות וראיתי את בעלי מתקוטט עם קונס והיה מכשיר גדול של חיתוך שיש בתוך הסלון הפועל חותך את השיש בתוך הסלון. הם דחפו אחד את השני תוך הרמת קולות..." (עמוד 4 לפרוטוקול מיום 9.12.2001).
גם אם לא התבררו עובדות הסכסוך לאשורן, מוסכם כי החל ממועד זה לא נטל עוד קונס חלק בביצוע העבודות בדירה (ר' עדותו של רוני מיום 22.1.2003, עמודים 12-13). נתון זה המצטרף להתנהגותם של הצדדים באולם בית המשפט מעיד כאלף עדים על כך שמאז חודש מרץ 1998, עת עלו יחסיהם של הצדדים על שירטון לא הייתה כל אפשרות להמשך שיתוף פעולה ביניהם.
8. לאחר יציאתו של קונס מהתמונה, החלה התובעת בביצוע השינויים, שלהם התנגד קונס. לשם כך שכרה התובעת את שירותיה של חברת ארט-פוינט בע"מ (להלן: "ארט פוינט"). בין התובעת לבין ארט פוינט נחתם חוזה (נספח י"ד לכתב התביעה), אשר במסגרתו סוכם כי:
"המבצע מעוניין לבצע עובדות בניה בדירה לצורך השלמתה כשהיא מושלמת וגמורה למזמין...". (הדגשה שלי - ש.א; לעניין שכירת שירותיה של ארט פוינט ראה עמוד 17 לחקירתו של רוני פיש מיום 22.1.2003, שורה 8).
כמו כן שכרה התובעת את שירותיהם של פועלים, שסופקו לה מטעמו של גרשט (עמוד 17 לחקירתו של רוני מיום 22.1.2003, שורות 12-13) לסיום עבודות הבניה.
9. תביעת התובעת לסך של 615,437 ₪ נחלקת למספר סוגיות עיקריות: תביעה בגין ירידת ערך הדירה; תביעות כספיות בגין נזקים, שנגרמו, לטענתה, בגין עבודתו הרשלנית של קונס; תביעה בגין העיכוב במועד מסירת הדירה; תביעה בגין עגמת הנפש שנגרמה לתובעת בגין כל אלו.
10. קונס תבע את התובעת בתביעה שכנגד בסך של 876,466 ש"ח ועיקרה כי הסכומים, שנקבעו במסגרת חוזה הביצוע לא שולמו לו במלואם, ובסך הכל סך בשקלים השווה ל- 70,000$. בסכום זה מודה התובעת ואותו היא מקזזת מתביעתה. עוד דורש קונס תשלום בגין תוספות ושינויים שבוצעו לפי בקשות התובעת ואשר אינם כלולים בשינויים, שהתחייב לבצע במסגרת חוזה הביצוע – בגין כל זאת תובע קונס סך של 266,425 ש"ח בתוספת ריבית שנתית בשיעור של 11%; קונס תובע תשלום פיצויים מוסכמים בגין הפרת סעיף 10(ד) לחוזה הביצוע בסך של 85,393 ש"ח בתוספת ריבית שנתית בשיעור 11%; פיצוי בגין עגמת נפש ופגיעה במוניטין בסך של 126,150 ש"ח.
דיון:
המחלוקות בין הצדדים רבות וחלקן התחילו עוד בחודשי הבניה הראשונים. כעת אפנה לבירורן.
תחולתו של חוק המכר (דירות) התשל"ג-1973:
לצד התביעה הכספית מבקשת התובעת פסק דין הצהרתי באשר לתחולתו של חוק המכר (דירות) התשל"ג- 1973 (להלן: "החוק" או "חוק המכר דירות"). טענתו של קונס היא, כי חוק המכר לא חל על החוזים, שנחתמו בינו ובין התובעת, כיוון, שב"והואיל" הרביעי לחוזה המכר נקבע בבירור כי הקונה, קרי התובעת, מסכימה לרכוש את הנכס במצבו בעת חתימת החוזה, קרי מצב של שלד גמור ולהמשיך בעצמה את בנייתו וזוהי לשון ה"הואיל" הרביעי:
"והואיל והנכס הוא במצב של גמר שלד והקונה מסכים לרוכשו במצבו הנוכחי ולהמשיך בעצמו את בנייתו לאחר רכישתו מהמוכר",
חוק המכר דירות מגדיר את המונח "מוכר" כדלקמן:
"מי שמוכר דירה שבנה או שהוא עתיד לבנות בעצמו או על ידי אדם אחר על קרקע שלו או של זולתו…"
הגדרת חוק המכר לדירה היא:
"חדר או מערכת חדרים שנועדו למגורים, לעסק או כל צורך אחר",
לפי חוזה המכר מכר קונס לתובעת נכס במצב של גמר שלד. קונס מבקש להיאחז בעובדה זו כדי להתנער מתחולתו של החוק על היחסים בינו ובין התובעת, אולם טענה זו לא תעמוד לו.
בספרו של א.זמיר "חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973" (ירושלים, תשס"ב, בסדרה פירוש לחוק החוזים בעריכת ג' טדסקי) עמ' 144-145 נאמר כדלקמן:
"ככל שמדובר בהגדרת 'דירה' עמדנו על כך שלשם קיומה של 'דירה' די בחלל בנוי במבנה של קבע, התחום ברצפה, גג וקירות. מכאן שהחוק לא יחול (לפחות באורח ישיר) על מכירת יסודות של בניין או שלד שאינו כולל קירות חיצוניים, אך אין מניעה שיחול על 'חדר או מערכת חדרים' שהמוכר התחייב למסור מבלי לבצע בהם עבודות גימור כלשהן... אשר להוראות האופרטיביות של החוק, גם הן אינן מעוררות קשיים מיוחדים בהקשר הנוכחי, אם כי בעת יישומן יש לקחת בחשבון שמדובר במכירת דירה בלתי גמורה".
קונס מכר לתובעת דירה, אשר קירותיה החיצוניים היו מושלמים ולמעשה, הייתה כבר בבחינת חלל סגור, כל שנותר לבנות הוא החלוקה הפנימית של הדירה. מכאן המסקנה כי דירה במצב של גמר שלד, אשר התקרה וקירותיה החיצונים כבר נבנו תיחשב כדירה. לפיכך בין קונס לבין התובעת מתקיימים יחסים של מוכר - קונה כמשמעותם בחוק המכר. יחד עם זאת אני סבורה כי אבחנה זו מתייתרת לאור העובדה, כי קונס מחויב לתובעת מכוח שני חוזים נוספים:
1. חוזה הביצוע נחתם אמנם בין התובעת ובין הנתבעת 2, אולם קונס והנתבע 3 חתומים כערבים לחוזה זה, אשר עליו בוודאי, שחל חוק המכר, שכן בחוזה זה מתחייבת הנתבעת 2 לבנות את דירת התובעת לפי המפרט המצורף לחוזה ובהתאם לתנאיו השונים.
2. בעצם חתימתו כערב על חוזה הביצוע החיל על עצמו קונס את החוקים החלים על חוזה זה ובכללם חוק המכר.
זאת ועוד, קונס חתם על כתב האחריות, שבמסגרתו התחייב כדלקמן:
"הנני אחראי כי העבודות תבוצענה ברמה טובה ומקצועית בהתאם לתוכניות והמפרט הטכני שצורפו להסכם הבניה שלכם עם הקבלן",
לפיכך אם יימצא כי הנתבעת 2 לא עמדה בחוזה הביצוע הרי, שקונס והנתבע 3 יימצאו חייבים לתובעת מכוח חוזה הביצוע ובכלל כך מכוח חוק המכר שחל על חוזה זה. זאת הואיל ובין הנתבעת 2 לתובעת חלים יחסים של מוכר וקונה לפי חוק המכר מעצם כך שהתחייבה לבנות בעבורה את הדירה, הרי שהחיובים, שהצמיח חוזה הביצוע כפופים לחוק המכר.
יצוין, כי בעדותו, העלה קונס את הטענה כי החתימה כערב לחוזה הביצוע התבצעה כתוצאה מלחץ, שהפעילה עליו התובעת.
"אכן חתמתי. זו הייתה דרישה של עו"ד פיש... היום אני יודע שדבר כזה לא מקובל אבל חתמתי. זו הייתה הצהרת כוונות טובות" (עמוד 77 שורה 8-13 לפרוטוקול מיום 12.1.2003)
"למיטב ידיעתי, זה מצב לא מקובל להפעיל לחץ כזה כלפי צד לעניין, לחתום על מסמך שהוא מפלה אותו" (עמוד 78 שורות 3-4 לפרוטוקול מיום 12.1.2003).
טענה זו, אשר מהווה משום הרחבת חזית, עדיף אילולא הייתה נשמעת לאור העובדה, כי קונס, אשר לא העלה טענת כפייה קודם לכן ואף לא עשה שום ניסיונות להוכיח טענה שכזו, חתם על כתב הערבות במו ידיו ואם בדיעבד הוא מתחרט על כך, אין לו להלין אלא על עצמו.
ירידת ערך חדר – הממ"ד:
התובעת תובעת סך של 80,000$ בגין ירידת ערך הדירה הואיל ובפועל, קיבלה לידיה דירה בת חמישה חדרים ולא בת שישה חדרים כפי שהוסכם בחוזה המכר ובמפרט והתשריט אשר צורפו אליו (נספח ב' לכתב התביעה).
בתשריט, אשר צורף לחוזה המכר צוין במפורש כי הממ"ד מיועד לשמש כחדר. באותו תשריט פורטו מידותיו של הממ"ד – 240/250 (שטח של 6 מ"ר) – מידות אשר אינן עונות על דרישות התקן לחדר לפי תקנות התכנון והבניה. זאת הואיל ולפי סעיף 2.04(א)(3) לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970 (להלן: "התקנות") רוחבו המינימלי של קיר בחדר בדירה, המונה שני חדרים ומעלה יהיה 2.60 מטר ושטחו של חדר תקני בדירה שכזו לא יהיה קטן מ - 8 מ"ר.
קונס אינו חולק על האמור לעיל, אולם לטענתו, לתובעת לא קמה זכות לתבוע אותו בגין ירידת ערך, זאת הואיל והייתה מודעת למידותיו של הממ"ד עוד בטרם החתימה על חוזה המכר: לחוזה זה צורף - לטענתו - מפרט המפרט את מידותיו המדויקות של הממ"ד, ויתרה מזאת, התובעת ראתה את הממ"ד במו עיניה עוד בטרם חתימה על החוזה.
טענותיו של קונס לא יעמדו להגנתו מהטעם העיקרי, שחוק המכר הנו חוק קוגנטי וסעיף 4(ב) לתקנות מפנה לחוק המכר. על כן חריגה מהתקנות מהווה משום חריגה מחוק המכר. ואנמק:
סעיף 7א. לחוק המכר קובע בבירור כי לא ניתן להתנות על החוק, אלא אם כן מדובר בהתנאה שהנה לטובת הקונה:
"7א. אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה."
לעניין סעיף 7א לחוק המכר יפים הדברים שנאמרו בפסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים:
"הוראה זו נכללה בתיקון החוק משנת תש"ן ומבהירה באופן חד-משמעי את המגמה להגן על הרוכש. התערבות המחוקק מתייחסת גם לנושאי אי ההתאמות בדירה. הוראות חוק המכר לגבי אי - התאמות הן בעיקרן דיספוזיטיביות... הסדר זה לא הספיק כדי להגן על הצרכנים רוכשי הדירות. על רקע זה חוקק חוק המכר (דירות) ולאחריו התיקון מתש"ן...הוראות החוק, באו אפוא להרחיב את זכויות רוכש הדירה מכוח דיני המכר הרגילים או הוראות כל דין אחר, שעליהם הוא גם יכול להסתמך (סעיף 7 לחוק המכר (דירות), הקובע: "חוק זה אינו גורע מזכויות הקונה הניתנות לו לפי כל דין")." (הדגשה שלי - ש.א; ת"א 978/95 (מחוזי ירושלים) רמי ולבנה מילון נ' שיכון עובדים בע"מ)
בעקבות חקיקתו של סעיף 7 לחוק המכר הוגברה ההגנה, שמקנה החוק לרוכש הדירה לכדי הפיכת הוראותיו של החוק להוראות שלא ניתן להתנות עליהן והגנה זו אינה פוסחת גם על מקרים של אי – התאמה.
על מנת להשלים את התמונה אביא את הוראותיו של סעיף 4א לחוק המכר (אי התאמה, תיקון התש"ן) הקובע לאמר:
"4. (א) המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה אם התקיים אחד מאלה:
(1) הדירה או כל דבר שבה (להלן – הדירה) שונים מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבניה;
:
(ב) אי קיום חיוב כאמור בסעיף קטן (א) יראו כאי – התאמה כמשמעותה בחוק המכר, התשכ"ח-1968."
לשונו של סעיף 4(א)(1) הנה ברורה וממנה עולה, שמוכר אשר מסר לקונה דירה אשר יש בה חריגות מהתקן הרשמי או מתקנות הבניה - לא קיים את חיוביו כלפי הקונה.
לפי סעיף 4(א)2 לחוק המכר דירות, אי עמידה בתקנות הבניה הנה בבחינת הפרת חיוביו של המוכר כלפי הקונה ומהווה אי התאמה כמשמעותה בחוק המכר.
חוק המכר מטיל על המוכר חיוב קוגנטי לספק דירה שכל מרכיביה תואמים את התקנים החקוקים הרלוונטיים ותקנות התכנון והבניה מהוות חלק מהתקנים החקוקים.
לפיכך, לפי האמור בסעיף 4 לחוק המכר דירות, קונס הפר את חיוביו כלפי התובעת. העובדה כי התובעת אישרה את התוכנית שהוצגה לפניה אינה מצמיחה תועלת לנתבעים אשר הפרו את חובתם כלפיה - שכן בתור קונה לא היה עליה לדעת כי התשריט אינו עומד בתקנות הבניה וכן משום שהאיסור על חריגה מהתקנות הינו איסור מוחלט בין אם הרוכש ידע על הסטיה בין אם לאו. לעניין זה יש לפנות להוראותיו של סעיף 16 לחוק המכר התשכ"ח-1968 (להלן: "חוק המכר"):
"היתה אי-ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיפים 14 ו-15 או בכל הסכם, ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה."
וכן ראה את דבריו של השופט אנגלרד בפסק דין שטרית נגד נוסבאום:
"השאלה העיקרית בנוגע להוראה זו היא: האם התקיים יסוד הידיעה הנדרש בו? יצוין, כי ההוראה אינה דורשת ידיעה ממשית ואף לא ידיעה קונסטרוקטיבית, שאינה אלא תחליף לידיעה ממשית (השווה בהקשר שונה לדברי השופטת מ' בן-פורת בע"א 628/77 חסיד ואח' נ' קנופף ואח', פ"ד לד(2) 225). כל מה שנדרש הוא שאי ההתאמה נובעת מעובדות שעל המוכר היה לדעת עליהן. לפנינו יסוד של התרשלות, כלומר הכוונה היא לעובדה שאדם סביר היה יודע אותה באותן הנסיבות (ראה: ז' צלטנר, חוק המכר, תשכ"ח-1968 (פירוש לחוקי החוזים בעריכת ג. טדסקי, תשל"ב) 92 וכן א' זמיר, מכר (פירוש לחוקי החוזים בעריכת ג. טדסקי, תשמ"ז-1987) 302). על רקע זה יש לסייג במידת מה את כותרת ההוראה, המשתמשת בלשון "העלמה". בניגוד למשמעות המקובלת של המונח "העלמה", לא נדרש מעשה מודע של אי גילוי; די בכך כי אדם סביר היה יודע על אי ההתאמה באותן נסיבות. (נראה כי יסוד זה רחב יותר מיסוד הידיעה, הנדרש בקשר להטעיה במובן סעיף 15 לחוק החוזים. ראה בהקשר זה את הדיון בספרם של ד' פרידמן ונ' כהן, חוזים (כרך ב' תשנ"ג-1992) בעמ' 813 ובייחוד הערת השוליים 157)." (רע"א 7642/97 חנה שיטרית נגד בלה נוסבאום, פ"ד נג (3) 516 סעיף22 לפסק דינו של השופט אנגלרד - הדגשה שלי - ש.א)
במקרה זה, הממ"ד הופיע בתשריט כחדר, ועל הנתבעים חלה החובה לבנותו בהתאם לתקנות המתייחסות לשטח תקני של חדר, להבדיל משטח ממ"ד. זאת ועוד, קונס, הוא לא רק מוכר הדירה, אלא הנו אדריכל במקצועו וכן שימש כאדריכל הפרויקט והמפקח על עבודות הבניה. לפיכך היה עליו לדעת כי מידות הממ"ד אינן תואמות את דרישות התקנות. משלא הפנה את תשומת לבה של התובעת התנהגותו כמוהה כהסתרת אי - התאמה כמשמעותה בסעיף 16 לחוק המכר.
התובעת, כאמור, דורשת פיצוי בסך 80,000$ בגין ירידה בערך הדירה. לטענת התובעת, הירידה בערך הדירה נגרמה בשל העובדה, ששטח הממ"ד קטן מהשטח הנדרש לחדר לפי התקנות וכי בסופו של דבר, נמסרה לה דירת חמישה חדרים במקום דירת שישה חדרים.
כעת אפנה לבדוק האם יש בכך כדי לגרום לירידה בערך הדירה ואם כן מהו שיעורה.
האם חלה ירידה בערך הדירה:
בשאלה זו הוצגו בפני שתי חוות דעת: האחת חוות דעתו של השמאי מטעם התובעת -שאול ויסמן והשנייה – חוות דעתו של השמאי מטעם קונס – השמאי אבירן ארז.
חוות דעתו של השמאי שאול ויסמן:
השמאי שאול ויסמן (להלן: "ויסמן") סבור כי הואיל וחדר הממ"ד אינו יכול לשמש כחדר שינה נגרם פחת פונקציונלי בערך הדירה ולפיכך, הוא יוצא מנקודת המוצא כי בחישוב הנזק יש להתחשב לא רק בשטח החסר בפועל אלא גם באפיון הספציפי של הדירה, שהתובעת ביקשה לרכוש קרי חמישה ולא ארבעה חדרי שינה. אולם מעדותו של ויסמן, עולה כי השמאי לא ביסס את חוות דעתו על נתונים מספקים ולמעשה, נסמך בעיקר על דברי התובעת ובעלה, מבלי להסתמך על מסמכים עדכניים, כמו למשל, הגרמושקה העדכנית:
"ש: האם נכון שהדירה נשוא כתב התביעה בכלל לא בנויה בהתאם לגרמושקה שצירפת לחוות דעתך? גודל החדרים שונה, מיקום החדרים שונה.
ת: זה נכון."
(פרוטוקול מיום 27.1.02, עמוד 5)
ויסמן לא הסתמך על הגרמושקה, שלפיה נבנתה הדירה. אולם, לטענתו, הפרט היחידי שחשוב לצורך מתן חוות דעתו הוא, שהתובעים הזמינו ממ"ד בגודל של חדר וקיבלו ממ"ד, שאינו נחשב לחדר לפי התקנות. מכאן הוא מסיק כי קיים פחת פונקציונאלי בערך הדירה - קרי ירידת ערך, שנגרמה בשל אי התאמתה של הדירה לדרישות הספציפיות של הקונים.
"ש: אני שואל מה אמרו התובעים בעניין, הם הזמינו את הגודל הזה? הנתבעים עשו את זה על דעת עצמם בגדלים האלה? מה התובעים סיכמו עם הנתבעים איפה יעברו קירות בתוך הבית.
ת: זה אני יכול לענות הם אמרו לי, ביקשו ממד בגודל של חדר, הם לא קיבלו ממד בגודל של חדר, לכן מה דעתי על הנושא הזה. זה הכל."
(עמוד 6 לפרוטוקול מיום 27.1.02)
"ש: אני מפנה לעמוד 6 לחוות דעתך, פסקה שלישית 'למעשה קיים כאן פחת פונקציונאלי מדירת 6 חדרים לדירת 5 חדרים...', אבל אני מסתכל על הערכים, על נתוני השוק שהבאת, ואתה בדקת ערכים של חדר חמישי בדירה ולא חדר שישי.
ת: משום שבחדר חמישי, מעל חמישי נתוני השוק לא היו קיימים. זאת אומרת, המושג חדר שישי הוא מספר מאוד נדיר...
ש: לכן התבססת על נתונים של 4 ו - 5 חדרים?
ת: אמת. זה הנתון שיש בידי.
ת: המחיר הממוצע לחדר אתה קובע באותו עמוד 6, 82,000 דולר?
ת: נכון.
:
ת: אני אומר לך חדר באזור הזה שווה 80,000 דולר...
:
ת: כן. זה גם מופיע בכל נתוני השוק שלי, אני יכול להתכחש לנתוני השוק שמופיעים בצורה מפורטת? זה מופיע בנתוני שוק. אני לא אתכחש למידע שמופיע כבסיס השומה שלי."
(עמודים 18-19 פרוטוקול מיום 27.1.2002)
אם החישוב של שווי החדר נגזר יחסית למחיר רכישת הדירה, הרי שהחישוב צריך להיערך כך:
שווי הדירה "הסובייקטיבי" לגישתו של ויסמן הנו 450,000$, שהרי זהו הסכום ששילמה התובעת, מסכום זה יש להפחית 100,000$, שזהו שוויו של חדר הגג (עמוד 18 לפרוטוקול מיום 27.1.2002). מכאן ששווי החדר לא יעלה על השווי של חדר בקומת הקרקע, היינו, 350,000$ חלקי חמש הוא מספר החדרים בקומה א'. מחישוב זה עולה כי שווי ממוצע של חדר בקומת הקרקע הנו 70,000$, שכן לגישתו של ויסמן בפחת פונקציונלי עסקינן. אולם מסתבר, כי ויסמן מעריך את שוויו של החדר, שאמור היה להיבנות בממ"ד בשווי העולה על ערכו של כל חדר אחר בדירה. כשנשאל על אלו נתונים הסתמך לחישוב השומה, התברר, כי הסתמך על נתוני השוק משנת 2000, נתונים שעלה בידו להשיג במועד הסמוך לכתיבת חוות הדעת. הואיל ולא מצא נתוני שוק לגבי מחיר חדר בדירת שישה חדרים באזור, הסתמך על נתוני שוק לגבי דירות 4 - 5 חדרים, נתון שאינו רלוונטי לחישוב השומה הנוכחית, אשר אמורה להתמקד בשוויו של החדר השישי בדירה. כמו כן, לעובדה, שויסמן לא הצליח להעלות בחכתו נתונים לגבי דירות שישה חדרים ניכרת חשיבות לרלוונטיות שיטת החישוב שבה נקט, אך על כך אדון בהמשך. אם כן, על אף טענתו, כי השומה שערך חושבה בהתחשב בעובדה, כי הממ"ד אינו יכול לשמש כחדר ובכך יש משום פחת פונקציונלי, הרי שבסופו של דבר, ויסמן בחר להסתמך על נתוני שוק "אובייקטיבים", אשר, לדבריו, לא יכול היה להתעלם מהם בחישוב השומה ומהם עולה כי ערך הדירה גבוה מהסכום ששולם על ידי התובעת בפועל ומכאן השומה הגבוהה שקבע לחדר הממ"ד.
מכל זאת עולה, כי השומה שהציג ויסמן הנה שעטנז של שתי גישות שונות ומנוגדות: האחת, הגישה כי יש להתייחס לירידת ערך הממ"ד כפחת פונקציונלי המכמת בתוכו את ערכו הסובייקטיבי של החדר עבור התובעת וגישה שנייה, לפיה יש לחשב את ירידת הערך, אם אכן ייקבע כי הייתה ירידת שכזו, לפי ערכי השוק.
יתרה מכך הקריטריונים, שעל פיהם הסתמך ויסמן לקביעת השומה אינם אחידים ומסתבר שאינם תומכים את עצמם בנתונים רלוונטיים, אפילו לדידו של ויסמן. בקביעת השומה הסתמך ויסמן על נתוני מכירת דירות בשנת 2000, מועד כתיבת השומה, כאשר בעדותו נאמר כי המועד הקובע לקביעת השומה הנו חודש ינואר 1997.
זאת ועוד - עדותו של ויסמן אשר למועד הקובע לקביעת שווי השומה היתה בלתי אחידה:
"ש: לא הבנתי מהו המועד הקובע בחוות דעתך כשמאי מקרקעין?
אמרת ינואר 97'.
ת: לא אמרתי למחיר. שים לב מה אמרתי...
ש: תגיד לנו מועד קובע.
ת: להגדיר המועד הקובע, אלה תאריכים שיש לי פה בעסקאות שזה שנת 00', זה מה שיש לי. לא עשיתי ספקולציה לאחור. מה שאני הוצאתי ויכולתי להוציא זה תאריך 30.7.00, או 14.7.1997, אני מתחיל משנת 1997, כל המחירים שאתם רואים הם בסביבות 1997.
ש: לא נכון.
:
ש: נכון שמחירים האלה שרשומים במחצית השנה האחרונה של שנת 00 לא רלוונטיים בכלל כי המועד הקובע שלך הוא ינואר 97'.?
ת: נכון. אני התייחסתי יש לך גם את העסקאות לשנת 97'.
"ש: ...איך אתה מתמחר את אותו חדר ממ"ד של 2.4 על 2.5....?
ת: הוא חדר שירות לכל דבר.
ש: כמה הוא שווה?
ת: הפחתתי אתה יכול לראות, 82 פחות 68 ההפרש זה כמה הוא שווה. ש: 17 אחוז?
ת: לא 17. 82 פחות 62, כמה זה באלפי דולרים? 14,000 דולר נתתי.
ש: שזה שוויו של החדר?
ת: זה לא חדר. זה שוויו של מחסן טוב. ב - 17,000 דולר, לא הייתי מצומצם.
ש: האם נכון שככל שיש חדרים יותר בדירה, שוויו של כל חדר נמוך יותר? יש תפוקה שהיא פוחתת?
ת: נכון. לכן אמרתי חדר חמישי..."
(עמוד 20 לפרוטוקול מיום 27.1.2002)
ויסמן אף הסכים עם חוות דעתו של השמאי אבירן והודה, שמחיר דירות יוקרה כדוגמת זאת של התובעת נקבע, בדרך כלל, לפי סך שטחה של הדירה:
"ש: אתה מצרף לחוות דעתך פרסום מעיתון גלובוס, אנחנו רואים דיווח לעניין עסקאות שאתה צירפת. כשמדובר בקוטג'ים הדיווח הוא על כמה מטרים מרובעים בנוי, כמה מטרים מרובעים מגרש. אני לא רואה כאן לגבי קוטג'ים דיווח על מספר החדרים בקוטג'."
ת: נכון..."
(עמוד 16 לפרוטוקול מיום 27.1.2002)
ויסמן הודה כי אין בידיו נתוני שוק בדבר דירה דומה (דירת חמישה חדרים ומעלה) ולכן לא התבסס על נתוני שוק המתאימים למקרה שבנדון:
"ש: ...אני שואל מה שוויו לא של כל חדר בדירת חמישה חדרים, אלא מה שוויו של חדר חמישי.
ת: אני אומר את זה...3 חדרים יוצא לי 62,000 דולר. 5 חדרים יוצא לי 82,000 דולר...כשאתה בא לדירות של 200 מטר זו אוכלוסייה, שגם רמת הדירה היא יותר גבוהה, כשאתה בא לדירות של 3 או 4 חדרים גם הסטנדרט שלהם שונה. לכן בכל זאת הלכתי ונתתי פחת. לא אמרתי שזה מדע מדויק..."
(שורות 17-18, 21-22)
איש לא טען כי מדובר במדע מדויק, אולם העובדה, כי ויסמן לא ביסס את נתוניו על דירות שישה חדרים, אלא על דירות חמישה חדרים ולא ביסס את מחירו של החדר על מחירי שוק מדויקים, מערערת את מידת ביסוסה של חוות דעתו.
זאת ועוד, העובדה, שחיפושיו של ויסמן אחר נתונים לגבי שוויין של דירות שישה חדרים העלו חרס, אך מחזקת את הגישה, שבה נוקט שמאי הנתבעים בחוות דעתו כפי שתובא כדלהלן.
לפני שאפנה לסקירת חוות דעתו של השמאי אבירן, רק אוסיף ואומר, כי בסופו של דבר העמיד השמאי ויסמן את השומה על 68,000$ (עמוד 6 לחוות דעתו של ויסמן), בניגוד לסכום שעליו העמידה התובעת את תביעתה לירידת ערך בסך של 80,000$.
חוות דעתו של השמאי מטעם הנתבעים, אבירן ארז:
השמאי אבירן הציג שלוש דרכים שונות לאמוד את ירידת הערך עקב חסרונו של החדר השישי, שלושתן שונות מזו של השמאי וייסמן וכול אחת מהן הגיונית כשלעצמה. בניגוד לגישתו של השמאי ויסמן, אשר מבסס את שומתו על הירידה במספר חדרי השינה, לדידו של אבירן, בדירות בסדר גודל של דירת התובעת, חישוב הערך נעשה לפי מטרים רבועים ולא לפי מספר החדרים זוהי הדרך הראשונה שבה נוקט אבירן.
בחקירתו הנגדית טען אבירן כי העובדה, שהממ"ד אינו נחשב לחדר תקני לפי תקנות התכנון והבניה אינה גורמת לירידה בערך הדירה, זאת הואיל ושטח הבית לא השתנה. לגישתו, שוויים של קוטג'ים כדוגמת זה ברמת השרון לא נמדד לפי מספר החדרים אלא לפי השטח הבנוי. השמאי אבירן קובע כי ערכו של הבית ברמת השרון לא ישתנה בין אם יהיו בו 5 חדרי שינה ובין אם יהיו בו 7 חדרי שינה, שכן הנתון הרלוונטי לקביעת הערך הוא השטח הבנוי של הבית.
כך בחקירתו הנגדית של אבירן מיום 14.3.2002:
"ש: על המפרט אתה הסתכלת.
ת: לצורך התרשמות. לפי המפרט הדירה היא דירת 6 חדרים. 6 חדרי שינה, סלון + חדרים. 4 חדרי שינה 1 ממ"ד. חדר על הגג זה חדר שינה. התקנות מגדירות בדיוק מהו חדר מגורים אין חדר אחר.
ש: כמה חדרי שינה יש בדירה בפועל
ת: בפועל אחרי שינויים שבוצעו יש חדר בגג יש שלושה חדרים למטה סלון וממ"ד.
ש: הממ"ד הוא חדר מגורים.
ת: הממ"ד במצבו 2.4*2.5 אינו עונה לקריטריונים לתקנות תכנון ובנייה.
ש: קבעת בחוות הדעת בעמוד 6 שבגלל חדר השינה שלא השתנה אז דירה בת 4 חדרי שינה במקום 5 אין ירידת ערך.
ת: בין 5 ל - 6 חדרים ברמת השרון שבמידה וברמת השרון ברחוב יפתח דירת דופלקס שנסחרת בשוק דירות פאר בשטח שח 145 מ"ר תחולק ל 5 חדרים או 6 חדרים או 7 חדרים לא ישתנה מחירה מקונה מרצון למוכר מרצון.
ש: אתה לא מעונין אם לקונה שלי יש שאלות ספציפיות.
ת: בהחלט לא מה שאתה אומר. שווי שוק וירידת ערך היא מבחינת שווי שוק כלומר פגיעה שווי המקרקעין במכירה ממוכר מרצון לקונה מרצון. במדידה מעין זו אין משמעות לרצונות הסובייקטיביים של אדם זה או אחר, יש להביא בחשבון דרישות אובייקטיביות של הביקוש המצרפי או ההיצע המצרפי."
(עמודים 8-9 לפרוטוקול מיום 14.3.02)
העדות לעיל משקפת את "דרך א'", המופיעה בעמוד 5 לחוות דעתו של אבירן, אולם גישה זו אינה מקובלת עליי. אני סבורה כי יש מקום להתחשב בציפיותיה של התובעת לקבל לידיה דירת שישה חדרים הגם שאין להתעלם מהעובדה ששטח הדירה לא קטן מהמוסכם בחוזה המכר.
הדרך השנייה מבקשת להתחשב בכך שהממ"ד יכול לשמש כחדר שירות, כך שהוא אינו חסר תועלת לחלוטין, גם גישה זו אינה מקובלת עליי, שכן יש בכן משום החטאת המטרה של חדר שינה נוסף בדירה.
הדרך השלישית שבה נקט אבירן, המתוארת בעמודים 9-12 לחוות דעתו היא דרך ביניים העדיפה עליי מבין השלוש:
אבירן חולק על דעתו של ויסמן, אשר לפיה מחיר השוק בדירות גדולות משתנה כפונקציה של מספר החדרים בדירה ולא לפי שטח הדירה. לדידו של אבירן בדירה מפוארת כשל התובעת, אשר אינה חלק משוק דירות נפוצות בבנייני מגורים רגילים ברמת השרון, מחיר החדר השישי אינו דומה למחיר חדר ממוצע בדירות 4-5 חדרים, המחירים שעליהם הסתמך ויסמן בקביעת השומה. בעמוד 9 לחוות דעתו, הסתמך אבירן על נתוני השוק שהציג ויסמן בחוות דעתו. מדובר בנתוני שוק של דירות 4-5 חדרים:
מחיר דירת 4 חדרים כ- 390,000$
מחיר דירת 5 חדרים כ - 437,000$
לפי ויסמן, מחיר חדר "ממוצע" בדירת חמישה חדרים:כ - 87,000$
(למעשה, מדובר בחלוקת ערך הדירה בחמש)
אבירן מצביע על כך, שבמידה ונפעיל על הנתונים שלעיל את מסקנת התביעה - המחיר בגין ה"חדר האחרון שנוסף/נגרע" (החדר השישי - הממ"ד) נקבע לפי מחיר החדר ה"ממוצע" שמתקבל. בעמוד 9 לחוות דעתו הוא מראה כי מסקנתו של ויסמן אינה הגיונית:
"א. פער השטח בין שתי הדירות הוא כ - 18 מ"ר, לעומת אפס במקרה שבפנינו.
ב. מחיר חדר "ממוצע" שונה משמעותית ממחיר חדר "שולי" (מחיר החדר האחרון שנוסף)"
אבירן מסביר, שכדי לקבל מחיר "ממוצע" חייב להיות מצב שבו עבור החדרים ה"ראשונים" המחיר/תועלת גבוהים מהממוצע ועבור החדרים ה"אחרונים" המחיר/התועלת נמוכים מה"ממוצע".
הוא מוסיף כי הואיל וירידת ערך (הנזק לדייר ו/או הפיצוי לדייר) נקבע אך ורק על פי "ההפסד השולי" (החדר השישי שחסר לכאורה) טכניקת החישוב צריכה להיות שונה. הוא מביא מחירים לדוגמה:
מחיר דירת 5 חדרים כ - 437,000$
מחיר דירת 4 חדרים כ - 390,000$
הפער בגין החדרים שנוסף כ - 47,000$ = פער המחירים = מחיר חדר "שולי".
אבירן מראה כי השוואה למחיר "חדר ממוצע" שלעיל מצביעה על הפחתה של כ - 45%, במעבר משווי "חדר ממוצע" (כ - 87,000$) לשווי חדר "שולי" (כ - 47,000$). מכאן מסיק אבירן כי גם אם נייחס ירידת ערך לדירה בגין חוסר בחדר שישי לכאורה בסכום שווי חדר ממוצע בסביבה נביא ל"פיצוי יתר" מעבר לנזק שייגרם בפועל לדייר.
הסכום שלעיל משקף גריעת/תוספת חדר במעבר מדירת 4 חדרים לדירת חמישה חדרים או להיפך.
הואיל ובמקרה שבנדון - לכאורה, מדובר בגריעת חדר מדירת שישה חדרים לדירת חמישה חדרים, התועלת השולית פוחתת בשיעור חד יותר וההפחתה שיש להביא בחשבון גבוהה יותר. לגישתו של אבירן, ארבעה חדרי שינה + סלון + פינת אוכל + פינת משפחה בשטח קומה של 112 מ"ר ברמת השרון הוא בבחינת "השבחת יתר", שלא תביא בהכרח לתוספת שווי בגין החלוקה האינטנסיבית.
מסקנתו של אבירן מהנתונים הנ"ל היא כי תוספת או גריעה של החדר השישי לדירה שבנדון (חדר שממוקם בקומה א') תשפיע, אם בכלל, באופן זניח על מחיר הדירה בשוק כאשר שטח הדירה הכולל, נתון.
זאת ועוד, הנתונים לעיל הביאו את השמאי אבירן למסקנה כי יש לבדוק את המקרה שבנדון לפי ערכי שווי למ"ר ולא שווי חדר (עמוד 11 לחוות דעתו), כאשר הסיבות העקריות לכך הנן, כי מדובר בדירה "נדירה" במובן, שלא ניתן למצוא נתונים רבים לגבי דירות הדומות לה בשטח ובפרופיל וכן כי ככל שמספר החדרים גדל תוספת השטח השולית (התוספת של החדר האחרון שנוסף) יורדת הואיל וכבר יש בדירה מטבח, סלון, כמה חדרי שירותים וכל מה שדרוש בנוסף זה חדר המגורים נטו.
לפיכך בהסתמך על הנתונים שהוצגו בדוגמה להפרש המחירים בין דירת חמישה חדרים לדירת ארבעה חדרים, דוגמה שהסתמכה על נתוני השוק של התביעה המחיר למטר "שולי" לפי חישוביו של אבירן הנו:
שטח דירת 5 חדרים כ - 137 מ"ר
שטח דירת 4 חדריםכ - 119 מ"ר
השטח הנוסף כ - 18 מ"ר
המחיר שנוסףכ - 47,000$ בדוגמה שלעיל.
מחיר למ"ר "שולי"כ - 2,610$ למ"ר בין שטח דירה של 119 לעומת 137 מ"ר.
הגישה שבה נוקט השמאי אבירן עולה בקנה אחד עם הנתונים או ליתר דיוק חוסרם של הנתונים לגבי דירות שישה חדרים. בדירות מעין אלו התועלת השולית של החדר השישי הנה פחותה מזו של החדרים שבאו לפניו ועל כן, הנתון החשוב בדירות אלו הוא השטח הכללי של הדירה להבדיל ממספר החדרים. עם זאת, אין מקובלת עליי הגישה, כי לא נגרמה כל ירידת ערך כתוצאה מכך, שהממ"ד אינו יכול לשמש כחדר לפי התקנות, שכן חוזים יש לקיים והסכם הביצוע על התשריט המצורף אליו אינו חריג לעניין זה.
אבירן טוען, כי בהנחה מרחיקת לכת, שלפיה היה נגרע מהדירה ששטחה כ - 145 מ"ר שטח בנוי של 8 מ"ר (כל שטח חדר הממ"ד הדרוש ליתר את התביעה) ירידת הערך המקסימלית הייתה לדעתו של כ - 14,800$. החישוב שעשה כדי להגיע לתוצאה הוא 5.7 מ"ר* 2,610$, אולם לפי ההיגיון העומד מאחורי שיטתו של השמאי אבירן, אשר הנה הגיונית וטובה בעיניי צריך היה החישוב להיות כדלקמן:
2,610$ * 8 = 20,880$.
אשר על כן אני קובעת כי עקב בניית ממ"ד, אשר אינו יכול לשמש כחדר בניגוד למה שהוסכם בתשריט, אשר צורף להסכם הביצוע, נגרמה לתובעת ירידת ערך של 20,880$.
לפיכך אני מחייבת את הנתבעים לשלם לתובעת סך בשקלים השווה ל- 20,880$ לפי שערו היציג של הדולר ביום 3.5.99 בצירוף ריבית והפרשי הצמדה מהמועד האמור ועד ליום התשלום בפועל.
דרישה לפיצוי בגין ירידת ערך הדירה בגין גובה תקרת חדר השינה והאמבטיה בחדר על הגג:
התובעת תובעת סכום נוסף של 6,435$ בגין ירידת ערך הדירה, הואיל ולטענתה גובה החדר בקומת הגג נמוך מהמינימום הקבוע בחוק. לפי סעיף 2.03 א. (4) לתקנות, החדר, שגובהו 2.4 מטר, נמוך בעשרה סנטימטרים מהתקן. המהנדס מטעם התובעת, דבורצקי, עומד מאחורי טענה זו בסעיף 8, אשר בעמוד 7 לחוות דעתו.
לטענת קונס, התקרה הנמוכה בחדר על הגג הנה תוצאה ישירה של שינויים שנעשו עקב בקשתה של התובעת לשנות את מיקום השירותים על הגג וכי הוא אינו אחראי על שינויים ותוספות שבוצעו על ידי התובעת בניגוד לעצתו. הטענה כי השינויים בחדר על הגג לא בוצעו על ידי קונס לא הוכחה. יתר על כן, אפילו אם בנייתה של תקרה בגובה נמוך מהדרוש נגרמה עקב שינויים שנעשו לבקשת התובעת, אין בכך כדי לשחרר את הנתבעים מאחריות לכך כי התקרה אינה עומדת בתקנות. כמו בנושא הממ"ד, כך גם בנושא זה הוראותיו של חוק המכר ברורות ביותר, בנייה שנעשתה בניגוד לתקנות, גם אם נעשתה בהסכמת הדיירים אינה עולה בקנה אחד עם הוראותיו הקוגנטיות של חוק המכר דירות ולפיכך טענת ההגנה של הנתבעים לא תעמוד להם בעניין זה.
עם זאת, מקובלת עליי חוות דעתו של המהנדס גיל, אשר לשטח, שיש לקחת בחשבון בחישוב ירידת הערך. בחוות דעתו, כותב המהנדס גיל, כי לעניין ירידת הערך יש להפחית משטחו של החדר על הגג את שטח חדר האמבטיה, שכן גובהו של החדר אינו מנוגד לתקנות:
"תקנה 2.03 לתוספת השנייה לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל-1970, קובעת שגובה מינמלי של חדר שירות יהיה 2.05 מ'.
חדר אמבטיה מוגדר בתקנות התכנון והבניה כחדר שירות.
על כן גובה חדר אמבטיה במפלס הגג בגובה של כ - 2.40 מטר, אינו מנוגד לדרישת תקנות התכנון והבניה"
(עמוד 34 לחוות דעתו של המהנדס רפאל גיל)
אם כן, לצורך חישוב ירידת הערך, יש להפחית את שטח חדר האמבטיה משטח החדר על הגג. טענת הנתבעים על כי התובעים הוסיפו שטח לחדר על הגג לא הוכחה. התובעת העידה כי אמנם יצקה את הגג באמצעות פועלים מטעמה, אולם הנתבעים הם אלו, שהיו אחראים להגדלת החדר על הגג (עמוד 10 למטה, פרוטוקול מיום 9.12.2001).
ויסמן, השמאי מטעם התובעת, העיד כי את קביעתו לעניין ירידת ערך בגין גובה הגג לא חישב בכוחות עצמו אלא:
"ש: מפנה לעמוד 7 בחוות דעתך. אתה קובע ירידת ערך על גובה גג.
ת: נכון.
ש: תסביר לי איך חישבת.
ת: לקחתי את זה ממהנדס"
(עמוד 24 לפרוטוקול מיום 27.1.2002)
ואכן, בחוות דעתו של המהנדס דבורצקי מטעם התובעת מופיע חישוב ירידת ערך הנסמך על שיטת חישוב שננקטה בפס"ד בית משפט המחוזי בירושלים (ע"א 68/85 וע"א 71/85). למותר לציין, שלא ניתן להסתמך על חוות דעתו של דבורצקי, אשר אינו שמאי במקצועו.
לעניין חישוב ירידת הערך של החדר על הגג , מקובלת עליי חוות דעתו של השמאי אבירן, אשר למרות הסתייגותו, מסתמך בחוות דעתו על טכניקת החישוב, שעליה הסתמך דבורצקי ובעקבותיו וייסמן. עם זאת, אבירן מגיע למסקנה מעט שונה, עקב חישוב של שטח קטן מזה אליו מתייחס דבורצקי.
הדרך לחישוב ירידת ערך הדירה עקב היות התקרה בחדר על הגג נמוכה בעשרה סנטימטר מהנדרש בתקנות, תעשה בהתאם לחוות דעתו של אבירן כדלקמן:
"להפרשים שבין 2.5 - 2.4 - 0.69% לכל ס"מ.
להפרשים שבין 2.45 - 2.40 - 1.03% לכל ס"מ.
להפרשים שבין 2.4 - 2.35 - 1.72% לכל ס"מ.
לפיכך יהיה הפחת במקרה הזה:
0.69% * 5 ס"מ = 3.45%
1.03% * 5 ס"מ = 5.15%
8.6%
מאחר והפחת מתייחס לשישית משטח הדירה, מתקבל שהפחת לדירה כולה מסתכם ב: 8.6% / 6 = 1.43% (לא כולל בנספח אומדן עלויות)"
השמאי אבירן אימץ את שיטת החישוב של המומחים מטעם התובעת, אולם הוסיף לה הסתייגויות, אשר נוספו בעיקר עקב המחלוקת לגבי השטח, שיש לקחת בחשבון לעניין ירידת הערך. כאמור, לדידו, יש להפחית את שטח חדר האמבטיה משטח החדר על הגג וכן יש להפחית את השטח שהוסף על ידי התובעת, טענה אשר נדחתה כאמור לעיל. על כן החישוב ייערך לפי הדרך שהתווה מהנדס התובעת ואימץ שמאי הנתבעים, אולם השטח שיחושב הנו כלל שטחו של החדר על הגג לאחר שהופחת ממנו שטח חדר האמבטיה.
עם זאת, מתעוררת שאלה, אשר לנתון של שטח החדר על הגג: מהנדס התובעת הגדיר אותו כשישית משטח הדירה - כאשר נתון זה אינו מגובה בנתונים מספריים; המהנדס גיל מציין רק את גודל החדר בתכנון המקורי, קרי 15 מ"ר, כפי שמופיע במפרט; ואילו השמאי אבירן מציין שהשטח לחישוב הנו 11.5 מטר ללא הסברים נוספים. הואיל ולא הוצג בפניי נתון מדויק באשר לשטחו של החדר לאחר שהורחב וכן לא הוצגו בפניי נתונים לגבי שטחו של חדר האמבטיה, לא נותר לי אלא להכריע בין הנתונים הסותרים המופיעים בשתי חוות הדעת על דרך ההיגיון. המהנדס דבורצקי מציין כי שטחו של החדר הינו 145/6=24 מ"ר, שישית משטח הדירה - ככל הנראה, החישוב לא נעשה על סמך מדידה, אלא על סמך העובדה, שהדירה לפי התכנון המקורי אמורה להיות דירת שישה חדרים. לעומת זאת, השמאי אבירן מציין כי שטחו של החדר לפי התוכנית המקורית ולפני ההרחבה הנו 15 מ"ר. הואיל ואין מחלוקת כי החדר הוגדל לעומת התכניות המקוריות והואיל וקבעתי כי לכל ההגדלה אחראים הנתבעים הרי שיש לחשב את החדר על הגג לפי 24 מ"ר פחות שטח חדר האמבטיה העומד על 3.5 מ"ר, דהיינו שטח החדר 20.5 מ"ר.
לפיכך מקובל עלי חישוב ירידת הערך לפי העקרונות שהתווה המהנדס דבורצקי וכפי שחושב על ידי השמאי ויסמן בשינוי קל לפיו יחושב חלקו היחסי של החדר לפי השטח של 145/20.5.
אשר על כן אני מחייבת את הנתבעים לשלם לתובעת בגין ירידת ערך החדר העליון סך בשקלים השווה ל- 6,435$ לפי שערו היציג של הדולר ביום 3.5.99 ובצירוף ריבית והפרשי הצמדה כחוק מהמועד האמור ועד ליום התשלום בפועל.
ירידת ערך הדירה בגין חסר בחניות:
התובעת טוענת כי בהתאם לחוזה המכר ולחוזה הביצוע (סעיף 4.11 במפרט) ולמצגים שהוצגו על ידי קונס, כוללת הדירה חניה מקורה, וכן חניה נוספת שאינה מקורה, ובסך הכל שתי חניות, אשר אמורות לעמוד אחת ליד השנייה. בפועל, קיבלה התובעת שתי חניות עוקבות. כך, שעל מנת לצאת מהחניה הפנימית יש להזיז את הרכב החונה בחניה מאחוריו.
סעיף 4.11 למפרט (נספח ב' לכתב התביעה), אשר צורף לחוזה המכר ולחוזה הביצוע קובע כדלקמן:
"חניה למכוניות: חניה ל 2 מכוניות. מקומות 1 מכוסים / לא מכוסים 1."
אם כן, במפרט הובטח לתובעת כי תקבל שני מקומות חניה - אחד מקורה ואחד בלתי מקורה. לא פורט האם החניות יהיו זו לצד זו או זו אחרי זו. בגרמושקה, אשר צורפה לחוזה ניתן לראות כי החניות משורטטות זו אחר זו, כך שהתובעת יכולה הייתה לדעת מה היא עומדת לקבל. לטענתה חניה עוקבת אינה תקנית ולפיכך יש לפצותה בגין ירידת ערך.
עמודים 14-15 לחוות דעתו של השמאי מטעם קונס מכילים הסבר, אשר לפיו החניות תואמות לחלוטין את המוסכם בין הצדדים. השמאי חוזר על הסבר זה גם בעדותו (עמוד 8 לפרוטוקול מיום 14.3.2002):
"ש: מה הקריטריונים של חניה תקנית
ת: לפי ההיתר.. אם הם אושרו בהיתר אני מתייחס אליהם כתקניות.
ש: לדעתך אם נותנים חניה אחרי חניה אז זה תקני.
ת: אם זה אושר אז זה תקני. לפעמים אין קשר בין התחייבות בהסכם לבין מה שהרשות מאשרת.
ש: וזה שמכונית אחת לא יכולה לצאת והמכונית הראשונה חוסמת אותה מכונית אחרת.
ת: אם הרשות המקומית אומרת שכן. אני בדקתי את גרמושקה והיא הייתה מאושרת."
(עמוד 8 לפרוטוקול מיום 14.3.02, עדותו של השמאי אבירן)
מעדותו של השמאי אבירן עולה, כי אישור הרשות המקומית לתוכנית הבניה מעיד על הסכמת הצדדים. מסקנה זו אינה מקובלת עליי. העובדה, שהחניות קיבלו את אישורה של הרשות המקומית אינה מצביעה על אומד דעת הצדדים בעת חתימת החוזה.
לשון המפרט אינה מסייעת לנו בבירור כוונת הצדדים לחוזה ולפיכך עלינו ליצוק משמעות לסעיף החניות. מבחן השכל הישר מוליד את המסקנה כי כשהמדובר על שתי חניות הכוונה היא לחניות העומדות זו לצד זו ולא זו אחרי זו. לא סביר כי התובעת היתה מתחייבת לשלם עבור שתי חניות במחיר שווה לשתיהן תוך ידיעה כי היא עתידה לקבל חניה אחת גדולה אשר יכולה להכיל שתי מכוניות, אם השימוש בה כרוך בחוסר נוחות משווע.
השמאי ויסמן בסעיף 7.2, המופיע בעמוד 6 לחוות דעתו סבור כי מבנה החניות מהווה משום:
"פגם בשימוש וחוסר נוחות כשיש עמו הפחתת ערך של החניה הנוספת כדי 50%. שווי שתי חניות חסומות בטור 1.5 חניה תקנית. וסה"כ הנזק שנגרם הנו כ - 7,500$"
אני מקבלת את דעתו של ויסמן באשר להפחתת ערך החניה הנוספת בשל אי הנוחות, אולם אני סבורה כי השומה שקבע לירידת ערך זו הנה מוגזמת. יצוין שאף התובעת סברה כך, שכן בכתב התביעה המתוקן ובסיכומיה העמידה את דרישתה לפיצוי על 5,000$.
כך או כך, השמאי אבירן הסביר מהן הטעויות שנפלו בשומה שערך מר ויסמן שאול (ראה: עמודים 15-16 לחווה"ד). ויסמן התעלם מהמפרט שצורף להסכמים בין הצדדים ובהערכתו את ירידת הערך, לא התחשב ויסמן בעובדה, כי החניה הלא מקורה הנה בעלת ערך פחות מלכתחילה.
אשר על כן, אני מקבלת את השומה שנקבעה בחוות דעתו של השמאי אבירן בעמוד 16 לחוות דעתו ולפיכך מחייבת את הנתבעים לשלם לתובעת סך בשקלים השווה ל- 1,500$ בגין ירידת בערך החנייה, לפי שערו היציג של הדולר ביום 3.5.99 בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כחוק מהמועד האמור ועד ליום התשלום בפועל.
התביעה לפיצוי בגין ליקויי בניה:
התובעת תובעת סך של 266,200 ₪ בגין ליקויי בניה, אשר לטענתה נגרמו מעבודתם הרשלנית של הנתבעים.
בעמוד 13 בסעיף 6 לסיכומיה מבקשת התובעת "לאמץ את כל חווה"ד שהוגשו מטעם התובעת" באשר לליקויים שבדירה.
הנתבעים טענו כי חוות דעתו של המהנדס דבורצקי הנה בעייתית הואיל ובעת מתן חוות הדעת לא היו בידיו כל הנתונים העובדתיים בעיקר זה הנוגע לעובדת שכירת שירותיה של חברת ארט פוינט על ידי התובעת. בעדותו הודה דבורצקי כי כשכתב את חוות דעתו במרץ 2000 לא ידע כלל על חברת ארט פוינט ועל התיקונים שביצעה לאחר חודש נובמבר 1998:
"ש: כשהכנת את חוות הדעת שלך במרץ 00' האם ידעת שחברת ארטפוינט, אין מחלוקת על כך שביצעה עבודות בנובמבר 98'. האם ידעת על זה כשכתבת את חוות הדעת שלך, בין הראשונה ובין השניה?
ת: בדיעבד ידעתי אחרי זה אבל לא כשכתבתי את חוות הדעת."
(עמוד 18 לפרוטוקול מיום 10.3.2002)
יתרה מכך, דבורצקי הודה כי ביקורו בדירה בחודש מרץ 2000 לא היה ביקורו הראשון. קדם לו ביקור שנערך בשנת 1998 והוליד חוות דעת, שנכתבה ביום 15.11.1998. המהנדס דבורצקי לא מילא אחר חובת הגילוי הנאות ולא ציין זאת במסגרת חוות דעתו ממרץ 2000, שהוגשה לבית המשפט והתובעת לא טרחה לצרף את חוות הדעת הקודמת במסגרת הליך גילוי המסמכים. לאור הסתרת עובדת ביקורו הראשון ולאור אי ידיעתו על שכירת שירותיה של ארט פוינט - אירוע שקדם לביקורו השני בדירה, אולם התקיים חודשים מספר לאחר ביקורו הראשון בדירה יש יסוד להניח שחוות דעתו מחודש מרץ 2000 הסתמכה, לפחות בחלקה, על חוות דעתו ממרץ 1998. לעובדה זו משמעות קריטית, שכן ייתכן, שחלק מהליקויים המצוינים בחוות הדעת שהוגשה לבית המשפט התגלו בביקורו הראשון של דבורצקי בדירה וכלל לא היו קיימים בביקורו השני לאחר שחברת ארט פוינט תיקנה אותם. אולם מכיוון, שהתובעת לא עדכנה את המהנדס דבורצקי כי נערכו תיקונים בדירה, הוא לא טרח לבדוק אם הליקויים שציין בחוות דעתו הראשונה תוקנו, ובחוות דעתו השנייה הוסיף ליקויים על אלו שהיו קיימים בביקורו הראשון: בעדותו אישר המהנדס דבורצקי כי תרחיש זה הנו אפשרי:
"זאת אומרת שיכול להיות שחלק מהליקויים שמפורטים בחוות הדעת שלך ממרץ 00' לא קיימים כבר?
ת: לא יודע."
(עמוד 18 לפרוטוקול מיום 10.3.2002, שורות 1-3)
"ש: זאת אומרת שאתה בחוות הדעת שלך לא יכול לשייך למי שייך הגורם לכל תקלה ותקלה, נכון?
ת: אני גם לא ניסיתי"
(עמוד 18 לפרוטוקול מיום 10.3.2002, עמודים 18-19)
לעובדת הימצאותה של חברת ארט פוינט כגורם נוסף בבניית הדירה ישנה השלכה לגבי חבותם של התובעים משני טעמים עיקריים: הראשון, חברת ארט פוינט נשכרה על ידי התובעת לשם תיקון והשלמת הליקויים, שלטעמה, לא תוקנו על ידי הנתבעים. בסיום עבודתה של ארט פוינט הביעה התובעת שביעות רצון מעבודתה ולראיה, שילמה לה את התמורה המגיעה לה. לפיכך תמוה בעיניי כי לאחר השלמת עבודתה של ארט-פוינט התובעת עדיין מלאה טענות כרימון לגבי ליקויים שונים בדירה. זאת ועוד, טענת הנתבעים הנתמכת בחוות דעתו של המהנדס גיל לעניין ניתוק הקשר הסיבתי בין הנזק הנטען לבין העבודות שבוצעו על ידם מקובלת עליי בחלקה. לאחר התערבותה של חברת ארט-פוינט בעבודות שבוצעו על ידי הנתבעים לא ניתן להבחין מהם הליקויים שנגרמו על ידי הנתבעים ומהם אלו, אשר נגרמו מעבודתה של חברת ארט-פוינט.
להלן קטעים מתוך חוות דעתו של המהנדס גיל לעניין זה:
"ביום 2.1.98 ביקר בדירה המהנדס דן אנדי, אשר כתב את חוות דעתו ביום 10.11.98. יום 10.11.98 הוא בדיוק יום הביקור הראשון של מהנדס דבורצקי בדירה זו. (צירוף מקרים מדהים?)"
(עמוד 2 לחוות דעתו של המהנדס גיל)
"יש לציין שעוד לפני שמהנדס דן אנדי, ביקר בדירה וכתב את חוות דעתו, התקשרה התובעת בהסכם עם חברת "ארט פוינט בע"מ" לביצוע רשימה ארוכה של תיקונים בדירתה. רשימת תיקונים זו דומה מבחינת תוכנה לרשימת הליקויים, שנטענו בחוות דעתו של מהנדס דן אנדי, והיא כוללת בתוכה גם את ביצוע עבודות גמר, בתוספות שבוצעו על ידי התובעת בגג, ללא קשר לעבודות הנתבעים.
חברת "ארט פוינט" סיימה את עבודת התיקונים עד לתאריך 31.12.98 וחתמה על גמר חשבון.
על כן, הליקויים שנמצאו בבדיקתו של מהנדס אריה דבורצקי הם ליקויים לאחר עבודתה של חברת "ארט פוינט" בדירה, ולאחר שהתובעת ביצעה עבודות נרחבות בדירתה... באמצעות קבלנים שאינם קשורים לנתבעים בתיק זה"
(עמוד 3 לחוות דעתו של מהנדס גיל).
לפי הסברו של המהנדס גיל, לפני תחילת עבודתה של חברת ארט-פוינט ניתנה חוות דעת של המהנדס דן אנדי (נספח א לכתב התביעה) ועליה התבססה רשימת הליקויים, שהתבקשה החברה לתקן. לאור העובדה שהחברה סיימה את התיקונים בסוף חודש דצמבר ואף חתמה על גמר חשבון מתקבלת המסקנה כי החברה ביצעה את השינויים לשביעות רצונה של התובעת. לפיכך, הואיל והליקויים שהופיע בחוות דעתו של המהנדס אנדי תוקנו על ידי ארט-פוינט, הרי שליקויים, שהופיעו לאחר מכן והמפורטים בחוות דעת דבורצקי אינם בהכרח באחריותם של הנתבעים בשל ניתוק הקשר הסיבתי.
עבודותיה של חברת ארט פוינט ניתקו את הקשר הסיבתי בין עבודת הנתבעים לליקויים בדירת התובעת, לפיכך אני דוחה את תביעתה של התובעת לתשלום הליקויים ומחייבת את הנתבעים לשלם לתובעת רק את עלות התיקונים שביצעה חברת ארט פוינט. בגין ליקויים אלו מחויבים הנתבעים לשלם לתובעת סך בשקלים השווה ל- 11,000$ לפי שערו היציג של הדולר ביום 3.5.1999 ובצירוף ריבית והפרשי הצמדה כחוק מהמועד האמור ועד ליום התשלום בפועל.
תביעה לפיצוי בגין איחור במסירת הדירה ודרישתו של קונס בתביעה שכנגד לתשלום בעבור השינויים:
התובעת תובעת את הסך של 19,500$ בגין איחור בן 13 חודשים במסירת הדירה וסך של 15,000$ במסגרת הפיצויים המוסכמים בחוזה.
התובעת מבססת את תביעתה על סעיפים מחוזה הביצוע, אשר בו נקבע כי הנתבעת 2 תשלים את כל העבודות בדירה תוך 10 חודשים מיום חתימת החוזה קרי, עד 6 בנובמבר 1997 (סעיף 2(א). לחוזה). אולם בשל חילוקי
דעות שהתגלעו בין התובעת לבין קונס, אשר בעקבותיהם אף מונה אלי גרשט כבורר, לא הושלמה בנית הדירה בהתאם למפרט ולתוכניות ובמסגרת לוח הזמנים שנקבע מראש ועל כך תובעת התובעת פיצוי כספי. את סכום הפיצוי מבססת התובעת על סעיף 10 ה' לחוזה הביצוע המטיל סנקציה בגין איחור במסירת הדירה. סעיף 10 ה' מפנה לסעיף 10 ד', שבמסגרתו נקבעו פיצויים מוסכמים:
"10.ד מבלי לגרוע מהוראות ההסכם וסעיף 10 כל צד אשר יפר הסכם זה או סעיף מסעיפיו ישלם לצד המקיים הסכם זה פיצוי מוסכם ומוערך מראש בסך בשקלים השווה ל - 15,000 דולרים של ארה"ב צמודים בהתאם לתנאי הסכם זה"
עוד תובעת התובעת פיצויים לפי סעיף 11ב בחוזה בגין מספר חודשי האיחור:
"11ב. מוסכם כי במידה והקבלן יאחר במסירת הבית מסיבה שאינה מנויה בסעיף 11(א) לעיל ואיננה נובעת ממחדל של הקונה ו/או אי פרעון תשלום ע"י הקונה יהיה זכאי המזמין, בגין כל התקופה שיום תאריך המסירה המאוחר ועד ליום מסירת הבית למזמין בפועל, לפיצוי מוסכם וקבוע מראש בסך שווה הערך בשקלים של 1500$ בגין כל חודש איחור (או חלק יחסי מהסכום לפי מספר ימי האיחור בחודש), הכל מבלי לפגוע בכל סעד לו יהיה זכאי המזמין במקרה זה."
הסעיפים לעיל אכן משקפים את ההסכמות בין הצדדים, אולם התובעת מתעלמת מהסכמות נוספות שהושגו באשר לשינויים, שהיא עשויה לדרוש ומהווים משום חריגה מהתוכנית המקורית:
במסגרת חוזה הביצוע נקבע מנגנון לביצוע שינויים, אשר לפיו תמורת שינויים או תוספות שיתבקשו על ידי התובעת, למעט שינויים בקירות פנימיים שטרם נבנו ובגין שינויים בעבודות שטרם בוצעו, יהא זכאי הקבלן לתשלום נוסף. עוד הוסכם, כי שינויים אלו עלולים לדחות את מועד מסירת הדירה (סעיף 7.ד. להסכם הביצוע - נספח ג' לכתב התביעה):
"7 ד. המזמין מאשר כי ידוע לו כי גמר בנייתו של הבית עלול להידחות עקב הזמנת העבודות הנוספות ו/או שינויים כנ"ל ובהתאם לכך יקבע תאריך מסירה חדשה בהסכמה בין האדריכל ומפקח המזמין"
התובעת ובעלה דרשו מקונס לשנות את תוכנית הדירה חדשות לבקרים, להלן רק חלק מרשימת השינויים התכופים שנדרשו על ידי התובעת ומגולמים בשבע תוכניות שונות המופיעות בנספח ט"ז לתצהיר קונס:
תוכנית הביצוע הראשונה מיום 15.12.96 (נספח טז –1 לתצהיר קונס) הנה, לטענת קונס, התוכנית שעליה סוכם מלכתחילה ולפיכך על גבי התרשומת נרשם "שינויים ללא תשלום". בתוכנית זו ביקשה התובעת להעביר את המטבח ממפלס הכניסה למפלס החדרים, ובאופן זה להקטין את חדרי השינה. בעקבות השינוי האמור ביצע קונס בידוד אקוסטי מיוחד. לאחר תוכנית זו התקיימו פגישות נוספות, אשר במסגרתן נתבקשו שינויים שונים ומשונים כגון – הגדלת דלת הכניסה, יציקת שני עמודים חדשים וביטול דלת הביטחון והעברתה לחניה ועוד ידה של התובעת נטויה.
בחודש ינואר 1997 נחתם חוזה הביצוע, אשר בו סוכם כי הבניה תהיה לפי התוכנית שסומנה, כאשר בגין תוספות שיתבקשו, ישולם בהתאם לקריטריונים שנקבעו בסעיף 7 לחוזה זה. לחתימת חוזה הביצוע עקבו חמש תוכניות נוספות (נספחים ט"ז-1 - ט"ז-6 לתצהיר קונס). כך למשל, תוכנית מספר 4 (נספח ט"ז-4 לתצהיר קונס) נולדה בעקבות דרישות שונות של המעצבת מטעם התובעת, כאשר בתוכנית זאת ביקשה המעצבת החדשה מטעם התובעת, יהודית - אשר החליפה את המעצבת פולה, אשר דרשה את השינויים בתוכניות הקודמות - שינוי בחזית של הספסל החיצוני בחלון של הסלון. קונס ציין כי לא ניתן לבצע את השינוי בספסל החיצוני בסלון, הגורם לשינוי בחזית הבניין (נספח טז – 4 לתצהיר קונס מפרט את תוכנית 4 והתרשומת המצורפת אליה).
תוכנית מספר 5 (נסח ט"ז- 5 לתצהיר קונס) הוכנה גם היא על ידי יהודית והכילה שינויים שלא ניתן לקבל בעבורם היתר בניה ולבד מהיותם מנוגדים לחוק מנוגדים להסכמים בין הצדדים.
תוכנית מספר 6 (נספח ט"ז-6 לתצהיר קונס) כללה בקשה להרוס כל מיני מבנים שכבר נבנו כגון תשתית למנורות, הריסת קיר, הכנת צנרת אינסטלציה לממ"ד וכד' קונס התנגד להריסת חלון הגומחה בסלון ולהכנת אינסטלציה בממ"ד, אולם התובעת ובעלה התעלמו מהתנגדותו ושינו את החלון בסלון ללא אישורו, כמו כן הוכנה אינסטלציה בממ"ד, תוספת נקודות אינסטלציה בפטיו ומעבר צנרת בגג.
שינויים אלו הנם קומץ מכלל השינויים שנדרשו על ידי התובעת. ניתן לראות שאין מדובר בשינויים של מה בכך, אלא בשינויים הדורשים הריסת קירות שינוי אינסטלציה ושינוי ברשת החשמל. כל אדם בר-דעת היה מבין כי שינויים כאלו יביאו לעיכוב במסירת הדירה ועניין זה נלקח בחשבון בניסוח סעיף 7ד לחוזה הביצוע. אמנם לשון סעיף 7ד מורה על קביעת מועד חלופי למסירה, אולם לאור השינויים התכופים שנדרשו על ידי התובעת, נדמה שקביעת מועד כזה כמעט ולא היתה אפשרית.
דוגמה נוספת ואחרונה להוכחת חלקה של התובעת בעיכובים הרבים במסירה הוא החימום התת-רצפתי, אשר לשמו נדרש שינוי בתוכנית החשמל המקורית. התובעת, אשר הודיעה על רצונה בחימום תת-רצפתי העבירה לקונס תוכנית חיווט וחשמל לדירה ביום 15.5.97 (נספח כב - לתצהיר קונס). התוכנית נשלחה על ידי חברת "ארדר", אשר נשכרה לשם כך על ידי התובעת, רק בחודש מאי 97, בעוד שבהתאם לחוזה הביצוע השלמת הבניה צריכה להיות בחודש אוקטובר 1997. ביום 24.7.97 צילם קונס את תוכנית החשמל המעודכנת מהחשמלאי (טז-7 לתצהיר קונס). בתוכנית ניתן לראות את השינויים הרבים, שביצעו התובעת ובעלה בתכנון החשמל בדירה, אשר חלקם בוצע ללא אישור קונס, באמצעות פנייה ישירה של התובעת או בעלה אל בעלי המלאכה בשטח, תוך התעלמות מלוח הזמנים שנקבע להשלמת העבודות.
להסכם הבוררות, אשר, כזכור, נחתם בחודש ספטמבר 1997 היה חלק בעיכוב במסירת הדירה. הקבלן אלי גרשט, אשר מונה כבורר על ידי התובעת בחודש מאי 1997, הופיע בשלב גמר טיח פנים וביקש שינויים משלו.בישיבה שהתקיימה בין הבוררים גרשט ובן - שם ביום 20.10.97 נקבעו השלמות שיש לבצע (נספח כ"ו לתצהיר קונס). בסיכום ישיבת הבוררות מיום זה ניתנה הנחיה לבעלה של התובעת לסיים שינוי מערכת מיזוג אוויר מרכזי ולתאם התקנת חימום תת-רצפתי, אולם רק בתחילת חודש דצמבר 1997 הותקן החימום התת רצפתי ולאחר מכן הותקנה הרצפה. במהלך החודשים אוקטובר ונובמבר 1997 ביצעו התובעת ובעלה שינויים נוספים בניגוד לדעתו של קונס (תכתובות מחודשים נובמבר ודצמבר 97' - נספח כ"ח לתצהיר קונס).
ניתן להוסיף ולהביא דוגמאות שונות ונוספות לגחמותיה של התובעת אולם קצרה היריעה ונדמה שדי בדוגמאות לעיל כדי להבהיר, שהיו אלו השינויים התכופים שנדרשו על ידי התובעת שהביאו לעיכובים רבים במסירה ולעניין זה אין על התובעת אלא להלין על עצמה על כי לא הצליחה להשלים עם התוכנית המקורית של הדירה ודרשה שינויים רבים מספור, אשר ללא ספק היוו הגורם העיקרי לעיכוב במסירת הדירה.
עם זאת ברצוני להתייחס בקצרה לניסיונותיו של קונס לצייר בפני בית המשפט תמונה, אשר לפיה הוא, למעשה, מסר לתובעת את הדירה ומבחינתו צריך היה לקבל את מלוא הסכום שנקבע בחוזה הביצוע. עניין הסכסוך הקשה בין קונס לבין תובעת ובעלה כבר נדון לעיל, כאשר, החל מחודש מרץ 1998 נפרדו דרכיהן של התובעת וקונס בעקבות ויכוח סוער שפרץ בין קונס לרוני פיש. מאז הויכוח, חדל קונס מלשמש כמפקח ואת מקומו החליפו גורמים שונים. קונס ניסה להציג מצג, אשר לפיו בחודש מרץ 1998 ניתנה תעודת גמר בניה לדירה (נספחים נ"ג-1 - תעודה המאשרת חיבור לרשת החשמל ונ"ג-2 לתצהיר קונס - תעודת גמר). הנספחים נ"ג 1-2, אשר בגין הגשתם הוגשה התנגדותו של פרקליט התובעת בעמוד 3 לסיכומים. זאת ועוד לטענת קונס בוצע מסירה של הדירה בחודש אוגוסט 1998 . בחקירתו של קונס התברר כי אין ממש בטענה:
"אתה טוען כי באוגוסט 98 הדירה הייתה ראויה למסירה?
ת: כן.
ש: אז איך ביהמ"ש נתן צו לתובעת להשלים את הדירה?
ת: רצו להשלים בניה לא חוקית ובהמ"ש לא התערב בכך.
ש: זה מה שבהמ"ש אמר?
ת: בהמ"ש נתן צו להמשיך את העבודות מבלי להתייחס לחוקיותן"
יתרה מכך, בתצהירו, מתייחס קונס לעימות הפיזי שפרץ בינו ובין רוני ובהזדמנות זו מצהיר כי עקב עימות זה נאלץ לעזוב את העבודות בעיצומן ולבקש את הנתבע 3 להיכנס בנעליו:
"כשהתנהגות חסרת תום לב הפכה לאלימות פיזית, החלטתי כי בריאותי ושלמות גופי גוברים, וניתקתי מגע ישיר עם התובעת ובעלה, וביקשתי את הנתבע מס' 3, כי ישלים את ביצוע הבניה באמצעות הנתבעת מס' 2, כפי שמתחייב בהתאם להוראות ההסכמים והדין"
(סעיף 8 לעמוד 2 לתצהיר קונס)
אם כן, מוטב היה אילולא קונס היה טוען למסירה מלאה ומושלמת של דירה לאחר שברור היה שעזיבתו את הדירה הייתה בזמן שעבודות הבניה היו בעיצומן.
עם זאת, אני סבורה כי לא ניתן להתעלם מהשינויים הרבים, שדרשה התובעת וביצעה באמצעות גורמים שונים. בטוחני, שגם התובעת הבינה, כי דרישתה לערוך שינויים רבים, אשר בחלק מהמקרים היה מדובר בשינויים שהצריכו הריסת קירות ושינוי תשתיות תגבה את המחיר של איחור במסירה. לאור העובדה, כי התובעת וקונס לא היו תמימי דעים לגבי הצורך והאפשרות החוקית שבביצוע השינויים, מה שבסופו של דבר הביא לעזיבתו של קונס, אני סבורה כי יש לדחות את התובעת, אשר סירבה להקשיב לעצותיו של האדריכל ששכרה לצורך ביצוע הפרויקט ולמעשה, לקחה על עצמה את מלאכת הפיקוח על פרויקט הבניה.
אשר על כן אני דוחה את תביעתה של התובעת לפיצויים בגין איחור במסירת הדירה.
אשר לפיצוי המוסכם על פי סעיף 10 ד' לחוזה הביצוע התובעת אינה זכאית לו הואיל ובשל הפרות החוזה היא פוצתה בנזק מיוחד, כפי שהוכח, כמפורט בחלקו הראשון של פסק דין זה. בהתאם לסעיף 15 (ב) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א - 1970 התובעת אינה זכאית לכפל פיצוי ועל כן תביעתה לפיצוי המוסכם נדחית.
זיכויים בהתאם למפרט:
התובעת טוענת בסעיף 41.7 לכתב התביעה המתוקן, כי בהתאם למפרט הטכני היה על הנתבעים לספק לה פריטים ולזכותה במידה ורכשה פריטים חלופיים, פירוט רשימת הפריטים מופיע בסעיף זה וכן בסעיף 20 לתצהירו של רוני פיש. עלותם של פריטים אלו מסתכמת בסך של 22,614 ₪.
דינה של טענה זו להידחות הואיל ולא גובתה בראיות להוכחתה.
עוגמת נפש:
התובעת תובעת סך של 40,000 ₪ בגין עוגמת נפש, אשר לטענתה, נגרמה לה ולמשפחתה. התובעת סבורה (עמוד 3 לסיכומיה, סעיף 7), כי במכלול העובדות יש כדי להעיד על עוצמת הכאב, שנגרמה לה ולמשפחתה. אקדים ואומר, כי עילה זו דינה להידחות. לאור התאור כאמור לעיל, אני סבורה כי התובעת אחראית, במידה רבה, לאיחור במסירה. יתרה מזאת, העימותים הקשים שהתפתחו בין הצדדים הנם מעשי ידיהם של שני הצדדים, בעיקר בעלה של התובעת וקונס. התנהגותם באולם בית המשפט מעידה כאלף עדים על האיבה הרבה, שהם רוחשים אחד לשני. יחסים טעונים מעין אלו אינם נולדים כתוצאה מהתנהגותו של צד אחד - כל אחד מהצדדים תרם את חלקו למאזן האיבה שנוצר ביניהם. לפיכך, על אף, שאין ספק בלבי כי לכל אחד מהצדדים נגרמה עוגמת נפש כתוצאה מהתנהגותו של הצד השני, אין בכוונתי לפסוק פיצויים בגין ראש נזק זה - הואיל והטלת הרפש הייתה דו כיוונית, אינני סבורה כי מי מהצדדים זכאי לפיצוי על התנהגותו של השני.
אשר על כן, אני דוחה את תביעתה של התובעת בעילה של עוגמת נפש.
התביעה שכנגד:
הסכום לגביו מודה התובעת כי יש לקזז מתביעתה:
בסעיף 41.12 לכתב התביעה המתוקן כותבת התובעת כי מסכום התביעה יש לקזז סך של 70,987$ ששווים בש"ח 291,046, שהנם יתרת הסכומים שהיו אמורים להשתלם לנתבע 2, לו היה מבצע ומסיים את העבודות בהתאם להסכם הבניה. בסעיף ו.1. לעמוד 15 לסיכומיו חוזר קונס על הטענה.
יתרה מכך, בדיון קדם המשפט שהתקיים בפני כבוד השופטת שבח מיום 23.10.00 הודיע פרקליטה של התובע כי: "אנו מסכימים שהיתרה הבלתי משולמת של מחיר הדירה מתבטאת ב - 70,000$".
אשר על כן יש לקזז מהסכום שנפסקו לעיל, סך בשקלים השווה ל- 70,000 דולר לפי שערו היציג של הדולר ביום 3.5.99, בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כחוק מהמועד האמור ועד ליום התשלום בפועל.
התביעה שכנגד -תשלום בגין תוספות ושינויים:
קונס טוען כי מכוח הסכם הביצוע חבה הנתבעת שכנגד בגין תוספות ושינויים שבוצעו לבקשתה ולא שולמה בגינם כל תמורה. הסעיפים הרלוונטיים לביאור סוגייה זו הנם סעיפים 7(ג), (ה) להסכם הביצוע (נספח ג' לכתב התביעה):
"7ג. שינויים בעבודות יבוצעו, לפי בקשת המזמין, על ידי הקבלן. בגין תוספות ו/או השינויים של עלות יהא זכאי הקבלן לתשלום נוסף אשר ישקף אך ורק את תוספת העלות שנוצרה לקבלן עקב השינוי ו/או התוספות האמורים. תוספת עלות השינויים והתוספות תחושב על פי מחירון של "חשב" או מחירון "דקל".
ו. ביצוע תוכניות שינויים בחלוקה הפנימית של הבית ובקירות הפנימיים שטרם נבנו ובגין שינויים בעבודות שטרם בוצעו ובהתאם לתכנית שתסוכם ע"י הצדדים תבוצע ללא תמורה נוספת."
התובעת בחרה לפרש את החוזה בצורה מעט שונה ולדידה קונס היה מחויב לפקח על כל השינויים, אשר
ייערכו בדירה:
"ת: קניתי את הדירה בכפוף למספר תנאים. אחד מהם היו שינויים בגג עליהם אמור קונס לבצע וגם לפקח. הואיל ובמשך הבניה כל הזמן נעשו שינויים בוודאי שהוא היה אמור לפקח על אותם שינויים. הוא אפילו ערך אותם כאדריכל וגם כקבלן. תפקידו היה לפקח על כל שינוי בדירה.
ש: אם אתה מחליטה לבצע מיליוני שינויים שימשכו במשך 10 שנים, קונס אמור לפקח על ביצועם תמורת אותו תשלום של 15,000$ שהתחייבת בחוזה הבניה לשלם לו. לזה כוונתך.
ת: אני לא מתכוונת למצב אבסורדי אלא למה שהיה בשטח."
(עמוד 11 לפרוטוקול מיום 9.12.01)
התובעת לא ראתה בשינויים התכופים שנדרשו על ידיה כחריגה מהמתחייב בחוזה, אולם פרשנותה השגויה לחוזה לא תעמוד לצידה לעניין זה, הואיל ולשונם סעיפים 7ג ו - 7ו הנה ברורה ביותר.
אם כן, טענתו של קונס לעניין זכאותו לתוספות ושינויים מקובלת עליי, אולם קונס לא השכיל להוכיח את נזקיו. חוות הדעת החשבונאית שהוצגה בפניי אינה מהווה משום ראיה, שכן היא מסתמכת על פירוט השינויים, שנמסר לה על ידי קונס (ראה עמוד 6 לחוות דעתה של רו"ח, המומחית מטעם קונס) שכאמור, לא הוכחו בפניי.
אשר על כן אני דוחה את תביעתו של קונס לתשלום בגין השינויים שנערכו על ידו.
תשלום בגין פיצויים מוסכמים:
קונס תובע תשלום פיצויים מוסכמים בהתאם להפרת סעיף 10(ד) להסכם הביצוע. לטענת קונס הוא זכאי לפיצויים אלו בגין הפרת החוזה על ידי התובעת, בין היתר בהימנעותה מלשלם עבור יתרת התמורה ובגין התוספות והשינויים.
התביעה בגין עילה זו דינה להידחות הואיל והתביעה לגבי התוספות והשינויים לא הוכחה. אשר לאי השלמת שני התשלומים האחרונים לפי חוזה הביצוע הרי שלעניין זה יסתפק קונס בקבלת יתרת התשלום המגיעה לו. שכן התובעת היתה זכאית לקזז הסכומים כמפורט לעיל.
תשלום בגין עוגמת נפש ופגיעה במוניטין:
לטענת קונס, התנהגותם של התובעת ושל רוני כלפי קונס גרמו לו עוגמת נפש רבה. בנוסף לכך טוען קונס לפגיעה קשה במוניטין. בגין עילה זו תובע קונס סך של 30,000$.
אשר לעוגמת הנפש, דעתי לעניין התביעה שכנגד זהה לדעתי בתביעה העקרית - אני סבורה ששני הצדדים תרמו איש איש את חלקו למערבולת האיבה שאליה נקלעו. לפיכך אני סבורה, שאיש מהם אינו זכאי לפיצוי על עוגמת הנפש שנגרמה לו בה בשעה שגרם לאותה התחושה בדיוק אצל יריבו.
אשר על כן אני דוחה את התביעה שכנגד לפיצוי בגין עוגמת הנפש.
אשר לפגיעה במוניטין: בסעיף 4, אשר בעמוד 15 לסיכומיו, טוען קונס כי הוכיח את הפגיעה במוניטין ואת אובדן הרווחים שנגרמו לו בתצהירו וכי העובדות המופיעות בתצהירו לא נסתרו מעולם. מעיון בסעיפים 9-12 לתצהירו של קונס מצאתי טענות עובדתיות, אשר לא גובו בראיות מתאימות. כך למשל, טוען קונס בסעיף 11 לתצהירו, כי נאלץ להקטין את חלקו בעסקה עלומה, שאת המימון שלה ציפה לשאוב מהסכום שישולם בעבור יתרת התמורה על הבניה. קונס לא הביא אפילו שביב הוכחה לגבי קיומה של העסקה המדוברת ובוודאי שלא הביא הוכחה לכך, שאי תשלום יתרת התמורה על ידי הנתבעת שכנגד הוא זה שמנע ממנו מלממש את אותה עסקה לכאורית.
בנסיבות אלו ודאי שאין בכוונתי להתייחס לחוות הדעת החשבונאית, אשר ניתנה בגין ההפסדים, אשר להם טוען קונס בגין עילה זו. זאת הואיל ורו"ח רחל קוממי, המומחית מטעם קונס העידה, כי כל שעשתה הוא שיערוך על פי נתונים, שנמסרו לה על ידי קונס: "לקחתי סכום שאמרו לי ושערכתי אותו" (עמוד 105 לפרוטוקול מיום 12.1.2003).
אשר על כן אני דוחה את תביעתו של קונס בעילה של עוגמת נפש ופגיעה במוניטין.
לסיכום:
הפיצוי בשקלים אשר לו זכאית התובעת בגין ראשי הנזק שנתבעו נכון להיום הינו כדלקמן:
ירידת ערך חדר ממ"ד 114,844.51
ירידת ערך גובה תקרת חדר השינה 34,898.84
ירידת ערך בגין חסר בחניות 8,250.30
תשלום בעבור תיקון ליקוי הבניה 60,502.38
218,496
את הסכום לעיל יש לקזז בסכום התביעה שכנגד בגין היתרה הבלתי משולמת על מחיר הדירה, אשר ביום מתן פסק דין זה עומד על 385,015 ₪.
לפיכך, לאחר קיזוז הסכומים לעיל התוצאה הסופית היא כי על התובעת לשלם לנתבעים סך של 166,518.97 ₪ בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כחוק מיום מתן פסק דין זה ועד ליום התשלום בפועל.
שני הצדדים האריכו בדיון שלא לצורך. החקירות הנגדיות התפרסו ללא כל הצדקה על פי ישיבות רבות. הנתבעים סירבו, ללא כל הצדקה, למנוי מומחה מטעם בית המשפט ובכך גרמו לסרבול התיק.
בנסיבות העניין כל צד ישא בהוצאותיו.
ניתן בלשכתי 4.2.2004.
