זכויות הדיירים אינן מצטמצמות לחוק המכר (דירות)

"בעוד חוק המכר נותן תוקף לחוזים שבין הצדדים, בא חוק המכר (דירות) להגן על רוכשי דירות גם מפני האמור בחוזים" (בית המשפט המחוזי בירושלים)

לא אחת, קבלן הנתבע בגין ליקויי בנייה, טוען, על סמך חוק המכר (דירות) התשל"ג 1973, כי הליקוי הנטען אינו באחריותו - משום שאינו אי התאמה כמשמעה בסעיף 4(א)(1): "הדירה או כל דבר שבה (להלן - הדירה) שונים מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבניה;".

חוק המכר (דירות) לא נועד אלא לשפר את מעמדם של רוכשי הדירות ביחס למעמדם של הרוכשים מוצרים אחרים, ועל כך נסובו סעיפים 7 ו-7א בחוק, ולהלן ציטוט:

"7. שמירת זכויות חוק זה אינו גורע מזכויות הקונה הניתנות לו לפי כל דין.

7א. התניה - לטובת הקונה (תיקון: תש"ן)

אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה."

לאמור; הזכויות המוקנות לרוכש דירה מכוח חוק המכר (דירות) הן בנוסף לזכויותיו כצד לעסקה, כרוכש מוצר, כדייר. הדברים מנוסחים בבהירות בפסק הדין שניתן בע"א 45200-08-10 שיכון עובדים בע"מ נ' זכאי בת שבע:

"י"ז. אין בידינו לקבל את טענתה של המערערת לפיה העילה היחידה העומדת לרשות התובעים (המשיבים מס' 1) היא העילה לפי חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973. המשיבים מס' 1 מפנים בטיעוניהם, ובצדק, ל-ע"א (מחוזי ירושלים) 30/92 שיכון עובדים נגד שלמה טל, (מיום 24.12.92), עמ' 5:

"כפי שהיטיב כב'; השופט קמא לבאר, בעוד חוק המכר נותן תוקף לחוזים שבין הצדדים, בא חוק המכר (דירות) להגן על רוכשי דירות גם מפני האמור בחוזים. החמצה במתן הודעה על אי התאמה, כוחה יפה להסיר את התריס בפני תניות פטור והגבלות אחריות שבחוזה, אך אין בה כדי להכשיל עילה בנזיקין. אנו מאמצים איפוא את קביעת בית משפט קמא שהתביעה בנזיקין לא נפלה עקב החמצת המועד בהודעה על "אי התאמה" לפי חוק המכר (דירות)".

בנוסף אנו מפנים לדברי בית המשפט העליון בע"א 4445/90 עמיגור (ניהול נכסים) בע"מ נגד יצחק מאיוסט ואח' (מיום 17.4.94), שם כותב כב' השופט (בדימוס) י. זמיר, בפיסקה 8:

"אף אם תאמר כי ההודעה על הליקויים לא נשלחה בכתב, כאמור בחוזה, עדיין אין בכך, בנסיבות המקרה, כדי לפטור את המערערת מחבותה לתיקון הליקויים. ההודעה בכתב נדרשת כדי לוודא שהמערערת יודעת על הליקויים ותוכל לתקנם כנדרש. אך במקרה הנדון אין ספק שהמערערת ידעה על הליקויים, שהרי בפועל עסקה בתיקון הליקויים.

לכן, אפילו נאמר כי לא נשלחה למערערת הודעה בכתב, יש מקום להוסיף ולומר כי המערערת ויתרה על הכתב.

יתירה מזאת: האם תום לב הוא מצד המערערת לומר, מצד אחד, שידעה על הליקויים, ומצד שני שאין היא חייבת בתיקונים כיוון שלא הודיעו לה על הליקויים בכתב?"

י"ח. ב"כ המערערת הסתמך בטיעוניו על פסק דינו של בית המשפט העליון ברע"א 830/06 אורלי גלמן ואח' נגד כהן פיתוח - דרעד ואח', מיום 2.4.08, ואולם, נסיבות המקרה שם שונות מהותית מן המקרה שבפנינו, וזאת משום שהתביעה באותו מקרה הוגשה כ-8 שנים לאחר קבלת החזקה בבית, משמע, התביעה שם הוגשה לאחר חלוף תקופת ההתיישנות, מה שאין כן במקרה שבפנינו.

בדין קבע איפוא בית משפט קמא, שעומדת למשיבים מס' 1 עילת תביעה לפי פקודת הנזיקין. גם אין לקבל את טענותיה של המערערת בדבר התיישנות ושיהוי, הואיל ואין בסיס בתשתית הראייתית לא לטענת ההתיישנות ולא לטענת השיהוי. לא נוכל אלא לאמץ בענין זה את נימוקיו של בית משפט קמא בעמ' 9-10 של פסק הדין פיסקאות ג' I ג' II."

[ע"א 45200-08-10 שיכון עובדים בע"מ נ' זכאי בת שבע, בית המשפט המחוזי בחיפה, שופטים: י' גריסל, ע' גרשון, י' וילנר, פס"ד מיום 17/03/2011]

כלומר - חוק המכר (דירות) לא עומד לבדו לצידם של רוכשי הדירות, וליקויי בנייה נקבעים לא אחת גם כאשר לא הוחלט על ידי בית המשפט כי מדובר בהפרה של חוק המכר (דירות). ראה התייחסות נוספת של בית המשפט העליון בע"א 4445/90 הנזכר לעיל:

"11. חוק המכר (דירות). המערערת טוענת כי בית המשפט קמא עשה שימוש רחב מדי, ללא הצדקה, בעילה של "אי התאמה" לפי חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973. אולם בית המשפט קמא לא התבסס בפסק הדין על עילה זאת. הבסיס לפסק הדין הוא החוזה שבין הצדדים. לכן לא ראה בית המשפט מקום לסמוך על החוק, ואף אנו איננו צריכים להיזקק לשאלה מה היא "אי-התאמה" לפי החוק, ועד היכן היא מגיעה."

[ע"א 4445/90 עמיגור ניהול נכסים בע"מ נ' יצחק מאיוסט ואח', בית המשפט העליון, שופטים: א' גולדברג, ת' אור, י' זמיר, פורסם בפדאור]

חוק המכר (דירות) איננו החוק היחיד המגן על רוכשי הדירות, והוא נועד אך ורק במטרה לחזק את מעמדם. מכאן שאין להגביל את זכויותיהם של רוכשי הדירות לא רק לאמור בחוק המכר, וכל טענה לפיה ליקויי הבנייה הם רק אי התאמה "למפרט, לתקן רשמי או לתקנות הבנייה" - בטלה מעיקרה.