תפריט חיפוש

התיישנות תביעה של חיפויי פסיפס

10 פברואר, 2018 |
ד"ר אברהם בן עזרא

החברות הקבלניות אינן מגלות לציבור רוכשי הדירות את שידוע להן – כי ציפויי הפסיפס בבניינים נועדו לשרוד בין 10 ל- 15 שנים בלבד ולאחר מכן דרוש לבצע שיקום במקרה הטוב, או החלפת הציפוי בשלמות, במקרה הפחות טוב ויותר שכיח.

מבוא

ראוי להתחיל את הדיון בנושא זה, בציטוט דבריו של שופט בית המשפט המחוזי בחיפה, יצחק כהן, בע"א 64733-12-16 כרמלה דרור ואח' נ' דנקנר השקעות בע"מ ורסקו בע"מ, שופטים: יצחק כהן - סגן נשיא, אמיר טובי ותמר נאות פרי:

עניינו של הסכסוך בין הצדדים, בליקוי בנייה חמור, שהתגלה בבניין שבנו המשיבות ברח' השקד 8 בנהריה. אריחי הפסיפס, בהם נעשה שימוש לחיפוי מעטפת הבניין, נושרים ממקומם ומותירים את חזיתות הבניין ערומות ומכוערות. נשירת האריחים מסכנת את דיירי הבניין (34 משפחות) ואת העוברים והשבים, וגורמת לחדירת רטיבות אל תוך הדירות פנימה, דירות שבעליהן השקיעו ברכישתן ממון רב מאוד, שנצבר בעמל שנים ובהלוואות. לדיראון יעמוד הבניין, מכוער ומבויש, וידע כל אדם מה טיב הבנייה ואיכותה, ועוד ידע, שהמשיבות מתנערות מהצורך לתקן את הליקוי, וטענתן היא, כי תביעת המערערות התיישנה. 

האבחנה בין ליקוי מקומי לכשל מערכתי

על פי מחקרים שונים ועל פי מבחן התוצאה, אורך החיים של אבני פסיפס המחפות קירות החוץ של בניינים, נע בין 10 ל-15 שנים, ממועד גמר הביצוע של הבניין ואכלוסו.

עובדה מהותית זו לא נמסרת לדיירים (רוכשי הדירות) בעת החתמתם על הסכמי המכר, והיא מתגלית להם לסירוגין במהלך השנים, בהדרגה.

תחילה נושרים אריחי פסיפס בהיקף קטן ואף זניח, והדיירים סבורים כי מדובר בתופעה שאינה מצריכה שום טיפול יסודי ובוודאי שלא את החלפת מעטפת הפסיפס בשלמותה וכי די בתיקונים מקומיים.

לדיירים אין יכולת להבין כי קיים פגם מהותי בחיפויי החוץ בשלב זה.

יתרה מכך, אפילו מומחה לא יגלה זאת בבדיקה חזותית ללא ביצוע בדיקות מעבדה וללא בחינת הרקע הסמוי של קירות החוץ.

במיוחד כך הוא המצב, כאשר הקבלן המבצע או היזם, נעתרים לתלונות הדיירים ומבצעים תיקונים מקומיים, חלקיים מעת לעת, ובכך מחזקים אצל הדיירים את המחשבה כי מדובר בכשל מקומי נקודתי חד פעמי.

בכך מסתיר הקבלן מהדיירים את הידיעה כי מדובר בליקוי מערכתי!

כלומר,  במועד בו רואים הדיירים נשירת אריחים בודדים מהמעטפת החיצונית של הבניין –  הם לא יכולים לדעת כי נגרם נזק מערכתי לכל חיפויי החוץ.

ואולם, מהרגע שהדיירים מגיעים למסקנה כי מדובר בפגם מהותי ויסודי שנפל בחיפויי הפסיפס, וכי תיקון מקומי לא יבטל פגם זה – מרגע זה מתגבשת עילת התביעה להחלפת כל החיפוי החיצוני של הבניין.

במקרה הנדון [כרמלה דרור נ' דנקנר בע"מ ואח'] הנושא היה חיפויי פסיפס במעטפת החיצונית של  בית משותף, ברחוב השקד 8 בנהריה. בסעיף 28 לפסק הדין הנ"ל נפסק כי  גילוי הנזק המערכתי של חיפויי החוץ – הוא גילוי הקשר הסיבתי בין: הנזק, לבין: סיבתו - הפגם המהותי שנפל באופן ביצוע הפסיפס מלכתחילה.

הגילוי הנ"ל, נעשה רק עם קבלת חוות דעתו של מומחה הדיירים ד"ר אורי קורין, אשר גילה לדיירים בחוות דעתו, כי נפל פגם מהותי בביצוע הפסיפס ולכן נדרש לפרק את המעטפת ולבצע את החיפוי החיצוני מחדש.

להלן ציטוט מתוך פסק הדין:

חוות דעתו של ד"ר קורין נערכה בתאריך 26.09.2011, ולצורך הדיון שלפנינו, נניח כי בתאריך זה נמסרה חוות הדעת למערערות. כלומר, רק החל מהתאריך 26.09.2011, ניתן לטעון כלפי המערערות כי ידעו על הקשר הסיבתי עליו הצביע ד"ר קורין, גם אם נזקוף לחובת המערערות ידיעה על נשירת אריחים בתקופה שתחילתה בחודש אפריל 2002וסיומה בחודש אוקטובר 2010, הקשר הסיבתי הרלבנטי לא היה ידוע להן באופן ברור, וממילא לא היה ידוע לעו"ד אנגל, וקשר סיבתי זה התגלה להן רק במועד בו נתן ד"ר קורין את חוות דעתו.

במילים אחרות: עניין לנו עתה בגילוי מאוחר של הקשר הסיבתי, בין מעשיהן או מחדליהן של המשיבות ונשירת האריחים מקירות הבניין.

הנזק – והתיישנות העילה

מדובר בגילוי מאוחר, ובעניין זה ישנן שתי הוראות חוק:

א. סעיף 8 בחוק ההתיישנות תשי"ח – 1958, לפיו אם התובע – מסיבות שלא תלויות בו – לא היה יכול לגלות את העילה לתביעתו, ובנוסף, נהג בזהירות סבירה – הרי אז מתחילה תקופת ההתיישנות במועד בו גילה את העילה.

לפי סעיף זה, אין חשיבות לתקופת הזמן שחלפה בין מועד היווצרות העילה ועד למועד גילוייה.

ב. סעיף 89 (2) לפקודת הנזיקין (נוסח חדש) תשכ"ח – 1968 , לפיו תקופת ההתיישנות תחל ביום אירוע הנזק, והתובענה תתיישן אם לא הוגשה תוך 10 שנים מיום זה.

בעניין הפסיפס, כמו גם בנושאים אחרים בתחום ההנדסה הבנאית, כגון סדיקה במבנים, לא ניתן לדעת מתי אירע הנזק, שכן גילויו הוא הדרגתי.

גם כאשר נשירת אריחי פסיפס חוזרת ומופיעה לאחר תיקון מקומי זה או אחר, הדייר הסביר לא אמור להסיק מסקנה מרחיקת לכת, כי כל הציפוי של מעטפת הבניין נדון להחלפה.

במצב זה, בראיית הדיוט, אין שום ידיעה על קשר סיבתי בין פגם אפשרי בביצוע חיפויי הפסיפס שהוא מערכתי, לבין הנזק עצמו.

במקרה הנדון, הוכח כי הנזק המערכתי התגלה   עם קבלת חוות דעתו של המומחה ד"ר אורי קורין, בה צוין הנזק המוגדר כנזק מערכתי, אשר כתוצאה ממנו דרוש לבצע את החיפוי מחדש.

מאידך, לא ידוע מתי אירע הנזק.

ראה בעניין זה את דברי השופטת תמר נאות פרי בע"א הנ"ל 64733-12-16:

הנקודה המהותית יותר היא שהנזק השני – כלומר, תופעות החלודה והתנפחות הבטון, שהן הנזק העיקרי – התגלה רק בעת הגשת חוות הדעת של המומחה קורין ולא ברור מתי נזק זה התרחש.

ודוק- לא ניתן לדעת באיזו שנה בדיוק החלה החלודה ומתי בדיוק החל הבטון להתנפח, כלומר שלא ברור מהו המועד שבו "אירע הנזק". סביר להניח, במאזן ההסתברויות האזרחי, שהנזק אירע הרבה אחרי 2002, שהרי שני מומחים מטעם המערערות לא איתרו את התופעה שעה שהם בדקו את הקירות בשנים 2002 ו-2010 (וראו, כי אין טענות מטעם המשיבות לגבי כך שהתנפחות והתבקעות הבטון התרחשו בשנת 2002 או 2010 או בכל מועד נקוב אחר, ואין בפי המשיבות טענה לפיה מי משני המומחים הללו היה יכול לגלות את התופעה במועד שבו הוא בדק  את הקירות). רק בשנת 2011 הנזק הזה התגלה, וכנראה שהוא התרחש לא הרבה לפני כן, ובוודאי שאחרי שנת 2002. אף המומחה מטעם בית המשפט לא נוקב במועד מדויק שבו החלה החלודה וההתבקעות של הבטון. לכן, הנזק העיקרי אירע אחרי שנת 2002, הנזק לא התגלה ביום שאירע, הנזק התגלה רק בשנת 2011, והתביעה הוגשה תוך עשר שנים מיום אירוע הנזק – ובהתאם להוראות סעיף 89 (2) לפקודת הנזיקין- התביעה לא התיישנה".[הדגשות הקו אינן במקור].

יש לציין ולהדגיש, כי מטבעו של ליקוי זה, כמו גם מטבעם של סדקים – שהם הדרגתיים.

ואכן, בע"א 2242/03 אורה ואברהם אברהם נ' עדנאן רשאד וג'בארין איברהים, (שופטים: ד' ביניש, א' א' לוי, מ' נאור), הדיון נסב על סדקים שנגרמו והתגלו בהדרגה, ופסק הדין אשר ניתן בעניינו של הפסיפס ברחוב השקד 8 בנהריה,  נסמך עליו ולא בכדי.

הגילוי [בתיק כרמלה דרור] של הנזק המערכתי, נעשה רק במועד קבלת חוות דעתו של ד"ר אורי קורין, מומחה הדיירים. שני המומחים שבדקו את הבניין לפניו, במועדים שונים, לא הצליחו לגלות את הכשל המהותי שגרם לנזק.

מועד התרחשות הנזק

הכלל הוא, אם כן, כי –

במצב בו לא ברור מתי הנזק התרחש, וברור מתי התגלתה עילת התביעה – יש זכות תביעה 7 שנים ממועד גילוי עילת התביעה.

כמו כן - יש זכות להגיש את התביעה 10 שנים ממועד שאינו ידוע והוא מועד אירוע הנזק.

מצב זה הוא אופייני לכשלי פסיפס, כמו גם לכשלי סדקים, ההולכים ומתרבים בהדרגה, ומגיעים עד כדי מסקנה מתבקשת של: "Total loss".

כשיש ספק – אין ספק

זה המקום לחזור ולציין את שתי ההוראות בדיני ההתיישנות העוסקות בשאלת "הגילוי המאוחר", כפי שצוין לעיל, האחות- סעיף 8 לחוק ההתיישנות ולשונה כדלקמן:

נעלמו מן התובע העובדות המהוות את עילת התובענה, מסיבות שלא היו תלויות בו ושאף בזהירות סבירה לא יכול היה למנוע אותן, תתחיל תקופת ההתיישנות ביום שבו נודעו לתובע עובדות אלה.

השנייה – סעיף 89 (2) לפקודת הנזיקין, ולשונה כדלקמן:

מקום שעילת התובענה היא נזק שנגרם על ידי מעשה או מחדל – היום שבו אירע אותו נזק; לא נתגלה הנזק ביום שאירע – היום שבו נתגלה הנזק, אלא שבמקרה אחרון זה תתיישן התובענה אם לא הוגשה תוך עשר שנים מיום אירוע הנזק".

ככל שעולה לכאורה סתירה בין שני סעיפי חוק אלה, או שיש קושי פרשני, נקבעה הלכה ע"י בית המשפט העליון, על פיה יש להעדיף את הפרשנות לפיה יש עילת תביעה על פני הפרשנות לפיה אין עילת תביעה, וזאת כדי לא לסגור את שעריו של בית המשפט בפני ניזוקים.

בעניין זה ראוי לצטט את דברי השופט אמיר טובי בע"א 64733-12-16 דרור נ' דנקנר, המביא בפסק דינו את הלכת ביהמ"ש העליון:

בשולי הדברים, ומבחינת למעלה מן הצורך, אני רואה להפנות לכך שנטיית בתי המשפט, מזה ימים ימימה, היא לפרש את חוקי ההתיישנות בצמצום על מנת שלא לנעול את שערי בית המשפט בפני התובע המבקש לברר את תביעתו. כבר מלפני שנים רבות נקבע כי גישה זו תואמת את זכותו החוקתית של תובע להביא עניינו בפני בית המשפט בלא שתפגע זכות זו בשל טענה דיונית. (ראו למשל דברי כב' השופט ח' כהן שלא נס לחם בע"א 169/65 רשות הפיתוח נ' ירקוני, פ"ד יט', 597 – 598). יפים לעניין זה גם דבר כב' השופט בך בע"א 244/87 פתאל נ' קופת חולים הכללית של העובדים בא"י, פ"ד לח' (3), 673,678 בקבעו:

"מקובלת עליי הדעת, שהובעה לא פעם בבית המשפט זה וכן בבתי המשפט באנגליה ובארצות הברית, לפיה יש לפרש את חוקי ההתיישנות ואת מצבפ המשפטי של הצדדים באופן המונע את החלת ההתיישנות על המקרה המועמד לדין."

וכן דברי כב' השופט טירקל בע"א 1254/99 המאירי נ' הכשרת הישוב, פ"ד נד (ד), בקבעו:

המהותית היא גבירתה של הזכות הדיונית, שהיא שפחתה ההולכת בעקבותיה ונכנעת לה. על גישה זאת קמו עוררים (ראו ש' לוין תורת הפרוצדורה האזרחית – מבוא ועקרונות יסוד (24), בעמ' 12-17, 18). אולם, תהיה אשר תהיה השקפתנו על הסוגיה, סבורני כי בדרך – כלל, כאשר נשקל "לפי הגישה המסורתית – שהיא, כמדומה, הגישה המקובלת – הזכות הערך של בירור האמת מול החסינות שבעל – דין  יכול לרכוש לעצמו שלא להידרש לתובענה, יש להעדיף את בירור האמת".

דברים אלה נאמרים, כאמור, בבחינת למעלה מן הצורך שכן יישום העובדות של דוקטרינת ההתיישנות בענייננו, מוביל מסקנה כי תביעת המערערות לא התיישנה.

נחוצה יוזמה

נחוצה יזמה חקיקתית שתייתר את הצורך בפרשנות ותהיה ברורה על פניה בסוגיה חשובה זו.

סוף פסוק

בעניין חיפויי הפסיפס וההתיישנות, בית המשפט העליון החליט ביום 12.08.2018 החלטה ברע"א 1769/18 רסקו בע"מ ואח' נ' כרמלה דרור ואח', שופט: מני מזוז, וקבע כי פסק הדין של בית המשפט המחוזי בע"א 64733-12-16 כרמלה דרור ואח' נ' דנקנר השקעות בע"מ ורסקו בע"מ, נותר על כנו להוא הפך בזאת לפסק דין חלוט. מיותר לציין כי החלטה חשובה זו היא נדבך נוסף בזכויות הדיירים רוכשי הדירות ותרומתה לאיכות הבניה ברורה.

 

ביקורת מבנים

ביקורת מבנים בכל רחבי הארץ

עוד על ביקורת מבנים

רישוי הבנייה

ייעוץ ורישוי בתכנון ובנייה

עוד על רישוי הבנייה

אדריכלות והנדסה

אדריכלות והנדסה בשולחן אחד

עוד על אדריכלות והנדסה

יצירת קשר מהיר

04-8678417
04-8642012
052-6010262
052-4387878