תפריט חיפוש

ליקויים שכיחים במעטפת פסיפס בבניינים

ד"ר אברהם בן עזרא

בסוף המאה ה- 20 צופו בניינים רבים, בעיקר בניינים גבוהים ורבי קומות, בציפוי קרמיקה מסוג פסיפס, שייחודו הוא באריחים זעירים [צלע כ – 5 ס"מ; עובי כ – 1 ס"מ] וכמובן משקל נמוך והעמסה משנית זעומה על הבניין. יתכן כי גם המחיר היווה שיקול דעת בביצוע ציפויי הפסיפס.

כיום, לאור הניסיון הקלוקל, כבר לא רואים בניינים גבוהים הנבנים עם ציפוי פסיפס, על אף היתרונות שנמנו לעיל ואולי גם יתרון נוסף, של מראה אדריכלי.

הליקוי האסתטי

ראשית דבר, הליקוי האסתטי כאשר הוא קיים [כתוצאה של בחירה לא נכונה של אריחי חיפוי, או בעקבות כשל בניקוז הגורם ללכלוך הקירות, או מכל סיבה אחרת] – הוא ליקוי שאינו בטל, אלא הוא לפעמים מצדיק החלפת החיפוי במעטפת הבניין.

להלן ציטוט מפסק דין ע"א 181/94 אהרן וחגית זייצב ואח' נ' אזורים בניין (1965) בע"מ ואח', בית המשפט המחוזי בתל אביב, שופטים: א' בן-ארי, ד' בר-אופיר, ש' טימן, לא פורסם, מופיע בספר "עדות מומחה" מאת ד"ר אברהם בן-עזרא בהוצאת "שי" מהדורת 2001:

מדובר בלוחות פסיפס שהמומחה עצמו קובע שניתן להחליפם, אולם שלדעתו אין ההחלפה כדאית, כרגע, אולם פיצוי על נזק נועד להעמיד את הניזוק באותו מצב שבו היה קודם לגרימת הנזק. אין שום סיבה שבגללה צריכים המערערים לחיות עם פגם אסתטי במשך 15 שנה, ונכון להשאיר בידם את ההחלטה, אם ומתי לתקן את הפגם, על ידי החלפת החיפוי, ולצורך זה יש לשלם להם את סכום התיקון, נכון להיום.

עינינו הרואות כי צוות השיפוט שבערעור סבר בניגוד למומחה, כי מגיע פיצוי לדיירים לפי עלות החלפת מעטפת הפסיפס וזאת בגלל פגם אסתטי, להבדיל מפגם תפקודי כגון נשירת אריחי חיפוי או חדירת רטיבות לבניין.

ראה גם ת"א 1494/97 אלי סרביה ואח' נ' ע.ר.מ. רעננה לבניה והשכרה בע"מ ואח', בית המשפט המחוזי בתל אביב, פסק דינו של השופט ס"נ גבריאל קלינג, להלן ציטוט סעיף 6 בדבר החשיבות ואופן הקביעה של ליקוי אסתטי:

6. הטיעון כי אין פיצוי על פגם אסתטי, פגום מעיקרו. טיעון הנתבעים (בע' 43 לסיכומי הנתבעת מס' 2) כי "אין גבול או מבחן לאסתטיקה", עשוי להתקבל כאשר מדובר בעניינים של טעם שבהם עשויות דעות להיות חלוקות, כמו למשל צבעם של קירות. אך דרכם של בתי משפט לפצות בעלי דין על ליקויים רבים שכל כולם אסתטיים כמו טיח שאינו ישר או כתמים בריצוף. הנתבעים חוזרים ומסתמכים על דברים שנאמרו בע"א 4445/90 עמיגור (ניהול נכסים) בע"מ נ' מאיוסט, תק-על (94(2)) 674. אכן  נאמר שם בפיסקה 12:

 "המשיבים אינם זכאים לפיצויים על ליקויים אסתטיים גרידא, לא לפי ההסכם ולא לפי הדין".

אלא שדברים אלה יש לקרא בהקשרם. החלוקה בין פגמים אסתטיים לבין פגמים בטיחותיים מקורה בהסכם שבין בעלי הדין, וכך נאמר בפסק הדין (בהמשך בפסקה 12):

 "לפי ההסכם שנערך בין הצדדים בדבר מינוי המומחה, לא היה עליו לעסוק אלא בליקויים שנגרמו לדעתו "עקב בניה לקויה", לרבות ליקויים המהווים "מפגע בטיחותי או אחר"... משמע ליקוי אסתטי גרידא אינו עניין למומחה.

 בית המשפט קמא לא סבר אחרת".

 לכן חשיבות הסיווג של הליקוי כאסתטי נבעה מהגדרת תפקידו של המומחה.

בעניין שבפני מדובר בליקויים בוטים וחמורים במראה החיצוני של הבית ואין מקום  לטענה כי התובעים חייבים ולהמשיך ולחיות עמם.

 מכיוון שמדובר בליקוי הניתן לתיקון זכאים התובעים לפיצוי על עלותו של  התיקון. 

בעניין גובה הפיצוי ראה המשך פסק הדין [סעיפים 7 ו- 8]:

7. במהלך המשפט הושמעה הטענה כי הפסיפס אשר הותקן נדרש על ידי עירית רעננה. טיעון זה אינו גורע מאחריות הנתבעים. מה טעם נבחר ציפוי זה ולא אחר אינו מעניינם של התובעים, ועל הנתבעים היה להתקינו בדרך הראויה. אם שגתה העיריה בדרישתה וגרמה בכך נזק, יתכן שיש לנתבעים אפשרות לחזור אליה, אך אין  זה עניינם של התובעים.

8. מקובלת עלי דעתו של זהר שבתאי המומחה מטעם התובעים שעל מנת להגיע לתוצאה הראויה יש להחליף פסיפס בשטח של כ-700 מ"ר בעלות של כ-50 $ למ"ר, כאשר בסכום זה מובא בחשבון פירוק הפסיפס הקיים והקמת פיגומים.

הנתבעים מסתמכים על פסק הדין בע"א 559/87 חשאי נ' רונן, פ"ד מ"ו(1) 229, וטוענים כי כל תובע זכאי לפיצוי על הנזק ברכוש המשותף, אך ורק כחלקו ברכוש המשותף. מכיון שלא הוכח בפני חלקו של כל אחד מהתובעים ברכוש המשותף, טוענים הנתבעים כי יש לדחות את התביעה ככל שהיא מתייחסת לנזק לרכוש המשותף.

הלכה זו קשה היא בעיני באשר תכליתו של הפיצוי המבוסס על עלות התיקון היא לאפשר את תיקונו של הליקוי. פסיקת פיצוי על בסיס חלקם של התובעים ברכוש המשותף, משמעה שלא יהיה בידם להביא לתיקונו של הנזק.

כאשר אין כל רוכשי הדירות תובעים וכאשר יש לפסוק את הפיצוי בהתאם להלכת חשאי, התוצאה היא שניתן להניח שתיקון הפגמים ברכוש המשותף לא יבוצע. בנסיבות אלה ראוי לפסוק לתובעים פיצוי על ירידת ערך דירותיהם. מקובל עלי טיעונם של הנתבעים שאין מקום לפסוק הן פיצוי על בסיס עלות תיקונו של ליקוי והן פיצוי על ירידת ערך עקב קיומו של אותו ליקוי. אם נפסק לתובע פיצוי על ההוצאה הכרוכה בתיקונו של הליקוי, ההנחה היא שהתיקון ייעשה ולליקוי לא תהיה יותר השפעה על  שוויו של הנכס."

אנו רואים כי יש חשיבות לליקוי האסתטי, ומומחה – הוא אשר קובע את קיומו.

אמנם יכולות להיות בעניין זה חילוקי דעות, אך משנקבע שקיים פגם אסתטי, הרי נוצרת עילה לתביעה נגד מי שיצר פגם זה, לפי העלות לביטולו של הפגם.

ליקויים בטיחותיים ודרישת חישוב

ציפויי הפסיפס לא נקבעו בתקנים או בתקנות באופן ישיר זמן רב, שכן התקנים לגבי חיפויי קרמיקה למיניהם [חוץ ופנים] החלו להתפרסם רק בשנת 1998. לפני כן, היו התייחסויות עקיפות לדרישות מקיר מחופה פסיפס.

מפמ"כ 378 [מפרט של מכון התקנים] חל על חיפויי אבן לבניינים, אך גם על חיפויים אחרים, ראה סעיף 101 במפמ"כ הערה 1 הקובעת לאמור:       

ניתן להשתמש בהנחיות מפרט זה ולהתאימן גם לחיפוי בניינים באמצעות מוצרים מלאכותיים ואבנים טבעיות ממינים אחרים.

תחת הגדרה רחבה זו, חוסים גם מוצרי הקרמיקה והפסיפס. בסעיף 106.2 למפמ"כ יש הסברים לגבי מקרים בהם המפמ"כ בא במקום חישובים סטטיים, ודי לעמוד בדרישות המפמ"כ כדי להיות פטור מהגשת חישובים. התנאים הם אלה:

1.      הבניין בו מדובר אינו בניין גבוה יותר מבניין רגיל.

2.      עובי אבני החיפוי לא קטן מ- 30 מ"מ.

3.      מידות אורך ורוחב האבן הן כנדרש במפמ"כ.

4.      קירות הבניין ישרים – הסטייה המקסימלית היא 15 מ"מ לגובה הבניין.

5.      שיטת החיפוי אינה שונה מהשיטה המתוארת במפרט.

כאשר תנאים אלו לא מתקיימים  [די בתנאי אחד שלא מתקיים], אז נדרש חישוב סטטי.

זו לשון הסעיף 106.2 בהמשכו:

עבור חיפוי שאינו עומד בדרישות שלעיל, יש צורך בתכן מיוחד שיכין מהנדס אחראי כמפורט בסעיף 106.3 ובדוגמת החישוב שבנספח א' למפרט.

לאמור, חיפוי פסיפס אינו עומד בתנאי הסעיף 106.2 במפמ"כ ולכן מי שהחליט בכל זאת לבצע חיפוי פסיפס  במקום חיפוי אבן או חיפוי בשיטה הקבועה במפמ"כ במפורש ובמפורט – היה מחויב (כמצוות המפמ"כ) למנות מהנדס שיכין ויגיש חישובי חוזק לגבי יישום חיפויי הפסיפס במבנה, חישובים שיכללו את נתוני אבני החיפוי, סכמה סטטית, חישוב החיפוי נגד עומסים אנכיים ואופקיים, חישוב ותכנון של עוגנים ככל שהדבר נדרש כמו גם מישקים לסוגיהם לרבות ובעיקר מישקים גמישים לשם ספיגת תזוזות אנכיות ואופקיות של מישור החיפוי. להבהיר, מקדם ההתפשטות הקווית של הפסיפס קטן פי 2 ממקדם ההתפשטות הקווית של חומרי הרקע הצמנטיים, דבר שמחייב תפרי התפשטות גמישים.

עיקרי הכשלים בחיפויי הפסיפס

היעדרם של מישקים גמישים – לפעמים מבוצעים משטחי חוץ רחבי שטח עם חיפויי קירות בפסיפס – ללא מישקים. ההמלצה היא לביצוע מישקים גמישים אנכיים כל 8 מ' בעובי של 6 מ"מ לפחות, וביצוע מישקים גמישים אופקיים בעובי כנ"ל לפחות כל 3 מ'. לחילופין, יוצג חישוב על ידי מהנדס והביצוע יהיה לפיו ובאחריותו. כשהדבר לא נעשה, ההתפשטות וההתכווצות של הפסיפס וחומרי הרקע, שאינם זהים, יגרמו להתנתקות החיפוי מהקיר ולנשירתו. מדובר בתהליך איטי שעלול להימשך כמה שנים, אך הדבר מקצר את הקיים [ק' עם שווא, אורך החיים] של הפסיפס ביחס לקיים של המבנה, דבר שלא רצוי ועלול ליצור סיכון ונזק. 

חוזק הידבקות אפס – כבר נחזו בניינים שבהם החלו אבני פסיפס לנשור מהקיר, וכאשר הדבר נבדק על ידי מעבדה – הסתבר כי חוזק ההידבקות של 9 דגימות מתוך מדגם בן 12 – היה אפס. הפסיפס החזיק מעמד בזכות המישקים סביב כל אריח, המחברים אריח לאריח, והיה למעשה תלוי על בלימה ומהווה פצצה מתקתקת ומאיימת על המשתמשים. במקרה מסוג זה, מי שעורך השוואה עם תקן כלשהו [שהיה קיים, או לא היה קיים בעת ביצוע העבודות] - מתנהג כשוטה ולא כמומחה, כי אף תקן ואף שיטת בניה לא אמורים להכשיר ציפוי לבניינים עם חוזק הידבקות אפס.

מעקים ואדנים – מעקי מרפסות ואדני חלונות צריכים להיות מצופים בשיש או טראצו, הבנויים לפי כללי המקצוע. יש פיתוי רב לבצע את האדנים והמעקים מפסיפס בעת ביצוע חיפוי הקירות בפסיפס, אך הפסיפס לא מתאים לכך. בפסיפס יש מישקים רבים המהווים נקודות תורפה מבחינת איטום שכן די בהתפרקות רובה מקומית כדי שתחדור רטיבות למבנה דרך החורים והחריצים, ובנוסף, אדני חלונות ומעקי מרפסות נבנים עם אפי מים ולא ברור איך יבצעו אפי מים בחיפויי פסיפס. בעצם, כן ברור – לא יבוצעו... 

מעקי ברזל – העמודים האנכיים של מעקי ברזל החודרים אל מעקי הפסיפס מהווים מוקד להתנתקות הפסיפס, ולהחדרת רטיבות לבניין, עקב קורוזיה הפוקדת את אלמנטי המעקה מברזל, תופעה שקורה גם באזורים לא קורוזיביים [המרוחקים מעל 500 מ' משפת הים]. הקורוזיה גורמת להתנפחות שדוחפת את אבני הפסיפס כלפי חוץ וכך נוצרים חללים הגורמים לקורוזיה מוגברת ולהמשך חדירת רטיבות לבניין. תופעה זו לא נגרמת במעקי שיש או טראצו.

אפי מים – אלה קשים לביצוע בחיפויי פסיפס, וכך יוצא כי בחיפויי פסיפס הניקוז הוא בדרך כלל לקוי, וגורם להכתמת הקירות.

קיים החיפוי – מחקרים שונים הקציבו לפסיפס קיים של 10 עד 20 שנה בלבד, ואילו על פי תקן 2378 החל על חיפויי אבן בשיטות שונות, ישנה דרישה כי קיים חיפויי האבן יהיה כמו קיים הבניין, שהוא הרבה יותר ממה שהוקצב בספרות המקצועית לפסיפס. יוער במסגרת זו כי הקיים המקובל לבניין [50 שנה] אינו ריאלי; בנייני בטון מזוין משמשים למגורים וליעדים אחרים 100 שנה ויותר מבלי שנראה באופק כל צורך להרסם.

בקרה ובדיקה

לעתים רואים קיר חיצוני של בניין מחופה באריחי פסיפס, ללא רבב, וסבורים לאור בחינתו של הקיר שלא בעיני מומחה כי מדובר בקיר תקין לכל דבר ועניין. יתירה מכך, כבר פגשתי מומחה שבטעות חישב את אחוז אריחי הפסיפס שנשרו מהבניין ביחס לכלל אבני הפסיפס הקיימים, והגיע למסקנה שגויה כי לכאורה "אין בעיה" או ש"הבעיה מזערית". מדובר בבחינה של מומחה בשיטה של הדיוט. נאריחים הבודדים שנושרים משטח הקיר, הם בבחינת פרט המלמד על הכלל, ומומחה הבוחן נאמנה ובמקצועיות את הנושא, מוסמך לקבוע כי הקיר כולו, שנראה טוב או לכל הפחות "לא רע" - פסול, לאור "הנורה האדומה" שנדלקה באמצעות נשירה מקומית של אריחים. במצב כזה אין שום תרומה לבירור הנושא בבדיקת האחוז של האריחים הנושרים, שהיא בדיקת סרק למטרות של גימוד ומצמום חזות הבעיה.

להבהיר: הקיר נראה טוב - אך הוא פגום, והיו דברים מעולם: בבדיקה אקראית של חוזר ההידבקות, ברחוב ורדיה 11 בחיפה, המעבדה שהגיעה לבדוק את הפסיפס קבעה את גודל המדגם ואם המיקומים של הבדיקות. כך נבדקו 12 דגימות בפיזור בקירות הבניין על ידי "קידוחי כוס", שבוצעו בחזיתות שלמות בהן לא נושרים אריחים בכמות גבוהה. התוצאה הייתה כי ב- 9 דגימות חוזק ההידבקות הוא אפס. תוצאת בדיקה זו ממחישה את הטענה נגד הסקת מסקנה מספירת אריחים שנשרו...

מומחה יכול לעתים קרובות לאבחן כשל בחיפוי הפסיפס מבלי להיעזר בבדיקת מעבדה אלא רק באמצעות בחינה בעיני מומחה של מערכת הפסיפס ובחינת אריחים בודדים שנשרו. יש ורואים בהסתכלות מהצד כי חיפוי הקיר הנראה שלם, מנותק ומט לפול. יש וחשים זאת על ידי נקישה. מבחינת אריחים שנשרו אפשר ללמוד דבר לגבי אופן היישום.

סתם ספירת אריחים נושרים עלולה להיות מעשה תרמית והרגעת ליקוי בטיחותי העלול לגרום לנזק ולכשל עם חלוף הזמן.

המסקנה מפרק זה היא שהפסיפס לא מתאים כחומר חיפוי חוץ בבניינים.