תפריט חיפוש

ת"א 29643-12-11 קרייסברג ואח' נ' גנור

בית המשפט המחוזי

בית משפט המחוזי בירושלים

ת"א 29643-12-11 קרייסברג ואח' נ' גנור

31 יולי 2016

לפני כב' השופטת גילה כנפי-שטייניץ, סגנית הנשיא

התובעים

1. ג'ורג' אלכסנדר קרייסברג

2. בלהה קרייסברג

על-ידי ב"כ עו"ד דרור גדרון

נגד

הנתבעים

1. מתיתיהו גנור

2. שולה חנה גנור

על-ידי ב"כ עו"ד יצחק שמידט

פסק דין

1. לפניי תביעת התובעים, בני הזוג קרייסברג, לפיצויים בסך 3,754,355 ₪ (נכון למועד הגשת התביעה), בגין נזקים שנגרמו להם, לפי טענתם, בעקבות התקשרותם עם הנתבעים, בני הזוג גנור, בהסכם לרכישת בית מגורים, מבלי שהנתבעים גילו להם טרם הרכישה כי הבית בנוי בשיטת הפל-קל.

רקע עובדתי

2. ביום 16.02.2010 התקשרו הצדדים בהסכם מכר לפיו מכרו הנתבעים לתובעים את זכויותיהם בבית מגורים בן ארבע קומות – מחציתו של בית דו-משפחתי – בשכונת ארנונה בירושלים (להלן – הבית) תמורת סך 5,250,000 ₪. אין חולק שהנתבעים לא גילו לתובעים כי הבית בנוי בשיטת הפל-קל. אין גם חולק כי הנתבעים, אשר בנו את הבית יחד עם שכניהם למבנה באמצעות בעלי מקצוע מטעמם, ידעו עובדה זו.

3. התובעים ביקשו לשפץ את הבית, אשר נבנה כ- 20 שנה לפני רכישתו, כדי להתאימו לצרכיהם וכן על מנת לתקן נזקי רטיבות ואיטום שהיו בבית ושעל קיומם הודיעו להם הנתבעים. לפיכך, עוד בטרם הרכישה, פנו התובעים לקבלן מטעמם על מנת שיבדוק את הבית וייתן הצעת מחיר ראשונית לעלות השיפוץ הנדרש. לטענת התובעים, הקבלן העריך את מחיר השיפוץ הנדרש, לרבות תיקון נזקי הרטיבות והאיטום, בעלות משוערת של כ- 200,000 דולר. משכו המתוכנן של השיפוץ אמור היה להיות בן מספר חודשים.

4. זמן קצר לאחר תשלום מלוא התמורה וקבלת החזקה בבית, החלו התובעים בביצוע עבודות השיפוץ. לטענת התובעים, עם תחילת השיפוצים וחישוף עבודות התשתית בבית נתגלה להם, לתדהמתם, כי רצפת קומת הכניסה וכן כל תקרות הבית נבנו בשיטת הפל-קל, שהינה, כך נטען, שיטת בניה בלתי תקנית ומסוכנת. מיד עם התגלה הדבר הפסיקו התובעים את עבודות השיפוץ ופנו, באמצעות באת כוחם, לב"כ הנתבעים, במכתב המבהיר כי הם "נרעשים ונרגשים" מהגילוי וכי אילו היו יודעים מלכתחילה שהבית בנוי בשיטת הפל-קל, היו נמנעים מרכישתו. עוד נטען במכתב, כי שיטת בניית הבית הייתה בידיעת הנתבעים וכי היה עליהם לגלות מיוזמתם נתון משמעותי זה לתובעים, זאת בהתחשב בסערה שעוררה שיטת בניה זו לאחר "אסון ורסאי". נטען גם שאי גילוי עובדה זו מהווה הפרה של חובת הגילוי הנאות וחובת תוך הלב וכי מדובר בהטעיה שהיה בה כדי להשפיע על התגבשות העסקה בכלל, ולכל הפחות על תנאי העסקה וגובה התמורה ששולמה בגין הבית. עוד צוין, כי נטייתם המידית של התובעים היא לבטל את העסקה, ואולם הם משהים את החלטתם "עד לאחר שהבית ייבדק ע"י מהנדס מומחה שיבדוק את הבית ויחווה את דעתו בעניין משמעות המידע החדש וההשלכות הנובעות משיטת הבניה" (מכתב עו"ד ציפורה ממן מיום 10.05.2010, נספח 5 לתצהיר התובע).

5. בתשובה למכתב זה אישרו הנתבעים, באמצעות בא כוחם, כי הבית, או חלקו, אכן נבנה בשיטת הפל-קל, אך הוסיפו וטענו שאין משמעות הדבר כי הבית לא נבנה כהלכה ובהתאם לכל דין ותקן. כן הוסיפו כי לא הסתירו דבר מהתובעים שכן "לא היה מה להסתיר" (מכתב עו"ד שמידט, נספח 6 לתצהיר התובע).

6. לאחר חלופת מכתבים נוספת בין באי כוח הצדדים, התקיימה ביום 24.05.2010 פגישה, בנוכחות הצדדים, ובה סוכם כי לצרכי משא ומתן ועל מנת לקדם פשרה, ייערך אומדן עלויות לביצוע התיקונים הנדרשים בבית. בהמשך לכך, שלחו התובעים לנתבעים "אומדן לביצוע החלפת תקרות הפל-קל לתקרות קונבנציונאליות" אשר נערך ע"י מהנדס מטעמם, המהנדס מאיר אשכנזי, ע"ס 1,036,150 ש"ח כולל מע"מ.. בתגובה שלחו הנתבעים אומדן עלויות שנערך ע"י מהנדס מטעמם, המהנדס חיים פינקלשטיין, המתייחסס ל"עבודות הדרושות לפירוק תקרות הפל-קל ויציקת תקרות צלעות רגילות במקום הפלקל", העומד על סך 211,480 ₪. צוין באומדן כי "נלקח בחשבון שהיום כל הריצופים והמחיצות פורקו", והוספו הערות שונות לאומדנו של המהנדס אשכנזי, ובין היתר צוין שאין צורך בתיקונים הנוגעים לרצפת המרתף אשר אינה בנויה מפל-קל, וכי במסגרת העבודות שכבר בוצעו עוד קודם לגילוי הפל-קל, נעשו עבודות שונות – הריסת מחיצות, פירוק דלתות, פירוק ריצוף ועוד – ואין לכלול עלויות אלה במסגרת האומדן.

7. לאחר קבלת אומדן הנתבעים, שלחו התובעים לנתבעים אומדן מתוקן של המהנדס אשכנזי, בו הופחתה עלות התיקונים והועמדה על סך 788,233 ₪. בהערותיו הוסיף המהנדס אשכנזי, בכל המתייחס לרצפת המרתף, כי "מאחר ואין תכניות, ההנחה הינה שהרצפה התחתונה בוצעה כרצפה תלויה והינה מורכבת מאותם אלמנטים שבוצעו בתקרות האחרות. במידה ויתברר שאין חלקים כאלה לא תוחלף הרצפה". עוד צוין כי "ההתייחסות למה שכבר בוצע או רצו לבצע הינה התייחסות משפטית ולא הנדסית. הדו"ח שהוגש מכיל את העבודות שהיו דרושות להחלפת התקרה" (נספח 12 לכתב התביעה).

8. נוכח הפער בין אומדני הצדדים, סוכם בין הצדדים לקיים פגישה נוספת בנוכחות כל הגורמים הרלוונטים, בניסיון להגיע לפתרון מוסכם. הנתבעים דרשו בתחילה כי טרם הפגישה יומצאו להם תכניות השיפוצים שהיה בדעת התובעים לבצע בדירה, והתובעים התנגדו לדרישה זו. בהמשך, ובמענה לפניותיו של ב"כ הנתבעים לקביעת מועד לפגישה, הודיעו התובעים, בחודש יולי 2010, כי הם בוחנים היבטים שונים הנוגעים לביצוע התיקונים ועד לסיום בדיקותיהם אין טעם בקיום הפגישה. התובעים לא הודיעו על סיום בדיקותיהם ולא יזמו המשך ההידברות, ותוצאת הדברים הייתה שפגישה זו לא יצאה אל הפועל.

9. בשלהי שנת 2010 החליטו התובעים לתקן את תקרות הפלקל בשיטת התיקון שהומלצה להם על ידי המהנדס אשכנזי – הריסת התקרות הקיימות ויציקת תקרות קונבנציונאליות תחתן וביום 23.11.2010 החלו התובעים בביצוע העבודות עד לסיומן בחודש מרץ 2011.

10. יוסף כי עוד קודם לכן, בסמוך למועד גילוי הפלקל, ביקר בבית, ביוזמת התובעים, המהנדס חגי קול ממחלקת מבנים מסוכנים בעיריית ירושלים וקבע כי "חלק מהתקרות של הבניין נבנו בשיטת הפלקל שהינה שיטה שעוללה לסכן ומחייבת עריכת בדיקה". כן ציין כי "ניתן היה להבחין בקורוזיה מתקדמת בפחי הפלקל ובהעדר זיון בצלעות". בעקבות ממצאים אלה הורה המהנדס קול לתובעים להגיש למחלקת מבנים מסוכנים בעירייה חוות דעת הנדסית באשר למצב המבנה, ו"במידת הצורך" יש לחזק את התקרות ו/או להרוס אותן ולבנותן מחדש" (נספח 10 לתצהיר התובע).

11. ביום 13.04.2011, לאחר סיום העבודות, שלח ב"כ התובעים לב"כ הנתבעים הנתבעים מכתב התראה, בו הודיעו על כוונת התובעים לפנות לבית המשפט באם לא יועבר לידם פיצוי בסך 3 מיליון ₪ בגין נזקי הפלקל. הנתבעים דחו את דרישת התובעים, ולפיכך הוגשה התביעה שלפניי.

12. להשלמת התמונה יצויין, כי עם כתב הגנתם הגישו הנתבעים הודעת צד ג' נגד המהנדס אפרים כהן, בה נטען כי הוא אשר הכין את תכניות הקונסטרוקציה והחישובים הסטטיים, אישר לנתבעים ולשכניהם לבנות את הבית בשיטת הפלקל ופיקח על ביצוע עבודות השלד ויציקת התקרות. הצד השלישי טען כי תקרות הבית נבנו בשיטת הפל קל לפי בקשתם המפורשת של מזמיני העבודה לאחר שהוא תכנן את התקרות באופן אחר. בהמשך ההליך המשפטי העבירו הנתבעים והצד השלישי את הסכסוך שביניהם להליך של גישור, שבסיומו הוסכם על דחיית ההודעה לצד שלישי תוך תשלום חלקי של הוצאות הצד השלישי בגין ההליכים שננקטו נגדו. ביום 19.01.2015 ניתן להסכם הפשרה תוקף של פסק דין ביחסים שבין הנתבעים והצד השלישי. לפיכך, נותרה לדיון המחלוקת שבין התובעים לנתבעים בלבד.

שיטת הפל-קל

13. ברקע הדברים עומד, כמובן, "אסון ורסאי", אשר ביום 24.05.2001 באולם האירועים "אולמי ורסאי" בירושלים, כאשר בעיצומה של חתונה בה נכחו מאות חוגגים, קרסה לפתע רצפת האולם. מעוצמת הקריסה קרסו גם שתי הרצפות שבקומות שמתחת לאולם, ועשרות חוגגים נפלו מגובה של שלוש קומות. באסון הכבד קיפחו את חייהם עשרים ושלושה בני אדם ונפצעו שלוש מאות חמישים ושישה. התברר כי רצפת האולם שקרסה הייתה בנויה בשיטת הפל-קל, שיטה שלגביה נקבע שהיא שיטת בניה בלתי תקינה ומסוכנת (להרחבה ראו: ע"פ 9815/07 אליהו רון נ' מדינת ישראל, 26.11.2008, ס' 30-18). בעקבות "אסון ורסאי" החליטה הממשלה על הקמת "ועדת חקירה ממלכתית לעניין בטיחות מבנים ומקומות המשמשים ציבור" בראשות נשיא בית המשפט המחוזי דאז כב' השופט ו' זיילר. ביום 14.08.2002 הוציאה ועדת זיילר דו"ח בנושא הפל-קל, בו המליצה, בין היתר, על מינוי מטה מקצועי-הנדסי לטיפול בסוגיית מבני הפל-קל הקיימים. הממשלה החליטה לאמץ את דו"ח הביניים וקבעה כי אין להתיר כל בנייה חדשה בשיטת הפל-קל. כן קבעה כי יוקם מטה מקצועי-הנדסי לאיחוד וטיפול במבנים שנבנו בשיטת הפל-קל. מטה זה שקד על גיבושן של הנחיות אשר אוגדו ופורסמו במסגרת חוזר מנכ"ל מיוחד 5/2007 של משרד הפנים, תחת הכותרת: "הנחיות לטיפול במבנים שנבנו בשיטת הפל-קל", אשר מטרתו הייתה ליתן "בידי ראשי הרשויות ומהנדסי הרשויות כלים יעילים לאכיפת הבדיקה, ובמידת הצורך – תיקון של מבני הפל-קל שבתחומיהם" (להלן: חוזר מנכ"ל, ראו: ת/2). במקביל להוצאת חוזר המנכ"ל פעל המטה לשינוי תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל-1970, ולהוספת הוראות המתייחסות ל"תיקון שלד שבו תקרה הכוללת גופי מילוי מפח" (ס' 5.02(ה) לתוספת לתקנות). נוסיף ונידרש לחוזר המנכ"ל ולתקנות בהמשך הדברים.

המחלוקת

14. כאמור, אין חולק שהנתבעים ידעו כי שלד הבית נבנה בשיטת הפל-קל, אף אין חולק שהנתבעים לא גילו עובדה זו לתובעים טרם הרכישה. אף שתחילת הדרך היו הצדדים חלוקים באשר להיקף חובת הגילוי החלה על הנתבעים, הודו הנתבעים במסגרת ההליך המשפטי כי "נכון היה לגלות עובדה זו" לתובעים (ס' 19 לכתב ההגנה), וכי "טעו באשר לאי גילוי הימצאות הפל-קל בתקרות הדירה" (ס' 24 לסיכומיהם). עוד הסכימו הנתבעים כי בשל הפרת חובת הגילוי, חלה עליהם החובה לפצות את התובעים בגין נזקיהם בשל אי הגילוי (סעיף 5 לתצהיר הנתבע, סעיפים 5, 7, 21, 24 לסיכומי הנתבעים).

15. המחלוקת שבין הצדדים מתמקדת, אפוא, בשאלה, מהו גובה הפיצוי שעל הנתבעים לשלם לתובעים בגין אי הגילוי. מחלוקת זו נובעת בעיקר (אך לא רק) ממחלוקת נוספת בשאלה באיזו שיטת תיקון היה על התובעים לנקוט לצורך תיקון תקרות הפלקל: האם הריסת התקרות הקיימות ובנייתן מחדש כפי שנעשה ע"י התובעים, או שמא ניתן היה להסתפק בחיזוק התקרות הקיימות כטענת הנתבעים.

תמצית טענות התובעים

16. התובעים צמצמו את תביעתם לעילות חוזיות (ס' 1 לסיכומי התובעים). התובעים טוענים כי הנתבעים הפרו את חובת הגילוי הכללית המוטלת על מוכר דירה לפרט בפני הקונה את הליקויים הקיימים בדירה, ובמיוחד את המומים הנסתרים. נטען שהנתבעים ידעו שהבית בנוי בשיטת הפלקל אך בחרו שלא לגלות מידע זה, ולו ידעו התובעים כי מדובר בבית הבנוי בשיטת הפלקל לא היו רוכשים את הבית. התובעים מעגנים טענותיהם בסוגית חובת הגילוי על ס' 12 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים), וכן על סעיף 16 לחוק המכר, התשכ"ח-1968 (להלן: חוק המכר). עוד הם טוענים להפרת הסכם המכר בו הצהירו הנתבעים כי לא ידוע להם על פגם נסתר כלשהו בבית. התובעים טוענים כי מעשיהם ומחדליהם של הנתבעים מהווים הפרה יסודית וחמורה של הסכם המכר, וכן הפרה של החובה לנהל מו"מ בתום לב ובדרך מקובלת, ועל כן על הנתבעים להעמיד את התובעים במצב בו היו עומדים אלמלא ההפרה.

17. התובעים טוענים כי עם גילוי העובדה כי הבית בנוי בשיטת הפלקל, הייתה נטייתם הטבעית לבטל את העסקה. ואולם, משהתברר להם כי ביטול העסקה והשבת התמורה ששילמו תהיה כרוכה בניהול הליכים משפטיים ממושכים, ומאחר שהיה עליהם לפנות את בית מגוריהם אותו מכרו על מנת לרכוש את הבית, הבחירה המעשית שנותרה להם הייתה אכיפת הסכם המכר ע"י תיקון ההפרה, קרי: תיקון הבית והתאמתו לתקן.

18. באשר לשיטת התיקון, טוענים התובעים כי פעלו בתום לב לכל אורך הדרך ושיתפו את הנתבעים בהחלטה על אופן תיקון הבית. התובעים אפשרו לנתבעים לבקר בבית בליווי מהנדס מטעמם, ואף שלחו להם אומדן שמרני של עלויות התיקון. הנתבעים לא חלקו בזמן אמת על שיטת התיקון שהוצעה על ידי מומחה התובעים – הריסת התקרות הקיימות ובניית תקרות רגילות תחתן – ולא הציעו שיטת תיקון אחרת, והמחלוקת היחידה שנתגלעה בין הצדדים באותה העת נסבה סביב עלות החלפת התקרות, ולא על עצם הצורך בהחלפתן. נטען, לפיכך, כי שיטת התיקון של החלפת תקרות הפלקל הוסכמה ע"י הצדדים בזמן אמת. באשר לעלויות הנובעות משיטה זו, טוענים התובעים, כי אומדן הנתבעים, כפי שנערך ע"י המהנדס פינקלשטיין מטעמם, הוא אומדן שגוי אשר אינו כולל נזקים והוצאות שנחיצותן התגלתה במהלך העבודה.

19. בתמיכה לטענותיהם הגישו התובעים חוו"ד מומחה של המהנדס מאיר אשכנזי, אשר ליווה את התובעים בזמן אמת בביצוע החלפת תקרות הפלקל בתקרות רגילות. על פי האמור בחוות הדעת (מיום 24.12.2012), כתוצאה מסיתות מקומי שנערך לשם בירור מצב התקרות, נמצא כי הרצפה והתקרות בבית בוצעו בשיטת הפלקל הראשונית הגרועה ביותר. בעקבות הממצאים שנתגלו, היה צורך ברור בטיפול בתקרות, שכן היה מדובר במבנה לא תקני ומסוכן למגורים. צויין כי הסכנה בתקרות פלקל היא האפשרות לקריסה מידית, ללא התראה, וללא סדקים המרמזים על קריסה קרובה. צוין עוד כי כל האפשרויות לתיקון התקרות שנשקלו באותה העת היו כרוכות בפירוק כל המחיצות, מערכות אינסטלציה, חשמל, חימום, מיזוג וריצוף, כך שההבדל בעלות הסופית בין השיטות השונות שהוצעו לתיקון היה נמוך, שכן העלות המרכזית היא בהשבת המצב לקדמותו לאחר תיקון התקרות. מאחר שביצוע תמיכות מתחת לתקרות היה מקטין את גובה הקומות, הוחלט לבצע החלפה של התקרות באמצעות הריסתן ובנייתן מחדש.

20. התובעים אמרו נזקיהם בסך 3,754,355 ש"ח סכום זה, כך נטען, הוא סכום הנזקים שנגרמו להם לשם  תיקון ההפרה והשבת המצב לקדמותו. סכום זה מורכב ממספר רכיבים כמפורט להלן:

א. עלות תיקון התקרות – סך 1,879,871 ש"ח כולל מע"מ. נטען כי כתוצאה מתיקון התקרות, היה על התובעים לבנות מחדש את כל המערכות הקיימות בבית – לרבות קירות פנים, ריצוף, אינסטלציה, חשמל,, מים, ביוב, מיזוג, טיח וצבע – וכי הסכום הנתבע אינו כולל תוספות ושיפורים של הבית, אלא רק את ההוצאות המתחייבות מהחלפת התקרות. לתמיכת טענותיהם צירפו התובעים חוות דעת מומחה של מר דני קרייסברג, המתמחה בהכנת כתבי כמויות מפורטים לבניה, וכה ערך המומחה כתב כמויות לפרוייקט החלפת התקרות (בטרם ובמהלך ביצועו), תוך שהוא מפריד בין העלויות שהוצאו לתיקון תקרת הפלקל, לבין עלויות השיפוץ והשדרוג שביצעו התובעים בבית.

ב. ירידת ערך הבית – בסך 1,050,000 ש"ח. התובעים הגישו חוות דעת של שמאי המקרקעין והמהנדסים שמואל פן וגיל וילנס. ולפיה שיעור ירידת הערך של הבית, לאחר ביצוע התיקונים, הוא בשיעור 20% מערךך הנכס, סך של 1,050,000 ש"כ. סכום זה מורכב מפגיעה בשווי המקרקעין בשל חשש של רוכש פוטנציאלי מליקויים חוזרים בנכס, הפסד אלטרנטיבי מימוני (דחייה) עד למכירת הנכס, וכן מן העובדה שהחצי המערבי של היחידה הדו משפחתית (בית השכנים) עדיין בנוי בשיטת הפלקל וברעש אדמה הוא עלול לקרוס.

ג. לחלופין, תשלום פיצוי מוסכם כנקוב בסעיף 9(א) להסכם המכר בסך של 525,000 ש"ח.

ד. דמי שכירות בתקופת ביצוע העבודות – סך 208,964 ש"ח בגין תקופה של 14 חודשים נוספים בהם המשיכו התובעים ושכרו את ביתם הקודם עד להשלמת ביצוע התיקונים והכשרת הבית למגורים, ובתוספתת עלויות נלוות לשכירות (ביטוח הדירה השכורה, עלות שירות מעליות, ותשלומי ארנונה) בסך 37,684 ש"ח.

ה. שכר יועצים ומתכננים בגין אבחון ליקויי הפלקל ותיקונם, בהם הכנת חוות דעת שמאי מקרקעין בסך 37,120 ש"ח, הכנת כתב כמויות לתיקון הדירה בסך 57,920 ש"ח, שירותי מהנדס בניין בסך 20,300 ש"ח, ובסה"כ 115,340 ש"ח.

ו. עלויות מימון – סך 138,022 ש"ח בגין עלויות מימון, שנוצרו כתוצאה מריביות והפרשי שער בהמרה, בגין  הלוואות אותן נאלצו התובעים ליטול כדי לממן את עלויות התיקון.

ז. ביטוח העבודות הקבלניות – סך 13,496 ש"ח בשים לב לכך שמדובר בבנין הבנוי בשיטת הפלקל, שיטה  הטומנת בחובה סיכונים מיוחדים.

ח. העדר אפשרות לרכוש ביטוח – פיצוי בסך 50,000 ש"ח בגין העדר האפשרות לבטח את הסיכום שהבית  יקרוס או ייפגע בשל העובדה שהבית נבנה במקור מפלקל ועדיין בנוי בחציו מפלקל.

ט. העדר תשתית לחיבור גז – פיצוי בסך 7,730 ש"ח בגין העדר תשתית חיבור לגז בניגוד לאמור בס' 7(א)  להסכם המכר.

י. נזקים לבית השכנים – בסך 3,248 ש"ח בגין נזקים שנגרמו לבית השכנים כתוצאה מתיקון הבית, ואשר  התובעים נשאו בהם.

יא. פיצוי בגין עגמת נפש שנגרמה לתובעים בשל הפרת ההסכם על ידי הנתבעים בסך 250,000 ש"ח.

תמצית טענות התובעים

21. הנתבעים מודים, כאמור, כי היה עליהם לגלות לתובעים טרם הרכישה כי תקרות הבית בנויות בשיטת הפלקל, וכי עליהם לפצותם בגין נזקיהם בשל אי הגילוי. עם זאת הם טוענים כי מעולם לא הסכימו שהתובעים יתקנו את תקרות הבית ע"י הריסתן ובנייתן מחדש. לטענת הנתבעים, ניתן היה לתקן את התקרות באמצעות חיזוקן, בעלות נמוכה הרבה יותר מזו הנתבעת.

22. באשר לעלות התיקון נטען, שיש לקבוע את הפיצוי בהתאם לעלות חיזוק התקרות בהתאם לחוות דעתו של המהנדס חיים פינקלשטיין, וכי הסכומים הנתבעים מופרזים ומוגזמים. עוד נטען, כי התובעים, אשר תכננו לערוך בבית שיפוץ בעלות גבוהה עוד בטרם גילו כי התקרות בנויות בשיטת הפלקל, מנסים להעמיס על כתפי הנתבעים את עלויות השיפוץ.

23. בתמיכה לטענותיהם הגישו הנתבעים חוו"ד מומחה של המהנדס חיים פינקלשטיין, אשר קבע בחוות דעתו כי בתקרות המקוריות לא הייתה כל סכנה, וכי לא היה צורך בהריסתן ואף לא בחיזוקיהן. המומחה ציין כי חוזר מנכ"ל משרד הפנים 5/2007 מפרט את הדרך לטפל בבנייני הפלקל וקובע תנאי סף מינימליים להכשרת מבני פלקל לפי נתוני התקרה הרלוונטית. בהתאם לחוזר המנכ"ל, ועל סמך מדידות עובי התקרות שערך בבית השכנים, מצא המומחה כי התקרות בבית עמדו מעל לתנאי הסף המינימליים של חוזר המנכ"ל. בכל מקרה, וככל שהתובעים היו מעוניינים לחזק את המבנה ל"יתר ביטחון", ניתן היה לחזק את התקרות בשיטה הנקוטה ע"י חברת "בניין הארץ", המתמחה, לפי הנטען, בחיזוק מבנים שנבנו בשיטת הפלקל, וזאת בעלות של כ- 150,000 ש"ח בצירוף מע"מ.

24. באשר לירידת ערך הבית, הגישו הנתבעים את חוות דעתם של שמאי המקרקעין יעקב ומוטי ביר, אשר קבוע כי כלל לא הוכח שהבית אכן נבנה בשיטת הפלקל (אף שעובדה זו אינה שנויה במחלוקת), כי הבית מעולם לא הוכרז כמסוכן, וכי בדיקות שנערכו בו הראו שהוא אינו זקוק לחיזוק כלשהו ומעולם לא נתגלעה בו תקלה קונסטרוקטיבית או פגיעה ביסודותיו. בנוסף צוין, כי לאחר אסון ורסאי, ערכה עיריית ירושלים מיפוי של הבניינים שנבנו בשיטה זו ופרסמה רשימת בניינים ה"חשודים" כבנויים בשיטת הפלקל. בהתאם לרשימה זו, הבית סומן כנכס מס' 223 ונקבע לגביו כי אין כל צורך בחיזוקו. יתרה מכך, בפועל בוצעו במבנה עבודות שיפוץ וחיזוק. לפיכך יש לקבוע את ירידת הערך של הבית, לאחר ביצוע החלפת התקרות, בשיעור של 5% מערך הנכס, כלומר בסך 262,500 ש"ח.

המומחים מטעם בית המשפט

25. נוכח המחלוקות המהותיות שעלו מחוות דעת מומחי הצדדים, הוריתי על מינויים של מומחים מטעם בית המשפט בתחום הנדסת בניין ובתחום שמאות המקרקעין. יצויין כי הצדדים לא וויתרו על הגשת חוות הדעת מטעמם כראיה, ולצד מומחי בית המשפט נשמעו עדויותיהם של כל מומחי הצדדים.

חוות דעתו של המהנדס ישראל דוד

26. בהחלטת בית המשפט מיום 15.05.2013 הוריתי, כאמור, על מינוי מומחה מטעם בית המשפט בתחום הנדסת הבניין, אשר יעיין בחוות דעת הצדדים, יבדוק את הבית נשוא התביעה וייתן חוות דעתו בשאלות שבמחלוקת כפי שהן עולות מחוות הדעת שהוגשה על-ידי הצדדים, לרבות בשאלות הבאות:

א. האם היה צורך בפירוק תקרות הפלקל והחלפתן בתקרות קונבנציואנליות.

ב. האם היה צורך בחיזוק תקרות הפלקל.

ג. מה עלות ביצוע חיזוק תקרות הפלקל; ולחלופין – מה עלות העבודות הדרושות לצורך החלפת תקרות הפלקל לתקרות קונבנציונאליות, לרבות עלויות תכנון, ייעוץ וביצוע.

עוד בהחלטת בית המשפט, ניתנה לצדדים הרשות להסכים על זהות המומחה, שאם לא כן תיקבע זהותו ע"י בית המשפט. הצדדים ניצלו אפשרות זו ולפי בחירתם מונה המהנדס ישראל דוד כמומחה מטעם בית המשפט.

27. בחוות דעתו מיום 04.02.2014 התייחס המומחה דוד לשאלותיו של בית המשפט, כדלהלן: באשר לסוגיית הצורך בפירוק תקרות הפלקל והחלפתן בתקרות קונבנציואנליות קבע דוד, כי לאחר אסון ורסאי ופרסום דו"ח ועדת ויילר, הסדיר משרד הפנים את הטיפול בתקרות פלקל בחוזר מנכ"ל 5/2007, המהנדס אשכנזי (מטעם התובעים) הנחה את התובעים לבצע הריסה של התקרות מבלי שבחן קודם לכן את הצורך בהריסתן בהתאם להנחיות אלו. המהנדס אשכנזי התייחס בחוות דעתו לפגמים הידועים של תקרות פלקל, מבלי שביצע הערכה ספציפית של התקרות, ומבלי להצביע על כל חישוב הנדסי שערך בהתייחס לתקרות אלו בטרם הורה על הריסתן. מנגד, המהנדס פינקלשטיין (מטעם הנתבעים) ערך ניתוח הנדסי מפורט של התקרות הנדונות על בסיס הנחיות חוזר מנכ"ל, והראה כי לא הייתה כל עילה הנדסית להכריז על התקרות האלו כתקרות המועדות להריסה. יתר על כן, מניתוח של המהנדס פינקלשטיין עולה, שלא היה כל צורך בחיזוק התקרות, בעוד שמומחי התובעים לא הגישו כל מסמך סותר לכך, שעל פי החומר שהובא לפניו, לא היה צורך בפירוק תקרות הפלקל והחלפתן בתקרה קונבנציונאלית.

באשר לסוגיית הצורך בחיזוק תקרות הפלקל קבע המומחה דוד, כי התשובה לשאלה זו נגזרת ממערכת בדיקות שהיה על מומחה התובעים לבצע בהתאם להנחיות חוזר מנכ"ל. המהנדס אשכנזי לא ביצע בדיקות אלו כלל, ולפיכך הממצאים היחידים שהיו בפני המומחה דוד בסוגיה זו הם הממצאים והניתוחים של המהנדס פינקלשטיין, שהגיע למסקנה שאין צורך בחיזוק תקרות הפלקל. המומחה דוד ציין שלא מצא ראיות הנדסיות אחרות לסתור את מסקנתו של המהנדס פינקלשטיין ולפיכך קבע, שלא היה צורך הנדסי בחיזוק התקרות. המומחה דוד הוסיף וקבע כי למרות האמור לעיל, ומאחר שהימצאות תקרות הפלקל בדירה גורמת לירידה חדשה בערך הנכס, ואף קיים "פגם פסיכולוגי בתחושת הדיריים", היה אמנם צורך בחיזוק התקרות, ואולם זאת אך ורק כדי להקטין את ירידת ערכו של הבית.

באשר לסוגיית עלות העבודות הדרושות לצורך החלפת תקרות הפלקל בתקרות קונבנציונאליות קבע המומחה דוד, כי מאחר שלא היה צורך בהריסת התקרות הקיימות, הרי שנושא העלות כלל אינו רלוונטי. יחד עם זאת ציין, כי עיקר העלות בהריסה ויציקה מחדש של תקרות הפלקל מתמקדת בפירוק והקמה של מרכיבי הגמר בבית, כפי שאף טען המהנדס אשכנזי בחוות דעתו. ואולם, גילוי תקרות הפלקל על ידי התובעים נעשה במהלך עבודות לשיפוץ הבית. לפיכך, חלק מעבודות אלה נעשו בכל מקרה במסגרת שיפוץ הבית. לפיכך, לפי הצהרת התובע, התקציב לביצוע עבודות השיפוץ, ללא קשר למצב התקרות, עמד על סך של 200,000 דולר. בהתחשב בכך שמעטפת המבנה לא משתנה מהותית, סכום זה מייתר את רוב עבודות הפירוק הכרוכות בהריסת התקרות, ככל שזו נדרשת. אשר לחיזוק התקרות, האפשרות הריאלית לחיזוקן היא זו המתוארת בס' 6 לחוות דעת המהנדס פינקלשטיין, בעלות של 155,000 ש"ח ללא מע"מ, לפי כמות של 155 מ"ר תקרות.

28. לאחר קבלת חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, הפנו הצדדים למומחה שאלות הבהרה. בתשובותיו לשאלות ב"כ התובעים מיום 08.07.2014 שינה המומחה דוד את מסקנתו והבהיר כי אכן היה צורך הנדסי בתיקון התקרות. לעניין זה ציין כי מדובר בחקירה שאיננה תקנית, ולכן היה צורך בתיקונה. המומחה ציין שהיה צורך לתקן את התקרות באמצעות חיזוקן, לפי השיטה המפורטת בחוות דעתו ובעלות שפירט, אך לא היה צורך בהריסתן ובנייתן מחדש.

השמאי גיורא אנגלהרט

29. בהסכמת הצדדים מונה שמאי מקרקעין גיורא אנגלהרט כמומחה מטעם בית המשפט, על מנת שיחווה דעתו בשאלה האם קיימת ירידת ערך של הבית נשוא התביעה, וזאת בשלוש הנחות הבאות:

א. במבנה המקורי של הבית, ללא תיקונים כלל.

ב. במבנה הנוכחי של הבית, ולאור התיקונים שבוצעו בפועל על ידי התובעים.

ג. בהנחה שהיה מבוצע חיזוק לתקרות הבית, כמפורט בחוו"ד המומחה המהנדס ישראל דוד. (החלטת בית המשפט מיום 10.07.2014).

30. בחוות דעתו מיום 05.11.2014 קבע השמאי אנגלהרט כי ערך מבנה הבית המקורי ללא כל תיקון, ירד בשיעור של 12% משוויו אלמלא היו התקרות בנויות בשיטת הפלקל, בסך 630,000 ש"ח. המומחה אנגלהרט פירט בחוות דעתו את הגורמים לירידת ערך הבית, בהם המשקע הפסיכולוגי של ציבור הרוכשים הפוטנציאליים ורתיעתם. צוין כי בעקבות הקטל בהתמוטטות התקרה באולמי ורסאי נצרבה הבניה בשיטת הפלקל בתודעה הציבורית כבעייתית וציבור הקונים נרתע ממנה. גם אם יבוצע תיקון ויובאו הוכחות מדעיות והנדסיות שלא קיימת סכנה, עדיין קיימת רתיעה וקונים רבים עשויים אף שלא לבחון עסקה במקרקעין "שהנגע פשה בהם". עוד צוינו מגבלות בקבלת מימון בנקאי לרכישת מבנה הבנוי בשיטת הפלקל אשר לא בוצע בו חיזוק, הקטנת השוק הפוטנציאלי, חשש מפגיעה עתידית וחוסר וודאות באשר ליכולת התיקון. המומחה הבהיר כי הבית נשוא התביעה הוא, ככל הנראה, הנכס היחיד שעל אף הינו בית צמוד קרקע הבנוי בשכונה יוקרתית, תקרותיו נבנו בשיטת הפלקל.

31. המומחה קבע כי ערך הבית במצבו הנוכחי, לאחר התיקונים שבוצעו בפועל על ידי התובעים, ירד בשיעור של 2% משוויו אלמלא היו התקרות בנויות בשיטת הפלקל, בסך 105,000 ש"ח, הובהר כי מדובר בירידת ערך מינורית, שכן לאחר החלפת כל התקרות ובניית תקרות חדשות תחתיהן, למעשה סולק כל הסיכון, והבית בנוי כיום בצורה קונבנציונאלית. יחד עם זאת, נותר משקע פסיכולוגי עמום בגין העבר, וכן חשש מסוים מהדירה הסמוכה.

32. לבסוף קבע המומחה, כי בהנחה שהיה מבוצע רק חיזוק לתקרות הבית על ידי התובעים, כמפורט בחוות דעתו של המהנדס דוד, ערך הבית היה יורד בשיעור של 5% משוויו, בסך 260,000 ש"ח. המומחה אנגלהרט הסביר כי גם אם תקרות הבית היו מחוזקות, הרי שעלול היה להיווצר חשש באשר לאיכות התיקון וחוסר וודאות לגבי העתיד, בתוספת למשקע פסיכולוגי הקיים בגין תקרת פלקל וחשש מסוים מהדירה הסמוכה שעדיין בנויה בשיטת הפלקל.

33. כל הסכומים שצויינו הינם נכונים למועד רכישת הבית.

חוות דעת משלימה מטעם הצדדים

34. לאחר שהוגשו חוות דעת המומחים מטעם בית המשפט, ובמסגרת ראיותיהם, הגישו התובעים חוות דעת משלימה של המהנדס גיל וינלס. בחוות דעת זו נטען כי שיטת החיזוק שהוצעה ע"י המהנדס פינקלשטיין והמהנדס דוד לא הייתה פתרון מקובל ושכיח בשנת 2010, ולכן גם לא הוצעה בזמן אמת ע"י המהנדסים מטעם שני הצדדים. גם כיום, כך צוין, רוב מהנדסי הבניין אינם מוכנים לחוק פלקל בשיטות אלה. המומחה מציין כי לא ידוע לו כי שיטה זו זכתה לאישור רשמי כלשהו, והשימוש בה מותנה בהסכמת המהנדס המבצע לחתום על אישור כי הבניין חוזק, וזאת ללא תקן או הוראות הנוגעות לשיטת העבודה ביחס לשיטת חיזוק זו. נטען כי תיקון שיטת הפלקל שאיננה תקנית, בשיטה אחרת שהיא ללא תקן וניסיון מעשי מוכח, היא חסרת יסוד, צוין גם כי במצבו הקשה של הפלקל בנכס המדובר, כאשר רוחב הקורות בו אינו אחיד ואינו תקני, ספק אם השיטה האמורה מתאימה.

35. בחוות דעת משלימה של המהנדס פינקלשטיין צוין כי שיטת החיזוק שהוצעה על ידו בוצעה ע"י חברת בנין הארץ במספר מבנים בסמוך לשנת 2010 ואף לפניה. באשר לטענה כי שיטת חיזוק זו לא הוצעה על ידו בזמן אמת טען המהנדס פינקלשטיין, כי כל ניסיונותיו להציע בדיקות ואפשרויות לחיזוק התקרות במידת הצורך התקבלו בהתנגדות "כמעט היסטרית" של התובע, שלא היה מוכן לשמוע על אפשרות אחרת לבד מהריסת תקרות המבנה. צוין עוד כי הנתבעים ביקשו אז "לזרום" עם התובעים ולשתף עמם פעולה ולכן התייחסותו הייתה לאומדן שהוצע ע"י המהנדס אשכנזי. לעניין תקניות השיטה צוין, כי אין כל חובה חוקית שכל שיטת בניה תהיה בת תקן.

דיון והכרעה

36. כאמור, הסוגיה המרכזית העומדת במוקד המחלוקת היא סוגיית שיטת התיקון של התקרות: האם ע"י הריסת התקרות שהיו קיימות ובנייתן מחדש כטענת התובעים, או חיזוקן כטענת הנתבעים. בהמשך לשאלה זו יש להכריע בשאלת עלותו של התיקון הנדרש. אקדים ואומר, כי לאחר עיון במכלול הראיות שהונחו לפניי, בחינת חוות דעת המומחים השונים וחקירותיהם, ושקילת טענות הצדדים, מסקנתי היא כי עלה בידי התובעים להוכיח כי בנסיבות ענייננו היו התובעים זכאים לתקן את תקרות הבית ע"י הריסת התקרות הקיימות ובנייתן מחדש, בעוד שהנתבעים לא הוכיחו כי ניתן היה להסתפק בתיקון התקרות ע"י חיזוקן בשיטה שהוצעה ע"י הנתבעים.

הפרת חובת הגילוי

37. בטרם אדון בשאלת שיטת התיקון, אקדים ואתייחס בקצרה לטענות התובעים להפרת חובת הגילוי המוטלת על הנתבעים. הנתבעים אינם חולקים עוד, כאמור, על הטענה כי היה עליהם לגלות לתובעים כי הבית בנוי בשיטת הפלקל ועל חובתם לפצות את התובעים בגין נזקיהם. לפיכך, אתייחס לטענות אלה אך כתמצית לצורך קביעת המסגרת הדיונית והסעדים הנגזרים ממנה.

38. סעיף 12 (א) לחוק החוזים מטיל חובה על צדדים המנהלים משא ומתן לקראת כריתתו של חובה "לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב". הפרה של ח ובת הגילוי בשלב הטרום-חוזי, עשויה לעלות כדי הפרת חובת תום-הלב במשא ומתן (ראו: ע"א 7730/09 כהן נ' מבני גזית (2000) בע"מ, 06.06.2011, ג' שלו, דיני חוזים – החלק הכללי (תשס"ה) בעמ' 151-149, ע"א 7991/07 רפאלי נ' רזין 12.04.2011). חובה כזו קמה כאשר על פי הנסיבות היה מקום לצפות שצד למשא ומתן יגלה נתונים מהותיים לצד השני, ובין היתר כאשר לאחר הצדדים נגישות גבוהה יותר לנתונים (ע"א 9447/06 פוקס נ' אלכס, 25.03.2008, ענין כהן נ' מבני גזית). עמד על כך בית המשפט העליון בפרשת פנידר נ' קסטרו:

"הפרת החובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום-לב יכולה ללבוש צורתו של מחדש או של אי-גילוי עובדות, כאשר על-פי הנסיבות היה מקום לצפות לכך שהאדם, המנהל משא ומתן, יגלה אותן לצד השני. הגילוי המתחייב מסעיף 12 אינו דווקא גילוי כתוצאה משאלותיו של הצד השני. אלא יש נסיבות, בהן מתחייבת מסירת פרטים יזומה של מידע, שהוא חיוני למי שנמצא במשא ומתן לקראת כריתת חוזה ... בנסיבות, בהן יש בעובדות כדי להשפיע על אופיים של ההסדרים הנערכים כתוצאה מן המשא ומתן בין הצדדים, חלה חובת גילוי כביטוי לחובת תום הלב... " (ד"נ 7/81 פנידר חברה להשקעות פתוח ובנין נ' קסטרו, פ"ד לז(4) 673, 696-697 (1983)).

לצד חוק החוזים, ניתן למצוא מקורות נוספים המטילים חובת גילוי. כך, למשל, מטילה הוראת ס' 16 לחוק המכר חובת גילוי על המוכר בנוגע לאי-התאמה של הממכר (המוגדרת באופן רחב בסעיף 11 לחוק המכר).

39. בענייננו, הייתה מוטלת על הנתבעים החובה לידע את התובעים, בטרם חתימת הסכם המכר, כי הבית בנוי בשיטת הפלקל. לגבי שיטה זו נקבע כי מדובר בשיטה בלתי תקנית ומסוכנת (ור' גם עמדת המומחה מטעם בית המשפט: על היותה בלתי תקנית – ר' תשובותיו לשאלות ההבהרה, על היותה מסוכנת – ר' בעמ' 20 לפרוטוקול). מדובר במידע מהותי וחיוני לרוכש הנכס אשר יש בו כדי להשפיע על היבטיה הכלכליים של העסקה, ואף על עצם נכונותם של חלק מן הרוכשים הפוטנציאלים להתקשר בעסקה. חובת הגילוי אף מתעצמת ככל שמדוב במידע הנוגע להיבטים בטיחותיים של הנכס. לכך יש להוסיף כי מידע זה, שהיה ידוע היטב לנתבעים, לא היה נגיש לתובעים. העובדה שהבית נבנה מפלקל לא צוינה בתיק ההיתר וגם בדיקותיהם המוקדמות של התובעים, באמצעות מומחים מטעמם, לא גילו עובדה זו. לפיכך התנהגותם של הנתבעים אשר לא גילו מידע זה, עולה כדי הפרה של חובת תום-הלב בשלב הטרום חוזי.

40. מקום שבו מופרת חובת תום הלב הקבועה בסעיף 12 (א) לחוק החוזים, קמה לנפגע זכות לפיצויים מכוח סעיף 12 (ב) לחוק, הקובע כי "צד שלא נהג בדרך מקובלת ולא בתום-לב חייב לצד השני פיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב המשא ומתן או עקב כריתת החוזה, והוראות סעיפים 10, 13 ו- 14 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, יחולו בשינויים המחויבים". היקף הפיצוי מוגבל לרוב לפיצויי הסתמכות אשר נועדו להשיב מצב לקדמותו, ולפצות את המתקשר בגין הנזקים שנגרמו לו כתוצאה מהפרת חובת הגילוי בהליך המשא ומתן (ענין כהן נ' מבני גזית, ע"א 3051/08 סאסי קבלני בנין, עפר וכבישים (1986) בע"מ נ' מדינת ישראל , משכן השיכון, 19.01.2010, פסקה 19, ע"א 434/07 פרינץ נ' אמירים מושב עובדים, 14.06.2009, ג' שלו, בעמ' 157-156). ויודגש, גם מקום בו הנפגע בוחר שלא להפעיל את סעד הביטול ומעוניין בהמשך קיום החוזה, אין הדבר שולל ממנו את הזכות לתבוע פיצויים בגין נזקים שנגרמו לו כתוצאה מן ההפרה (עניין כהן, בס' 18).

41. אי הגילוי, במקרה שלפנינו, אף עשוי לעלות כדי הפרת החוזה, לנוכח הוראת סעיף 5(ב) לחוזה המכר ולפיה "הקונה מצהיר בזה כי ראה ובדק את הדירה בדיקה יסודית, ומצא אותה מתאימה מכל הבחינות... כל זאת בכפוף להצהרת המוכר שלא ידוע לו על פגם נסתר בדירה". ההפרה מקימה לנפגע טווח רחב של סעדים, לרבות פיצויים, הן חיוביים והן שליליים (ראו: פרשת כהן נ' מבני גזית, וההפניות שם, להרחבה ראו: גבריאלה שלו יהודה אדר, דיני חוזים – תרופות, בע' 73-71 (2009)).

שיטת התיקון – בנייתן מחדש של תקרות הבית או חיזוקן

42. בענייננו, ולנוכח אי תקניות שיטת הפלקל (לכל הפחות), אין, למעשה, חולק כי התובעים זכאים לפיצוי בגין עלות ריפוי הפגיעה שנגרמה להם, כלומר, לפיצוי בגין עלות התיקונים הנדרשים על מנת להביא את הנכס למצב תקני ותקין. המחלוקת בין הצדדים נסבה על שיטת התיקון – הריסת תקרות הבית ובנייתן מחדש או חיזוקן בלבד – על העלויות הכרוכות בכל אחת מן השיטות.

43. כאמור, נוכח המחלוקת שנפערה בין הצדדים בסוגיית שיטת התיקון, הוריתי על מינוי מומחה מטעם בית המשפט. המומחה ישראל דוד קבע בחוות דעתו, על יסוד חישוביו של המהנדס פינקלשטיין מטעם הנתבעים, כי לא היה צורך הנדסי בפירוק תקרות הפלקל והחלפתן בתקרות קונבנציונאליות, ואף לא בחיזוק התקרות. עם זאת סבר המומחה כי מאחר שתקרות פלקל גורמות לירידת חדה בערך הנכס, ועל מנת להקטין את ירידת הערך, יש צורך בחיזוק התקרות בשיטה ובעלות שהוצעה ע"י חברת "בנין הארץ" והובאה בחוות דעתו של המהנדס פינקלשטיין. בתשובותיו לשאלות ההבהרה שינה המומחה את מסקנותיו וקבע כי יש צורך הנדסי בתיקון התקרות מאחר שמדובר בתקרות בלתי תקניות, אולם חזר על חוות דעתו לעניין שיטת התיקון ועלותה.

44. לאחר ששמעתי את חקירות המומחים, בחנתי את מכלול הראיות ושקלתי את טענות הצדדים, הגעתי למסקנה כי לא ניתן לאמץ את חוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט. אכן, "משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית המשפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת" (ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' דבי, 23.04.1990, ענין מסארווה). יחד עם זאת, הכלל הוא כי בית המשפט הוא הפוסק האחרון בשאלות שנמסרו לחוות דעתו של מומחה מטעם בית המשפט, וכי חוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט היא רק אחת מן הראיות העומדות לפני בית המשפט, ואין בה כדי להגביל את שיקול דעתו או לגרוע מן הסמכות הנתונה לו להכריע במחלוקת שנתגלעה בין הצדדים (ע"א 5509/09 מסארווה נ' מסארווה, 23.02.2014). כך נקבע, למשל, שבית המשפט רשאי לסטות מחוות דעתו של מומחה מטעמו להגיע למסקנה שונה, כאשר עולה ממכלול הראיות שמסקנת המומחה הושתתה על עובדה שגויה, או כאשר התשתית העובדתית עליה היא נשענת אינה מהימנה (ע"א 2541/02 לנגר נ' יחזקאל, מ"ד נח(2) 583 (2004), ע"א 2160/90 רז נ' לאץ, פ"ד מז(5) 170, 174 (1993)).

45. בענייננו, חוות דעתו של המהנדס דוד מעלה שורה של קשיים אשר אינם מאפשרים לאמצה כפי שהיא, וזאת משני טעמים עיקריים: אחד, המומחה דוד כלל לא בדק באופן עצמאי את נתוני הבית נשוא התביעה, אלא ביסס את חוות דעתו, ללא כל ביקורת, על ממצאיו של המהנדס פינקלשטיין. זאת אף שהמהנדס פינקלשטיין ערך את בדיקותיו בבית השכן, בדיקות אשר גם לדעת המומחה דוד אין להן כל רלבנטיות לענייננו. השני, לא הוכח שהשיטה לחיזוק התקרות שהציע המהנדס פינקלשטיין, ובעקבותיו המהנדס דוד – חיזוק באמצעות ברגים כימיים – היא שיטה תקנית או שיטה שאושרה ע"י גורם מוסמך, וכי תיקון בשיטה זו יפתור את בעיית אי תקניות התקרות.

ואפרט:

המומחה דוד ביסס את חוות דעתו על ממצאיו של המהנדס פינקלשטיין שבדק את הבית השכן.

46. המומחה דוד הבהיר, הן בתשובותיו לשאלות ההבהרה והן בחקירתו, כי לנוח הנסיבות לפיהן הוחלפו התקרות עוד לפני שנערכה חוות דעתו, הוא לא ערך כל בדיקות הנדסיות עצמאיות, את ביסס את חוות דעתו על הכרעה בין חוות הדעת של מומחי הצדדים – המהנדס אשכנזי מול המהנדס פינקלשטיין. המומחה דוד הוסיף והבהיר כי ביכר את חוות דעתו של המהנדס פינקלשטיין על פני זו של המהנדס אשכנזי, מאחר שהמהנדס אשכנזי לא פעל בהתאם להנחיות חוזר מנכ"ל משרד הפנים והנחה את התובעים להרוס את תקרות הבית מבלי לבצע תחילה את הבדיקות הנדרשות על פ י הנחיות אלו. זאת בעוד ש"המהנדס פינקלשטיין ערך ניתוח הנדסי מפורט של התקרה הנדונה על בסיס חוזר מנכ"ל 5/2007 והראה שלמעשה לא הייתה כל עילה הנדסית להכריז על התקרות האלו כתקרות המיועדות להריסה". המומחה אישר כי הוא עצמו לא ביצע כל בדיקות או מדידות, גם לא של פחי הפלקל שהוצגו לו, ואף שניסה לבדוק ולאמת את חישוביו של פינקלשטיין, לא הצליח לעשות זאת (תשובות 4-6 לשאלות ההבהרה מטעם התובעים). המומחה הוסיף והבהיר כי אימץ את חישוביו של המהנדס פינקלשטיין, לא על בסיס בדיקתם, אלא בהעדר תחשיב נגדי מטעם התובעים (תשובה 7 לשאלות ההבהרה), וכדבריו, פעל כמו שופט שמקבל שתי חוות דעת ומכריע ביניהן בהתאם לדיני הראיות (בעמ' 22 לפרוטוקול).

47. הכרעתו של המומחה מטעם בית המשפט מעלה, כאמור, קשיים. כבר נפסק כי "מומחה שמינה בית המשפט אינו רשאי לפטור את עצמו מלתת חוות דעת עצמאית משלו, שתהיה פרי הבדיקה, המומחיות, העיון ושיקול הדעת שלו לבדו" (רע"א 7265/95 גלדשטיין נ' בראל, פ"ד נ(3) 214 (1996), וכן ע"א 8950/07 עיריית נצרת נ' כרדוש, 24.11.2010, בס' 8). בעניינינו, נראה כי המומחה פטר עצמו מבחינה עצמאית של השאלות שבמחלוקת, וסמך ידיו על בדיקותיו ותחשיביו של המהנדס פינקלשטיין, ללא כל ביקורת. יתר על כן, בניגוד לאמור בחוות דעת המומחה דוד, המהנדס פינקלשטיין לא פעל, בשום שלב, בהתאם לחוזר מנכ"ל ואף לא ערך ניתוח הנדסי של נתוני הבית, זאת אף שביקר בבית לפני החלפת התקרות ויכול היה לבדקו. ומעל לכל, חוות דעתו של המהנדס פינקלשטיין וכן החישוב ההנדסי שערך, מתייחסים לבית השכנים ולא לבית התובעים.

48. כפי שעולה מן הראיות ביקר המהנדס פינקלשטיין בבית שלוש פעמים. פינקלשטיין הגיע לראשונה לבית במאי 2010, לפי בקשת ב"כ הנתבעים עו"ד שמידט, כדי לבדוק אותו בעקבות גילוי הפלקל ובטרם הותקנו התקרות. המהנדס פינקלשטיין הודה כי בביקור זה ערך רק "בדיקה ויזואלית ראשונה", לא ערך מדידות כלשהן, לא ביקש לערוך חישוף של רכיבים כלשהם, לא ביקש לערוך בדיקות הדמיה, ולא ביקש אינפורמציה נוספת. המהנדס פינקלשטיין אף לא הזכיר כלל את חוזר המנכ"ל (בעמ' 93-94 לפרוטוקול). בעקבות בדיקתו זו הוציא המהנדס פינקלשטיין את אומדנו לביצוע התיקונים. המהנדס פינקלשטיין ביקר בבית פעם שניה ביום 19.05.2011, לאחר תיקון התקרות, בלא שערך חוות דעת בעקבות ביקורו זה. ביקור שלישי התקיים ביום 11.02.2013, ובעקבותיו ערך את חוות הדעת שהועדפה ע"י המומחה דוד. אלא שחוות דעת זו נערכה על בסיס בדיקות חיצוניות מסוימות שנערכו בדירת השכנים, משפחת תוסיה-כהן, ולא בבית נשוא התביעה.

49. והנה, בחקירתו הבהיר המומחה דוד כי אין ללמוד מנתוניו ההנדסיים של הבית השכן על נתוניו של הבית נשוא התביעה, וכי בית השכנים "לא רלבנטי בשום אספקט" לבית התובעים. המומחה דוד הוסיף וציין כי כלל לא בדק את החישובים הסטטיים שערך המהנדס פינקלשטיין, שכן הם "אינם רלוונטיים" מאחר שהם מתייחסים לבית השכן ולא לבית נשוא התביעה. ראו מתשובותיו של המומחה דוד בחקירתו:

"פינקלשטיין הגיש חוות דעת הנדסית וניסה להעריך מה קרה בבית התובע על פי מה שקורה בבית השכן וניסה להשליך את הנתונים על בית התובע" (בעמ' 25).

"פינקלשטיין ניסה לעשות השלכה מהבית השכן לבית של התובע, שאותו הרסו, ולטעון טענה כזאת. מה שאמרתי לך לפני עשר דקות, לא בדקתי את חישוביו כי מבחינתי זה לא רלבנטי. צריך היה לעשות בדיקות בבית הספציפי..." (בעמ' 26 לפרוטוקול).

"ת. דעתי כמהנדס מומחה היא שבית השכן לא רלבנטי בשום אספקט לבית של התובע.

ש. כשאתה אומר שהוא לא רלוונטי, זה עניין מקצועי? אם אתה בא לחזק דירה אסור לך להסתמך על הבית של השכן או שזה עניין ראייתי?

ת. איך אני מחזק בית כשאני בא? אני בא לבית הספציפי ועושה בדיקות עם רדאר לתקרה מה יש בבית הספציפי. אתן לך דוגמא. אם אני לוקח תקרה שאני רוצה לבדוק אותה בבית כלשהו ואני רוצה לחזק אותו, אז יש הרבה תופעות שאני לא יכול לגזור אותן אלא אם כן בדקתי אותן בפועל בבית הספציפי. יתכן מצב תיאורטי ששני בתים נבנו על פי אותה תכנית קונסטרוקציה, מקצועית לא אוכל להניח שבבית א' המצב הוא זהה כמו בבית ב' למרות שזאת אותה תכנית קונסטרוקציה. אותם פחים שהובאו לכאן וראינו אותם, הם נמצאים באופן חופשי על התקרה. התופעה של תקרות פלקל שבזמן שיוצקים את הבטון הם זזים בזמן היציקה ונצמדים אחד לשני ואחת התופעות היא שפתאום לא נכנס בטון בין שתי דפנות הפח הענק. זאת תופעה אקראית..." (בעמ' 29).

המומחה דוד הוסיף והסכים בחקירתו כי נתוני התקרה על פיהם ביצע המהנדס פינקלשטיין את תחשיביו אינם תואמים את נתוני התקרה דאז של הבית (בעמ' 27-28, ור' גם התייחסותו של המהנדס פינקלשטיין עצמו לפיה "כפי שהמהנדס מטעם בית המשפט אמר, אין הוכחה מוחלטת שהתקרות של תוסיה כהן זהות לתקרות של דירת גנור", בעמ' 99 לפרוטוקול). עולה אפוא, שהמומחה דוד ביכר את חוות דעתו ואת תחשיביו של המהנדס פינקלשטיין, אף שבדיקתו של המהנדס פינקלשטיין נערכה בבית השכן, ואף שלדעת המומחה אין לבדיקות שנערכו בבית השכן כל רלוונטיות לבית התובעים.

50. יוסף כי המומחה דוד התעלם בחוות דעתו מן הממצאים שפורטו בחוות דעת המהנדס אשכנזי, המהנדס היחיד שבדק את תקרות הבית טרם הריסתן. כך ציין המהנדס אשכנזי כי: "לא בוצעו חישוקים בצלעות של התקרות. כלומר לא היה קשר בין אגפי התקרה התחתון והעליון", לא בוצעה רשת עליונה בתקרה... כלומר רוב שטח התקרה היה ללא רשת", בפחי המילוי נצפו תהליכים של קורוזיה מתקדמת", "במהלך העבודה התברר שחיבור הזיון לקירות ההיקפיים היה בלתי תקני ומסוכן, באופן שחייב ביצוע חיבור מחדש של התקרה לקירות ההיקפיים". אשכנזי צירף לחוות דעתו תמונות הממחישות את הממצאים שפרט, וקבע כי בעקבות ממצאים אלו "היה צורך ברור בטיפול בתקרות, שכן היה מדובר במבנה לא תקני ומסוכן למגורים" (חיזוק מסוים לממצאיו של אשכנזי ניתן למצוא בחוות דעתו של המהנדס חגי קול, מעיריית ירושלים, שבדק את הבית טרם הריסת התקרות, וקבעי כי "ניתן היה להבחין בקורוזיה מתקדמת בפחי הפלקל ובהעדר זיון בצלעות" נספח 8 לכתב התביעה). בחקירתו של המומחה דוד התברר כי המומחה לא ידע שהמהנדס אשכנזי ביצע חישוף של רכיבי הקונסטרוקציה בבית בטרם קיבל החלטתו ההנדסית להריסת התקרות. המומחה אף אישר כי חישוף השלד נותן תמונה מדויקת יותר מאשר מיפוי התקרות – הדרך שבה הציע לבדוק את התקרות (בעמ' 25 לפרוטוקול).

51. לסיכום נקודה זו, גם לשיטת המומחה דוד, לא היה מקום להעדיף את חוות דעתו של המהנדס פינקלשטיין, שלא ביצע כל בדיקה של התקרות בבית נשוא התביעה, על פני חוות דעתו של המהנדס אשכנזי.

לא הוכח ששיטת התיקון שהוצעה ע"י המהנדס פינקלשטיין והמומחה דוד תפתור את בעיית אי תקניות התקרות

52. כזכור, בתשובותיו לשאלות ההבהרה מיום 08.07.2014 תיקן המומחה דוד את חוות דעתו והבהיר, כי אכן היה צורך הנדסי בתיקון התקרות, מאחר שמדובר היה בתקרות שאינן תקניות. לעניין אופן התיקון, ביכר המומחה דוד את שיטת התיקון שהוצעה ע"י המהנדס פינקלשטיין בס' 6 לחוות דעתו, מבלי לפרט בחוות דעתו את שיטת החיזוק, פרטיה ומאפייניה. פניה לסעיף 6 לחוות דעת המהנדס פינקלשטיין מלמדת כי זה מתייחס לפנייתו של המהנדס פינקלשטיין לחברת "בנין הארץ", המתמחה, לדבריו, בחיזוק מבנים שנבנו בשיטת הפלקל, ולהצעת מחיר שיקבל מחברה זו לבדיקה ולחיזוק הבית במידת הצורך. יצוין כי הצעת המחיר של "בנין הארץ" ניתנה ללא בדיקת בית התובעים ועל בסיס נתונים שנמסרו לה ע"י המהנדס פינקלשטיין. גם הצעתה של חברת "בנין הארץ", אשר צורפה לחוות דעתו של המהנדס פינקלשטיין, אינה כוללת פירוט של שיטת החיזוק המוצעת, אך היא מציינת כי "שיטת החיזוק מקובלת ונתמכת ע"י מטה הפלקל של משרד הפנים". הסבר לשיטת חיזוק זו מבוסס "על שימוש בברגים כימיים, לאחר שמבוצע איתור של קורות הבניין באמצעים טכנולוגיים, וקדיחה דרך הקורה במיקום שנקבע על ידי המהנדס בבניין. לאחר הקדיחה מוברג בורג המודבק לבטון באמצעות דבק אפוקסי. ברגים אלו אמורים לספק את האלמנט החסר בשיטת הפלקל ולמנוע כדל גזירה" (ס' 6 לחוו"ד המשלימה של וינלס).

53. התובעים טוענים כי שיטת חיזוק זו אינה תקנית, ואין לתקן שיטה בלתי תקנית אחת בשיטה בלתי תקנית אחרת. טענתם זו אושרה, למעשה, ע"י המומחה דוד בחקירתו. המומחה אישר בעדותו כי שיטת בניה באמצעות ברגים כימיים אינה בעלת תקן. עוד אישר כי חיזוק בשיטה זו אינו פותר את חוסר התקניות שבתקרות. ור' מחקירתו:

ש. אני מראה לך חלק מתקן 466 שהיה בתוקף בזמן בניית הבניין... מדובר בתקן הידוע כחוקת הבטון... תסכים איתי שגם אחרי התיקון, שיטה של ברגים כימיים כפי שהצעת, התקרה עדיין לא עומדת בכל הוראות התקן.

ת. נכון.

ש. תסכים איתי, ואני מפנה לסעיף 23.2.3 בעמוד השני של התקן, שלפי התקן המרווח בין הצלעות לא יכול להיות יותר גדול מ- 75 ס"מ. תסכים איתי שאת הפגם הזה, וכאן ראינו שהמרווח היה 80 ס"מ, ברגים כימיים לא יכולים לתקן.

ת. קודם כל אני לא מסכים שזה פגם. אם אני עומד בעקרונות החוזק אני יכול לעשות רווח גם של מטר, מטר וחצי. זו הנחיה טכנית שאין לה משמעות של בטיחות הציבור או חוזק. כלומר בניין שבנה עם צלעות 80 או 75 הוא לא מתאים לתקן אבל זה לא פגם. אני לא מסכים שזה פגם. אני מסכים שזה לא לפי מה שהתקן מבקש.

ש. תסכים איתי שהברגים הכימיים לא משפיעים על אי ההתאמה הזאת בתקן.

ת. נכון.

ש. תסכים איתי שצריכה להיות רשת עליונה.

ת. נכון. אני מסכים.

ש. תסכים איתי שברגים כימיים גם לא פותרים את הבעיה של העדר רשת עליונה.

ת. נכון. לא פותרים"

(בע' 33-34 לפרוטוקול).

54. הנתבעים טוענים כי ניתן היה לתקן את התקרות ע"י חיזוקן באמצעות ברגים כימיים מאחר שמטה הפלקל אישר שיטה זו כשיטה לגיטימית לתיקון תקרות פלקל. מבלי צורך להידרש לשאלה האם מטה זה הוא גורם המוסמך לאשר שיטת בניה, לא הוכח כי אישור כזה אכן ניתן. המומחה דוד אישר בחקירתו כי לא ניתן אישור פורמלי לשיטת חיזוק זו, ועל כל פנים, לא ידע אם אישור כלשהו ניתן לפני שנת 2010 (בעמ' 36). לפי תשובותיו לשאלות ההבהרה "מטה הפלקל לא הוציא... שום אישור פורמלי בכתב לשום שיטת חיזוק" (ס' 19.2). יתר על כן, וכפי שצוטט לעיל, הסכים המומחה דוד כי שיטת הברגים הכימיים, גם לו הייתה תקנית, אינה פותרת את בעיית אי תקניות התקרות בבית שבענייננו על כל היבטיה.

55. יוסף לאמור כי המהנדס אשכנזי העיר כי שיטת הברגים הכימיים אינה מעוגנת בתקן ישראלי, ואף הוסיף וטען כי לדעתו המקצועית, שיטה זו אינה מתאימה לחיזוק תקרות פלקל (בעמ' 79 לפרוטוקול). המהנדס פינקלשטיין העיד אף הוא כי אינו מכיר תקן לשיטת הברגים הכימיים וכי אינו יודע האם קיים אישור רשמי לשיטה זו (בעמ' 105 לפרוטוקול).

56. מכאן, כי אל הוכח כי שיטת החיזוק המוצעת, באמצעות ברגים כימיים, היא שיטה הפותרת את אי תקניות התקרות בבית. ויוזכר, והטעם לתיקון התקרות, כפי שפורט בתשובותיו של המומחה דוד לשאלות ההבהרה, היא אי תקניות תקרות הפלקל.

57. מכל האמור לעיל עולה, כי לא ניתן לאמץ את מסקנותיו של המומחה מטעם בית המשפט הן לגבי שיטת התיקון, הריסת התקרות ובנייתן מחדש או חיזוקן, והן לגבי אופן התיקון בשיטת הברגים הכימיים.

שיטת התיקון – חוות דעת המומחים מטעם הצדדים

58. משנמצא כי לא ניתן לאמץ את חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, יש לשוב ולבחון את חוות הדעת שהוגשו מטעם הצדדים. לעניין שיטת התיקון, הגישו התובעים שלוש חוות דעת שנערכו ע"י המהנדס אשכנזי וכן חוות דעת וחח"ד משלימה של המהנדסים פן ווינלס. הנתבעים הגישו מנגד חוות דעת וכן חוו"ד משלימה של המהנדס פינקלשטיין. לאחר שבחנתי את חוות הדעת, מצאתי כי לעניין שיטת התיקון (במובחן מן העלות הנגזרת ממנה) יש לבכר את חוות דעתו של המהנדס אשכנזי.

59. באשר לחוות דעתו של המהנדס פינקלשטיין, מן הטעמים שפורטו לעיל לא ראיתי לאמצה. כאמור, המהנדס פינקלשטיין לא בדק את הבית מושא התביעה, לא בשלב שבו ניתן היה לבדקו, במאי 2010, בטרם תוקנו התקרות, ולא לאחר תיקונן. חוות דעתו המפורטת הוגשה בהתבסס על בדיקת הבית השכן ולא בהתבסס על בית התובעים, שעה שנקבע שלא ניתן להסיק מסקנות מבית השכן לבית התובעים. אף לא הוכח, כאמור, כי שיטת התיקון שהומלצה על ידו פותרת את בעיית אי תקניות התקרות, ולפיכך לא ניתן לקבל את מסקנותיו באשר לשיטת התיקון.

60. באשר לחוות הדעת של פן ווינלס, אלה נשענות, למעשה, בכל הקשור לסוגיית שיטת התיקון, על חוות דעתו של המהנדס אשכנזי (ור' ס' 9 ו- 4 לחוות הדעת). מומחים אלה לא בדקו את תקרות הבית ולא נתנו חוות דעת מקורית לעניין שיטת התיקון, והם אף מציינים כי חוות דעתם אינה באה במקום חוות דעתו של המהנדס אשכנזי אלא משלימה לה (בעמ' 8 לחוות הדעת). חוות הדעת המרכזית מטעם התובעים לעניין שיטת התיקון היא, אם כן, חוות דעתו של המהנדס אשכנזי.

61. המהנדס אשכנזי ערך, "בזמן אמת", שני אומדנים להחלפת תקרות הפלקל, ועם פתיחת ההליך המשפטי ערך חוות דעת מוממחה. אלו נערכו על יסוד סיתות שנעשה בתקרות הבית והממצאים שנתגלו בו כפי שפורטו ותועדו בחוות דעתו. על יסוד ממצאים אלה סבר כי מדובר במבנה בלתי תקני ומסוכן למגורים, המעלה חשש לקריסה מידית, ללא התראה מוקדמת. המהנדס אשכנזי פירט בחוות דעתו את השיקולים שהנחו אותו לפתרון המוצע. כך ציין כי כל אפשרויות התיקון היו כרוכות בפירוק מחיצות, מערכות חימום, חשמל, ריצוף וכד' ולפיכך הבדל העלות בין השיטות השונות היה נמוך. עוד ציין כי ביצוע תמיכות מתחת לתקרות היה מקטין את גובה הקומות שהיה לא גדול ולפיכך הועדף פתרון של החלפת התקרות. צוין כי תיקון באופן אחר היה מביא לכך שבחלק מהקומות גובה התקרה היה בלתי תקני. ממצאיו ומסקנותיו של המהנדס אשכנזי לא נסתרו ולפיכך אני מאמצת את חוות דעתו לעניין העדפת החלפת התקרות על פני חיזוקן.

62. הנתבעים טוענים שאין לקבל את חוות דעתו של המהנדס אשכנזי מאחר שזה לא פעל לפי "שיטת הנדבכים" הקבועה בחוזר המנכ"ל בטרם החליט להרוס את התקרות ולהחליפן בחדשות, וכי מדובר בהנחיה בעלת תוקף מחייב. התובעים טוענים מנגד, כי חוזר המנכ"ל הוא מסמך המופנה אל ראשי רשויות מקומיות ומנחה אותם בדבר איתור וטיפול במבנים מסוכנים, וכי אין מדובר בדין או בהנחיה כללית למהנדסים באשר הם.

63. עיון בחוזר המנכ"ל מעלה כי מדובר בהנחיות המיועדות לראשי רשויות מקומיות, על מנת ליתן בידם "כלים יעילים לאכיפת הבדיקה, ובמידת הצורך – תיקון של מבני הפלקל שבתחומיהם" (המבוא לחוזר). צוין גם שכלים אלה מבוססים "על חוקי העזר הקיימים לטיפול במבנים מסוכנים ועל חוק התכנון והבנייה", וכי במקביל לחוזר זה "מקודמת חקיקה ראשית במטרה לנסות ולהסדיר באופן ממצה יותר את הכלים שנקבעו בהנחיות אלה לטיפול במבנים שנבנו בשיטת הפלקל". בהמשך עוסק החוזר באחריותה של הרשות המקומית לאיתור וטיפול במבנים מסוכנים, ואף מציין כי "הנחיות אלה נותנות בידי מהנדס הרשות את הכלים ואת הכללים להביא מבנים הכוללים תקרות כי "הנחיות אלה נותנות בידי מהנדס הרשות את הכלים ואת הכללים להביא מבנים הכוללים תקרות... שנבנו בשיטת הפלקל, לרמת בטיחות סבירה ונאותה. זאת בהסתמך לעת זו, ככל הניתן, על חוק העזר למבנים מסוכנים... (ס' 14 לחוזר). צוין גם כי "הנחיות אלה אינן גורעות מזכות מוקנית כלשהי לתכנן ולבצע חיזוק של המבנים על פי כללים משופרים עדכניים..." (ס' 17 לחוזר). שהתייחסות לתהליך הבדיקה, "תהליך הנדבכים", מציין החוזר, כי זה תהליך מקדים למתן הודעה לפי חוק העזר למבנים מסוכנים (ס' 18 לחוזר) וכי תהליך זה מאפשר למהנדס הרשות ליישם רק חלק מהנדבכים ככל שנחה דעתו בדבר רמת הבטיחות של המבנה תוך ביטול ההודעה לפי חוק העזר, ולהעמיק הבדיקה ככל שלא נחה דעתו (ס' 19 לחוזר). עיון בהנחיות עצמן מלמד אף הוא כי אלה מופנות למהנדס הרשות ומאפשרות לו, בין היתר, להנחות בעלים של מבנה פלקל לבצע בדיקות, לפעול להפחתת עומסים ולהורות על הפסקת השימוש במבנה, הריסתו או תיקונו. תיקון יבוצע על פי ההנחיות, ככל שנדרש, ע"י בעל המבנה על פי תכנון של מהנדס מוסמך מטעמו.

64. מן החוזר עולה, לכאורה, כי מדובר בהנחיות לרשויות המקומיות, ולמהנדסי הרשות בפרט, כיצד לפעול לגבי מבני הפלקל, בשים לב לדין הקיים, ואין בהן כדי לחייב מהנדס הפועל מטעם בעל מבנה פלקל לבדוק אותו בשיטת הנדבכים שבחוזר מנכ"ל דווקא. עם זאת, ומבלי לנטוע מסמרות בעניין היקף תוקפו של חוזר המנכ"ל יצוין, כי גם המהנדס פינקלשטיין מטעם הנתבעים לא פעל לפי חוזר זה, וממילא אין כל ראיה שבדיקת הבית לפי שיטת הנדבכים הייתה מובילה למסקנה אחרת. ברי גם שהריסת התקרות ובנייתן מחדש בצורה קונבנציונאלית אינה עומדת בסתירה לחוזר המנכ"ל שמטרתו הבטחת בטיחותם של מבנים שנבנו בפלקל. בהערת אגב יוסף, כי במקביל להוצאת חוזר מנכ"ל, תוקנה התוספת לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל-1970, ע"י הוספת הוראה המתייחסת ל"תיקון שלד שבו תקרה הכוללת גופי מילוי מפח" (ס' 5.02(ח) לתוספת השנייה לתקנות, ור' גם ס' 5.05(ד) לתקנות). הוראה זו קובעת כיצד יתוקן שלד ובו תקרת פלקל, תוך התייחסות להיבטים הנדסיים שונים של התיקון. חרף האמור, איש מן המומחים לא התייחס ישירות לתקנה זו או ליישומה בעניין שלפנינו.

65. לכל האמור לעיל יוסף, כי הנתבעים לא ביצעו, בזמן אמת, את הבדיקות הנדרשות בכדי להוכיח כי ניתן להסתפק בחיזוק התקרות תחת החלפתן, זאת חרף ההזדמנות שניתנה להם לעשות כן, ואף לא חלקו, בזמן אמת, על השקפת המהנדס אשכנזי לפיה יש להחליף את התקרות. השקפת המהנדס אשכנזי לפיה יש להרוס את התקרות ולבנות תקרות חדשות תחתן, הועלתה בזמן אמת, והובאה לידיעת הנתבעים במאי 2010, כחצי שנה לפני שהחלו עבודות התיקון. המהנדס פינקלשטיין שנתבקש לבדוק את הבית, גם זאת בזמן אמת, ולחוות דעתו לגבי שיטת התיקון ואומדן העלויות, לא בדק את הבית מעבר ל"בדיקה ויזואלית" (עדותו בעמ' 93-94 לפרוטוקול), לא הציע לבדוק ולא בדק את הבית לפי חוזר מנכ"ל, לא הביע כל הסתייגות משיטת התיקון שהוצעה ע"י אשכנזי ולא הציע לחזק את התקרות חלף הריסתן. ההסתייגויות באומדנו צומצמו רק לשיעור עלויות התיקון שננקבו באומדן אשכנזי ותו לא. הצעתו של המהנדס פינקלשטיין לחיזוק התקרות (בשיטת הברגים הכימיים) תחת הריסתן, הועלתה לראשונה רק במסגרת חוות דעתו שהוגשה לבית המשפט לאחר פתיחת ההליך המשפטי (חוו"ד מיום 07.03.2013). המהנדס פינקלשטיין טען בחוות דעתו המשלימה כי התובעים כלל אל רצו לשמוע על אופציה של תיקון התקרות תחת החלפתן, אך אין לטענתו זו כל ביטוי בחלופת המכתבים הנרחבת שבין הצדדים או בחוות דעתו מן התקופה הרלוונטית (חוו"ד מיום 08.06.2010). ממילא, הנתבעים לא הציגו בפני בית המשפט כל ממצאים או ראיות שיש בהן כדי ללמד את מצב התקרות, או כדי להוכיח כי ניתן היה להסתפק בחיזוק התקרות תחת החלפתן.

66. סיכום הדברים הוא, כי בכל המתייחס לשיטת התיקון, יש להעדיף את חוות דעתו של המומחה מטעם התובעים, המהנדס אשכנזי, על פני חוות דעתו של המומחה מטעם הנתבעים, המהנדס פינקלשטיין, ולקבוע כי לנוכח מצבן של תקרות הפלקל, היו התובעים רשאים לתקן את הנזק שנגרם להם באמצעות הריסת התקרות ובנייתן מחדש.

עלות התיקון

67. משנקבע כי התובעים היו רשאים לתקן את התקרות ע"י הריסתן ובניית תקרות קונבנציונאליות תחתן, יש להידרש לעלות התיקון שנדרש. התובעים טוענים כי עלות החלפת התקרות הגיעה בפועל לסך של 1,879,877 ₪. דומה כי כבר על פני הדברים עלות התיקון הנטענת מעלה קושי, זאת לנוכח היחס בין עלות התיקון הנטענת לבין המחיר בו נרכש הבית, ועל רקע ההערכות המוקדמות של מומחי הצדדים לגבי עלות החלפת התקרות. גם לאחר שבחנתי באופן מעמיק את הראיות שהוצגו ע"י התובעים להוכחת עלות התיקון, לא השתכנעתי כי הסכום הנטען משקף נכונה את העלות שנדרשה לתיקון התקרות, ונראה כי התובעים "העמיסו" על עלות התיקון עבודות גמר רבות, שחלק מהן כלל לא נבע מן התיקון שנדרש וחלק מהן השבית את הבית שרכשו מעבר לזכות לריפוי פגיעתם ע"י השבת המצב לקדמותו" ואפרט:

68. כזכור, על פי הערכתו המוקדמת של המהנדס מטעם התובעים, עלות עבודות התיקון (החלפת התקרות) אמורה הייתה להגיע לסך 788,233 ₪ לא כולל מע"מ (אומדן מתוקן מיום 23.06.2010 לעובדה שמדוברר באומדן מעודכן ומופחת ר' ס' 33 לכתב התביעה וכן ס' 37 לתצהיר התובע). עלות זו כללה גם עבודות גמרר הנובעות מן התיקון, בהן עבודות איטום, נגרות, אינסטלציה, חשמל, טיח, ריצוף וחיפוי, צבע, אלומיניום, מיזוג וחימום. התובעים טוענים כי אומדן זה היה אומדן ראשוני בלבד שאינו הולם את העבודות שבוצעו בפועל, אלא שבחוות דעתו של המהנדס אשכנזי שהוגשה במסגרת ההליך המשפטי, נמנע המהנדס אשכנזי מלהתייחס לעלות העבודות בפועל והסתפק בהתייחסות כללית ולפיה במהלך העבודה נדרשו חיזוקים נוספים שלא נצפו (כמפורט בס' 3 (ז-ט) לחוות דעתו) ו"בעיות נוספות אשר גרמו לעדכונים ועבודות מיוחדות שבוצעו (ס' 3(י) לחוות דעתו). "עבודות מיוחדות" אלה לא פורטו, לא ננקב מחירן, וממילא לא ניתן לבחון אם יש מקום להוסיפן לאומדן המוקדם. אף לא ניתן כל הסבר המניח את הדעת לפער העצום בין האומדן המוקדם לעלות התיקון בפועל כנטען ע"י התובעים.

69. יתירה מכך, אומדנו המוקדם של המהנדס אשכנזי על סך 788,233 ₪ היה, למעשה – על פניו ומבלי לחקור לעומקן של העלויות השונות שננקבו בו – אומדן יתר, וזאת משני טעמים:

האחד האומדן כלל עבודות להחלפת רצפת המרתף, שעה שמן הראיות נתברר שלא היה צורך בהחלפת רצפת המרתף. המהנדס אשכנזי ציין באומדנו המעודכן בהתייחס לרצפת המרתף (ובתשובה להערות המהנדסס פינקלשטיין באומדנו) כי "מאחר ואין תוכניות, ההנחה הינה שהרצפה התחתונה בוצעה כרצפה תלויה והינה מורכבת מאותם אלמנטים שבוצעו בתקרות האחרות. במידה ויתברר שאין חלקים כאלה לא תוחלף הרצפה". בפועל התברר כי לא היה צורך בהחלפת רצפת המרתף. כך העיד המומחה דוד כי לא היה צורך בתיקון רצפת המרתף מאחר שזו "יושבת על האדמה" ואין חשש שזו תקרוס (בעמ' 23, בעמ' 24). גם התובעים טענו כי בפועל רצפת המרתף לא הוחלפה (בע' 23 ש' 6-7).

השני, מאחר שבאומדנו של המהנדס אשכנזי לא נלקחו בחשבון העבודות שכבר בוצעו ואלו שהיו אמורות להתבצע במסגרת השיפוצים המקיפים שהתובעים תכננו לבצע בבית. לעניין זה ציין המהנדס אשכנזי באומדנו כי "ההתייחסות למה שכבר בוצע או שרצו לבצע הינה התייחסות משפטית ולא הנדסית. הדו"ח שהוגש מכיל את העבודות שהיו דרושות להחלפת התקרות (נספח 12 לכתב התביעה). משמעותה של הערה זו היא שהמהנדס אשכנזי לא לקח בחשבון את העבודות שכבר בוצעו עד לגילוי הפלקל ואת אלה שתכננו התובעים לבצע, וקבע את אומדנו בהתעלם מנתונים אלה.

70. סוגיית השיפוצים שכבר בוצעו ע"י התובעים עד לגילוי הפלקל, ואלו שתכננו התובעים עוד לבצע, היא אחת הסוגיות שעמדו בחזית המחלוקת. זאת לנוכח העבודות הנרחבות שתכננו התובעים לבצע בבית, ואף ביצעו בפועל, ללא קשר לסוגיית הפלקל. שיפוצים אלה הקשו, למעשה על ההבחנה בין העבודות שנדרשו באופן סביר לתיקון תקרות הפלקל לבין העבודו שבוצעו ללא קשר לפלקל. הקושי נבע בעיקר מן העובדה שחלק נכבד מעלות החלפת התקרות נעוץ בפירוק והקמה של מרכיבי הגמר בבית (חוו"ד המהנדס דוד בעמ' 10) - מחיצות, ריצוף, תשתיות חשמל, ביוב ומים, מיזוג וחימום, נגרות ועוד - וכן מן העובדה שהתובעים תכננו, עוד בטרם גילוי הפלקל, לערוך שיפוץ רב היקף בבית בסכום שהוערך, לדבריהם, ב- 200,000 דולר (ס' 11 לתצהיר התובע). כך העיד גם הקבלן שריקי, שביצע את העבודות מטעם התובעים, כי נתן לתובעים הצעת מחיר לשיפוץ פנים של הבית, שמטרתו הייתה לשדרג את פני הבית, שהוערכה בסך 200,000 דולר (ס' - 3 4 לתצהירו). התובעים גם תכננו, ואכן ביצעו, שינויים בשלד הבניין, בהם הוספת מעלית ושתי מרפסות (עדות התובע, בעמ' 74). לפי חוות דעתו של המהנדס פינקלשטיין, שבעניין זה לא נסתרה, נעשה גם סידור מחדש של מערכת המחיצות, שונה מיקום חדרי השירותים, ובוצעו שינויים בחדר המדרגות ואף בפתחים חיצוניים של המבנה (ס' 7 לחוות דעתו. ור' גם עדות הקבלן שריקי לפיה בוצעה "הריסה מוחלטת... של כל החלק הפנימי של הבית ובנייתו מחדש, על כל מערכותיו ותשתיותיו", בס' 18 לתצהירו). יתר על כן, בשלב בו התגלה הפלקל כבר פורקו חלק מעבודות הגמר. כך העיד שריקי כי לגילוי הפלקל פוקו חלק ממחיצות הפנים בקומת הכניסה, פורק הריצוף בקומה הראשונה ובחלק מן הקומה השנייה, ואף הוחל בטיפול בבעיות הרטיבות שהיו בבית (ס' 19 לסיכומי התובעים).

71. המומחה דוד נתבקש על ידי בית המשפט, בעת מיניו, ליתן חוות דעתו באשר לעלות העבודות הדרושות לצורך החלפת תקרות הפלקל לתקרות קונבנציונאליות, לרבות עלויות תכנון, ייעוץ וביצוע (החלטת בית המשפט מיום 12.05.2013). בפועל. המומחה דוד לא ציין בחוות דעתו את עלות העבודות הנדרשות, והצדדים לא ביקשו השלמת חוות דעתו בסוגיה זו. עם זאת, ציין המומחה, כאמור, כי "עיקר העלות בהריסה ויציקה מחדש של תקרות הפלקל זה הפירוק וההקמה של מרכיבי הגמר של המבנה". כן ציין כי גילוי תקרות הפלקל על ידי התובעים נעשה במהלך עבודות לשיפוץ הבית שתקציבן, לפי הצהרת התובע, עמד ע"ס 200,000 דולר ללא קשר למצב התקרות, וכי בהתחשב בכך שמעטפת המבנה לא משתנה מהותית, "הרי סכום זה הוא סכום נכבד לעבודות השיפוץ שמייתרות את רוב עבודות הפרוק במידה ונדרשת הריסת התקרות..." (בעמ' 10-11 לחוו"ד המהנדס דוד). יש לקבוע, אפוא, כי חלק מסוים מן העבודות שנדרשו לצורך החלפת התקרות כבר בוצע לפני גילוי הפל-קל וחלק מהן תוכננו להתבצע במסגרת השיפוץ הכללי שתכננו התובעים לעשות.

72. פיצוי התובעים בגין עלות התיקון נועדה להשיב מצב לקדמותו. מטרת הפיצוי היא לאפשר לתובעים לממש בעין את ציפייתם החוזית ולזכות במושא החוזה או בתחליף קרוב לו. יחד עם זאת נקבע בפסיקה, כי זכות הנפגע לפיצוי בגין עלות התיקון שביצע אינה מוחלטת. כאשר התיקון מעמיד בידי הנפגע נכס משופר בהשוואה למשאב החוזי שהובטח לו בחוזה, יעמיד הפיצוי על עלות הריפוי את הניזוק במצב טוב מזה שבו היה נתון אלמלא ההפרה. "מקובל לחשוב כי, כהנחת מוצא, אין הנפגע זכאי לכך, שכן הדבר עומד בניגוד ל"עיקרון ההשבה לקדמות" - אשר ממנה נגזר, בין היתר, כי אין להתיר לנפגע להתעשר עקב ההפרה" (ג' שלו י' אדר, דיני חוזים- התרופות עמ' 436-442, בעמ' 439. כן ר' ע"א 5465/97 קני בתים בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה נתניה, פ"ד נג(3) 433, בעמ' 442 (1999)). ניתן, אם כן, לפצות את הניזוק בהוצאות התיקון וכן בירידת הערך, ובלבד שמצבו של הניזוק לא הוטב בשל הפיצוי בגין הנזק שנגרם לו. כאשר ישנה הטבה שכזו, על בית המשפט לשקול אפשרות של הפחתת הפיצוי, כדי להעמידו על השבת המצב לקדמותו... אפשר גם לקבוע סכום פיצויים העולה על הפחתת הערך אך הנופל מתיקון הפגיעה, ובלבד שיש בו כדי לשקף, לפי מיטב הערכתו של בית המשפט, את נזקו של הניזוק" (ע"א 9474/03 יורם גדיש תשתית ובניה (1992) בע"מ נ' מוסא, פ"ד מא(3) 603 (2006), בס' 21. ולקיזוז תועלת או הטבה לה זכה הניזוק בעקבות מעשה הנזיקין, בנוסף לנזקים, ר' ענין קני בתים בע"מ, בעמ' 442).

73. אם כן, אין לזקוף לחובת הנתבעים את עלות העבודות שביצעו התובעים עד לגילוי הפלקל, וללא כל קשר אליו, ואף לא ניתן להתעלם מן העובדה שהשיפוץ שתכננו התובעים לערוך בבית הפך בחלקו חלק מן העבודות שנדרשו בעקבות החלפת התקרות, ועל כל פנים, כי עבודות הגמר שנדרשו בעקבות תיקון התקרות השביחו את מצבו שלהבית ביחס למצב בו היו התובעים אמורים לקבלו. כאמור, אומדנו המוקדם והמתוקן של המהנדס אשכנזי תמחר ביתר את העבודות, הן ע"י תמחור החלפת רצפת המרתף שלא נדרשה, הן בשל התעלמותו מעבודות הפירוק שכבר בוצעו עד לגילוי הפלקל, והן בשל אי התייחסותו להשבחת הנכס בעקבות העבודות.

74. יצויין כי לעניין עלות העבודות ביקשו התובעים להסתמך על עלותן הכוללת של עבודות השיפוץ - הן להחלפת התקרות והן לשיפוץ הבית - שקבלות בעניינן צורפו כנספח 26 לתצהיר התובע ( לעבודה שמדובר בכלל ההוצאות ר' עדות התובע בעמ' 74-75 לפרוטוקול. סכומן הכולל של ההוצאות לא פורט, אולם לפי תחשיב הנתבעים הוא מגיע לסך של כ- 3.3 מיליון ₪). זאת בצירוף חוות דעתו של מר דני קרייסברג, המתמחה בעריכת כתב כמויות לבניה, אשר ערך הפרדה בין הוצאות שהוציאו התובעים בעקבות תיקון תקרות הפלקל, לבין הוצאות השיפוץ והשדרוג שביצעו התובעים בבית. עוד נסמכו התובעים על חוות דעתם של המהנדסים פן ווינלס אשר ציינו בקצרה בחוות דעתם כי נערכו אומדנים לעלויות נזקי הפלקל, וכי עלות העבודות תאמה את האומדן ועמדה על סך 1,879,877 ₪. צוין גם שבבית בוצעו עבודות נוספות שלא היו מחויבות לאור עבודות הפלקל, ועבודות אלו לא נכנסו לאומדן או לעלויות בפועל (בעמ' 42 לחוות דעתם).

75. אין בראיות שהובאו ע"י התובעים ופורטו לעיל, כדי להוכיח באופן המניח את הדעת את עלות עבודות החלפת תקרות הפלקל. השאלה שבדיון אינה אלו מן העבודות שבוצעו בפועל קשורה או עשויה להיות קשורה להחלפת התקרות, אלא אלו מן העבודות שבוצעו נדרשו באופן סביר לצורך תיקון התקרות. לשם הוכחת העלויות הנדרשות באופן סביר לתיקון התקרות לא ניתן להסתפק במיון שערך מר דני קרייסברג, אלא יש צורך בחוות דעת הנדסית מתאימה (ור' עדותו של דני קרייסברג ולפיה "אני אמור להכין כתב כמויות. אינני מהנדס ואינני אדריכל", בעמ' 54). גם חוות דעתם של פן ווינלס, כפי שפורטה לעיל, המגבה באופן כללי את מיונו של מר דני קרייסברג, אינה מספקת בנסיבות ענייננו להוכחת עלות העבודות.

76. מעבר לדרוש, ושלם המחשת הקושי, יצוין כי עיון בכתב הכמויות שנערך ע"י מר דני קרייסברג מעלה, על פניו, כי לא נערכה הבחנה ברורה ומדוייקת בין הוצאות תיקון התקרות לבין הוצאות השיפוץ, וכי במסגרת ההוצאות לתיקון הפלקל נכללו גם הוצאות שלכאורה אינן קשורות לתיקון. כך, למשל, נמנו בהוצאות תיקון הפלקל גם הכנת פיר למעלית (שלא הייתה קיימת בבית הנתבעים והוספה ע"י התובעים, בעמ' 14, ובעמ' 8-9), ריצוף מדרכה (בעמ' 38), חיפוי קירות מטבח (בעמ' 86), פרקט עץ בחדרים ובמבואות (בעמ' 94, 95), התקנת אסלות, כיורים ברזים ואמבטיות בחדרי אמבטיות (בעמ' 22-23, והשווה לאומדן המהנדס אשכנזי בו נכללו אספקת אמבטיה אחת ומקלחון אחד), התקנת 3 כיורי מטבח (בעמ' 23), אספקת והתקנת ערכת חימום מים (דוד שמש) הכוללת דוד מים חמים, לרבות קולטים, חמם, ברז סגירה וכל האביזרים הנלווים (בעמ' 24), התקנת גופי תאורה ונקודות מאור תקרתיים וקיריים (בעמ' 25), התקנת שקעי חשמל ומפסקים, התקנת נקודות טלפון, נקודות תקשור, נקודות חשמל, נקודות אזעקה וגלאים (עמ' 26-28), צביעת קירות ותקרות בסכום כולל של 110,250 ש"ח (בעמ' 40, בשעה שהמהנדס אשכנזי העריך צביעה של כל הבית בסך כולל של 50,000 ש"ח ראו חוות דעת אשכנזי מיום 03.06.2010), תוספת של מערכת צבע שמן על גבי הקירות (בנוסף לצביעת הקירות, בעמ' 41), וריצוף קומת מרתף (בעמ' 79), התקנת דק עץ במרפסות חוץ (בעמ' 95) ועוד.

77. אמנם, הנתבעים נמנעו, משום מה, מלחקור את המומחה דני קרייסברג באשר לכתב הכמויות, ובמקרה אחר היה מקום לזקוף מחדל זה לחובתם. יחד עם זאת, לא ניתן להתעלם מן ההוצאות והסכומים שפורטו בכתב הכמויות, העולים לאין שיעור על אומדנו של המהנדס אשכנזי, ואשר לגבי חלקם לא יכולה להיות מחלוקת כי הם אינם חלק מהוצאות תיקון התקרות. גם אם ניתן להסביר חלק מן ההוצאות שפורטו לעיל ולקשור אותן לעניין הפלקל, הרושם שנוצר הוא יד נדיבה ורחבה בייחסו ההוצאות שהוצאו, לרבות בעניינן של עבודות גמר רבות, לתיקון תקרות הפלקל.

78. סיכום הדברים הוא, שבכל המתייחס לעלות תיקון התקרות, לא ראיתי לקבל את עמדת התובעים, ולפיה עלות התיקון מגיעה לסך של 1,879,871 ₪, סכום מופרז אשר לא נתמך בראיות מניחות את הדעת, והכולל בחובו עבודות שאינן קשורות לתיקון התקרות או עבודות המשביחות את הבית על חשבון הנתבעים באופן בלתי סביר. בשים לב לראיות שבאו לפניי ראיתי להעריף את אומדנו המוקדם של המהנדס אשכנזי בסך 788,235 ₪, בצירוף מע"מ, ובניכוי סכום מסוים, בגין עלות תיקון רצפת המרתף שלא נדרש, בגין עבודות פירוק שכבר בוצעו בעת גילוי הפלקל, ובגין השבחה מסוימת של הנכס בעקבות ביצוע חלק מעבודות הגמר שנלקחו בחשבון באומדנו של המהנדס אשכנזי. אני מעמידה את סכום הפיצוי בגין תיקון התקרות, על דרך האומדנה, על סך 700,000 ₪ כולל מע"מ (כ- 3/4 מן האומדן). למותר לציין כי מדובר בהערכה שאיננה מדויקת, שכן "מטבעה של הערכה, (ש)היא אינה מבוססת על נוסחאות מדויקות. היא נועדה להגשים איזון ראוי בין הערכים והאינטרסים שיש להתחשב בהם. איזון זה הוא העומד ביסוד קביעת שיעורו של הפיצוי ושומתו של הנזק" (ענין יורם גדיש, בס' 22). יצוין כי בקביעת סכום הניכוי לקחתי בחשבון שבעת ביצוע העבודות עשויות היו להידרש עבודות נוספות, בלתי צפויות, הנזק בגין עלות תיקון התקרות הוא, אפוא, בסך 700,000 ש"ח. לסכום זה יש לצרף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה (15.12.2011).

נזקים נוספים

79. ירידת ערך הבית - לעלות תיקון התקרות יש להוסיף את שווי ירידת הערך של הבית לאחר התיקון. לפי חוו"ד המומחה מטעם בית המשפט, השמאי גיורא אנגלהרט, ערך הבית במצבו הנוכחי, לאחר תיקונו, נמוךך בשיעור של 2% משוויו אלמלא היו התקרות בנויות בשיטת הפלקל, כלומר, בסך 105,000 ₪ (אין מחלוקתת בין הצדדים כי התמורה שסוכמה בעסקת המכר משקפת את ערך הנכס כבנוי בשיטה הקונבנציונאלית, ראוו ס' 6 לחוו"ד אנגלהרט). הובהר, כאמור, כי מדובר בירידת ערך מינורית, שכן לאחר החלפת כל התקרות ובניית תקרות חדשות תחתיהן, למעשה סולק כל סיכון, והבית בנוי כיום בצורה קונבנציונאלית. יחד עם זאת, נותק משקע פסיכולוגי עמום בגין העבר, וכן קיים חשש מסוים מהדירה הסמוכה. חוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט לא נסתרה בחקירתו הנגדית של המומחה, היא מקובלת עליי במלואה ואני רואה לאמצה.

80. התובעים טענו בסיכומיהם כי יש לחשב את ירידת הערך על יסוד שווי הבית כיום, לאחר השיפוץ, במובחן משוויו בעת רכישת הנכס. מדובר בטענה חדשה, שאינה עולה בקנה אחד עם חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט ואף לא עם חוות דעתם של השמאים מטעם התובעים, ומכל מקום, לא הבואה כל ראיה של ממש לגבי שוויו של הבית כיום. סכום הנזק בגין ירידת הערך הוא, אפוא, בסך 105,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה מיום 16.02.2010, מועד רכישת הבית.

81. יוער כי עלות תיקון התקרות כפי שנקבעה לעיל, בצירוף שיעור ירידת הערך של הבית לאחר התיקון, קרובה יותר לשיעור ירידת הערך של הבית ללא תיקונים כלל, כפי שנקבעה ע"י השמאי אנגלהרט (בסך 630,000 ₪). זאת בהשוואה לעלויות להן טענו התובעים, העולות פי 3 ויותר על שיעור ירידת הערך של הבית ללא תיקונים. בכך מתקרב - גם כי לא משתווה - נזקם של התובעים לפי שיטת "עלות הריפוי" לנזקם לפי שיטת "הפרש השווי" בין המחיר בו נמכר הבית ובין מחירו הריאלי כבית הבנוי מפלקל (ולעניין ההבדלים בין שתי השיטות לחישוב הנזק, יתרונותיהן וחסרונותיהן ויחסי הגומלין ביניהן, ו' ג' שלו וי' אדר, דיני חוזים - התרופות, תשס"ט, בעמ' 409-442.

82. פיצוי מוסכם - סעד זה נתבע לחלופין בלבד ככל שלא ייפסקו לתובעים הנזקים שנגרמו להם בפועל (ס' 77.3 לכתב התביעה). לא נטען כי סכום הפיצוי המוסכם מצטבר לפיצוי שנפסק בגין הנזקים שנגרמוו בפועל, ולפיכך התביעה בגין ראש נזק זה נדחית.

83. עלויות מימון – התובעים טענו כי בעקבות סירובם של הנתבעים לפצותם, הם נאלצו ליטול הלוואות כדי לממן את הוצאותיהם הבלתי מתוכננות לתיקון הבית. נטען כי לשם מימון התיקונים נטלו התובעים שתיי הלוואות בסך כולל של 500,000 פרנק שוויצרי מבנק בשוויץ כנגד ניירות ערך שהחזיקו באותו בנק. בגין ההלוואה שילמו ריבית בסך 66,754 ש"ח. כן שילמו הפרשי שער בהמרות לפי הנטען, מגיע לסך של 138,022 ש"ח. עיון בראיות שהובאו בעניין זה (נספח 33 לתצהיר התובע), מעלה כי ככל הנראה ניטלו הלוואות ע"י התובעים לצורך מימון העבודות, ואולם התשתית הראייתית להלוואות שניטלו, ולריבית ולעמלות ששולמו בגינן, אינה מלאה דיה ואינה מאפשרת קבלת התביעה בעניין זה במלואה. אני פוסקת לתובעים פיצוי חלקי בגין רכיב נזק זה בסכום גלובלי של 50,000 ש"ח נכון להיום.

84. דמי ביטול העבודות הקבלניות – התובעים טוענים לנזק בסך 13,496 ש"ח בגין דמי ביטוח העבודות הקבלניות שביצעו, בשים לב לכך שמדובר בבנין הבנוי בשיטת הפלקל, שיטה הטומנת בחובה סיכונים מיוחדים. נטען כי פוליסת הביטוח אושרה תוך ביטול חריג הפלקל בתוספת מחיר. עיון בפוליסה מעלה כי זו מתייחסת לשיפוץ כללי של דירת מגורים כולל הריסה, ואכן כוללת הצהרה כי "חריג פלקל לעבודה הנ"ל בטל ומבוטל". מדו"ח הסוקר שהוגשה עולה כי הפוליסה מכוונת לביצוע עבודות תיקון התקרות, תוך שצוין כי לקבלן המבצע יש ביטוח עבודות קבלניות לעבודות השיפוץ, אך זה אינו כולל את עבודות הפלקל (נספח 27 לתצהיר קרייסברג, בע' 4). לפיכך אני פוסקת לתובעים סכום זה, סך 13,496 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 10.10.2010 (מועד הוצאת הפוליסה).

85. העדר אפשרות לבטח את הבית – התובעים תבעו פיצוי בסך 50,000 ש"ח בגין העדר אפשרות לבטח את הסיכון שהבית יקרוס או ייפגע, זאת בשל העובדה שהבניין נבנה במקור מפלקל ועדיין בנוי בחציוו מפלקל. לעניין זה הביאו התובעים כראיה את חוות דעת של המהנדסים והשמאים פן ווינלס, לפיה מבדיקה שערכו, מצאו שחברות הביטוח, כעניין שבמדיניות, אינן מוכנות להנפיק פוליסת ביטוח לרעידות אדמה עבור נכס מקרקעין הבנוי בשיטת הפלקל, עוד צורף לתצהיר התובע מכתבו של סוכן הביטוח יצחק סלונים לפיו "אין בביטוח מבנה דירה בכיסויים המפורטים בפוליסה התקנית כיסוי לנזקים הנובעים מליקויי בניה כלשהם וברורו שלא מהתמוטטות עקב פלקל. לפי מיטב ידיעתי ובדיקתי גם לא ניתן לקנות הרחבה זו" (נספח 29 לתצהיר התובע). התובעים לא הביאו ראיות מספקות להוכחת נזק זה. לא הוכח מכלי ראשון כי חברות הביטוח מסרבות לבטח נכס כזה, לאחר שהותקן, או שעלות ביטוחה גבוהה יותר, ואין די בראיות שהובאו, כולן מכלי שני, כדי להוכיח כנדרש טענה זו. התביעה ברכיב זה נדחית, אפוא.

86. העדר תשתית לחיבור גז – רכיב נזק זה איננו קשור לסוגיית הפלקל, התבועים טוענים כי בבית לא הייתה כל הכנה לחיבור לגז, בניגוד לאמור בס' 7(א) להסכם המכר, לפיו "מובהר בזאת כי לדירה לא מותקןן מונה גז נפרד כיון שאינה צורכת גז למרות שכל החיבורים הנדרשים קימים וניתן להתקשר עם חברת גז לצורך אספקתו". עוד הם טוענים כי הם נאלצו ללשם סך 7,730 ש"ח לשם הכנת החיבור לגז. לא ראיתי לאשר רכיב נזק זה. ראשית, התובעים ידעו על טענת השכנים, משפחת תוסייה כהן, כי מערכת הגז היא מערכת פרטים שלהם עוד לפני כריתת החוזה. לעניין זה העידה ב"כ התובעים, עו"ד ציפורה ממן, כי לאחר קבלת טיוטת ההסכם ועוד לפני חתימת ההסכם, נמסר לה ע"י עו"ד תוסיה כהן, המתגורר בבית הסמוך, כי מערכת הגז בבניין היא למעשה "מערכת פרטית שלו, לאחר שגנור לא השתתפו בהוצאות ההתקנה" (ס' 10 לתצהירו). שנית, הנתבעים טוענים כי מדובר, למעשה, במערכת משותפת של שני הבתים, וכי התובעים רשאים היו להתחבר אליה, כפי שעשו הנתבעים בפועל במשך שנים רבות. המערכת ההסכמית שבין בעלי שני חלקי הבית הדו-משפחתית לא הובאה לפני בית המשפט. אף לא הוכח כי השכנים סירבו (כדין) לחיבור כזה וכי התקנת תשתית גז נפרדת הייתה פועל יוצא של סירובם ולא פרי בחירה של התובעים או פרי אילוץ אחר.

87. נזקים לבית השכנים בהם נשאו התובעים בסך 3,248 ש"ח לעניין זה הגישו התובעים קבלה על ניקיון לאחר שיפוץ של בית השכנים. התובע אישר כי הלכלוך בבית תוסיה בהן נגרם מכלל העבודות ולא רקק מעבודות הפלקל (בעמ' 73). לפיכך, לא ראיתי לאשר רכיב נזק זה.

88. דמי שכירות בתקופת השיפוץ – התובעים הציגו קבלות על תשלום סך 208,964 ש"ח בגין דמי שכירות לתקופה שמחודש אוגוסט 2010 ועד ספטמבר 2011, 14 חודשים בהם המשיכו התובעים ושכרו אתת ביתם הקודם עד להשלמת ביצוע התיקונים והכשרת הבית למגורים. עוד טענו לתוספת עלויות נלוות לשכירות – ביטוח הדירה השכורה, עלות שירות מעליות, ותשלומי ארנונה – בסך 37,684 ש"ח.

89. הנתבעים טוענים כי התובעים לא ביססו את דרישתם לדמי שכירות לתקופה של 14 חודשים. כן הם טוענים כי התובעים לא הראו הצדקה לעצירת העבודות מחודש מאי 2010 ועד ליום 23.11.2010, מועד בו החלו העבודות. הנתבעים הוסיפו וטענו כי התובעים לא פעלו להקטנת נזקיהם, וניתן היה להסתפק בתקופה קצרה יחסית להשלמת עבודות התיקון.

90. לפי תצהיר הקבלן שריקי, גילוי הפלקל היה ב- 10.05.2010, וביום 23.11.2010 החלו עבודות ההריסה והבניה מחדש ונמשכו עד לחודש מרץ 2011, כאשר עבודות הגמר נמשכו עד לחודש ספטמבר 2011, מועד בו נכנסו התובעים לבית, ואף מעבר לכך. נוכח השיפוץ הנרחב שערכו התובעים, לא ניתן לזקוף את מלוא תקופת השכירות לחובת תיקון תקרות הפלקל, תוך התחשבות בתקופת ההתארגנות שנדרשה לתובעים לתחילת העבודות לנוכח הגילוי המפתיע, והצורך בהתייעצות עם מומחים, אני פוסקת לתובעים פיצוי בגין 8 חודשים מתוך 14 החודשים שנתבעו, בסך 120,000 ש"ח. הנתבעים ישלמו סכום זה בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה.

91. לא הובאו ראיות לגבי "העלויות הנלוות" ועל כל פנים, לא הוכח כי הנתבעים נשאו בעלויות אלה בגין שתי דירות בתקופה הרלוונטית.

92. שכר יועצים ומתכננים בגין אבחון ליקויי הפלקל ותיקונם, בהם הכנת חוות דעת שמאי מקרקעין פן ווינלס בסך 37,120 ש"ח, הכנת כתב כמויות לתיקון הדירה ע"י "חישובים בראש טוב בע"מ" (דני קרייסברג) בסך 57,920 ש"ח, שירותי מהנדס בנין (המהנדס אשכנזי) בסך 20,300 ש"ח ובסה"כ 115,340 ש"ח. אני מאשרת את הסכום ששולם בגין שירותי מהנדס בנין בסך 20,300 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 01.12.2010. איני רואה לאשר את שכרו של מר דני קרייסברג שחוות דעת לא נתקבל. אף לא ניתן כל הסבר לסכום העתק ששולם לו בגין חוות דעת זו. לחוות דעת פן ווינלס אתייחס במסגרת הוצאות המשפט.

93. עוגמת נפש – בגין עוגמת הנפש שנגרמה לתובעים בשל אי הגילוי, אני פוסקת לתובעים סך 80,000 ש"ח נכון להיום. התובעים, תחת לעבור לבית שרכשו לאחר תקופת שיפוצים, מצאו עצמם במפתיע בתוך פרויקט בניה רחב יותר שאותו לא תכננו ואף לא התכוונו לו, אשר דרש שורה של התייעצויות הנדסיות ומשפטיות, תוך השקעת משאבי זמן וכסף. בשל כך, אף נכנסו בני המשפחה לבית באיחור רב. מקובלת עליי טענת התובעים כי כל אלה גרמו למצוקה ולמתח רב לבני המשפחה.

סוף דבר

94. לסיכום, הנתבעים ישלמו לתובעים את סכומי הנזק הבאים:

א. בגין תיקון התקרות – סך 700,000 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה (15.12.2011).

ב. בגין ירידת ערך הבית – סך 105,000 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה מיום 16.02.2010.

ג. בגין עלויות מימון – 50,000 ש"ח נכון להיום.

ד. בגין דמי ביטוח העבודות הקבלניות – סך 13,496 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 10.10.2010.

ה. בגין דמי שכירות בתקופת השיפוץ – סך 120,000 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 15.12.2011.

ו. בגין שכר יועצים ומתכננים – 20,300 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 01.12.2010.

ז. בגין עוגמת נפש – 80,000 ש"ח נכון להיום.

95. הנתבעים יוסיפו וישלמו לתובעים את הוצאות המומחים פן ווינלס, את שיעור חלקם בשכר טרחת המומחים מטעם בית המשפט ושכר הופעתם, ובשים לב לסכום התביעה ותוצאותיה, גם מחצית מאגרת בית המשפט, והכל בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד תשלומם. הנתבעים יוסיפו וישלמו לתובעים שכ"ט עו"ד בסך 150,000 ש"ח.

יוער כי לא ראיתי להיעתר לבקשת התובעים לאפשר להם לטעון בנפרד לעניין הוצאות המשפט.

הוצאות התובעים הועלו בפירוט רב בראיותיהם, ואף הוגשו 64 עמודי סיכומים. לאור זאת לא ראיתי הצדקה ליתן זכות לטיעון נוסף בעניין זה.

מזכירות בית המשפט תמציא פסק הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום, כ"ח תמוז תשע"ו, 31 יולי 2016, בהעדר הצדדים.

גילה כנפי-שטייניץ, שופטת