תפריט חיפוש

התקן החל

ד"ר אברהם בן עזרא

דיון בחלות תקן ותקנת בניה לאור מועד מכירת הדירה לקונה או מועד מסירתה, על פי פסקי דין ודעת הכותב.

בת"א 1107/95 אלקיים ואח' נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ ואח', מתייחס בית המשפט המחוזי בחיפה (שופט: מנחם נאמן) למועד חלות התקן המחייב את הקבלן.

בעניין שנדון בפסק הדין, דובר במפרט מכון התקנים 422 מאפריל 1992 אשר היווה שינוי למפרט 422 מפברואר 1991.

המפרט מפברואר 1991 הקל בדרישותיו ואילו המפרט מאפריל 1992 החמיר בדרישותיו.

דירות התובעים נבנו במועד בו היה חל המפרט המקל בדרישות, אך נמכרו לתובעים במועד בו חל המפרט המחמיר – זה מאפריל 1992.

להלן ציטוט סעיף 8 מפסק הדין:

"9. לא כך הוא לדעתי ביחסים בין התובעים לנתבעת, לגבי יחסים אלו חל הנוסח מאפריל 1992, שכן מכירת הבתים לתובעים בוצעה לאחר מועד זה, והנתבעת היתה צריכה לספק בתים העומדים בתקן שהיה קיים בעת המכירה. בטענה שהבתים היו גמורים אז ולכן התובעים יכלו לבודקם, איני רואה כל ממש, שכן בעניין זה אכן חל העקרון שבחוק המכר (דירות) והרוכשים זכאים היו לקבל בתים המתאימים לתקן המעודכן.

נכון הוא שס' 101 מהפרסום המעודכן קובע:

"למרות המצוין להלן על הבתים שהוזמנו ע"י משרד הבינוי והשיכון במסגרת המכרזים 315/91 ו- 321/91 חל מפמ"כ 422 מפברואר 1991..."

אך גם לדברים אלו יש ספקות רק ביחסים בין המזמין לקבלן המבצע ולא ביחסים בין מוכר הדירה לרוכש אותה.

לכן אינני מסכים עם עמדת ב"כ הנתבעת שהסתמכותו של מר וגמן על המפמ"כ מ- 1992 בטעות יסודה."

עינינו הרואות, כי כמבואר בפסק הדין הבניין נבנה לפי המפרט המקל בדרישות, והוא המפרט המחייב את הצדדים בהסכמים שבין שיכון ופיתוח לישראל בע"מ לבין הקבלן המבצע, אך ביחסים שבין המוכר (שיכון ופיתוח לישראל בע"מ) לבין הדיירים – מחייב המפרט המחמיר, כי הדיירים זכאים לקבל בתים המתאימים לתקן המעודכן, לפי מועד חוזה המכר.

עמדה דומה הובעה גם בפסק דינו של השופט רון סוקול כשכיהן כשופט בית משפט השלום בחיפה (לימים התמנה לבית המשפט המחוזי בחיפה), ראה ת"א 27349/99 סטארובין מרדכי ואח' נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ, לא פורסם, מובא בספר "סוגיות בליקויי תכנון ובניה" בהוצאת "בורסי" תשע"ג – 2013 עמ' 342, להלן ציטוט:

"המועד הקובע לעניין מחויבות הקבלן לעמידה בתקני התכנון והבניה הוא יום מסירת הדירה, ואף אם הקבלן בוחר מחישובי כדאיות שלא לשנות את תוכנית הבניין שכבר קיבלה היתר, אין מקום שישוחרר מן החובה לפצות את הדיריים בגין הליקוי.

"... כשם שאין לדרוש מקבלן לקיים דרישה שטרם נכנסה לתוקף, הרי שאם הקבלן לא עמד בדרישות הדין, כפי שהיו בתוקף עד למסירת הדירה לידי הרוכש, אין מקום שיצא נשכר ממחדלו". ע"א 6092/00 כדורי נ' אוטמזגין, (לא פורסם)."

פסק הדין ע"א 6092/00 כדורי פתוח עירוני בע"מ נ' אוטמזגין דוד ואח', בית המשפט העליון, שופטים: אליהו מצא, מיכאל חשין ואשר גרוניס, עליו מסתמך וממנו ציטט השופט סוקול, פורסם באתרי פסקי דין רבים – פדאור, תקדין ואחרים.

אכן יש הבדל גרסאות – האם התקן התקף הוא מיום ההסכם או מיום מסירת הדירה – אך ברור הוא כי לא מועד התכנון ו/או הביצוע קובע, וכי משנערך ונכרת הסכם מכר, הדיירים זכאים לקבל את הדירה כשהיא מתאימה בכל דבר ועניין לתקנים המעודכנים, ולא לתקנים המיושנים שהיו במועד תכנון וביצוע הבניה, וזאת על אף הקושי במקרים מסוימים העומד בפני הקבלן בגין בתנאי זה.

לעניין זה השלכות על מועד חלות תיקון מספר 3 לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל – 1970, התוספת השניה, שכן תיקון זה הותקן בספטמבר 2008 ולפי האמור בו תוקפו חל על תוכניות היתר בניה שהוגשו 6 חודשים לאחר מכן – כלומר – ממרץ 2009. אלא שספק האם תנאי זה חל על עסקת מכר דירה, לאור חוק המכר (דירות) 1973 הקובע כאי התאמה – כל אי התאמה לתקנות, כאשר הכוונה היא לתקנות בנות תוקף במועד עסקת המכר ולא בתקנות ממועד מוקדם יותר. לפעמים ההפרש הוא שנים רבות, ואם נצא מתוך הנחה אחרת נרוקן את חוק המכר (דירות) מתוכנו.

מה יועיל לקונה קיום תקנה, לפי תוקפה מספר שנים טרם ההסכם?!