תפריט חיפוש

מספיקה הודעה בעל-פה על ליקויי בנייה

ד"ר אברהם בן עזרא

על פי חוק המכר-דירות (התשל"ג – 1973), קונה רשאי להודיע בתוך שנה על אי התאמה של הדירה שקנה. אי התאמה תחשב כל סטייה מהמפרט, מתקנות התכנון והבנייה או מהתקנים הרשמיים, וכן גם תכנון או ביצוע של עבודות בניה בדירה ו/או שימוש בחומרים נחותים.

סעיף 4 א' לחוק קובע:

(א) הקונה או קונה המשנה יהיה זכאי להסתמך על אי-התאמה –

(1) שניתן היה לגלותה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה, אם הודיע עליה הקונה או קונה המשנה למוכר בתוך שנה ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה;

(2) שלא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשותו אם הודיע עליה למוכר תוך זמן סביר לאחר שגילה אותה.

(ב) הקונה או קונה המשנה יהיה זכאי להסתמך על אי-התאמה יסודית שלא היה ניתן לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשותו, אם הודיע עליה למוכר בתוך זמן סביר לאחר שגילה אותה.

בית המשפט העליון, בע"א 8939/01 חיים אביצור ואח' נגד חפציבה חברה לבניין, עבודות ופיתוח בע"מ (שופטים: ד' דורנר, ד' ביניש, ס' ג'בראן) התייחס לנושא ההודעה של הקונה על הליקויים בפסק דין מיום ה' באלול תשס"ג 2.9.2003. [פורסם ב"פדאור"].

פסק הדין נכתב על ידי השופט סלים ג'ובראן בהסכמת חבריו לכס השיפוט, וקבע שתי קביעות חשובות בסוגיה זו:

א. הודעת הקונה לקבלן על ליקויי הבנייה אינה חייבת להיעשות בכתב, ודי בהודעה בעל-פה כדי שהוקנה יהיה זכאי להסתמך על חוק המכר (דירות) בתובעו פיצויים בגין אי התאמות בדירתו.

ב. כאשר הקבלן מתקן בפועל אי-אלו תיקונים בדירה, אין הוא יכול לטעון אחר כך כי לא קיבל הודעה על קיום הליקויים, או כי לא ניתנה לו הזדמנות נאותה לתקנם.

עוד ייאמר (והדבר נזכר בפסק הדין), כי על פי סעיף 7 א' לחוק המכר (דירות), לא ניתן להתנות על הוראת חוק המכר (דירות) אלא רק לטובת הקונה. לפיכך, לא יתכן כי מסמך מסוים (כגון – אותה התניה בדבר ההודעה בכתב על הליקויים) יגביל דווקא את זכויותיו של הקונה; ברור כי התניה מעין זו היא לטובת הקבלן ולא לטובת הקונה, ולפיכך היא מנוגדת לחוק ודינה להתבטל – כך קבע בית המשפט.