תפריט חיפוש

חוסר איזון של המנגנון המשפטי פוגע באיכות הבניה

ד"ר אברהם בן עזרא

קיים חוסר איזון לרעת הדיירים במנגנון המשפטי בכל הנוגע בתביעות דיירים בנושא ליקויי בניה ואי התאמות לתוכניות, למפרט, לתקנים ולתקנות.

הדיירים מזמינים מומחה מטעמם כדי שיבדוק את הנכס, והמומחה בדרך כלל לא מקבל שום תכנית ושום מסמך שלא נמסר לדיירים על ידי הקבלן במסגרת החובה החלה עליו על פי חוק המכר (דירות). חובה זו היא מינימלית, שכן בכלל התוכניות הנמסרות לדיירים אין תכניות עבודה, אין תכניות אינסטלציה, אין תכניות חשמל ורב הנסתר על הגלוי.

כאשר המומחה מגלה אי התאמה אפילו לתכנית כפי שנמסרה לדיירים, הקבלן מנפנף בתוכניות נבחרות שישנן בידו ומנסה לשלוף מביניהן את התכנית [שלא נמסרה לדיירים] אשר היא תעיד על טעות בידי המומחה של הדיירים וזאת לא קשה כלל לעשות כי ממילא הדיירים אינם יודעים דבר בעניין תכניות סמויות אלו.

למרבה ההפתעה, לפעמים התרגיל של הקבלן גם מצליח, והתכנית העלומה אותה הגיש הקבלן כדי להוכיח טעות בידי מומחה הדיירים – בין אם מדובר בתכנית אוטנטית מקורים כפי שהייתה באתר כבסיס לביצוע ובין אם מדובר בתכנית שנערכה לאור היעדים של ההגנה בדיון – הופכת כראיה בתיק...

מומחה הדיירים מגיע לבניין ורושם את מה שרואות עיניו. הוא לא ירשום ליקוי כאשר אין ליקוי, כי לו היה עושה כן היה יכול להגיש רשימת ליקויים בלתי נגמרת בהתאם ליד הדמיון הפורה שלו. המומחה מצטמצם רק לליקויים ולאי ההתאמות אותם הוא יכול להוכיח.

כאשר מומחה מטעם בית המשפט מקבל את חוות דעת הצדדים, הוא לא יתפנה לליקויים אחרים מאלה שאותם כלל מומחה הדיירים בחוות דעתו, וכל ליקוי שנקבע על ידי מומחה הדיירים יהווה את המקסימום מבחינתו של מומחה בית המשפט – האחרון לא ימהר לתת חוות דעת עם ערכים כספיים גבוהים מאלו שבחוות דעת מומחה הדיירים. במצב זה, הוא ינגוס בעלויות או יאשרן, בכל מקרה לא יגלוש ממסגרת התביעה, ולכן חוות דעתו האובייקטיבית של מומחה הדיירים בהיותה רף עליון לעלויות התיקונים – תזכה להתייחסות בלתי אובייקטיבית. התייחסות אובייקטיבית הייתה יכולה להיות לו מומחה בית המשפט היה חופשי לקבוע מהי העלות ולא מן הנמנע כי היה יכול לציין עלויות נמוכות יותר או גבוהות יותר ממה שנקבע בחוו"ד הדיירים, אלא שנדיר כי גישה כזו תתממש על ידי מומחה בית המשפט.

לפיכך, במצב בו חוות דעת אובייקטיבית ואפילו מוגבלת מהטעמים שהובאו לעיל מהווה רף עליון ולא חציון, זכויות הדיירים נפגעות ועימן גם נפגעת איכות הבניה.

נכון יותר להימנע מלמנות מומחה מטעם בית המשפט ולאפשר עימות בין מומחי הצדדים.

זאת, כל עוד מומחי בית המשפט יראו במינויים מינוי של כעין מגשר או מפשר, שמולו ניצבת חוות דעת מינימלית של מומחה הנתבעים וחוות דעת מקסימלית של מומחה הדיירים. [במקום שחוות דעת הדיירים צריכה להיחשב כחוות דעת אובייקטיבית שהרי הוא – מומחה הדיירים – הגיע לנכס כדי לבדקו ללא פניות ובאובייקטיביות].

מומחה רציני, לא ייקח בחשבון נטייה זו של מומחה בית המשפט אלא ימשיך לתת חוות דעת אובייקטיביות, ויוצא כי חוות דעת אובייקטיביות של מומחה מטעם הדיירים, בהיותן רף עליון בעיני מומחה בית המשפט, גורמים למומחה בית המשפט להטות את עלויות התיקונים לטובת הקבלן וכך נפגעה איכות הבניה.