תפריט חיפוש

המוכר צריך לשקול בעצמו אם לתקן או לא לתקן

עו"ד ענת כהן

יש והמוכר מסרב לבצע תיקונים של ליקויים. על המוכר לשקול היטב האם ברצונו לתקן או לא.

סעיף 4ב(א) לחוק המכר (דירות) תשל"ג – 1973 קובע, כי אם התגלו ליקויים, על הקונה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנם, ועל המוכר לתקנם תוך זמן סביר.

אם המוכר מסרב לבצע את התיקונים, או שהוא דוחה את הקונה ב"לך ושוב", הוא מאבד את האפשרות לתקן, ואז חל סעיף 4ב(ב) לחוק הקובע, כי המוכר יישא בהוצאות התיקון על ידי הקונה.

יש והקונה נאלץ להגיש תביעה לבית המשפט נגד המוכר, שאינו מבצע את התיקונים כפי שנדרש ממנו.

כדי להגיש את התביעה נדרש הקונה להגיש חוות דעת מומחה בענייני הנדסה כדי להוכיח את קיומם של הליקויים בדירתו.

במענה לחוות דעת זו מגיש המוכר חוות דעת משלו השוללת את קיומם של רוב הליקויים שהקונה טוען להם בכתב התביעה.

במצב כזה בתי המשפט נוטים למנות מומחה מטעמם שיקבע אם קיימים ליקויים, ומה העלות לתקנם.

לאחר קבלת חוות הדעת של המומחה, יש והמוכר דורש בתוקף לבצע את התיקונים של הליקויים הכתובים בחוות הדעת.

מדובר בדרישה המנוגדת להוראות החוק. החוק אינו מחייב את הקונה להגיש תביעה על כל ההוצאות הכרוכות בכך, כדי שהמוכר ימתין לקביעות המומחה מטעם בית המשפט, ורק אז יבחר המוכר אם לתקן או לא לתקן.

ישנם מקרים, שבהם המומחה קובע שעלות ביצוע התיקונים נמוכה מהעלות שהייתה נגרמת למוכר אילו ביצע את התיקון. במקרים אלה המוכר עלול לרצות לבחור שלא לתקן, משיקולים של "עלות תועלת". עלות התיקון על ידי המוכר גבוהה מעלות התיקונים שנקבעו על ידי המומחה.

המוכר אחראי לליקויי הבניה שהוא יצר אותם, ולכן עליו לתקן את הליקויים בתוך זמן סביר מעת שנודע לו על קיומם. הוא אינו רשאי לשקול שיקולים של "עלות תועלת" בעניין זה.

כפי שבקליעה למטרה לא יורים את החץ קודם ורק אז מסמנים את המטרה, כך במקרה של ליקויי בניה, המוכר אינו רשאי להמתין למומחה מטעם בית המשפט שיקבע את קיומם של הליקויים ואת עלותם, ורק אז ישקול אם זה משתלם לו או לא משתלם לו לבצע את התיקונים.

לאחר קבלת חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, המכירה בקיומם של ליקויים וקובעת את עלות תיקונם – לא המוכר יקבע אם יתקן או לא יתקן בהתאם לדרישתו, אלא רק הקונה יקבע אם ברצונו לאפשר למוכר לבצע את התיקונים.

יש ובתי המשפט מביעים את עמדתם, כי אי מתן זכות תיקון למוכר לאחר קבלת חוות דעת מומחה בית המשפט – כמוה כאי עמידה בנטל להקטין את הנזק. ואולם, כאמור, המוכר צריך לשאת בתוצאות של אי הסכמתו לבצע תיקונים תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על קיומם.

יכול להיות שהמוכר מקווה, כי לאחר שהקונה יאלץ להגיש את התביעה, המומחה שימונה מטעם בית המשפט לא יכיר בקיומם של הליקויים, וכך ייחסך ממנו הצורך לבצע את התיקון.

המוכר יושב על הגדר וממתין לראות מה יקבע המומחה מטעם בית המשפט.

אלא שחובתו של המומחה לבצע תיקונים אינה בגדר "תכנית כבקשתך". אם יש ליקויים עליו לתקן. אם בחר שלא לתקן תוך זמן סביר, הוא מנוע מלדרוש לתקן את הליקויים שבהם הכיר המומחה.

הבחירה אם לתקן או לא לתקן תוך זמן סביר נתונה לשיקול דעתו של המוכר. עליו לשקול בעניין זה את שמו הטוב כמוכר דירות, המבצע תיקונים בעקבות גילויים של ליקויי בניה, ממש כפי שחברת ביטוח מחויבת לשלם למבוטח את כספו ב"מקרה ביטוח" כדי לשמור על שמה הטוב.

אם רק שיקולים כלכליים הם שמנחים את המוכר, הרי שהוא צריך לזכור, שהוא דומה למהמר, שעשוי להרוויח, ועלול גם להפסיד. אי אפשר לבחור לשלם עבור השתתפות בהגרלה רק לאחר שנודעות תוצאותיה.

אם בחר המוכר שלא לבצע תיקונים תוך זמן סביר, עליו לקחת בחשבון שהוא עלול להפסיד אם יתברר כי עליו לשלם לקונה את עלות ביצוע התיקונים. זהו סיכון שהוא לוקח על עצמו.

בתי המשפט צריכים לתמרץ את המוכרים לבחור לתקן על ידי כך שהפיצויים שיפסקו בגין הליקויים לא יהיו נמוכים מהעלות האמתית של ביצוע התיקונים, וישקפו את העלות המלאה של התיקונים, כך שהמוכרים ילמדו שעדיף להם לבצע תיקונים תוך זמן סביר ולא להמתין עד לאחר הגשת תביעה.

מכל מקום, אין כאן שאלה של מה המוכר מעדיף, אלא מה קובע הדין. הדין קובע שעל המוכר לבצע תיקונים תוך זמן סביר וכך עליו לעשות, ולא להימנע מכך עקב שיקולים של כדאיות כלכלית.