נטל ההוכחה בליקויי בנייה
יש מקרים שבהם נטל ההוכחה בעניין קיומו והאחריות לקיומו של ליקוי - חל דווקא על הקבלן.
שלא כמו בסדר הדין האזרחי הרגיל, ובניגוד לכלל "המוציא מחברו - עליו הראיה" - כאשר עוסקים בליקויי בנייה, נטל ההוכחה מוטל לעיתים דווקא על הקבלן.
חוק המכר (דירות) תשל"ג-1973 קובע חזקה משפטית לפיה האחריות לקיומם של כל הליקויים שהתגלו בתוך תקופת הבדק (שהיא נעה בין שנה אחת לשבע שנים וזאת בהתאם לסוג הליקוי) חלה על הקבלן, אלא אם הקבלן הוכיח שהליקוי נגרם ממעשה או ממחדל של הדייר.
בית המשפט המחוזי נדרש לדון בסוגיה זו בערכאת ערעור, אף שהדבר כתוב במפורש בחוק המכר (דירות). מדובר בע"א 2949/00 זיסקין סוזן נ' קינג ג'ורג' 21 קורפ ואח' [בית המשפט המחוזי בתל-אביב - יפו בהרכב של השופטים יהושע גרוס (סגן נשיא אב"ד), אסתר קובו ומיכל רובינשטיין] וכך נקבע:
שגה, איפוא השופט הנכבד כאשר דחה את תביעות המערערת מן הטעם שלא עמדה בנטל הראיה והשכנוע המוטלים עליה. נקודת המוצא הנכונה היא, כי המשיבה נושאת באחריות לאי התאמות שנתגלו בתקופת הבדק.
בהמשך קבע בית המשפט המחוזי כלל נוסף: הקבלן אחראי לליקוי הבנייה מול הדייר, למרות שהרטיבות נובעת מריצוף המרפסת בדירה שמעל, מהסיבה שגם הדירה שמעל נבנתה על ידי הקבלן:
גם אם מקור הרטיבות הוא בדירת סער, השאלה המעניינת יותר והנכונה יותר היא מי אחראי לליקוי ברצפת דירת סער שהיא תקרת דירת המערערת, כך שהצנרת שם איננה תקינה וגורמת נזילה הפורצת לדירת המערערת, כמבואר לעיל.
לאמור, כאשר מוגשת תביעה בגין ליקויי בנייה, יש לדון בליקויים כולם במסגרת התביעה, גם אם מקורם של הליקויים הוא בדירה אחרת בבניין (ולא-כל-שכן ברכוש המשותף). די בכך שהבניין נבנה על ידי הקבלן בכדי שיתוקנו כל הליקויים הנוגעים לדירה, ללא קשר למקורם.
ועוד הוסיפה כב' השופטת א' קובו בסופו של עניין וקבעה כך:
בהערת סוגריים נציין, כי גם אם היה מקום לדון בתביעה זו על פי נטל השכנוע הקיים במשפט האזרחי, די לה למערערת שתצביע על רטיבות קשה בדירתה כדי להעביר את נטל ההוכחה על המשיבים שהליקויים אינם במעשה או מחדל שלהם, שכן ניתן להניח חזקה עובדתית לפיה בבניין שזה מקרוב נבנה והרכישה של הדירה היא מידי קבלן, אחראי הוא לליקויי רטיבות כתוצאה מבניה לקויה.
קביעה זו מרחיבה את החזקה שנקבעה בחוק המכר (דירות) - גם לליקויים שנתגלו לאחר תקופת הבדק, מתוך חזקה עובדתית שהקבלן בנה את הבית, לפיכך הוא אחראי לליקויים בו.
תקנה 2.92 לתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל-1970 בעניין מיגון דלת כניסה היא דוגמא נוספת לכך שלעיתים, חובת ההוכחה חלה דווקא על הקבלן. תקנה 2.92 מפרטת את אמצעי המיגון הנדרשים לדלת כניסה לדירה, אולם היא מאפשרת אמצעים אחרים שהם שווי-ערך מבחינת חוזק, עמידות ואמינות. חובת ההוכחה, לפי התקנה, חלה על מי שטוען זאת - לאמור, על הקבלן.
במרבית המקרים בית המשפט אכן מבדיל בין "התאמה לתקן" לבין "התאמה לתקנות", והטענה השגרתית והשגויה כי נעילה ל-3 כיוונים הכוללת "בריח צדדי נוסף" כפי שמותר בתקן - נדחית, משום שאין הדבר מהווה ראיה לכך שמנגנון הנעילה החלופי התואם לדרישות התקן הוא שווה-ערך מבחינת חוזק, עמידות ואמינות למנגנון הנעילה ל-4 כיוונים אשר נדרש בתקנות.
בניגוד לכלל נשקבע בתקנה, לפיו חובת ההוכחה חלה על מי שטוען שהמנגנון החלופי הוא שווה-ערך, קבע השופט ר' חדיד כך:
בטיעוניהם לעניין דלת הכניסה, התעלמו התובעים מהוראת סעיף 2.92 לעיל, לפיה, שני אמצעי הנעילה המפורטים בו אינם מהווים רשימה סגורה אלא ניתן לעשות שימוש "בכל אמצעי אחר שווה ערך להם מבחינת חוזקו, עמידותו ואמינותו". ודוק, התובעים לא חלקו על קביעת מומחה בית המשפט, לפיה, אמצעי הנעילה הקיים בדלת הכניסה עונה לדרישה הנ"ל, אלא כל טענתם כי האמצעי הקיים לא כולל נעילה כלפי הרצפה.
[ת"א 17690-06-13 שתרבש נ' חסקי אלון יישום בנייה והשקעות בע"מ, שלום-חיפה, 31/08/2016]
בית המשפט קיבל את טענתו של המומחה כי נעילה ל-3 כיוונים היא שוות ערך לנעילה ל-4 כיוונים, מבלי שתונח לפניו ראיה כלשהי וזאת אף בניגוד לכל היגיון - ולכן שגה.
