מבחן התוצאה

מאמר זה נכתב בעקבות אמירה של בית משפט בזמן עדותי בפניו, לפיה חוות דעת המושתתת על מבחן התוצאה – אינה מקובלת. מדובר בתחום ליקויי הבניה.

רבים הם הקשיים והמגבלות העומדים בפני מומחים מטעם רוכשי דירות ומטעם דיירים, אשר בבדיקתם מאתרים פגמים וליקויים בבניין, אך אין להם שום נגישות אל מסמכים רלוונטיים, והקבלן והיזם לא ששים לשתף עמהם, או עם הדיירים, פעולה.

מומחה המגיע לבניין כדי לבדוק טענות ותלונות של דיירים, רואה ובודק תחילה את הבניין.

ככל שהוא מאתר ומתאר חדירת רטיבות, סדקים המעידים על שקיעת יסודות או על התרוממותם, או כל ליקוי אחר – הרי לשם קביעת קיומו של הליקוי, די בתיעוד עובדתי תוצאתי, אך לשם קביעה אחרת, נוספת, בנושא האחריות, כמו גם: התיישנות והנסיבות להתיישנות, מוטב כי יעיין במסמכים נוספים, אשר מטעמים מובנים אינם בהישג ידו. אכן, מומחה הנדסי לא אמור להתייחס בחוות דעתו לאחריות ולהתיישנות, אך עליו להכין תשתית מקצועית נאותה תוך התחשבות בשיקולים משפטיים שאינם עומדים לפתחו.

על פי חוק המכר (דירות) תשל"ג – 1973, התוכניות המצורפות להסכם המכר הן חלקיות וכלליות, ואינן מסייעות דבר כאשר המטרה היא לעמוד על חוזקו ועל יציבותו של הבניין, על שיטות האיטום שננקטו בו או על כל נושא הנדסי מעמיק אחר.

במסגרת התוכניות והמפרטים שעל הקבלן חלה חובה לספק, לא נכללים המסמכים הבאים:

- תכניות קונסטרוקציה.

- תכניות פרטי בניין.

- חישובים סטטיים.

- דוח קרקע וביסוס.

- מפרטי ביצוע.

- יומני עבודה.

- תוצאות בדיקה מעבדתית בעניין הביסוס.

- תכנית פיתוח.

המסמכים אותם חייב הקבלן למסור לקונה הם מסמכי המכר בלבד – תוכניות המכר, וכן מפרט הערוך לפי חוק המכר (דירות) תשל"ג – 1973.

נשאלות שתי שאלות:

א. האם לאור מחסור במסמכים, המומחה אמור להימנע מלערוך את חוות הדעת?

ב. האם מוסמך הקבלן לגרום לכך שהמומחה מטעם הדייר יגשש באפילה ולא יוכל להצליח בהוכחת קיומו של ליקוי ואי התאמה?

כאשר בית המשפט דוגל בשיטה, לפיה הסקת מסקנות על פי מבחן התוצאה אינה קבילה – התשובה לשתי השאלות הנ"ל היא – כן.

לאמור, הדייר [והמומחה מטעמו] מוגבלים וכבולים, ואף שהדירה נמצאת ברשותם – הם לא יכולים לגרום למימוש זכויות הדיירים לפי חוק המכר (דירות).

אכן, יש בתי משפט הדוגלים בגישה זו, בה "מבחן התוצאה" – אינו קביל.

גישה זו מהווה סתירה רבתי עם חוק המכר (דירות), וגורמת ליצירת תלות לא מוצדקת של הדיירים בקבלן.

בתחום המשפט הפלילי, מבחן התוצאה לא מספיק, כי אם התוצאה היא שהחנות נשדדה, עדיין אי אפשר לאתר את הפושעים על פי מבחן זה וממילא אין נגד מי להגיש כתב אישום.

במקרקעין אין הדבר כך.

לא דרוש לאתר את האחראי, כי הוא בדרך כלל גר בכתובת גלויה וברורה  ונדיר שיתחמק או שייעלם.

דוגמא א':

פסק דין של המפקחת על רישום מקרקעין חולון, בשיבתה כמפקחת על רישום מקרקעין ברחובות, תיק 35/14 מיכל גונן נ' ברק אלי ורחל, המפקחת דגנית קציר-ברין, פסק דין מיום 03.04.2014, פורסם ב"נבו" להלן סעיף 17:

"המבחן הקובע לתקינות פעולת הנתבעים בענייננו הוא מבחן התוצאה. כל עוד דירת התובעת לא יבשה לחלוטין בשל פגם המצוי בדירת הנתבעים משמעות הדבר היא כי על הנתבעים לשוב ולתקן את הליקוי בדירתם וכן את כל הליקויים שנגרמו בעטיו של אותו ליקוי לדירת התובעת".

ההדגשה באות עבה ובקו תחתון של המילים "מבחן התוצאה", היא הדגשה במקור.

מבחן זה עולה בחשיבותו על ניתוח הנדסי, כמו גם על התאמה או אי-התאמה פורמלית לתקן זה או אחר.

ההתאמה לתקן היא תנאי הכרחי, אך בהחלט לא תנאי מספיק.

למשל, כאשר נאטמה מרפסת על מנת למנוע מעבר רטיבות מרצפתה אל הדירה שמתחתיה, ובוצע ניסיון הצפה שעבר בהצלחה, עדיין אין בכך די, כי נדרשת עמידה גם ב"מבחן התוצאה".

והיה ותחדור רטיבות, על אף תוצאת הבדיקה לפיה יש התאמה לתקן – ייוותר הליקוי, וברור מי הוא האחראי לתיקונו.

עינינו הרואות כי בית המשפט העדיף דווקא את מבחן התוצאה על פני כל מבחן אחר.

דוגמא ב':

דוגמא זו לקוחה מתחום חיפויי חוץ בבניינים.

להלן ציטוט תקנה 14.03 (א) לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל – 1970, התוספת השנייה:

"סימן ד': חיפוי קירות וחזיתות בנינים.

14.03 (א) התקנת חיפוי על חזיתו של בנין או על קירותיו הפנימיים או החיצוניים, תיעשה בהתאם לתקן ישראלי אם קיים לגבי סוג זה של חיפוי; לא קיים תקן כאמור, יותקן החיפוי באופן שימנע את נפילתו של החיפוי מחזית הבנין או מקירותיו ושיבטיח את בטיחות הבנין ובטיחות השוהים בתוכו ובסביבתו.

(ב) השימוש באבן טבעית לחיפוי ייעשה בהתאם לתקן ישראלי 2378 חלק 1 – קירות מחופים באבן טבעית: אבן טבעית לחיפוי ודרישות כלליות ממערכת החיפוי; התקנת חיפוי מאבן טבעית בקיבוע רטוב, תיעשה בהתאם לתקן ישראלי ת"י 2378 חלק 2 – קירות מחופים באבן טבעית: קירות מחופים בקיבוע רטוב.

(ג) התקנת חיפוי מפסיפס או מאריחי קרמיקה על חזיתו של בנין או על קירותיו החיצוניים, תיעשה בהתאם לתקן ישראלי ת"י 1555 חלק 1 – מערכת פסיפס ואריחי קרמיקה לריצוף ולחיפוי בבנינים: חיפוי חוץ."

(הדגשת קו אינה במקור).

מעיון בסעיף קטן (א) – רואים מאליה את חשיבותו המכרעת של מבחן התוצאה, כפי שנקבע ע"י מחוקק המשנה בצורה נחרצת וברורה.

דוגמא ג':

מדובר באירוע מציאותי, תוך הסתרת פרטים מזהים.

בית מגורים נפגע ונסדק. נתמניתי על ידי הדיירים כמומחה בנושא, תיעדתי את הסדקים והשברים לרבות ליקויים נלווים כגון נגרות שאינה מתפקדת בעקבות דפורמציות ועוד, אך לא נעזרתי בדוח קרקע כי לא נערך כלל דוח כזה בעת הקמת הבית; אומנם נערך דוח קרקע לשכונה, אך המגרש בו נבנה הבית – לא נבדק.

עיקר חוות דעתי התבססה על מבחן התוצאה, והתוצאה במקרה זה הייתה עגומה: שברים וסדקים, שקיעות והתקלפויות של סיד וטיח בפנים הבית ובחיצוניותו, שקיעות של משטחי-חוץ, חדירת רטיבות, נזקי נגרות בניין ועוד.

חוות הדעת כללה תיעוד בתמונות להוכחת הנזק, וכן הסקת מסקנות כי הסדקים יוסיפו ויתגברו וכי לאור מבחן התוצאה –  יש פגם מהותי בביסוס, ששקע.

להבהיר, על פי בחינת כיווני הסדקים, מומחה יכול לקבוע האם יסוד X  התרומם או שקע.

בנוסף, קבעתי כי מכיוון שהפגם בביסוס מצוי בכל חלקי הבית, ופוקד גם את היסודות הפנימיים, הרי אי אפשר לבטל את הפגם ע"י תיקונים חלקיים, כי אי אפשר במקרה הנ"ל להגיע עם מכונות קידוח לפנים הבית ולבצע בתוכו ביסוס חליפי. אומנם יש דרך לקדיחת כלונסאות עם מקדחים מיוחדים שניתן להחדירם, אולם עלות הביצוע גבוהה, ולכן היא מתאימה רק לבניינים בעלי מספר רב של קומות  והשיטה אינה מעשית לגבי בניינים בני 1-2 קומות.

לפיכך, אם המטרה היא לבטל את ליקויי הביסוס שבבית, אשר על פי מבחן התוצאה גרמו לסדקים – חובה להרסו ולבנות בית חליפי.

עולות שתי שאלות:

א. האם יתקבל במקרה זה מבחן התוצאה?

ב. האם ראוי שיתקבל?

התשובה לשאלה א' היא – לאור התבטאות מוקדמת של בית המשפט - כנראה שלא.

התשובה לשאלה ב' היא – כן.

התשובה לשאלה א' היא: "כנראה שלא", מטעם נוסף, והוא, כי הדיירים תבעו את הקבלן שתבע צדדי ג' וכך נוצרה חזית רחבה של נתבעים ומומחים שחברו יחדיו נגד הדיירים והשפיעו על בית המשפט שאינו בקי בנבכי ההנדסה.

סיבה נוספת היא, כי מומחה בית המשפט טען בחוות דעתו שהדיירים אחראים לשקיעה, אמירה פופוליסטית בנסיבות המתוארות לעיל, מטעמים ברורים.

כיצד ייתכן כי "הדיירים אחראים לנזקיהם", כטענת המומחה?

להלן עיקרי הרעיון של מומחה בית המשפט:

- הדיירים בנו קיר גדר בחזית הבית.

- הנקזים של קיר הגדר סתומים בעכברים ובעלים.

- המים יצרו לחץ הידרוסטטי על קיר הגדר וסדקו אותו, וזאת הסיבה כי נוצר לחץ חוזר לכיוון הבניין, החדרת רטיבות לקרקע ולביסוס,  ושקיעה של הבית.

ניתוח מקורי זה של מומחה בית המשפט מעורר תהיות לא מעטות;

ראשית, בקיר הגדר שאורכו 10 מ' קיימים לא פחות מ- 17 חורי ניקוז שכולם פעילים.

שנית, לא ברור איך חדרו עכברים ועלים אל מתחת לפני הקרקע.

שלישית, הסדק בקיר הגדר נוצר עקב שורשי עץ פיקוס הצמוד לגדר ולא עקב לחץ הידרוסטטי.

 רביעית, יש מסלעה המקבילה לגדר והמנטרלת את הגדר מלתמוך קרקע, כך שלא מדובר בקיר תומך אלא בקיר דקורטיבי ללא שום תפקיד קונסטרוקטיבי.

חמישית, גם במגרשים שכנים שבהם נבנו בתים מאותו דגם – יש סדקים דומים, ובאחד מהם עמוד קרס וגגון התמוטט, אף על פי שבאותו בניין יש רק מסלעה ו"קיר הגדר" שכביכול הוא העילה לסדיקה – לא בוצע כלל.

שישית, יועץ הקרקע שכאמור הוציא חוות דעת לשכונה ללא בדיקת המגרש בו מדובר קבע בחוות דעתו סיכוי לקיומם של מערות תת קרקעיות, דבר המחייב קידוחי ניסיון בכל מגרש טרם הבניה, קידוחים שלא בוצעו.

שביעית, הופרו כללי ביצוע ותכנון רבים בביסוס הבית, שלא כאן המקום לפרטם.

שמינית, דו"ח הידרולוגי קבע כי אין מצב שמי ניקוז יחדרו לשכבת הביסוס, מכיוון שישנה זרימה מיטבית במגרש, שהוא משופע כלפי חוץ, לאמור, התיאוריה של מומחה ביהמ"ש לא נכונה.

תשיעית, דו"ח של גיאולוג קבע כי הקרקע היא סלע גירי קשה, משופע כלפי הכביש ולא מעביר מים, נתון שמפריך את התיאוריה של מומחה ביהמ"ש.

עשירית, האומנם "אחרי רבים להטות"?!

ללא קשר עם פסק הדין שיינתן בבוא העת, יש חשיבות מקצועית להסבר בדבר חשיבותו של מבחן התוצאה, וגם דבר-מה על התנהגות מומחים בנסיבות שונות.

סוף דבר:  

עלה לעדות בבית המשפט מנהל הנתבעת, אשר הוא מתגורר באותו סוג בית כמו בית התובע בתיק זה ובסמוך לו.

לשאלה: "האם יש גם בביתך סדקים", השיב תשובה נכונה ואישר כי גם בביתו יש סדקים דומים. לשאלה הבאה, בדבר סיבתם, אמר כי סיבתם היא ...שקיעת יסודות.

הדברים אוששו את גרסת התובעים והמומחה מטעמם, והתביעה נמחקה לאחר הסדר, לפיו התובע קיבל פיצוי כספי מסוים.