ת"א 13236/04 תמיר נ' שיכון עובדים

בית משפט השלום בחיפה

ת"א 13236/04

בפני:

כב' השופט רמזי חדיד

תובעים:         

1. גיא תמיר

2. מיכה תמיר

3. אסתר תמיר

באמצעות עו"ד אלי הכהן ואח'

נגד

נתבעות:

1. שיכון עובדים בע"מ

2. סולל בונה בע"מ

באמצעות עו"ד רפאל גרוס ואח'

פסק דין

מבוא ועובדות מוסכמות:

1. בפניי תביעה בגין ליקויי בנייה וירידת ערך דירת מגורים.

2. ביום 26.1.99 נערך ונחתם הסכם (להלן: ''ההסכם''), לפיו רכש תובע מס' 1 (להלן: ''התובע'') מנתבעת מס' 1, חב' שיכון עובדים (להלן: ''שיכון עובדים'') דירת מגורים בפרויקט ראש הגבעה בחיפה (להלן: ''הדירה''). נתבעת מס' 2, חב' סולל בונה (להלן: ''סולל בונה''), היא הקבלן הראשי אשר הקים את הפרויקט בו נבנתה הדירה.

במועד חתימת ההסכם, 26.1.99, חתם התובע גם כן על טופס בקשה לרכישת הדירה (להלן: "טופס הבקשה").

3. תובעים מס' 2-3 הינם הוריו של התובע (להלן: ''התובעים'') ומי שבפועל החזיקו והתגוררו בדירה. בין התובעים לבין שיכון עובדים התנהלו מגעים להעברת הזכויות בדירה על שמם, אולם הדברים לא התגבשו לכדי הסכם מחייב.

4. במועד חתימת ההסכם בניית הדירה כבר הושלמה והיא נמסרה לחזקת התובעים או מי מהם ביום 09.07.99.

5. עם קבלת החזקה בדירה, פנו התובעים בתלונות לנתבעות על הופעת רטיבות ובעקבות זאת נשלחו מטעם הנתבעות אנשי מקצוע אשר ניסו לטפל בבעיה, אך לשווא. ויודגש, עד להגשת התביעה לא העלו התובעים כל טענה לליקויים נוספים בדירה או לירידת ערך, למעט בעיית הרטיבות.

6. בהסכמת הצדדים מונה המהנדס והשמאי מר דן ברלינר כמומחה מטעם בית המשפט (להלן: "המומחה"). המומחה ביקר בדירה בחמש הזדמנויות שונות על מנת לעמוד על בעיית הרטיבות במקום, כמו גם יתר הליקויים הנטענים (הביקורים נערכו בימים 2.1.06, 22.1.07, 15.2.08, 17.02.09 ו-14.07.09) והוא נתן חוות דעת והשלמות לחוות דעת (להלן: "חוות הדעת"). המומחה השיב לשאלות הבהרה אשר נשלחו אליו על ידי התובעים.

7. במסגרת פסק הדין אדרש לעניינים שבמחלוקת בין הצדדים בעלי הדין, כדלקמן:

א. טענת הנתבעות לחוסר יריבות עם התובעים.

ב. הליקויים שהתגלו בדירה בהתאם לחוות דעת המומחה, למעט בעיית הרטיבות.

ג. בעיית הרטיבות בדירה.

ד. שטח הדירה.

ה. תום תקופת הבדק והאחריות ואי מתן הודעה על הליקויים בדירה (למעט בעיית הרטיבות).

ו. חיוב התובע בתשלום 2% ממחיר הדירה בגין הוצאות שיכון עובדים.

דיון

חוסר יריבות בין התובעים (1-2) לנתבעות:

8. הטענה מבוססת על העובדה כי התובעים אינם חתומים על ההסכם.

לטעמי, לטענת חוסר היריבות אין כל נפקות זאת מהטעם הפשוט כי התביעה הוגשה גם כן באמצעות בנם-התובע, והרי אין חולק כי הוא התקשר בהסכם עם שיכון עובדים. אמנם נכון, התובע לא החזיק בדירה ולא עשה בה שימוש, אולם, הנתבעות לא טענו כי יש לשלול ממנו פיצוי זה או אחר רק מעצם עובדה זו. בנסיבות העניין, מאחר והתביעה הוגשה במשותף על-ידי שלושת התובעים וכל סעד שינתן במסגרתה יהיה לזכות כל התובעים ביחד ולחוד, אזי אין נפקות לטענת

העדר יריבות בין התובעים לבין הנתבעת.

למעלה מהצורך יודגש כי התובעים, ולא התובע, הם אלה אשר פנו לשיכון עובדים בטענות לעניין הרטיבות בדירה והאחרונה השיבה לאותן פניות ואף שלחה בעלי מקצוע לטפל בבעיה מבלי להעלות טענה להעדר יריבות בין הצדדים.

לאור האמור לעיל, טענת העדר יריבות בין התובעים לבין הנתבעות, נדחית בזאת.

ליקויי בנייה (למעט רטיבות):

9. כעולה מחוות דעת המומחה, עלות תיקון הליקויים אשר התגלו בדירה, למעט הרטיבות, מגיע לסך של 17,440 ש"ח כולל מע"מ וכולל פיקוח הנדסי. עיקר הסכום הנ"ל הוא עבור החלפת ריצוף בחלקים שונים בדירה בשל שוני בגוון האריחים בסך של 11,550 ש"ח. כמו כן, המומחה הוסיף וקבע פיצוי בגין ירידת ערך בסך של 1,000 ש"ח בשל רוחב לא אחיד בפרוזדור (משתנה בין 92.5 ס"מ ל-95 ס"מ) "הגורם למטרד אסתטי קל, וכמעט לא מורגש".

אתייחס להלן לטענות הצדדים כנגד מממצאי המומחה.

10. התובעים מבקשים לחייב את הנתבעות בתשלום סך של 3,000 ש"ח בתוספת מע"מ עליו ובתוספת עלות פיקוח, ובסה"כ 3,849 ש"ח בטענה כי הדבר מתחייב על-פי תשובת המומחה בחקירתו בבית המשפט וחובת הקבלן בהתאם לתקן לספק אריחים רזרביים.

אין לקבל דרישת התובעים לעיל שכן הם מייחסים למומחה דברים שלא אמר, ולעניין זה די להפנות לחלק הרלוונטי מעדות המומחה, ולפיהם:

"ש. לתת אריחים רזרביים, הזזת ארונות.

ת. לקחתי בחשבון את כל הנתונים האלה ואני חושב שהסכום 225 ש"ח למ"ר סביר.

ש. אם יש להחליף את הפאנלים כמה זמן זה יעלה, אני אומר לך שיותר.

ת. אני לא חשבתי שצריך להחליף את הפאנלים, חשבתי שהריצוף החלופי יהיה בגוון שתואם את מה שהיה, דומה למה שהיה.

ש. ואם אין דומה?

ת. זה לא צריך להיות ריצוף זהה, אבל אין שום סיבה שלא למצוא ריצוף דומה.

ש. ואם לא מצאו? עברו יותר מעשר שנים.

ת. אם גוון הריצוף שונה, נכון, במקרה כזה צריך להחליף גם את הפאנלים, את הארונות אני לא חושב שצריך להחליף. האריחים הרזרביים זה רק חומר, זה לא עלות. אם צריך להחליף פאנלים וצבע זה עוד 3,000 ש"ח"

(שם, עמ' 28 שורה 4 לפרוטוקול הדיון) (ההדגשות אינן במקור – ר.ח.).

מהמצוטט לעיל עולה כי העלות שקבע המומחה עבור החלפת אריחים כוללת גם כן אריחים רזרביים והסכום בו נקב המומחה בחקירתו, 3,000 ש"ח, הוא עבור החלפת פאנלים וצבע שאינו נדרש בנסיבות העניין.

11. התובעים טוענים כי שטח פתח החלון במטבח הוא פחות מ-5% משטח המטבח, זאת בניגוד לתקנה 2.21 לתוספת השנייה בתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970 (להלן: "תקנות התכנון והבנייה"). בנסיבות העניין, התובעים מבקשים לחייב את הנתבעות בעלות התקנת מאוורר מכאני למטבח בסך של 900 ש''ח בתוספת מע''מ עליו.

בחוות דעתו קבע המומחה באומרו: "אינני מוצא כי קיימת בעיית איוורור במטבח, שהוא פתוח לחדר המגורים".

בסעיף 2.21 (ב) בתוספת השנייה לתקנות התכנון והבנייה נקבע כי "לא יפחת שטחם הכולל של החלונות במטבח מ-5% משטח רצפת המטבח". סעיף 2.01 לאותה תוספת מגדיר "חלון" בזו הלשון: "פתח המשמש אמצעי תאורה ואוורור טבעיים והפונה לשמיים, לרחוב, למרפסת הסגורה בתריס בלבד או לחצר, לרבות אשנב, דלת מזוגגת או פתח אחר כיוצא באלה" (ההדגשה אינה במקור – ר.ח.). מההגדרה הנ''ל עולה כי חלון מיועד לצרכי תאורה ואוורור ממקור חיצוני. אי לכך, העובדה כי חלון המטבח בדירה פתוח לכיוון חדר המגורים אינה ממלאת אחר פונקציות אלה ואין בה לייתר את הצורך בשטח חלון תקני.

אמנם נכון, בחקירתו בבית המשפט אישר המומחה כי בין המטבח לבין מרפסת השירות בדירה קיים פתח (שם, עמ' 37 שורה 9 לפרוטוקול הדיון), אולם הנתבעות לא הוכיחו כי מדובר במרפסת סגורה בתריס בלבד, כדרישת התקנות לעיל.

בנסיבות העניין, מצאתי לסטות מקביעת המומחה ולפסוק לתובעים סך של 900 ש''ח בתוספת מע''מ עליו עבור הוספת אוורור מכני למטבח.

12. התובעים טוענים כי נקודות החשמל בממ"ד של הדירה הינם בגובה של 90 ס"מ מהרצפה במקום 1.4 מ' וזאת בניגוד לתקנות ההתגוננות האזרחית, התש"ן-1990, כפי שהיו בתוקף במועד תכנון הדירה, בנייתה ומסירתה לתובעים. מכאן הדרישה להוסיף ולחייב את הנתבעות בתשלום סך של 769 ש''ח עבור תיקון הליקוי הנטען.

מנגד, המומחה לא מצא כל ליקוי בגובה נקודות החשמל בממ''ד בנימוק כי מדובר בממ''ד על קרקעי ולא בממ''ד תת קרקעי.

אין להיעתר לדרישת התובעים בהעדר הוכחה מתי תוכננה ומתי נבנתה הדירה ומה היה התקן המחייב באותם מועדים. אמנם נכון, המומחה מסר בתשובותיו לשאלות ההבהרה של התובעים הערכה כספית של עלות הגבהת נקודות החשמל בממ"ד, אולם, מחקירתו בבית המשפט עולה כי ההערכה נמסרה לבקשת התובעים מבלי שהוא שינה עמדתו, לפיה אין צורך בביצוע התיקון (שם, עמ' 37 שורה 14 לפרוטוקול הדיון).

מאותו טעם כאמור לעיל יש לדחות דרישת התובעים לפיצוי עבור צביעת חלון מתכת והחלפת אגף חלון בממ"ד משנקבע בחוות דעת המומחה כי אין מקום לאשר פיצוי כלשהו לתובעים בגין שני אלה ואומדן עלות התיקון נעשתה אך לבקשת התובעים מבלי שיש בכך לשנות מעמדת המומחה.

13.

א. בחוות דעתו קבע המומחה כי על אף שבדלת הכניסה לדירה אין בריח לכיוון הרצפה, הדלת הינה תקנית ומאושרת וכי בשנים האחרונות כך מייצרים דלתות מאחר והחור ברצפה נוטה להיסתם ומקשה על נעילת הדלת.

בסעיף 2.92 בתוספת השנייה לתקנות התכנון והבנייה נקבע לעניין נעילת דלת כניסה בדירת מגורים, כדלקמן:

"נעילת הדלתות תהיה באחד האמצעים המפורטים להלן, או בכל אמצעי אחר שווה ערך להם מבחינת חוזקו, עמידתו ואמינות, ובלבד שהראיה שהאמצעי האחר הוא אמנם שווה ערך כאמור - תהיה על מי שטוען כך...".

בהמשך הסעיף פורטו שני אמצעים חליפיים לנעילת דלת הכניסה ומעיון בסעיף 3.9 למפרט הדירה עולה כי הנתבעות או מי מהן בחרו באמצעי השני לפיו יש להתקין "מנעול ביטחון בעל 4 בריחים הננעלים בארבעה כיוונים.....".

במקרה דנן מנעול דלת הכניסה לדירה לא ננעל לכיוון הרצפה ועל כן יש לומר כי הוא אינו עומד בדרישת התקנות. קביעת המומחה כי הדלת הינה תקנית ומאושרת, אינה משכנעת בעיניי, שכן, משקבע מחוקק המשנה הוראות בנדון, הנתבעות אינן חופשיות לסטות מהן על דעתן. בנסיבות העניין יש לפסוק לתובעים עלות התאמת מנעול דלת הכניסה לתקנות ואשר על-פי תשובות המומחה לשאלות התובעים מגיע לסך של 400 ש"ח בתוספת מע"מ עליו.

ב. בחוות דעתו קבע המומחה כי המרווח בין הרצפה לבין תחתית דלת חדר רחצה הינו 12 מ"מ וכי הדבר אינו מהווה פגם. בשאלות ההבהרה של התובע הופנה המומחה לסעיף 201.4 בתקן 23 חלק 6, ולפיו הרווח המכסימאלי המותר בין הרצפה לבין סף הדלת הינו 6 מ"מ. בתשובותיו לא חלק המומחה על הוראות התקן וקבע כי עלות החלפת האגף בדלת חדר רחצה הוא בסך של 500 ש"ח בתוספת מע"מ. לפיכך, התובעים זכאים לפיצוי נוסף בסכום הנ"ל. במאמר מוסגר יצויין כי אף בהעדר הוראת תקן, דומה כי רווח של 12 מ"מ בין הרצפה לבין סף הדלת אינו סביר ואינו אסתטי.

14.

א. התובעים חולקים על עמדת המומחה, לפיה, אין חובה לחפות צינורות מאחורי אסלות מאחר ולטענתם מדובר בצנרת ביוב מכערת. התובעים מבקשים לחייב את הנתבעות בתשלום סך של 769 ש"ח (כולל מע"מ והוצאות פיקוח).

דעתי אינה כדעתם של התובעים ואנמק להלן.

התובעים אינם מפנים להוראת דין או תקן כלשהם התומכת בעמדתם לעניין חיפוי אותה צנרת והם אף לא טרחו להגיש תמונות על מנת להתרשם מטיעוניהם. פסיקת בית המשפט השלום והמחוזי אליה מפנים התובעים בסיכומיהם בה נקבעה עמדה שונה, לפחות בחלקה דובר בצנרת אנכית המוסתרת באופן חלקי מאחורי מושבי אסלות ומהוות מקור רעש, והרי לא כך נטען והוכח במקרה דנן.

לאור האמור לעיל, דרישת התובעים לפיצוי בגין חיפוי צנרת מאחורי מושבי האסלות – נדחית.

ב. בחוות דעתו קבע המומחה כי מצב הסורגים בחדרי הרחצה הינו סביר בהתחשב במועד מסירת הדירה (כשבע שנים לפני הביקור הראשון בדירה). על אף זאת, התובעים מבקשים לחייב את הנתבעות בתשלום סך של 300 ש"ח בתוספת מע"מ עליו ובתוספת הוצאות פיקוח, ובסה"כ 384 ₪ עבור צביעת שני סורגים חלודים.

אין לקבל דרישת התובעים לעיל שכל כולה נסמכת על תשובת המומחה לשאלתם באשר לעלות צביעת הסורגים ומבלי שהמומחה קבע כי מדובר בליקוי. יתירה מכך, שאלת התובעים למומחה לעניין זה היתה בנוסח כלהלן: "בהנחה שהתובעים יוכיחו כי החלודה הינה ממועד סמוך לאחר מסירת הדירה – מה העלות לצביעה?" והרי התובעים לא טענו ולא הוכיחו כי החלודה בסורגים הופיעה סמוך לאחר מסירת הדירה.

ג. המומחה קבע בחוות דעתו כי אין כל פגם בצינור ניקוז מכונת כביסה בקוטר 40 מ"מ. על אף זאת התובעים מבקשים לחייב את הנתבעת בסך של 256 ש"ח בטענה כי על-פי תקן 125-3 קוטר הצינור צריך להיות 2 אינצ'.

אין לקבל טיעון התובעים לעיל בהעדר ציטוט של הוראת התקן הרלוונטי או הגשתו לבית המשפט וכן בהעדר חקירת המומחה לעניין זה. שוב יצוין כי משקבע המומחה בתשובותיו לשאלות התובעים עלות התאמת קוטר צינור הניקוז למכונת הכביסה, אין משמעות הדבר כי הוא שינה עמדתו ושוכנע כי טעה משקבע בחוות הדעת כי הליקוי הנטען אינו קיים.

לאור האמור לעיל, אין לפצות את התובעים בגין קוטר צינור ניקוז מכונת הכביסה.

15. בחוות דעתו קבע המומחה כי בחדרי שינה, בחדר רחצה ובמרפסת הדירה נמצאו סדקים נימיים בעלות תיקון וצביעה בסך של 2,500 ש"ח בתוספת מע"מ עליו. מנגד, התובעים מבקשים לחייב את הנתבעות בעלות צביעת כל הדירה בסך של 5,000 ש''ח בטענה כי לא ניתן להתאים צבע ישן לחדש וצביעת חלקים מהדירה תגרום לכך שיוותרו בה גוונים שונים.

אין לקבל דרישת התובעים לעיל שאינה נסמכת על כל ראייה או הוכחה אלא מועלית בעלמא והמומחה אף לא נשאל באם הוא חוזר בו מהקביעה בחוות דעתו, לפיה יש לבצע עבודות צבע חלקיות בלבד בדירה.

לאור האמור לעיל, דרישת התובעים לחייב את הנתבעות בעלות צביעת כל הדירה, נדחית.

16. התובעים מבקשים להוסיף לסכום שייפסק לזכותם בגין ליקויי בנייה הפרשי ריבית (והצמדה) מיום קבלת החזקה בדירה, 9.7.99, או, לחילופין, מיום הגשת התביעה, 12.7.04.

דרישת התובעים לעיל נסמכת, ככל הנראה, על הנחה בלתי מבוססת כאילו הליקויים בדירה (למעט הרטיבות) הופיעו עם קבלת החזקה בה וכי זה המועד בו התגבשה עילת התביעה. הנחה זו לא נטענה ומקל וחומר לא הוכחה, מה גם ורק עם הגשת התביעה התלוננו התובעים על קיום הליקויים. מכל מקום, אין כל קשר בין המועד בו התגבשה עילת התביעה לבין שערוך עלות הליקויים בדירה ומשקבע המומחה בחוות דעתו עלות הליקויים אך הגיוני הוא כי המחירים בהם נקב נכונים למועד עריכת חוות הדעת ולא מספר שנים קודם, כדרישת התובעים.

התובעים מפנים לע"א 5432/98 גוכמן נ' היבנר ואח' (פורסם בנבו), אולם, המשל אינו דומה לנמשל. באותו עניין קיבל בית המשפט את חוות דעתו של המומחה מטעם התובעים ופסק פיצוי על-פי הסכומים שבאותה חוות הדעת. לא כך הם נסיבות מקרה דנן בו, כאמור, בית המשפט מינה מומחה מטעמו אשר בדק את הליקויים בדירה ואמד את עלותם.

לאור האמור לעיל, שערוך הסכומים אשר ייפסקו לתובעים יהיה ממועד מתן חוות דעתו של המומחה, 15.8.06, ולא ממועד מוקדם יותר.

הרטיבות בדירה:

17. אין חולק כי לאחר מסירת הדירה התגלו בה סימני רטיבות. התובעים פנו לשיכון עובדים ובין הצדדים היתה חליפת מכתבים שנמשכה כחמש שנים. במהלך אותה תקופה ניסו הנתבעות לטפל בבעיית הרטיבות בדירה, בין היתר באמצעות הזרקת חומר איטום בתקרה. במסגרת אותן עבודות אף נעשה קילוף של שכבת הטיח בחלק מהתקרה.

כאמור, מומחה בית המשפט ערך בדירה 5 ביקורים. ביקור המומחה בדירה ביום 15.2.08 התקיים במעמד התובעים בלבד מבלי שנודע לנתבעות על קיומו, כל זאת בניגוד להחלטה לפיה מונה המומחה. בעקבות אותו ביקור הודיע המומחה לבית המשפט ולצדדים כי נמצאה רטיבות נקודתית קלה בחדר שינה מזרחי בדירה ולפתרון הבעיה יש לבצע הזרקת חומר איטום לסדק בתקרה. למעט מוקד רטיבות זה, לא התגלו בדירה מוקדי רטיבות נוספים. כמו כן, על סמך אותו ביקור אמד המומחה את נזקי התובעים בסך של 66,000 ש"ח, מתוכם סך של 4,000 ש"ח עבור התקנת תקרת ביניים על-ידי התובעים לאחר קילוף טיח, סך של 25,000 ₪ פיצוי עבור הפרעה חלקית בשימוש בדירה במשך 6 שנים וכן סך של 30,000 ש"ח בגין ירידת ערך הדירה ובנימוק כי ו"קיים חשש כי הבעיה תחזור, וזה יגרום להרתעת רוכשים פוטנציאליים של הדירה".

הנתבעות חולקות על שלושת הסכומים לעיל ולהלן אדון בטענותיה.

18. מחליפת המכתבים בין הצדדים, צורפה לתצהיר תובע מס' 2, עולה, כי התובעים פנו לשיכון עובדים בבקשה להתקין תקרת ביניים לכיסוי המקומות בהם נעשה קילוף טיח והאחרונה הסכימה לבקשתם (נספחים ג' 8 – ג' 9 לתצהיר). בהמשך, במכתב ב"כ התובעים לנתבעות מיום 27.10.05, נספח ג' 13 לתצהיר, נאמר כי התובעים הם אלה שהתקינו לוחות גבס בתקרה ובסעיף 9 סיפא לתצהיר עדותו הראשית טען תובע מס' 2 באומרו: "בסופו של דבר לא ביצעו זאת הנתבעות, ואנו נאלצנו להתקין את הלוחות על חשבוננו". התובע לא נשאל בחקירתו הנגדית לעניין זה, ולפיכך טענתו לא הופרכה.

בנסיבות העניין, יש לקבל אומדן המומחה ולפסוק לתובעים סך של 4,000 ש"ח בתוספת מע"מ עליו עבור עלות התקנת תקרת ביניים.

19. כזכור, הדירה נמסרה לחזקת התובעים בחודש יולי 1999. עד לשנת 2003 טיפלו הנתבעות בבעיית הרטיבות, אך הצלחתן היתה חלקית. לראיה, המומחה קבע כי יש לבצע הזרקת חומר איטום פעם נוספת בעקבות הביקור אשר ערך בדירה ביום 15.2.08. בנסיבות העניין, אין לבוא לתובעים בטענות משלא אפשרו לבעלי מקצוע מטעם הנתבעות להמשיך ולטפל בבעיית הרטיבות משנת 2003 ואילך.

זאת ועוד, הפיצוי שנקבע על-ידי המומחה בגין הפרעה חלקית בשימוש בדירה הוא עבור השנים 1999-2005, והרי בחלק מהתקופה הנ"ל בעיית הרטיבות בדירה היתה חמורה והטיפול בה לא התמצה אך בביצוע הזרקה נוספת של חומר איטום.

בנסיבות העניין, בדין נקבע פיצוי לתובעים עבור הפרעה חלקית בשימוש בדירה בסך של 25,000 ₪, ואין כל מקום לסטות מקביעת המומחה ולהפחית סכום זה.

20. לאחר הביקור שערך המומחה בדירה במעמד התובעים בלבד, ואשר בעקבותיו נקבעה ירידת ערך הדירה, פנה צד ג', אשר ההודעה נגדו סולקה, בשאלות הבהרה למומחה והוא השיב באומרו: "ההצלחה הכמעט מלאה של עבודת ההזרקה לא גרמה לירידת ערך הדירה, או לנזק כלשהו". זאת ועוד, ביום 17.2.09, לאחר ימים גשומים, קיים המומחה ביקור בדירה בנוכחות התובעים, נציגי הנתבעות וצד ג' ובעקבותיו הוא קבע כי "בבדיקה, התברר כי תקרות 2 החדרים בהם מדובר, היו יבשות, ללא כל סימן רטיבות".

לאור האמור לעיל, כמו גם בהתחשב בעובדה כי אומדן ירידת ערך הדירה נקבע על ידי המומחה במהלך ביקורו בדירה במעמד התובעים בלבד ומבלי שהודע לנתבעים על קיומו, הכל בניגוד להחלטת בית המשפט, נחה דעתי כי הסכום שנקבע על ידי המומחה עבור ירידת ערך הדירה, 30,000 ש''ח, הינו מוגזם ולא מוצדק בנסיבות העניין. מאידך, מאחר והמומחה לא קבע כי הטיפול בבעיית הרטיבות הצליח באופן מלא אלא הצלחתו היתה ''כמעט מלאה'', אין לשלול מהתובעים מלוא הפיצוי שנקבע בגין ירידת ערך הדירה והוא יעמוד על סך של 10,000 ש"ח.

שטח הדירה:

21. טענות התובעים לעניין שטח הדירה הועלתה בסעיף 12 לתצהירו של תובע מס' 2, ולפיו:

"בעניין שטח דירה נציין כי בטופס בקשת הרכישה (סומן ב1 לעיל) ובמבוא להסכם הרכישה שנחתם עם הנתבעת מס' 1 (סומן ב'2) התחייבה הנתבעת מס' 1 לספק לנו דירה בעלת 3.5 חדרים בשטח של 112 מ"ר. בפועל בדירתנו כיום ישנה גריעה משמעותית בשטח דירתנו וישנו חסר של 26.4 מ"ר בין המובטח לבין הקיים כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעמנו שסומנה ד'3 וכפי שאישר מומחה ביהמ"ש (מר ברלינר) בתשובות ההבהרה מיום 17.9.06 (תשובה מס' 9.1).

אציין כי ציון שטח הדירה במפורש במסמכיה של הנתבעת מס' 1 עצמה (נספחים ב'1 – ב'2 שהוזכרו לעיל) בשיעור 112 מ"ר לא היה הזמנה לניהול משא ומתן בלבד אלא מדובר היה במסמך התואם את ההתקשרות שנערכה בינינו ובין הנתבעות, ועל כן הדבר מחייב את שני הצדדים ועל בית המשפט הנכבד לפצותנו בגין ירידת ערך עקב הגריעה בשטח הדירה"

(ההדגשות במקור – ר.ח.).

המומחה קבע כי הדירה נבנתה בהתאמה מלאה לתוכנית המכר ולפיכך הוא קבע כי לא נגרמה כל ירידת ערך בגין שטח חסר. בתשובה לשאלת התובעים, למקרה ותתקבל טענתם לשטח חסר, קבע המומחה כי ירידת הערך הינה בסך של 180,000 ש"ח ליום הרכישה, 26.1.99. מכאן דרישת התובעים להיפרע סכום זה.

22. טענות רוכשי דירות לשטח דירה חסר מתעוררות בד"כ על רקע פרסום המוכר בשלב הטרום חוזי שאינו תואם לנתונים שבהסכם גופו או בנספחיו, או על רקע חוסר בהירות של הגדרת המונח ''שטח הדירה'' בהסכם כאשר הוא כולל, בין היתר, שטח יחסי ברכוש המשותף, כגון חדר המדרגות ופיר המעלית. ב-ע"א 6025/92 צמיתות 81 בע"מ נ' חרושת חומר בע"מ, פ"ד נ(1) 826, נדון מקרה ובו רוכשי דירות קיבלו מידע לגבי שטח הדירה אך ורק באמצעות פרוספקט שיווקי, ולעניין זה נפסק כדלקמן:

"לדעתי, אין זה סביר כי מי שאינו נמנה עם חוגי המקצוע בענף הבנייה יעלה על דעתו כי שטח דירתו ברוטו כולל גם חלקים במדרגות, בפיר המעלות, בחניה וכדומה. בנסיבות אלה, בחוברת המיועדת לקהל הרחב שבאמצעותה מבקשים לשווק דירה, אין חברת הבנייה יכולה להשתמש במונח 'ברוטו' מבלי להסביר כי 'שטח ברוטו' כולל גם חלקים שמחוץ לדירה.

אין על-כן, לפרש שטח 'ברוטו' על-פי מובנו בענף הבנייה כמשקף את אומד הדעת המשותף של הצדדים, אלא יש לתת לו את משמעותו בלשון הרגילה והמקובלת בחברה..."

(שם, עמ' 835, ד'-ה').

23. דומה כי מקרה דנן אינו מציב אף לא אחת מהקושיות עליהן עמד בית המשפט בפרשת צמיתות-שימוש במונח "שטח ברוטו" שאינו מובן דיו לתובעים, או פרסום בשלב הטרום חוזי לעניין שטח הדירה שאינו תואם לאמור בהסכם ונספחיו או העדר התייחסות בהסכם לשטח הדירה. אבהיר להלן דבריי.

א. בתצהיר תובע מס' 2 לעניין שטח הדירה, אין כל טענה כי התובעים או מי מהם לא הבינו כהלכה הגדרת המונח "שטח ברוטו" של הדירה וכן אין כל טענה כאילו הם לא ידעו כי השטח כולל, בין היתר, חלק יחסי ברכוש המשותף. לא בכדי טענות אלה לא הועלו מפי התובעים, שכן, כבר בפתח ההסכם, במבוא שבו, נרשם כי שטח הדירה הינו 112 מ"ר ברוטו וליד הרישום הנ"ל הוספה כוכבית המפנה להערה בה נרשם כדלקמן:

"שטח ברוטו של הדירה כולל את המרכיבים הבאים: שטח פנים הדירה לרבות השטח שמתחת למחיצות הפנימיות, מרפסות מקורות, השטח שמתחת לקירות החוץ ומעקות של הדירה (כולל ציפויים), השטח היחסי של הדירה ברכוש המשותף הקומתי בכל קומה בה נמצאת הדירה (לרבות חדרי המדרגות, פיר מעלית, מבוא לדירות, חדרי שירות קומתיים ומרחב מוגן קומתי)".

הנה אם כן, במועד חתימת ההסכם ידעו גם ידעו התובעים מה משמעות המונח "שטח ברוטו" של הדירה.

ב. התובעים טוענים כי בטופס הבקשה לרכישת הדירה הובטח להם שטח דירה שונה מהשטח האמור בהסכם. האמנם?

אכן נכון התובע חתם על טופס הבקשה ביום 26.1.99, כשלושה ימים לפני חתימת ההסכם ובאותו מסמך נרשם כי שטח הדירה הינו 112 מ"ר ברוטו מבלי להגדיר מונח זה. אולם, בעמוד השני למסמך, המחזיק שני עמודים בסה"כ, תחת הכותרת "תנאים מיוחדים" נרשם כדלקמן:"מסמך זה אינו מהווה הסכם ואינו יוצר כל התקשרות חוזית בין הצדדים אלא הצעה לרכישה בלבד, הצעתנו תהיה בטלה ומבוטלת לכל דבר ועניין אם עד יום 29.1.99 לא יחתם בין הצדדים הסכם רכישה בנוסח המצורף להצעה זו ומהווה חלק בלתי נפרד ממנו..." (ההדגשה הראשונה במקור וההדגשה השנייה אינה במקור – ר.ח.).

משמע, במועד חתימת טופס הבקשה, קיבל התובע העתק מההסכם ובו, כאמור, הוגדר המונח "שטח ברוטו" של הדירה. בנסיבות העניין, אין לומר כי קיים שוני בין המידע שנמסר לתובע לעניין שטח הדירה לפני חתימת ההסכם לעומת המידע המפורט בהסכם גופו.

יתירה מכך, תובע מס' 2 אישר בחקירתו הנגדית כי ידוע לי כי קיים הבדל בין שטח ברוטו לשטח נטו של הדירה ( אף כי לדבריו הוא לא יודע בכמה אחוזים מתבטא ההפרש) (שם, עמ' 49 שורה 4 לפרוטוקול הדיון).

24. לא זאת אלא זאת, להסכם צורף מפרט הדירה עליו חתמו התובע ושיכון עובדים ובסעיף א' שבו נרשם "שטח הדירה לפי תכנית מצורפת". תוכנית כאמור אכן צורפה להסכם והעתק ממנה הוגש כחלק מראיות התובעים, מוצג ת/1. בתוכנית נרשמו מידות יחידות הדיור השונות – אורך ורוחב – כמו גם עובי קירות פנים וחוץ (למעט חלק אחד אליו אתייחס בהמשך).

לעניין תוקף תוכנית הדירה המצורפת להסכם המכר, נפסק ב- ע"א 10944/02 שיכון ופיתוח לישראל בע"מ נ' אוחנה, פ"ד נח(3) 673, כדלקמן:

"...אם מתקיימים מצג או התחייבות של הקבלן מוכר הדירה כלפי קונה מן היישוב לכך ששטחה ברוטו יהיה בגודל מסויים, תפורש הכוונה לשטח שאינו כולל חלקים בשטחים של הרכוש המשותף. אך אם יש הוראה בהסכם המפנה לתכנית המהווה חלק ממנו, תוך הסכמה שהשטח כפי שהוא משתקף בתכנית הוא שטח הדירה המתחייב, וניתן בנקל לברר את השטח כפי שהוא מופיע בתכנית, התחייבות המוכר היא לכך שהדירה תהיה בשטח על-פי התכנית..."

(שם, עמ' 677ו-ז) (ההדגשה אינה במקור – ר.ח.).

גם בנסיבות מקרה דנן מוסכם בין הצדדים כי שטח הדירה הינו כמופיע בתוכנית המצורפת להסכם ואשר באמצעותה ניתן בקלות לחשב את שטח הדירה. ודוק, התובע, שכאמור חתם על ההסכם, על צורפותיו, לא העיד במשפט ולא העלה כל טענה כאילו לא ידע לחשב את שטח הדירה בהתאם לתוכנית המצורפת להסכם. אף תובע מס' 2 שהעיד מטעם כל התובעים בתביעה, לא טען בעניין זה דבר וחצי דבר.

25. אכן נכון בתוכנית הדירה לא נרשם אורך הקטע המסומן באות א', אולם אין בכך לשנות מהמסקנה המתחייבת, זאת לאור העובדה כי עסקינן בשטח זניח ומכל מקום בפסק דין אוחנה לעיל נפסק לגבי תוכנית דירה בה היו חסרים מספר מידות, ולא רק מידה אחת כבמקרה דנן, כדלקמן:

"כאמור, מידותיהם של חלק מן הפרוזדורים וחדרי המקלחת אינן מופיעות בתוכניות המצורפות להסכם ושטחי החדרים והחללים אינם כתובים במפורש בתוכנית, ולא נקבע בהן שטחו של כל חדר (אך ניתנות מידותיו של כל חדר). ... לעניין המידות אשר אינן מסומנות במפורש, אין קושי לחשב גם אותן נוכח זאת שהתכנית היא לפי קנה מידה נתון (1:100). בנסיבות אלה, מדובר בחישוב אשר אינו מצריך התערבותו של בעל מקצוע ואשר יכול היה להיעשות ע"י כל אחד מן הרוכשים"

(שם, עמ' 678א-ב) (ההדגשה אינה במקור – ר.ח.).

כך גם במקרה דנן, שבו אין קושי לחשב אורך הקטע המסומן באות א' בתוכנית על פי קנה המידה של תוכנית המכר ולגזור ממכלול המידות המופיעות בתוכנית את שטח הדירה הכולל.

26. התובעים מפנים בסיכומיהם לפסק הדין שניתן ב-ע"א 7298/00 בסט נ' חממי, פ"ד (טרם פורסם) אולם לא מצאתי כי

המשל דומה לנמשל. באותו עניין קבע בית המשפט באומרו:

"עיון והתבוננות בתשריטים די בו כדי להסכים עם בית-משפט קמא כי לא ניתן לחלץ מתוך התשריטים את מימדי הדירה שמדובר בה. נראה לי כל החובה להוכיח שמתוך התשריט הנ"ל ניתן לחשב את שטח הדירה, מוטלת על האחים חממי. בפועל נראה כי גם עזרא חממי עצמו לא הצליח בכך... משלא ניתן לעמוד על מימדי הדירה מתוך עיון בתשריט. אין חולק על כך כי בתשריט לא פורטו אותם שטחים "ציבוריים" כגון השטח היחסי בחדר המדרגות או שטח פיר המעלית"

(ההדגשה אינה במקור – ר.ח.).

והרי במקרה דנן התובעים לא העלו כל טענה כי לא ידעו לדלות את שטח הדירה מתוך התוכנית המצורפת להסכם פשרה, ומכל מקום, המידות נרשמו באותה תוכנית, למעט אורך יחידה המסומנת א', שהינה בשטח זניח, ולפיכך, ניתן באמצעות התוכנית לחשב את שטח הדירה.

זאת ועוד, כפי שנפסק באחרונה ב-ע"א 8949/07 ב.ר. אחים עזרא חברה לבניין בע"מ ואח' נ' זאב ואח' (פורסם בנבו). פסק דין בסט נסמך על הלכת צמיתות מבלי לציין את ההלכות שנפסקו לאחריו ואשר צמצמו את תחולתו, ועל אף זאת אין לראות בו כסוטה מההלכות המאוחרות.

27. לאור מכלול הנימוקים לעיל, אני דוחה דרישת התובעים לפיצוי בגין שטח חסר בדירה.

תום תקופת הבדק והאחריות ואי מתן הודעה על קיום הליקויים:

28. הנתבעות מבקשות לדחות את התביעה על הסף לעניין הליקויים בדירה (למעט בעיית הרטיבות) ושטח הדירה בשל תום תקופת הבדק ותקופת האחריות ואי-מתן הודעה על הליקויים, הכל בהתאם לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973. בהערת אגב יצוין כי משנדחתה טענת התובעים לשטח חסר, הדיון בפרק זה לעניין שטח הדירה ממילא הפך להיות תיאורטי.

בטיעוני הנתבעות לעניין תום תקופת הבדק והאחריות הן מפנות להוראות סעיף 4 לחוק המכר (דירות) ולתקופת הבדק הקבועה בתוספת לחוק המסתיימת כעבור 4 שנים ממועד מסירת הדירה (שנת בדק אחת ושלוש שנים אחריות). מאחר והתביעה הוגשה כעבור חמש שנים ממועד מסירת הדירה, וזהו המועד בו הודע להן על הליקויים בדירה, אזי, לא מוטלת על הנתבעות חובה לתקן את הליקויים.

לעניין אי-מסירת הודעה על הליקויים, הנתבעות מפנות לסעיף 4א' לחוק המכר (דירות), לפיו, הקונה רשאי להסתמך על אי-התאמה שהתגלתה בדירה, אך בכפוף למתן הודעה עליה למוכר תוך פרק זמן שנקבע בחוק (שנה אחת ממועד מסירת הדירה לקונה באם ניתן היה לגלות את הליקוי בעת העמדת הדירה לקונה או תוך זמן סביר ממועד גילוי הליקוי ככל שלא ניתן היה לגלותו בעת העמדת הדירה), והרי במקרה דנן הטענות לקיום ליקויים בדירה (למעט הרטיבות) ושטח החסר הועלו רק עם הגשת התביעה, הרבה לאחר המועדים הקבועים בחוק למתן הודעה.

29. טיעוני הנתבעות לעיל אינן משכנעות בעניין, שכן, בסעיף 7 לחוק החוזים (דירות) נקבע כי "חוק זה אינו גורע מזכויות הקונה הניתנות לו לפי כל דין", משמע, התובעים רשאים לבסס תביעתם לא רק על העילות שבחוק המכר (דירות), אלא גם כן על עילות אחרות, ובכללן העילה הנזיקית.

כך אכן נהגו התובעים במקרה דנן, שכן, כעולה מכותרת כתב התביעה , כמו גם מתוכנו, וליתר דיוק סעיפים 18-19 שבו, התביעה הוגשה גם כן בעילה נזיקית בטענה כי הנתבעות התרשלו בבניית הדירה, בנו אותה באיכות ירודה, בחרו בקבלני משנה בלתי מקצועיים, השתמשו בחומרי בנייה ירודים ועוד.

בחקירתו בבית המשפט נשאל המומחה לעניין השינוי בגוון הריצוף בדירה, ואשר כזכור מהווה עיקר הליקוי שהתגלה בה, והוא השיב באומרו:

"ש.אם אומר לך שלעניין הריצוף תקופת הבדק היא שנה והאחריות היא 3 שנים, ובסה"כ 4 שנים, אז אתה מאשר שזה נכון?...

ת.גם אחרי תקופה הרבה יותר ארוכה ממה שאתה אמרת לא צריך להיות שינוי גוון הריצוף"

(שם, עמ' 32-33 החל משורה 19 לפרוטוקול הדיון).

מהתשובה לעיל עולה כי הפגם בגוון הריצוף הוא באחריות הנתבעות בשל שימוש באריחים לקויים בריצוף הדירה או בבעלי מקצוע בלתי מיומנים או בשיטות עבודה לקויות או בכל אלה יחד.

30. זאת ועוד, שוב מכוח הוראת סעיף 7 לחוק המכר (דירות), אין כל מניעה להחיל על ההתקשרות בין הצדדים הוראות חוק המכר, התשכ"ח-1968. בספרו של איל זמיר, חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, תשס"ב-2002, נאמר מפורשות כי רוכש דירה רשאי להעלות טענת "אי התאמה אחרת" לפי חוק המכר הכללי (דוגמאת הליקויים שהתגלו במקרה דנן בדירה) אף באם חלפה תקופת הבדק ותקופת האחריות שבחוק המכר (דירות), כל עוד הטענה מועלית במהלך תקופת ההתיישנות שבדין הכללי (ר' שם, עמ' 414).

הואיל ואין חולק כי במקרה דנן לא עברה תקופת ההתיישנות על-פי הדין הכללי, שוב מתחייבת איפוא המסקנה כי גם בתום תקופת הבדק ותקופת האחריות שבחוק המכר (דירות), אין לסלק את התביעה על הסף לעניין הליקויים בדירה והטענה לשטח חסר.

החזר הוצאות:

31. במבוא להסכם, כמו גם בסעיף 7 (א) (2) שבו נקבע כי על תובע מס' 1 לשלם לשיכון עובדים בגין הוצאותיה 2% מהתמורה המוסכמת. בסעיף 10 סיפא לתצהירו טען תובע מס' 2 באומרו:

"החיוב בשיעור של 2% עבור ההגדרה הכללית של 'הוצאות החברה' בלא פירוט ההוצאות ומתן אפשרות לבדוק את ההוצאות, נעשה שלא כדין, ובא כוחי אף אמר לי שזה נוגד את תקנת הציבור ובית המשפט הנכבד מתבקש לפסוק לנו החזר הסך הנ"ל...".

בסיכומיהם צמצמו התובעים את דרישתם להחזר הוצאות והעמידו אותה על 0.8% מערך הדירה, זאת בטענה כי על-פי האמור בסעיף 11 לתצהיר נציג הנתבעות, ואשר בפועל לא הוגש כחלק מראיות הנתבעות בתביעה, חלק מההוצאות שנגבו בשיעור של 0.7%-0.9% מתמורת הדירה הינו עבור הוצאות ערבות בנקאית אף כי לתובעים לא הוצאה ערבות כאמור וממילא על-פי חוק עלות הערבות מוטלת על הקבלן.

32. התובעים אינם מצביעים על מקור משפטי לפיו, בהעדר פירוט חיוב כספי שהוטל על צד המתקשר בהסכם מרצונו הטוב והחופשי, יש לבטל את החיוב ולהשיבו לצד אשר נשא בו. בנסיבות העניין, לא ברור מכח מה על בית המשפט להתערב באומד דעתם של הצדדים ולשנות מהוראות ההסכם עליו חתמו מרצונם הטוב והחופשי.

באשר לסעיף 11 לתצהיר נציג הנתבעות, דומה כי התובעים מבקשים לקרוא לתוכו את אשר אין בו. באותו סעיף מנה המצהיר את הוצאות שיכון עובדים השונות בגינן היא גבתה מרוכשי דירות 2% מתמורת הדירה. אולם, בתצהיר לא נטען כי גם מהתובעים או ממי מהם נגבו הוצאות עבור ערבות בנקאית. מכל מקום הובהר באותו סעיף כי חב' שיכון עובדים גובה 2% מתמורת הדירה עבור הכנת תכנית מפורטת, מדידות קרקע לצורך הכנת תשריטי איחוד וחלוקה לרישום, אגרות להכנת צו רישום בית משותף ועוד. כמו כן, בחקירתו הנגדית אישר תובע מס' 2 כי בעת חתימת ההסכם הוא סבר כי התשלום נועד לכיסוי הוצאות עו"ד וכי הוא לא הוסיף ושילם תשלום נוסף לעו"ד (שם, עמ' 50 שורה 9 לפרוטוקול הדיון).

לאור האמור לעיל, דרישת התובעים להחזר חלקי של ההוצאות בהן נשאו על-פי ההסכם, נדחית.

לפני סיום:

33. בתום ישיבת ההוכחות אשר התקיימה בתביעה ביום 17.2.09 ניתנה החלטתי לפיה, הותר לנתבעות להזמין את המצהיר מטעמן למועד נוסף שנקבע והוטל עליהן הוצאות משפט לטובת התובעים בסך של 4,000 ש"ח בתוספת מע"מ עליו בשל הטרחה והדחייה המיותרת לאור מחדלן באי-הזמנת העד לדיון.

ביום 17.03.09 הודיעו הנתבעות כי הן מוותרות על חקירת המצהיר מטעמן ולפיכך הדיון שנקבע לשמיעת העד, בוטל. הנתבעות מבקשות איפוא לבטל את ההוצאות שהושתו עליהן בהתאם להחלטה לעיל.

לאחר ששקלתי טענות הצדדים בנדון, מצאתי להיעתר לבקשת הנתבעות, שכן, משהודיעו כי הן מוותרות על המצהיר מטעמן ולפיכך הדיון שנקבע בתביעה לשמיעת עדותו בוטל, אזי לא נגרם לתובעים כל טרחה או טרדה.

34. הואיל וממועד מתן חוות דעת מומחה בית המשפט השתנה שיעור המע''מ, החישוב יעשה לפי השיעור העדכני 16%.

סיכום:

35. אני מחייב את הנתבעות לשלם לתובעים, ביחד ולחוד, את הסכומים כמפורט להלן:

- בגין ליקויי בנייה בהתאם לחוות דעת מומחה בית המשפט: סך של 15,100 ש''ח בתוספת מע''מ עליו בגין ליקויים ניתנים לתיקון וכן סך של 1,000 ש''ח בגין ליקויים שאינם ניתנים לתיקון, ובסה''כ 18,516 ש''ח. סכום זה בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד עריכת חוות הדעת, 15.8.06, ועד להיום מגיע לסך של 22,700 ש''ח.

- בגין ליקויים נוספים שהתגלו בדירה (התקנת מאוורר מכאני, 900 ש''ח, התאמת מנעול דלת כניסה, 400 ש''ח, החלפת אגף דלת חדר רחצה, 500 ש''ח): סך של 1,800 ש''ח בתוספת מע''מ עליו, ובסה''כ 2,088 ש''ח. סכום זה בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד עריכת חוות הדעת, 15.8.06, ועד להיום מגיע לסך של 2,560.

- בגין בעיית הרטיבות בדירה (התקנת תקרת ביניים, 4,000 ש''ח, הפרעה בשימוש בדירה, 25,000 ש''ח, וירידת ערך הדירה, 10,000 ש''ח): סך של 39,000 ש''ח. סכום זה בתוספת הפרשי הצמדה וריבית ממועד קביעת המומחה, 17.2.08, ועד להיום מגיע לסך של 44,158 ש''ח.

ובסה''כ 69,418 ש''ח.

כן תשלמנה הנתבעות לתובעים, ביחד ולחוד, הוצאות משפט ושכר טרחת עו''ד בסך של 12,000 ש''ח בתוספת מע''מ עליו ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק על הוצאות המשפט מיום הוצאתן ועל שכר טרחת עו''ד מהיום עד התשלום המלא בפועל.

ניתן היום, כ"ח טבת תש"ע, 14/01/2010, בהעדר הצדדים.